е помещения"), а также право залогодержателя 
на заложенное имущество (см., например, ст. 347 ГК). Несмотря на отсутствие 
прямых указаний в ст. 216, вещно-правовая природа этих прав не вызывает сомнений. 
Не колеблет она и вывода об исчерпывающем перечне ограниченных вещных прав, 
ибо названные права также прямо предусмотрены законом.

        Глава 14. Приобретение права собственности (ст. 218-234)

   Общие положения

   Первоначальные способы приобретения права собственности

   Особенности возникновения права собственности при
   производных способах его приобретения

                             Общие положения

     Основания возникновения (приобретения) права собственности - это юридические 
факты, обобщающий перечень которых содержится в ст. 8 ГК. С этой точки зрения 
важно отметить, что в качестве таких правопорождающих, то есть юридических, 
фактов, влекущих возникновение права собственности на определенное имущество 
у конкретных лиц, могут выступать как действия лиц, так и не зависящие от 
воли людей события. К первым, например, относятся различные сделки по отчуждению 
имущества, а ко вторым - смерть гражданина, вызывающая наследственные правоотношения.
     В качестве объектов права собственности могут выступать только вещи - 
предметы материального мира, обязательно имеющие к тому же форму товара (поскольку 
они всегда так или иначе являются результатом человеческого труда, имеющим 
определенную материальную (экономическую) ценность). Следовательно, объекты 
права собственности - категория гораздо более узкая, чем объекты гражданских 
прав (гл. 6-8 ГК). Поэтому и правила гл. 14 касаются оснований возникновения 
права собственности на вещи и не говорят об ином имуществе.
     Основания приобретения права собственности называются также титулами 
собственности. Титульное владение - это владение вещью, основанное на каком-либо 
праве (правовом основании), вытекающем из соответствующего юридического факта 
- титула (например, право собственности, основанное на договоре купли-продажи 
вещи или переходе ее в порядке наследования). В отличие от этого беститульное 
(фактическое) владение не опирается на какое-либо правовое основание, хотя 
при установленных законом условиях и оно может влечь определенные правовые 
последствия.
     Титулы собственности могут приобретаться различными способами, которые 
традиционно подразделяются на две группы: первоначальные, то есть не зависящие 
от прав предшествующего собственника на данную вещь (включая и случаи, когда 
такого собственника ранее вообще не было), и производные, при которых право 
собственности на вещь возникает по воле предшествующего собственника (чаще 
всего - по договору с ним). Практическое значение такого различия состоит 
в том, что при производных способах приобретения права собственности на вещь 
всегда необходимо учитывать возможность существования прав на эту же вещь 
других лиц-несобственников (например, арендатора, залогодержателя, субъекта 
иного ограниченного вещного права). Эти права обычно не утрачиваются при смене 
собственника вещи, переходящей к новому владельцу, как бы обременяя его имущество. 
В этом отношении действует прямо не выраженное, но подразумеваемое законом 
старое правило, берущее начало еще в римском частном праве: никто не может 
передать другому больше прав на вещь, чем имеет сам. Понятно, что на первоначального 
приобретателя вещи никакие ограничения подобного рода распространяться не 
могут.
     Таким образом, различие первоначальных и производных способов приобретения 
права собственности сводится к отсутствию или наличию правопреемства - перехода 
прав и обязанностей владельцев вещи. В свою очередь, это обстоятельство делает 
возможным различие понятий "основания возникновения права собственности" (титулы 
собственности) и "способы приобретения права собственности".
     В ст. 218 ГК достаточно четко проводится различие между способами приобретения 
права собственности. В п. 1 речь идет о таком первоначальном способе приобретения 
этого права, как создание (изготовление) новой вещи, на которую ранее не было 
и не могло быть установлено ничье право собственности. Разумеется, речь идет 
