татья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или
            другой находящейся на нем недвижимости                       
Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка         
Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости         
Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости                         
Статья 556. Передача недвижимости                                        
Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества     
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений                          

Комментарий к статье 549 ГК РФ

1. Договор продажи недвижимости является видом купли-продажи. В силу п.5 ст.454 ГК к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила _7 гл.30 ГК, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, - общие положения о купле-продаже. Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его объект - недвижимое имущество (ст.130 ГК).
2. Ст.130 ГК к недвижимому имуществу, помимо земельных участков, а также иных объектов, прочно связанных с ними, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Однако согласно п.1 ст.4 Закона о регистрации прав на недвижимость данный Закон к правам на воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транспорта и космические объекты не применяется. Впредь до принятия соответствующих федеральных законов сохраняется прежний порядок регистрации прав на эти объекты. Он предусмотрен: а) для судов внутреннего плавания - ст.26-28 УВВТ и Правилами регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях Российской Федерации, утв. приказом Министерства транспорта РФ от 5 марта 1993 г. N 18 (РВ, 1993, N 57); б) для морских судов - ст.24-27 КТМ; в) для воздушных судов - ст.33 ВК; г) для космических объектов - ст.17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. "О космической деятельности" (РВ от 6 октября 1993 г.).
Таким образом, при продаже этих объектов необходимо руководствоваться не только общими нормами ГК о продаже недвижимости, но и правилами, содержащимися в указанных актах.
3. В соответствии со ст.219 ГК право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права. Следовательно, продавец, прежде чем распорядиться своим правом собственности, обязан зарегистрировать его в порядке, предусмотренном Законом о регистрации прав на недвижимость.
Аналогичная норма действует в отношении права собственности на незавершенный строительством объект (п.2 ст.25 Закона о регистрации прав на недвижимость).
4. Согласно п.1 ст.132 ГК предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Следовательно, договор купли-продажи предприятия является разновидностью купли-продажи недвижимости. Одновременно продаже предприятия посвящен специальный _8 гл.30 ГК.
Поэтому к договору продажи предприятия прежде всего применяются нормы _8, при их недостаточности - _7 гл.30 и лишь затем - общие положения о купле-продаже (см. ст.559 и коммент. к ней).
5. При продаже недвижимости на торгах, в т.ч. на публичных - при обращении взыскания на имущество должника-организации к заключенному по результатам торгов договору купли-продажи применяются правила, предусмотренные ст.63 Закона об исполнительном производстве, ст.447-449 ГК, а также нормы о купле-продаже недвижимости.
К заключаемому по результатам проведения публичных торгов договору купли-продажи недвижимого имущества должника-гражданина применяются ст.50, п.3 ст.54 Закона об исполнительном производстве, гл.39 ГПК и нормы о купле-продаже недвижимости.
6. В соответствии со ст.299 ГК право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают и прекращаются в общем порядке, установленном для приобретения и прекращения права собственности. Одновременно по отношению к обладателям указанных прав сохраняются отдельные ограничения, содержащиеся в гл.19 ГК. Это означает, например, что унитарное предприятие, располагающее недвижимостью на праве хозяйственного ведения, может его продать, лишь получив согласие на это собственника имущества (п.2 ст.295 ГК).
7. При купле-продаже недвижимости в процессе приватизации необходимо руководствоваться законодательством о приватизации, а при отсутствии в нем соответствующих норм - _7 гл.30 ГК.

Комментарий к статье 550 ГК РФ

1. Из всех способов заключения договора, предусмотренных ст.434 ГК, применительно к продаже недвижимости выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа, подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий, предусмотренных ст.554, 555 ГК.
Для договора продажи недвижимости соблюдение нотариальной формы не требуется. Это связано с тем, что ГК (ст.131) ввел обязательную государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, что уже означает достаточный государственный контроль за законностью сделки (о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество см. коммент. к ст.551 ГК).
2. До введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость для договоров, предусмотренных ст.550 ГК, сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК. В связи с тем, что Закон о регистрации прав на недвижимость вступил в силу с 31 января 1998 г., ст.7 Вводного закона свое действие утратила. На практике это означает, что начиная с этой даты, стороны договора продажи недвижимости вправе не придавать ему нотариальную форму. После 31 января 1998 г. такая форма может быть избрана только по соглашению сторон (п.2 ст.163 ГК).
3. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Исключением являются договор продажи жилых помещений (ст.558 ГК) и договор купли-продажи предприятия (ст.560 ГК). Последние подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их регистрации (п.3 ст.433 ГК).
Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, и пени за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал.
Апелляционная инстанция с решением суда не согласилась. Поскольку сумма основного долга была ответчиком погашена, она удовлетворила исковые требования о взыскании с общества пени, сославшись на следующее: ГК не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи недвижимости, за исключением продажи предприятия и жилого помещения. Регистрация перехода права собственности (ст.551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Следовательно, договор купли-продажи помещения считается заключенным с момента его подписания (п.1 ст.433 ГК), а не с момента государственной регистрации (п.3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости (приложение к информационному письму ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 - Вестник ВАС РФ, 1998, N 1, с.82-83).
4. Коммент. статья содержит специальные последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, отличающиеся от общих последствий п.1 ст.162 ГК. Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность с применением последствий недействительности ничтожной сделки (п.2 ст.162, ст.166-168 ГК).

