в российских условиях, когда активно развиваются ипотечные отношения 
под так называемый потребительский кредит, когда ссуда гражданам предоставляется 
банками не на индивидуальное жилищное строительство либо приобретение нового 
недвижимого имущества, которые в нормальной ситуации и должны выступать предметом 
залога. Полученные ссуды зачастую используются гражданами на лечение или иные 
потребительские цели, а предметом залога нередко служит единственная приватизированная 
квартира или садовый участок. "Пускать с молотка" такое имущество без решения 
суда, который должен оценить все конкретные обстоятельства, по исполнительной 
надписи нотариуса безнравственно.
     Да, и в предпринимательских отношениях могут складываться аналогичные 
ситуации, когда, например, кредит выдается фермеру под залог его земельного 
участка. Безусловно, если сумма кредита и соответствующие проценты фермером 
не уплачены, банк должен иметь возможность обратить взыскание на заложенную 
землю, но по решению суда, а не на основании сугубо формальной надписи нотариуса.
     С другой стороны, установленный Законом о залоге порядок обращения взыскания 
на заложенное имущество критиковался за косность и неповоротливость, и на 
то были свои причины. В самом деле, зачем, спрашивается, заставлять залогодателя 
и залогодержателя обращаться в суд в случаях, когда должником (залогодателем) 
признаны факт неисполнения обязательств и обоснованность требований кредитора 
(залогодержателя), в том числе и в части обращения взыскания на заложенное 
имущество. Мало того, что это значительно затягивает удовлетворение требований 
кредитора; обращение залогодержателя в суд влекло за собой дополнительные 
неоправданные убытки для залогодателя, поскольку в подобной ситуации на него 
относились все судебные издержки, включая расходы залогодержателя по уплате 
государственной пошлины.
     В Кодексе реализован иной подход к решению вопроса о порядке обращения 
взыскания на заложенное имущество. Суть его состоит в дифференциации правового 
регулирования порядка обращения взыскания на предмет залога в зависимости 
от вида имущества, переданного в залог, а также от характера залоговых отношений.
     С этой точки зрения представляется совершенно оправданным выделение в 
отдельные нормы правил обращения взыскания на недвижимое имущество. Здесь 
берется во внимание вид заложенного имущества с характерными, присущими только 
ему чертами. Как известно, к недвижимости относятся земельные участки, участки 
недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть 
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, 
в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому 
имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные 
и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты, а 
также иное имущество, которое в соответствии с законом относится к недвижимости. 
Признается недвижимостью и предприятие в целом как имущественный комплекс.
     Характерная особенность правового режима недвижимости заключается в том, 
что права на недвижимость, а также сделки с недвижимостью подлежат государственной 
регистрации.
     Общим правилом, регламентирующим порядок обращения взыскания на заложенное 
недвижимое имущество, является положение, согласно которому требования залогодержателя 
удовлетворяются из стоимости такого имущества по решению суда. Возможность 
бесспорного обращения взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, 
по исполнительной надписи нотариуса исключается.
     Вместе с тем предусмотрен один случай, когда залогодержателем может быть 
обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска 
в суд. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого 
имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного 
соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения 
оснований для обращения взыскания на предмет залога.
     Здесь необходимо выделить три существенных обстоятельства. Во-первых, 
это момент заключения такого соглашения. Оно будет правомерным лишь в том 
случае, если заключено залогодателем и залогодержателем после того, как должником 
в установленный срок не исполнено или ненадлежаще исполнено обязательство, 
то есть когда у залогодержателя появляются правовые основания для обращения 
взыскания на заложенное недвижимое имущество. Следовательно, всякое условие 
в договоре о залоге о праве залогодержателя на внесудебное обращение взыскания 
на заложенное недвижимое имущество признается юридически ничтожным, как, впрочем, 
и любое соглашение об этом, заключенное до установленной даты исполнения должником 
обязательства.
     Во-вторых, ГК предъявляет особые требования к форме соглашения залогодателя 
и залогодержателя о внесудебном обращении взыскания на недвижимое имущество: 
такое соглашение должно быть удостоверено нотариусом. К этому следует добавить, 
что несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность, она 
считается ничтожной (ст. 165).
