о означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, заключенного между наймодателем и нанимателем, несет ответственность наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь (либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Поднаниматель не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями, условия пользования определяются нанимателем по его усмотрению, с которыми соглашается поднаниматель.
2. Сохраняется прежнее положение жилищного законодательства о необходимости соблюдения в результате вселения нормы жилой площади на одного человека (12 кв.м.). Поэтому сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы.
Настоящее требование из числа ранее действовавших является единственным. Прежние условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускалась (запрет на вселение поднанимателя в помещение, где проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также без согласия проживающих в одной коммунальной квартире других нанимателей и совместно с ними живущих постоянных пользователей), не действуют.
3. Плата за поднаем устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя. Эта плата не лимитирована.
4. Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя, но в коммерческом найме не может быть больше общего срока договора коммерческого найма - пяти лет (см. коммент. к п.1 настоящей статьи).
5. Если договор найма досрочно прекращается (см. коммент. к ст.687), следует прекращение соответственно и договора поднайма. Поднаниматель и члены его семьи должны освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление договора поднайма на новый срок (см. коммент. к ст.684).

Комментарий к статье 686 ГК РФ

1. Правовой механизм изменения договора коммерческого найма в сравнении с договором социального найма, урегулированного нормами жилищного законодательства, резко изменен. Подразделяется замена нанимателя в договоре найма на замену с участием первоначального нанимателя (п.1) и без его участия в случае его смерти или выбытия из занимаемого жилого помещения (п.2).
2. Замена нанимателя при участии первоначального нанимателя, вопреки отказу наймодателя, по ГК не допускается, хотя раньше разрешалась жилищным законом. Требуется исключительно взаимная согласованность сторон на перемену нанимателя: первоначального нанимателя и совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой. Правом быть признанным новым нанимателем наделяются совершеннолетние лица, постоянно проживающие совместно с первоначальным нанимателем.
Хотя споры, возникающие в связи с признанием кого-либо из постоянно проживающих с нанимателем, разрешаются в судебном порядке, однако суд, руководствуясь настоящей статьей, не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя.
3. Изменение договора найма в двух случаях - смерти нанимателя или его выбытия - осуществляется независимо от возражений на замену нанимателя со стороны наймодателя вопреки правилу, изложенному в п.1. Единодушное согласие всех постоянных пользователей, проживавших с умершим или выбывшим нанимателем, имеет решающее значение для замены его на нового нанимателя, которым становится один из них. По закону в этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях.
Если нет согласия всех указанных лиц относительно кандидатуры нового нанимателя вместо умершего или выбывшего первоначального нанимателя, постоянно проживающие переводятся в категорию сонанимателей (см. коммент. к ст.677).

