й стороны не было, то все полученное ею по сделке возврату не подлежит, а отвечать перед участниками совместной собственности будет тот из них, кто совершил сделку, не имея на то полномочий.
3. Изложенные выше правила о владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности ГК или другими законами не установлено иное. Так, в развитие положений, закрепленных в п.3 ст.253 ГК и по существу воспроизведенных в пп.2, 3 ст.35 Семейного кодекса предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать по суду признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (об иных особенностях владения, пользования и распоряжения отдельными видами совместной собственности см. коммент. к последующим статьям настоящей главы).

Комментарий к статье 254 ГК РФ

Содержание правил, изложенных в настоящей статье, сводится к следующим: во-первых, как при разделе имущества, находящегося в совместной собственности, так и при выделе из него доли необходимо предварительно определить доли каждого из участников в праве на общее имущество; во-вторых, доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников совместной собственности; в-третьих, основания и порядок раздела и выдела определяются по правилам ст.252 ГК, поскольку иное для отдельных видов совместной деятельности не установлено ГК, другими законами и не вытекает из существа отношений участников совместной собственности. Так, целый ряд правил, отличных от тех, которые закреплены в ст.252 ГК, предусмотрены в ст.256 - 259 ГК, главах 7 и 8 Семейного кодекса, Законе о товариществах собственников жилья, Законе РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (Ведомости РСФСР, 1990, N 26, ст.324; 1991, N 1, ст.5; СА РФ, 1993, N 52, ст.5085). Некоторые из этих правил проанализированы в комментариях к последующим статьям настоящей главы.

Комментарий к статье 255 ГК РФ

1. Правила настоящей статьи распространяются как на долевую, так и на совместную собственность.
2. Кредитор участника общей собственности вправе требовать выдела доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания лишь тогда, когда другого имущества собственника недостаточно, чтобы требование кредитора было удовлетворено. Это правило установлено для того, чтобы не разрушать сложившийся уклад отношений общей собственности, что может ощутимо сказаться на интересах других сособственников.
3. Если, однако, без обращения взыскания на долю должника в общем имуществе обойтись нельзя, но выдел доли в натуре невозможен либо против этого возражают остальные сособственники, то им предоставляется преимущественное право покупки доли по рыночной стоимости с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.
Для этого кредитор вправе потребовать от должника продажи доли остальным сособственникам на указанных выше условиях. Исполнение этого требования для должника обязательно. Таким образом, и здесь сособственникам обеспечивается возможность сохранить отношения общей собственности без подключения к ним постороннего лица.
4. Наконец, если остальные сособственники откажутся от приобретения доли должника (например, ввиду нехватки средств), то кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника путем продажи ее с публичных торгов.

Комментарий к статье 256 ГК РФ

1. Правила ст.256 ГК подлежат применению с учетом норм Семейного кодекса, закрепляющих имущественные права и обязанности супругов, в первую очередь сосредоточенных в гл.7 "Законный режим имущества супругов", гл.8 "Договорный режим имущества супругов" и гл.9 "Ответственность супругов по обязательствам". В этих главах развиты и конкретизированы правовые установления ГК об имуществе супругов.
2. В ранее действовавшем семейно-брачном законодательстве имущество, нажитое супругами во время брака, относилось к их совместной собственности; имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или по наследству, относилось к раздельной собственности каждого из них.
П.1 ст.256 ГК, сохранив в виде общего правила для имущества, нажитого супругами во время брака, правовой режим совместной собственности, сопровождает его оговоркой: "если договором между ними не установлен иной режим этого имущества". Тем самым была предоставлена возможность перейти от правового режима имущества супругов, предусмотренного в самом законе, на такой правовой режим, который устанавливали бы в договоре сами супруги. Первый режим получил название законного, а второй - договорного. По такому пути и пошел введенный в действие с 1 марта 1996 г. Семейный кодекс. Супругам предоставлено право, заключив брачный договор, изменить установленный законом режим совместной собственности (ст.34 Семейного кодекса), установив режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Он может быть заключен в отношении как имеющегося в наличии, так и будущего имущества супругов.
Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации брака, так и в любое время в период брака. Если договор заключен до регистрации брака, он вступает в силу со дня регистрации брака. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
Несоблюдение формы заключения брачного договора влечет его недействительность.
3. Как и ранее действовавшее законодательство, ГК и Семейный кодекс относят к раздельному имуществу каждого из супругов, во-первых, имущество, принадлежавшее каждому из них до вступления в брак, во-вторых, имущество, полученное одним из супругов в период брака в дар или по наследству; в-третьих, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь, и т.п., кроме драгоценностей и других предметов роскоши, хотя бы они и были приобретены в период брака за счет общих средств супругов (см. абз.1 и 2 п.2 ст.256 ГК; ст.36 Семейного кодекса). К раздельному имуществу следует отнести и приватизированную одним из супругов квартиру, если другой супруг, хотя и дал согласие на приватизацию, но ее участником быть не пожелал, либо супруги и после заключения брака продолжали проживать раздельно. Правовой режим этого имущества как раздельного в брачном договоре также может быть изменен (см. п.1 ст.42 Семейного кодекса). На него в целом либо в части может быть распространен правовой режим общей собственности, совместной или долевой.
4. Абз.3 п.2 ст.256 ГК, как и ст.37 Семейного кодекса, определяет условия, при которых имущество каждого из супругов может быть признано их совместной собственностью. Для этого необходимо установить, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества либо труда другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость указанного имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). В абз.3 п.2 ст.256 ГК эти положения сопровождаются оговоркой: "Настоящее правило не применяется, если договором между супругами предусмотрено иное". В ст.37 Семейного кодекса она излишня благодаря наличию в том же Кодексе п.1 ст.42.
5. П.3 ст.256 ГК, как и п.1 ст.45 Семейного кодекса, определяет порядок обращения взыскания на имущество одного из супругов по его обязательствам. Взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в собственности должника, а при недостаточности этого имущества - на долю в общем имуществе, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества.
6. В п.2 ст.45 Семейного кодекса предусмотрено, что по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам каждого из них, если судом установлено, что все полученное по обязательствам одним из супругов использовано на нужды семьи, взыскание обращается на общее имущество супругов. При его недостаточности супруги отвечают по указанным обязательствам солидарно имуществом каждого из них.
Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или его часть.
7. П.4 ст.256 ГК носит отсылочный характер. В нем предусмотрено, что правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются Семейным кодексом. Здесь в первую очередь должны быть использованы ст.38 и 39 этого Кодекса.