о создании вещи "лицом для себя", а не для другого лица (например, по договору 
подряда, создающему обязательство по передаче готовой вещи подрядчиком заказчику). 
Кроме того, такое право возникает у изготовителя вещи "с соблюдением законодательства", 
в частности правил об обязательной государственной регистрации вновь созданных 
недвижимых вещей (ст. 131).
     Первоначальными являются и способы, предусмотренные в ст. 220-222 ГК: 
переработка и сбор или добыча общедоступных для этих целей вещей, а при определенных 
условиях - и самовольная постройка. К числу первоначальных способов приобретения 
права собственности относятся и способы, указанные в п. 3 ст. 218 ГК. Речь 
здесь идет о приобретении права собственности на бесхозяйное имущество либо 
на имущество, от которого собственник отказался или на которое утратил право 
(ст. 225-234).
     В п. 2 ст. 218 Кодекса речь идет о производных способах приобретения 
права собственности: по договору об отчуждении вещи, в порядке наследования 
после смерти гражданина, в порядке правопреемства при реорганизации юридического 
лица. Каждый из этих способов особо урегулирован законом в соответствующих 
институтах (договорного права, наследственного права, правопреемства при реорганизации 
юридических лиц), выходящих за рамки права собственности.
     Особый способ возникновения права собственности предусмотрен п. 4 ст. 
218 ГК. В соответствии с ним гражданин как член потребительского кооператива, 
полностью внесший паевой взнос за предоставленный ему кооперативом объект 
(жилую квартиру, гараж, дачу и т. п.), становится собственником такого имущества. 
Аналогичная возможность предоставлена и иному лицу, "имеющему право на паенакопления", 
то есть супругу или другому члену семьи пайщика.
     В соответствии с этим взаимоотношения потребительского кооператива как 
собственника и граждан-пайщиков как его членов, пользующихся соответствующими 
объектами недвижимости, предоставленными им кооперативом, носят срочный характер. 
Как только пайщик полностью выплатит паевой взнос за такой объект, он приобретает 
на него право собственности (которое в силу п. 2 ст. 8 и ст. 131 ГК подлежит 
обязательной государственной регистрации). Если право на пай имели несколько 
лиц (супруги или иные члены семьи пайщика), соответствующий объект недвижимости 
становится объектом их общей собственности пропорционально их долям в пае 
("паенакоплении"). Кооператив же по решению общего собрания своих членов меняет 
свои уставные задачи и вносит соответствующие изменения в учредительные документы, 
ибо фактически он превращается в объединение граждан по совместной эксплуатации 
остающегося в его собственности имущества (лифтов, подвалов, чердаков и т. 
п. в кооперативном жилом доме; сетей электро- и водоснабжения, построек и 
иного имущества садоводческого товарищества и т. д.). Возможен и раздел этого 
имущества между бывшими членами кооператива, что, однако, не исключит необходимости 
его совместного использования сособственниками. Наиболее оптимальной организационно-правовой 
формой такой общей деятельности является потребительский кооператив, в собственность 
которого все равно придется передать совместно используемые объекты (менее 
удобным, хотя теоретически допустимым способом является создание простого 
товарищества, то есть заключение бывшими членами кооператива - сособственниками 
договора о совместной деятельности).
     Рассмотренный способ возникновения права собственности граждан на отдельные 
объекты недвижимости стал традиционным для российского законодательства. Впервые 
он был закреплен в ч. 2 ст. 7 союзного Закона о собственности, а затем воспроизведен 
в п. 2 ст. 13 аналогичного российского Закона. Специальные законодательные 
акты о порядке введения в действие и применения этого правила, принимавшиеся 
как союзным, так и российским законодателем (см., например, постановление 
Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 года<186>), привели к тому, что 
оно применяется на территории Российской Федерации с 1 января 1990 года, то 
есть за год до
вступления в силу российского Закона о собственности.