     В-третьих, соглашение об обращении взыскания на недвижимость как предмет 
залога без предъявления иска в суд может быть оспорено не только залогодателем 
или залогодержателем, которые выступают сторонами такого соглашения. Соглашение 
может быть признано недействительным по иску любого лица, чьи права нарушены 
указанным соглашением. Речь идет, например, о предшествующих залогодержателях, 
о собственнике имущества и т. п.
     Не вызывает сомнений, что в заключении соглашения, в соответствии с которым 
требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного недвижимого 
имущества без обращения в суд, заинтересованы как залогодержатель, так и залогодатель. 
Залогодержатель получает возможность оперативно удовлетворить свои требования 
к должнику, а залогодатель избежать судебных издержек. Естественно, имеются 
в виду ситуации, когда факт нарушения должником основного обязательства очевиден.
     Иначе регулируется порядок обращения взыскания на заложенное движимое 
имущество, то есть на остальное имущество, не относящееся к недвижимости. 
Здесь соответствующее правило изложено в виде диспозитивной нормы, предусматривающей, 
что требования залогодержателя удовлетворяются за счет предмета залога по 
решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем. 
В данном случае залогодержателю и залогодателю предоставлены более широкие 
возможности обойтись без суда при решении вопроса об удовлетворении требований 
залогодержателя за счет предмета залога. Для этого достаточно иметь соответствующее 
условие в договоре о залоге либо в ином соглашении сторон, которое может быть 
оформлено и до возникновения у залогодержателя оснований обратить взыскание 
на заложенное имущество.
     Особое правило установлено для обращения взыскания на движимое имущество, 
которое в качестве предмета залога передано залогодержателю (заклад). Взыскание 
на такое имущество может быть обращено залогодержателем в порядке, предусмотренном 
договором, если законом не установлен иной порядок. Особенность заключается 
в том, что здесь "не работает" презумпция обращения взыскания на предмет залога 
по решению суда, как это имеет место во всех иных ситуациях, когда в залог 
передается движимое имущество.
     И наконец, в ГК предусмотрено три группы случаев, когда независимо от 
вида имущества, переданного в залог, взыскание на предмет залога может быть 
обращено исключительно по решению суда.
     Во-первых, это случаи, когда для заключения договора о залоге требовалось 
согласие или разрешение другого лица или органа. Примеры, иллюстрирующие сказанное, 
можно найти в самом тексте Кодекса. Так, унитарное предприятие, основанное 
на праве хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог принадлежащее 
ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника 
(ст. 295). Казенное предприятие вправе распоряжаться, а следовательно, и передавать 
в залог закрепленное за ним имущество лишь с согласия собственника этого имущества 
(ст. 297). Принимая во внимание, что к названным категориям субъектов относятся 
все государственные и муниципальные предприятия, можно себе представить число 
случаев, попадающих в первую группу.
     Во-вторых, когда предметом залога является имущество, имеющее значительную 
историческую, художественную или иную культурную ценность для общества. Как 
видим, для выделения этой группы случаев законодатель воспользовался оценочными 
критериями, тем самым предоставив суду в конечном счете право решать, относятся 
ли объекты, служащие предметом залога, к названному классу имущества, обращение 
взыскания на которое допускается только по решению суда.
     В-третьих, если к моменту, когда у залогодержателя появляются основания 
реализовать свое право на обращение взыскания на заложенное имущество, залогодатель 
отсутствует и определить место его нахождения невозможно.
     Независимо от того, в каком порядке обращено взыскание на заложенное 
имущество: по решению суда или без обращения в суд, - предмет залога должен 
быть реализован с соблюдением правил, установленных ГК (ст. 350). Указанные 
правила значительно отличаются от тех, которые предусмотрены гражданско-процессуальным 
законодательством и ранее имели повсеместное применение (см. гл. 39 и 40 ГПК). 
Дело в том, что при их разработке учитывалось, что продажей заложенного имущества 
будут заниматься отнюдь не только судебные исполнители (судебные приставы), 
но и специализированные коммерческие организации, имеющие соответствующие 
лицензии. Во всяком случае в связи с предполагаемым бурным развитием залоговых, 
и в особенности ипотечных отношений поле деятельности для такого рода коммерческих 
организаций представляется чрезвычайно широким.