Комментарий к статьям 257 и 258 ГК РФ

1. До принятия и введения в действие части первой ГК правовой режим имущества крестьянского (фермерского) хозяйства определялся главным образом Законом о таком хозяйстве с внесенными в него изменениями. Закон наделял крестьянское (фермерское) хозяйство правами юридического лица, хотя бы хозяйство и было представлено отдельным гражданином. Членами хозяйства, согласно этому Закону, считаются трудоспособные члены семьи и другие граждане, совместно ведущие хозяйство. Имущество хозяйства принадлежит его членам на праве общей долевой собственности. При единогласном решении членов хозяйства имущество может находиться в их общей совместной собственности. Пользование общим имуществом члены хозяйства осуществляют по взаимной договоренности. Сделки по распоряжению таким имуществом совершает глава хозяйства без особой на то доверенности либо доверенное лицо. Иной режим пользования и распоряжения имуществом может устанавливаться договором. При выходе одного из членов хозяйства из его состава основные средства производства разделу не подлежат. Часть имущества (вклад, доля, пай) может компенсироваться деньгами. Порядок раздела имущества и выплаты компенсации устанавливается по взаимной договоренности всех членов хозяйства, а при ее отсутствии - судом. Срок выплаты компенсации не должен превышать пяти лет.
Наследование имущества крестьянского хозяйства должно производиться по правилам ст.27 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве и ч.3 ст.15 того же Закона, к которой в ст.27 имеется отсылка, а наследование земельного участка и права аренды земельного участка - по правилам ст.61 и 62 Земельного кодекса.
2. В п.1 ст.257 ГК правовой режим имущества крестьянского (фермерского) хозяйства определяется с иных позиций; оно принадлежит членам хозяйства на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное. Таким образом, правовая модель, которая закреплена в Законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве, в ГК оказалась по существу перевернутой. Отпало и признание хозяйства юридическим лицом, что не случайно. Если члены хозяйства желают использовать организационно-правовую форму юридического лица, то они должны создать для этого хозяйственное товарищество или производственный кооператив (см. коммент. к ст.259 ГК).
3. В п.2 ст.257 ГК определен состав имущества, которое находится в совместной собственности членов хозяйства. Это земельный участок и средства производства, а также другое имущество, приобретенное для нужд хозяйства на общие средства его членов.
Согласно п.3 ст.257 ГК общим имуществом членов хозяйства являются также плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности хозяйства и используемые членами хозяйства по взаимной договоренности.
4. Под разделом имущества хозяйства п.1 ст.258 ГК понимает прекращение хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям.
Общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным ст.252 и 254 ГК, а земельный участок - по правилам, установленным ГК и земельным законодательством.
5. Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе из хозяйства одного из его членов разделу не подлежат. В то же время вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Указанные правила подлежат применению и тогда, когда после смерти одного из членов хозяйства открывается наследство. При этом наследство открывается после смерти любого члена хозяйства; не обязательно, чтобы он был последним. Как указал Конституционный Суд РФ в постановлении от 16 января 1996 г., наследство после смерти любого члена хозяйства открывается на общих основаниях (СЗ РФ, 1993, N 4, ст.408). Вместе с тем применительно к наследованию земельного участка и права аренды земельного участка эти нормы следует применять с учетом ст.61 и 62 Земельного кодекса. Если наследник не является членом хозяйства, то при наличии в хозяйстве других членов наследнику, по общему правилу, выплачивается денежная компенсация, соразмерная доле наследодателя в общем имуществе. При этом учету подлежит и стоимость доли наследодателя в земельном участке (стоимость земельной доли).
6. При разделе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, равно как и при выходе из хозяйства одного из его членов, доли членов хозяйства в праве совместной собственности на общее имущество признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Комментарий к статье 259 ГК РФ