Комментарий к статье 687 ГК РФ

В соответствии со ст.40 Конституции "никто не может быть произвольно лишен жилища".
1. Формулируется традиционное право всех постоянно проживающих прекратить договор коммерческого найма в любое время. Такое решение должно быть единодушным. Если из жилого помещения выедут не все, договор не прекратит свое действие; утратят свои жилищные права лишь выбывшие к другому месту жительства. Введено новое правило прекращения договора по инициативе граждан - они информируют наймодателя за три месяца до фактического прекращения договора, причем в письменной форме.
2. Устанавливаются основания досрочного расторжения договора с другой стороной по инициативе наймодателя. Расторжение договора возможно в судебном порядке. Таких оснований два:
а) задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев. Договор может установить и более длительный срок. Действуют особые сроки исчисления невнесения квартирной платы, установленные при краткосрочном найме (см. коммент. к ст.683);
б) разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или другими гражданами, за действия которых наниматель несет ответственность (см. коммент. к ст.677, 680, 685).
В последнем случае законодатель дает нанимателю шанс на спасение от такого рода санкции - ему предоставляется судебным решением льготный, не более одного года, срок для восстановления пригодности жилья для проживания. Если наниматель его не использовал или не принял всех организационных мер (например, не заключил подрядный договор на ремонт жилого помещения и т.п.), наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора найма. Настоящая статья предусматривает возможность отсрочки исполнения судебного решения, но не более одного года.
3. В отличие от "рукотворной" порчи помещения проживающими настоящая статья (п.2) вводит возможность расторжения договора также из-за такого технического и санитарного состояния жилого помещения, какое в законе оценивается как непригодное для проживания, но образующегося в результате естественного износа дома, жилого помещения в процессе их эксплуатации и непринятия своевременных и необходимых мер по поддержанию дома, жилого помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии (нарушение нормативных сроков производства капитального ремонта, запущенность профилактических мероприятий и др. нарушения правил и норм содержания жилищного фонда). Непригодность к постоянному проживанию может быть выражена и крайней степенью состояния дома, жилого помещения, каким является их аварийность, что также имеется в виду в законе.
В этом случае следует руководствоваться Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утв. приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529.
Непригодные к постоянному проживанию жилые дома по этому Положению делятся на две категории: пригодные для постоянного проживания в результате проведения капитального ремонта, модернизации или реконструкции; дефекты которых не могут быть устранены технически или их устранение экономически нецелесообразно. Непригодное помещение - не тоже самое, что аварийное помещение или дом. Аварийное состояние грозит обвалом.
Названное Положение не устанавливает критерии аварийности технического состояния дома по степени износа основных конструкций дома, указывая лишь на случай аварийной ситуации или обнаружения факторов, особо опасных для здоровья людей, когда расселение проживающих в доме "необходимо оформлять в день получения акта комиссии или протокола обследования строительных конструкций". Комиссия, о которой идет речь в Положении, назначается исполнительной властью и состоит из заместителя руководителя органа местной исполнительной власти (председатель комиссии), представителей жилищно-эксплуатационных организаций, районного или городского архитектора, БТИ, санитарного надзора, управления пожарного надзора. При необходимости в состав комиссии могут быть введены технические эксперты. Решение комиссии подлежит утверждению органом местной исполнительной власти.
Договор найма может быть расторгнут в этом случае по требованию любой из сторон в договоре.
Другие основания для расторжения договора в судебном порядке называются жилищным законодательством. Однако такая норма совершенно неопределенна, поскольку коммерческий наем используется во всех разновидностях жилищного фонда, а в ЖК основания выселения имеют зависимость от его разновидности.
4. Использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение прав и интересов соседей по квартире или дому - традиционные для жилищного законодательства основания расторгнуть договор по инициативе наймодателя либо граждан, проживающих в доме (жилом помещении).
Однако настоящая статья наделяет правом на расторжение договора в этом случае лишь наймодателя. Прежде чем требовать в судебном порядке выселения, он вправе (но не должен) предупредить виновных лиц. Законодатель отказался от мер общественного воздействия к ним в силу неэффективности, а равно от такой меры взамен выселения, как принудительный обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.
Если после предупреждения в поведении виновных лиц ничего не изменится, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор. Суд, правда, как и в случае порчи жилого помещения (п.2), может дать испытательный годичный срок для изменения поведения. И уже по итогам этого года по повторному требованию наймодателя суд принимает решение о расторжении договора. По просьбе названных лиц суд может принять решение о расторжении договора с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года.

Комментарий к статье 688 ГК РФ

Норма статьи отличается от соответствующей нормы жилищного законодательства тем, что не устанавливает последствия выселения из жилого помещения на основании судебного решения постоянно проживающих - без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения, а также не отсылает в решении этого вопроса к жилищному законодательству, хотя эти вопросы получают ответы именно в нормах жилищного законодательства.