     Итак, в чем же состоят основные правила, регламентирующие порядок реализации 
заложенного имущества?
     Прежде всего необходимо отметить, что реализация предмета залога, на 
который обращено взыскание, должна производиться путем продажи с публичных 
торгов. Таким образом, возможность комиссионной продажи заложенного имущества 
исключается.
     Если обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению 
суда, суд имеет право отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до 
одного года. Основанием для такой отсрочки может служить просьба залогодателя. 
Эта норма рассчитана в основном на те случаи, когда предметом залога является 
единственная квартира, принадлежащая на праве собственности гражданину, либо 
индивидуальный жилой дом. Залогодателю (гражданину) предоставляется шанс расплатиться 
с залогодержателем по долгам и сохранить свое имущество. С другой стороны, 
нельзя не заметить, что действие данной нормы в определенной мере ущемляет 
интересы залогодержателя, который в течение длительного периода лишен возможности 
удовлетворить свои, по существу бесспорные, требования к залогодателю. Защите 
интересов залогодержателя хотя бы в минимальной степени будет служить положение, 
в соответствии с которым указанная отсрочка не затрагивает прав и обязанностей 
сторон по основному обязательству, обеспеченному залогом, и не освобождает 
должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.
     Порядок определения начальной продажной цены заложенного имущества различается 
в зависимости от того, обращается ли взыскание на предмет залога по решению 
суда либо во внесудебном порядке. В первом случае суд, принявший решение об 
обращении взыскания на заложенное имущество, должен назначить и начальную 
продажную цену этого имущества. Если же взыскание на предмет залога обращено 
без предъявления иска в суд, начальная продажная цена заложенного имущества 
определяется по соглашению между залогодателем и залогодержателем.
     В качестве покупателя реализуемого имущества, являющегося предметом залога, 
признается лицо, предложившее за него наивысшую цену.
     Практика показывает, что зачастую залогодержатели имеют неправильные 
представления относительно своих особых прав на заложенное имущество. Истина 
состоит в том, что ни при каких обстоятельствах залогодержатель не может автоматически 
в силу каких-то особых оснований стать собственником заложенного имущества. 
Напротив, по сравнению с другими лицами его права на указанное имущество в 
определенной мере ограничены.
     Залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное 
имущество, если торги будут объявлены несостоявшимися. При этом залогодержатель 
может зачесть в счет покупной цены свои требования по основному обязательству, 
обеспеченному залогом.
     И только при объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель 
имеет право оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более 
чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах. 
Если же залогодержатель не воспользуется своим правом в течение месяца после 
объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается. 
Данное правило является весьма жестким и формализованным, что, возможно, вызовет 
определенные трудности на практике в процессе его применения.
     Аукционный принцип продажи заложенного имущества при отсутствии развитого 
рынка (в особенности недвижимости), который дал бы необходимые ориентиры в 
определении цены имущества, позволяет с большой степенью вероятности предсказать 
массовый характер случаев, когда предмет залога будет продаваться с публичных 
торгов по цене, значительно отличающейся от той, которую кредитор и должник 
имели в виду, обеспечивая исполнение обязательства залогом соответствующего 
имущества. Это, в свою очередь, приведет к тому, что выручка от продажи заложенного 
имущества не позволит удовлетворить требования залогодержателя либо, напротив, 
после погашения долга останется в излишке.
     Выход из подобных ситуаций помогут найти следующие правила. В случаях, 
когда сумма, вырученная от продажи заложенного имущества, окажется недостаточной 
для погашения требований залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного 
указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества 
должника. Правда, такие требования залогодержателя лишаются тех преимуществ, 
которые имеют требования, обеспеченные залогом.
     Если сумма, полученная в связи с реализацией заложенного имущества на 
публичных торгах, превысит размер, необходимый для удовлетворения обеспеченных 
залогом требований залогодержателя, излишняя сумма подлежит возврату залогодержателю.