 Постановление Верховного Совета РСФСР от 24 октября 1991 года фактически 
не действует
 В настоящее время правоотношения собственности на территории России регулируются 
Гражданским кодексом РФ от 30 ноября 1994 г.

         Первоначальные способы приобретения права собственности

     Согласно ст. 219 ГК право собственности на вновь создаваемое недвижимое 
имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации. Данное 
правило распространяется не только на первоначальные, но и на производные 
способы приобретения права собственности на недвижимое имущество, ибо отражает 
особый юридический режим таких объектов. До момента государственной регистрации 
такие вновь создаваемые объекты не приобретают юридического режима недвижимости, 
следовательно, рассматриваются законом как движимости. Поэтому недостроенные 
объекты ("незавершенка") не могут оцениваться в качестве недвижимостей, а 
представляют собой известную совокупность строительных материалов и конструкций, 
в которую вложен также труд строителей. Соответственно этому право собственности 
на такие объекты принадлежит собственнику (собственникам) стройматериалов, 
в роли которых совсем не обязательно выступают их заказчики. Отчуждение таких 
объектов также производится по упрощенным правилам об отчуждении движимого 
имущества.
     Практически этот же подход развивается законодателем и в правилах о последствиях 
переработки вещи как основании приобретения права собственности на движимое 
имущество (ст. 220 ГК). По общему правилу право собственности на движимую 
вещь, созданную путем переработки (обработки) материалов, приобретается собственником 
материалов. Если же стоимость работы значительно превышает стоимость материалов, 
собственником становится тот, кто осуществил переработку, но при наличии двух 
обязательных условий: он должен действовать добросовестно (то есть договориться 
об этом с собственником материалов либо добросовестно полагать, что он и является 
одновременно собственником используемых материалов), а также осуществлять 
эту работу для себя, а не по заказу другого лица. Собственник материалов может 
не стать собственником вещи, созданной из этого материала, и в случаях, предусмотренных 
договором (например, договором подряда по изготовлению вещи из материала подрядчика, 
а не заказчика). Понятно также, что если собственник материалов изготавливает 
из них вещь для себя, то он и становится ее собственником в силу правила п. 
1 ст. 218 ГК.
     Собственник материалов, из которых изготовлена движимая вещь, вправе 
требовать передачи ему этой вещи в собственность, если он утратил их в результате 
недобросовестных действий лица, осуществившего переработку материалов и изготовление 
новой вещи (п. 3 ст. 220). Это правило по сути является санкцией за нарушение 
изготовителем вещи условий, установленных в п. 1 ст. 220 ГК.
     Статья 221 ГК впервые за долгие годы предусмотрела прямое разрешение 
сбора ягод, грибов, цветов, ловли рыбы, охоты на животных, добычи других общедоступных 
вещей (например, глины, песка и других общераспространенных полезных ископаемых) 
с целью приобретения на них права собственности. Титул собственности здесь 
возникает при условии его соответствия закону (прежде всего, разумеется, природоохранному 
и земельному законодательству) и общему разрешению собственника (в роли которого 
чаще всего, но не исключительно, выступает федеральное государство). Оценка 
же этого способа приобретения права собственности как первоначального при 
наличии собственника и выраженной им воли на отчуждение своего имущества связана 
с тем, что такая воля носит общий характер, не обращенный к конкретным лицам, 
и потому в данной ситуации не возникает вопроса о правопреемстве (представляющем 
главный критерий разграничения первоначальных и производных способов приобретения 
права собственности).
     Сказанное в известной мере применимо и к правилам о самовольной постройке, 
помещение которых в главу о приобретении права собственности (ст. 222) требует 
значительных оговорок. Прежде всего, лицо, осуществившее самовольную постройку, 
по общему правилу не приобретает на нее право собственности (п. 2 ст. 222), 
а сама эта постройка не становится недвижимостью, ибо она не подлежит государственной 
регистрации по причине допущенных при ее создании нарушений. Речь опять-таки 
идет о совокупности стройматериалов, которые их собственник вправе забрать, 
осуществив за свой счет снос такой постройки (абз. 2 п. 2 ст. 222).
     Правила о последствиях самовольного строительства ранее широко использовались 
при нарушении застройщиками не всегда обоснованных ограничений на размер и 
характер возводимых построек, закреплявшихся ранее действовавшим законодательством. 
Однако отпадение таких ограничений (п. 2 ст. 213 ГК) вовсе не привело к возможности 
возведения любых объектов по усмотрению их заказчиков или застройщиков. Очевидна 
необходимость сохранения ограничений, предусматриваемых строительным, природоохранным, 
земельным и иными отраслями административного законодательства, устанавливаемых 
в публичных интересах. Поэтому п. 1 ст. 222 ГК сохраняет понятие самовольного 
строительства как постройки объекта недвижимости при наличии хотя бы одного 
из указанных в нем нарушений: нарушение порядка землеотвода или его целевого 
назначения, отсутствие необходимых разрешений на строительство (хотя бы одного 
из них), существенное нарушение строительных норм и правил.
     Лишь в порядке исключения возможно возникновение права собственности 
на самовольную постройку, если этим не нарушаются законные интересы других 
лиц (например, соседних землепользователей) и не создается угроза жизни и 
здоровью граждан (что подтверждается наличием необходимых разрешений со стороны 