Глава 36. Безвозмездное пользование

Статья 689. Договор безвозмездного пользования                           
Статья 690. Ссудодатель                                                  
Статья 691. Предоставление вещи в безвозмездное пользование              
Статья 692. Последствия непредоставления вещи в безвозмездное пользование
Статья 693. Ответственность    за    недостатки    вещи,   переданной   в
            безвозмездное пользование                                    
Статья 694. Права третьих  лиц  на  вещь,  передаваемую  в  безвозмездное
            пользование                                                  
Статья 695. Обязанности ссудополучателя по содержанию вещи               
Статья 696. Риск случайной гибели или случайного повреждения вещи        
Статья 697. Ответственность   за   вред,  причиненный  третьему  лицу   в
            результате использования вещи                                
Статья 698. Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования    
Статья 699. Отказ от договора безвозмездного пользования                 
Статья 700. Изменение сторон в договоре безвозмездного пользования       
Статья 701. Прекращение договора безвозмездного пользования              

Комментарий к статье 689 ГК РФ

Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды) по своему характеру близок к договору аренды. И в том, и другом случае одна сторона (арендодатель или ссудодатель) передает другой стороне во временное пользование имущество (вещь), а другая сторона (арендатор или ссудополучатель) обязуется вернуть его в том же состоянии, но с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Главное различие между этими договорами - в возмездном характере одного (аренды) и безвозмездном - другого (ссуды). В связи со значительным сходством к отношениям по безвозмездному пользованию применяются соответственно правила, предусмотренные ст.607 ГК (определяющей объекты, которые могут передаваться в пользование); п.1 и абз.1 п.2 ст.610 ГК (о сроках договора); пп.1 и 3 ст.615 ГК (об обязанности использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора), п.2 ст.621 ГК (о признании договора возобновленным на неопределенный срок, если арендатор или ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений другой стороны); пп.1 и 3 ст.623 ГК (о распределении между сторонами затрат, связанных с улучшением имущества).
Вместе с тем, поскольку договор ссуды носит безвозмездный характер, в его регулировании есть ряд особенностей, которые отражены в последующих статьях (ст.690-701 ГК).

Комментарий к статье 690 ГК РФ

1. Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит собственнику, который может распоряжаться ею (см. пп.1 и 2 ст.209 ГК), а также, как указано в п.1 ст.690, иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Разрешение собственника имущества может быть оформлено доверенностью, договором (в т.ч. аренды - см. п.2 ст.615 ГК), другим письменным документом. Случай, когда на основании закона ссудодателем может быть не собственник, а другое лицо, предусмотрен, в частности, ст.660 ГК. Она наделяет таким правом арендатора предприятия. Государственные и муниципальные предприятия, у которых имущество находится на праве хозяйственного ведения, могут распоряжаться им в пределах, установленных ст.295 ГК, допускающей передачу в пользование недвижимости лишь с согласия собственника (уполномоченного им органа), а иного имущества - по своему усмотрению.
2. П.2 коммент. статьи запрещает коммерческим организациям передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся их учредителями, участниками (акционерами), членами их органов управления или контроля. Данная норма направлена на то, чтобы исключить возможные злоупотребления. При нарушении этого запрета соответствующий договор будет недействительным (ничтожным). См. ст.168 ГК.

Комментарий к статье 691 ГК РФ

Ст.691 обязывает ссудодателя предоставить ссудополучателю вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению, со всеми относящимися к ней принадлежностями и документами (если иное не обусловлено договором).
Последствия передачи вещи без принадлежностей и необходимых документов (инструкций, технической документации и т.п.) предусмотрены абз.2 п.2 коммент. статьи. Если без них вещь не может быть использована либо использование ее в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, он вправе требовать предоставления таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения реального убытка (т.е. понесенных расходов и других потерь). Коммент. норма в основном совпадает с абз.2 п.2 ст.611 ГК. Различие лишь в одном - ссудополучатель не имеет право на возмещение упущенной выгоды. Указанное ограничение ответственности объясняется безвозмездностью договора ссуды.

Комментарий к статье 692 ГК РФ

Последствия непредоставления вещи в безвозмездное пользование существенно отличаются от тех, которые наступают по договору аренды. Ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба. Требования о принудительном изъятии и передаче вещи, а также о возмещении убытков в виде упущенной выгоды (в отличие от договора аренды) предъявляться не могут (см. п.3 ст.611 и коммент. к нему).