Комментарий к статье 551 ГК РФ

1. Государственную регистрацию перехода права собственности по договору не следует отождествлять с государственной регистрацией самого договора. Поэтому договор продажи недвижимого имущества по общему правилу признается заключенным в момент его подписания сторонами как единого документа (подробнее об этом см. коммент. к ст.550 ГК).
Напротив, анализ текста ГК и Закона о регистрации прав на недвижимость позволяет прийти к выводу, что такие понятия, как "регистрация права собственности" и "регистрация перехода права собственности", используются как идентичные (см. пп.2 и 3 ниже).
2. Порядок государственной регистрации перехода права собственности регулируется ст.131 ГК, Законом о регистрации прав на недвижимость, а также постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ, 1998, N 8, ст.963); постановлением Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" (СЗ РФ, 1998, N 9, ст.1114); постановлением Правительства РФ от 6 марта 1998 г. N 288."Об утверждении Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Экономика и жизнь, 1998, N 12, с.13).
Согласно указанным правовым актам государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна проводиться специальным учреждением юстиции по месту нахождения недвижимого имущества.
В соответствии с п.2 ст.33 Закона о регистрации прав на недвижимость создание системы учреждений юстиции по регистрации прав осуществляется субъектами РФ и должно быть завершено к 1 января 2000 г. В настоящее время учреждения юстиции по регистрации прав созданы в 14 субъектах РФ (Московская, Челябинская обл. и др.). Уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество назначено Министерство юстиции РФ (постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. N 1378 "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - СЗ РФ, 1997, N 45, ст.5195).
В связи с тем, что в остальных субъектах РФ система учреждений юстиции по регистрации прав еще не создана, однако во многих из них государственная регистрация прав на недвижимость ранее проводилась органами, назначенными самими субъектами РФ, большое практическое значение имеют следующие правила: а) государственная регистрация прав, осуществлявшаяся в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до 31 января 1998 г., признается юридически действительной (ст.6 Закона о регистрации прав на недвижимость); б) права на недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 г., признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. В этом случае государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателя (ст.6 Закона); в) начиная с 31 января 1998 г., учреждения юстиции по регистрации прав, а также те органы субъектов РФ и муниципальных образований, которые продолжают проводить регистрацию прав на недвижимость до создания в субъектах РФ специализированных учреждений юстиции, обязаны осуществлять регистрацию в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.1 ст.33 Закона о регистрации прав на недвижимость, п.4 постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).
На практике это означает, что, начиная с 31 января 1998 г., стороны договора продажи недвижимости, подписав договор как единый документ, вправе не придавать ему нотариальную форму и напрямую обратиться в орган по регистрации прав на недвижимость (учреждение юстиции по регистрации прав, а до его создания - в комитет по управлению государственным или муниципальным имуществом, соответствующий земельный комитет и т.п.) с заявлением о проведении государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Отказ соответствующего органа по мотивам несоблюдения нотариальной формы договора либо по иным основаниям может быть обжалован заинтересованной стороной в арбитражный суд либо суд общей юрисдикции (п.5 ст.131 ГК, п.7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости).
3. Согласно ст.13 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) по договору продажи недвижимости состоит из следующих действий:
а) приема необходимых документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации. Прием осуществляется, по общему правилу, по заявлению обеих сторон договора продажи недвижимости. К заявлению должны быть приложены текст договора, а также иные документы, необходимые для регистрации.
Согласно постановлению Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. N 248 максимальный размер платы за государственную регистрацию права на недвижимое имущество для физических лиц не должен превышать 3-кратного, а для юридических лиц - 50-кратного минимального размера оплаты труда. В соответствии с п.2 ст.11 Закона о регистрации прав на недвижимость субъекты РФ вправе установить меньшую плату, чем предусмотрена на федеральном уровне;
б) проведения правовой экспертизы и проверки законности сделки. Такая экспертиза проводится самим учреждением юстиции по регистрации прав (подп.4 п.9 Примерного положения об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);
в) установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (данные основания закреплены в ст.19 и 20 Закона о регистрации прав на недвижимость);
г) внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;
д) выдачи Свидетельства о государственной регистрации права собственности по форме, указанной в Приложении N 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4. При заключении договора купли-продажи недвижимости момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности на нее. Согласно п.2 ст.223 ГК право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.
Из этого вытекает, что до момента регистрации перехода права собственности покупатель, даже получив предмет договора во владение и (или) пользование, не вправе им распоряжаться в отношениях с третьими лицами (продавать, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.) (п.2 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости). Одновременно продавец теряет право распоряжаться этим имуществом любым способом, поскольку оно служит предметом исполненного обязательства.
В случае если какая-либо из сторон все же совершит эти действия, другая сторона имеет право предъявить иск о признании сделки недействительной, а в соответствующих случаях - один из исков, предусмотренных ст.301-304 ГК.
Сказанное не распространяется на случаи обращения взыскания на недвижимое имущество продавца до момента регистрации перехода права собственности к покупателю, поскольку такое взыскание не является действием самого продавца.
5. П.3 коммент. статьи предусматривает возможность принятия судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, если одна из сторон необоснованно уклоняется от такой регистрации. Кроме того, такая сторона обязана возместить убытки, вызванные задержкой регистрации.