1. Хозяйственное товарищество или производственный кооператив образуется на базе имущества крестьянского (фермерского) хозяйства по взаимному согласию всех членов этого хозяйства. Поскольку ГК не признает его юридическим лицом, а товарищество или кооператив образуется не на базе хозяйства, а на базе его имущества, реорганизации юридического лица в данном случае не происходит. Хозяйственное товарищество или производственный кооператив возникает как юридическое лицо на базе общности имущества хозяйства, а не путем реорганизации ранее существовавшего юридического лица. Как товарищество, так и кооператив обладает правом собственности на имущество, переданное ему в виде вкладов и других взносов членами хозяйства, а также на имущество, полученное в результате его деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.
На базе имущества хозяйства может быть образовано как полное товарищество, так и товарищество на вере (коммандитное товарищество), правовое положение которых определяется нормами ГК о хозяйственных товариществах (см. ст.66 - 86 ГК). Что же касается членов хозяйства, которые становятся участниками товарищества, то они обычно выступают в качестве полных товарищей. Не исключено, однако, наличие в товариществе и участников - вкладчиков. А это означает, что оно либо изначально было образовано как товарищество на вере, либо преобразовано из полного товарищества в товарищество на вере впоследствии.
Правовое положение производственного кооператива, помимо соответствующих норм ГК, определяется также Законом о сельскохозяйственной кооперации и Законом о производственных кооперативах.
Хозяйственное товарищество (независимо от его организационно-правовой формы) и производственный кооператив относятся к коммерческим организациям и наделяются общей правоспособностью (см. коммент. к ст.49 и 50 ГК).
2. Участники хозяйственного товарищества (полные товарищи и вкладчики) и члены производственного кооператива, образованного на базе имущества хозяйства, перестают быть собственниками имущества, переданного ими товариществу или кооперативу в форме вкладов и других взносов. Собственником этого имущества становится само товарищество или кооператив. Участники товарищества и члены кооператива в соответствии с абз.2 п.2 ст.48 ГК имеют в отношении товарищества или кооператива не вещные, а обязательственные права. В тех случаях, когда в качестве участников товарищества (членов кооператива) выступают члены хозяйства, на базе имущества которого произошло образование товарищества (кооператива), размер вкладов участников товарищества (членов кооператива) устанавливается исходя из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства. Размер долей определяется в соответствии с п.3 ст.258 ГК.
Если же в состав участников товарищества или членов кооператива вошли лица, которые не были членами хозяйства, то размер их вкладов, взносов, паев определяется в соответствии с общими правилами, закрепленными в законах, иных нормативных правовых актах и учредительных документах, относящихся к данному товариществу или кооперативу.

Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю***

     Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю          
     Статья 261. Земельный участок как объект права собственности        
     Статья 262. Земельные участки общего пользования                    
                 Доступ на земельный участок                             
     Статья 263. Застройка земельного участка                            
     Статья 264. Права  на  землю  лиц,  не  являющихся собственниками   
                 земельных участков                                      
     Статья 265. Основания приобретения права пожизненного  наследуемого 
                 владения земельным участком                             
     Статья 266. Владение и пользование земельным  участком   на   праве 
                 пожизненного наследуемого владения                      
     Статья 267. Распоряжение   земельным    участком,   находящимся   в 
                 пожизненном наследуемом владении                        
     Статья 268. Основания приобретения права  постоянного (бессрочного) 
                 пользования земельным участком                          
     Статья 269. Владение  и пользование  землей  на  праве  постоянного 
                 пользования                                             
     Статья 270. Распоряжение   земельным   участком,   находящимся    в 
                 постоянном пользовании                                  
     Статья 271. Право  пользования  земельным  участком   собственником 
                 недвижимости                                            
     Статья 272. Последствия  утраты  собственником  недвижимости  права 
                 пользования земельным участком                          
     Статья 273. Переход  права  на  земельный  участок  при  отчуждении 
                 находящихся на нем зданий или сооружений                
     Статья 274. Право   ограниченного   пользования   чужим   земельным 
                 участком (сервитут)                                     
     Статья 275. Сохранение  сервитута  при  переходе прав на  земельный 
                 участок                                                 
     Статья 276. Прекращение сервитута                                   
     Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений              
     Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок                
     Статья 279. Выкуп   земельного   участка  для   государственных   и 
                 муниципальных нужд                                      
     Статья 280. Права  собственника  земельного  участка,   подлежащего 
                 изъятию для государственных или муниципальных нужд      
     Статья 281. Выкупная   цена  земельного  участка,  изымаемого   для 
                 государственных или муниципальных нужд                  
     Статья 282. Выкуп  земельного  участка  для  государственных    или 
                 муниципальных нужд по решению суда                      
     Статья 283. Прекращение  прав  владения  и  пользования   земельным 
                 участком   при   его   изъятии   государственных    или 
                 муниципальных нужд                                      
     Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется   в 
                 соответствии с его назначением                          
     Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с  нарушением 
                 законодательства