Комментарий к статье 693 ГК РФ

1. Ссудодатель отвечает за недостатки вещи лишь в случаях, когда он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил их при заключении договора. За недостатки, о которых ссудодатель при заключении договора не знал, он в отличие от арендодателя ответственности не несет (см. п.1 ст.612 ГК).
При обнаружении недостатков, за которые ссудодатель отвечает, ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать:
а) безвозмездного их устранения;
б) возмещения своих расходов на устранение недостатков;
в) досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба: фактических затрат и потерь (см. ст.15 ГК).
2. П.2 ст.693 предоставляет ссудодателю право выбрать способ удовлетворения требований ссудополучателя.
По получении требования об устранении недостатков или информации о намерении ссудополучателя устранить их своими силами за счет ссудодателя последний может без промедления заменить неисправную вещь аналогичной, находящейся в надлежащем состоянии.

Комментарий к статье 694 ГК РФ

Коммент. статья защищает права третьих лиц. С передачей вещи в пользование по договору ссуды права третьих лиц на эту вещь не прекращаются (право ограниченного пользования имуществом - сервитут, залог и др.). При этом ссудодатель, заключая договор, обязан предупреждать ссудополучателя обо всех правах третьих лиц. В случае невыполнения этой обязанности ссудополучатель, узнавший о правах таких лиц на полученную вещь, может требовать расторжения договора и возмещения ему реального ущерба.

Комментарий к статье 695 ГК РФ

Ст.695 возлагает на ссудополучателя обязанность поддерживать полученную вещь в исправном состоянии, нести все расходы по ее содержанию. При этом на ссудополучателя возлагается обязанность как по текущему, так и капитальному ремонту, в чем также проявляется одно из отличий договора ссуды от обычного договора аренды, по которому согласно общей норме п.1 ст.616 капитальный ремонт производит арендодатель (см. коммент. к ст.616). Норма ст.695 является диспозитивной и применяется, когда иное не предусмотрено договором.

Комментарий к статье 696 ГК РФ

Ст.696 устанавливает изъятие из общего правила, предусмотренного ст.210 ГК, согласно которому риск случайной гибели или случайного повреждения имущества возлагается на собственника, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ст.696 такой риск несет ссудополучатель, если:
а) вещь погибла или была испорчена в связи с использованием ее ссудополучателем не в соответствии с договором или назначением вещи;
б) ссудополучатель передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя (если согласие было, этот риск несет ссудодатель);
в) ссудополучатель при сложившихся обстоятельствах мог предотвратить гибель или порчу вещи, пожертвовав своей, но не сделал этого.
Перечисленные случаи определены исходя из обязанности ссудополучателя проявлять максимальную заботу о сохранности полученного в пользование имущества и соблюдать добропорядочность во взаимоотношениях сторон.

Комментарий к статье 697 ГК РФ

Коммент. статья устанавливает, что за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, отвечает ссудодатель, т.е. собственник. Он может быть освобожден от ответственности, если докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого вещь оказалась с согласия ссудодателя. Бремя доказывания этих обстоятельств возложено на ссудодателя.
Исключение из указанного правила предусмотрено п.1 ст.1079 ГК, определяющим ответственность за вред, причиненный деятельностью, создающей повышенную опасность для окружающих. Согласно абз.2 этого пункта обязанность возмещения вреда возлагается на лицо, которое владеет источником повышенной опасности (в момент причинения вреда) на законном основании. К таким лицам относится и ссудополучатель, если он на основании договора эксплуатирует предмет, относящийся к источникам повышенной опасности.

Комментарий к статье 698 ГК РФ

В ст.698 перечислены основания, предоставляющие ссудодателю право расторгнуть договор досрочно.
Согласно п.1 коммент. статьи ссудодатель может заявлять такие требования в случаях, когда ссудополучатель ненадлежаще обращается с вещью или неправильно ее использует (не в соответствии с договором или ее назначением); не поддерживает вещь в исправном состоянии, либо когда он передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя, т.е. совершил недозволенный акт распоряжения чужим имуществом.
В п.2 ст.698 перечислены основания, дающие ссудополучателю право досрочно расторгнуть договор. Первые два из них связаны с обнаружением недостатков вещи, делающих невозможным или обременительным нормальное ее использование (при условии, что ссудополучатель