Комментарий к статье 552 ГК РФ

1. Статья содержит общее правило о том, что при продаже зданий, сооружений или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость переходят соответствующие права на земельный участок. При этом речь идет о той части земельного участка, которая не только занята недвижимостью, но и необходима для ее использования (например, о части земельного участка, прилегающей к крыльцу здания или необходимой для подхода (прохода) к нему).
Ранее подобная норма содержалась в ст.37 Земельного кодекса и находила закрепление в судебной практике (п.8 информационного письма ВАС РФ от 31.07.92 N С-13/ОП-171 "О разрешении споров, связанных с применением законодательства о собственности" - Вестник ВАС РФ, 1992, N 1, с.100). Коммент. статья расширяет ее содержание, устанавливая различные последствия для покупателя в зависимости от того, обладал или нет продавец правом собственности на землю.
2. В тех случаях, когда продавец недвижимости является собственником земельного участка, он вправе либо продать его, либо передать покупателю на иных правах - праве аренды, праве пользования и т.п.
В ситуации, когда стороны договора продажи недвижимости правовую судьбу земельного участка не определили, к покупателю переходит право собственности на соответствующую часть земельного участка. При этом цена на продаваемую недвижимость и земельный участок определяется по правилам п.2 ст.555 (см. коммент. к ней).
3. Иное правило установлено, если продавец недвижимости не является собственником земельного участка. В этом случае к покупателю переходят те же права пользования земельным участком, что принадлежали самому продавцу (право аренды, право постоянного бессрочного пользования и др.) (ст.216 ГК).
Недвижимость в таких случаях может быть продана без согласия собственника земельного участка. Однако если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной (ст.166-168 ГК).
4. В связи с тем, что земельные участки относятся к разряду недвижимости (ст.130 ГК), на сделки с ними либо на переход права собственности (иного вещного права) по ним распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст.131 ГК, Закон о регистрации прав на недвижимость).

Комментарий к статье 553 ГК РФ

1. Коммент. статья определяет характер прав на земельный участок собственника расположенной на ней недвижимости в ситуации, когда этот участок был продан без недвижимости. Здесь имеет место случай, противоположный тому, который назван в ст.552 ГК.
В этом случае условия пользования земельным участком также определяются договором купли-продажи либо, если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости (продавца земельного участка) появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Согласно ст.216 ГК сервитут является вещным правом, и его владелец защищается так же, как и собственник.
2. Аналогичным образом должны решаться вопросы при продаже земельного участка лицом, не являющимся собственником расположенной на ней недвижимости.
3. В обоих названных в статье случаях продавец земельного участка обязан сообщить покупателю о правах третьих лиц на проданное имущество (п.1 ст.460 ГК).
4. При применении настоящей статьи, а также ст.552 ГК необходимо учитывать правила, содержащиеся в ст.13 Вводного закона. Кроме того, на сделки с земельными участками распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст.131 ГК, Закон о регистрации прав на недвижимость).

Комментарий к статье 554 ГК РФ

1. Определение предмета договора продажи недвижимости должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в абз.1 коммент. статьи. В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в т.ч. жилую, этажность и др. параметры.
Более подробно сведения, относящиеся к предмету договора продажи недвижимости, изложены в Приложении N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сдел