органов пожарной охраны, санитарного надзора, архитектурного или строительного 
контроля и т. д.), а лицо, осуществившее такую постройку, должным образом 
оформило землеотвод (п. 3 ст. 222 ГК). Суд вправе также признать право собственности 
на данную постройку (при наличии указанных выше условий) за собственником 
или иным законным владельцем земельного участка, на котором она осуществлена, 
при условии компенсации владельцем участка необходимых расходов застройщику 
(абз. 2 п. 3 ст. 222). В этих исключительных случаях самовольная постройка 
может стать основанием возникновения права собственности, которое также следует 
отнести к числу первоначальных (поскольку речь идет о создании нового, ранее 
не существовавшего объекта недвижимости).
     Понятие бесхозяйных вещей (ст. 225 ГК) в действительности является собирательным, 
охватывающим и такие их разновидности, как брошенные собственником вещи (ст. 
226), находки (ст. 227-229), безнадзорные животные (ст. 230-232), клады (ст. 
234). Во всех этих случаях речь идет о возможности приобретения права собственности 
на вещи, собственник которых либо неизвестен, либо отказался от них, либо 
утратил на них право.
     Применительно к правовому режиму бесхозяйных вещей Кодекс продолжает 
линию, начатую законами о собственности в отношении равенства прав всех собственников. 
Если до 1990 года бесхозяйное имущество по общему правилу поступало в доход 
государства, то после вступления в силу 1 июля 1990 года правил союзного Закона 
о собственности государство как собственник утратило эту привилегию. На такое 
имущество правовое основание (титул) отсутствует как у частных, так и у публичных 
собственников. Право собственности на бесхозяйные вещи появляется у владельцев 
в силу указанных в законе обстоятельств, то есть первоначальным способом.
     По-разному строится правовой режим движимых и недвижимых бесхозяйных 
вещей. Бесхозяйные движимости становятся объектом собственности их фактических 
владельцев либо при наличии условий, прямо установленных законом для конкретных 
ситуаций (брошенные вещи, находка, безнадзорные животные, клад), либо в силу 
предусмотренных ст. 234 ГК правил о приобретательной давности (п. 2 ст. 225). 
Бесхозяйные, как и другие недвижимости, подлежат государственному учету. Поэтому 
они должны быть приняты на учет по заявлению органа местного самоуправления, 
на территории которого находятся. Если в течение года со дня постановки бесхозяйной 
недвижимой вещи на учет никто не заявит о своих правах на нее, комитет по 
управлению муниципальным имуществом может потребовать в судебном порядке признания 
права муниципальной собственности на такую вещь. Суд, однако, может и не удовлетворить 
данное требование (например, при наличии фактических владельцев, должным образом 
использующих такое имущество). Тогда эта вещь может перейти в собственность 
фактических владельцев в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК).
     Институт приобретательной давности был введен в наше законодательство 
п. 3 ст. 7 Закона о собственности в РСФСР. В новом Кодексе ему посвящена специальная 
ст. 234. Необходимость введения этой категории объясняется отпадением преимуществ 
для государственной (публичной) собственности, в которую ранее в соответствии 
со ст. 143 ГК 1964 года по общему правилу и поступало бесхозяйное имущество.
     Приобретательная давность распространяется на случаи фактического, беститульного 
владения чужим имуществом. Наличие у владельца какого-либо юридического титула 
(основания) владения, например долгосрочного договора аренды, исключает действие 
приобретательной давности. Сколько бы времени арендатор или, допустим, хранитель 
ни владел чужим имуществом, он, разумеется, не становится его собственником.
     Для приобретения права собственности на вещь по давности фактического 
владения необходимо иметь ее во владении добросовестно (то есть фактический 
владелец не должен быть, например, похитителем или иным лицом, умышленно завладевшим 
чужим имуществом помимо воли его собственника). Далее. Такое владение должно 
быть открытым, очевидным для всех иных лиц, причем владелец относится к соответствующей 
вещи как к своей собственной (имея в виду не только эксплуатацию, но и необходимые 
меры по ее поддержанию в надлежащем состоянии, ибо собственник, как уже отмечалось, 
несет не только "благо", но и бремя собственности). Наконец, такое владение 
должно быть непрерывным в течение установленных законом сроков (ко времени 
фактического владения в силу указания п. 3 ст. 234 ГК можно также присоединить 
время, в течение которого данной вещью владел правопредшественник лица, ссылающегося 
на приобретательную давность, например его наследодатель или юридическое лицо, 
из состава которого выделилось затем юридическое лицо - владелец).
     Лишь при соблюдении всех трех перечисленных условий приобретательная 
давность может стать основанием (титулом) права собственности фактического 
владельца вещи (п. 1 ст. 234 ГК). При этом также учитываются различия в правовом 
режиме движимых и недвижимых вещей. Срок приобретательной давности для движимости 
установлен в пять лет, а для недвижимости - в пятнадцать лет. При этом право 
собственности на недвижимость и в силу истечения срока приобретательной давности 
возникает только с момента государственной регистрации данного объекта (абз. 
2 п. 1 ст. 234 ГК).
     Вместе с тем до истечения указанных сроков фактический добросовестный 
владелец вещи пользуется защитой своего владения против всех иных лиц (п. 
2 ст. 234 ГК), то есть наравне с титульными владельцами имущества. Тем самым 
и фактическое владение приобретает определенное юридическое значение.
     В п. 4 ст. 234 Кодекса решен довольно сложный вопрос о течении срока 
п