     Залогодатель, в роли которого может выступать как должник в основном 
обязательстве, так и третье лицо, имеет возможность в любой момент до продажи 
заложенного имущества (в том числе даже после начала публичных торгов) прекратить 
обращение взыскания на предмет залога. Для этого залогодатель должен исполнить 
обеспеченное залогом обязательство либо ту его часть, исполнение которой оказалось 
просроченным. Если исполнение обязательства будет произведено залогодателем 
в период проведения торгов, данное обстоятельство явится безусловным основанием 
для их приостановления. Данное право залогодателя не может быть отменено либо 
ограничено ни законодательством, ни соглашением сторон - любое соглашение 
об этом признается ничтожным.
     В целях защиты прав залогодержателя от незаконных действий со стороны 
залогодателя в определенных случаях залогодержатель наделяется правом требовать 
от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Это 
право может быть реализовано залогодержателем при ухудшении обеспечения его 
требований в результате следующих обстоятельств: если предмет залога выбыл 
из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с 
условиями договора о залоге; если залогодателем произведена замена предмета 
залога с нарушением установленных правил; если предмет залога утрачен по обстоятельствам, 
за которые залогодержатель не отвечает, а залогодатель не восстановил предмет 
залога или не заменил его равноценным имуществом.
     При определенных условиях залогодержатель вправе не только потребовать 
досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и обратить взыскание 
на предмет залога, если это требование не будет выполнено. Это возможно в 
следующих случаях: нарушения залогодателем правил о последующем залоге, например, 
когда заложенное имущество повторно передано в залог, несмотря на запрет последующего 
залога, установленный предшествующим договором о залоге; невыполнения залогодателем 
обязанностей по страхованию оставленного у него имущества, обеспечению сохранности 
предмета залога; непредставления залогодателем документов и необеспечения 
условий для проверки наличия, количества, состояния и условий хранения заложенного 
имущества, находящегося у залогодателя.
     Залог как акцессорное обязательство, обеспечивающее основное обязательство, 
прекращается с завершением этого основного обязательства. Помимо отмеченного 
нормального порядка прекращения залогового обязательства, Кодексом предусмотрен 
перечень специальных оснований прекращения залога (п. 1 ст. 352).
     Во-первых, залогодатель вправе потребовать досрочного прекращения залога 
при грубом нарушении залогодержателем обязанностей по страхованию за счет 
залогодателя заложенного имущества от рисков утраты и повреждения, обеспечению 
сохранности заложенного имущества и его защите от посягательств третьих лиц; 
немедленному уведомлению залогодателя о возникновении угрозы утраты или повреждения 
заложенного имущества. Ясно, что соответствующие основания для досрочного 
прекращения договора залога могут появиться у залогодателя только в том случае, 
если в соответствии с договором заложенное имущество находится у залогодержателя.
     Во-вторых, основанием прекращения залога может служить гибель заложенной 
вещи или прекращение заложенного права, если залогодатель в разумный срок 
не восстановил предмет залога или не заменил его другим равноценным имуществом.
     В-третьих, залог признается прекращенным в случае продажи заложенного 
имущества с публичных торгов, а также в случае, когда продажа предмета залога 
оказалась невозможной, поскольку торги, включая повторные, объявлены несостоявшимися, 
а залогодержатель в течение месяца после объявления повторных торгов несостоявшимися 
не воспользовался правом оставить за собой заложенное имущество.
     При прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства 
либо по требованию залогодателя в связи с грубым нарушением залогодержателем 
своих обязанностей в отношении находящегося у него предмета залога залогодержатель 
обязан немедленно возвратить заложенное имущество залогодателю.
     Учитывая, что договор залога недвижимости подлежит государственной регистрации, 
о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован 
указанный договор.
     Переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя 
к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого 
имущества либо в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация 
юридического лица) не влечет прекращения залогового обязательства: напротив, 
залог сохраняет свою силу. В этих случаях на место залогодателя становится 
его правопреемник, который и несет все обязанности залогодателя, если иное 
не предусмотрено соглашением с залогодержателем.
     Возможны ситуации, когда имущество залогодателя, являющееся предметом 
залога, переходит в порядке правопреемства сразу к нескольким лицам: например, 
в результате реорганизации юридического лица путем его разделения образовалось 
два или более юридических лиц. При таких условиях будет