ложившейся практикой их наименования в определенных сферах.
По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование, например при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.
2. В ч.2 ст.606 воспроизводится норма ч.2 ст.85 Основ ГЗ (совпадающая в основном с ч.2 ст.9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.

Комментарий к статье 607 ГК РФ

1. В п.1 ст.607 определены виды имущества, которые могут сдаваться в аренду. Здесь названы объекты недвижимости и движимое имущество. Приведенный перечень не является исчерпывающим.
В ГК впервые нормативно закреплен квалифицирующий признак объектов аренды: это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. непотребляемые.
2. Как и ст.3 Основ законодательства об аренде, коммент. статья предусматривает возможность ввода ограничений либо запретов на сдачу в аренду отдельных видов имущества, но в отличие от Основ п.1 ст.607 указывает, что они могут вводиться лишь законом. Это относится, прежде всего, к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст.129 ГК). К последним, например, до сих пор относились атомные электростанции, другие стратегические объекты, вооружение, железные дороги общего пользования и иные объекты общегосударственного или специального назначения.
3. П.2 коммент. статьи предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в гл.17 ГК (ст.260, 264, 270), которая вступает в силу со дня введения в действие нового Земельного кодекса. До этого времени сохраняет силу Земельный кодекс (в части, не противоречащей более позднему законодательству).
Передача в пользование (в т.ч. на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.
Предоставление в пользование названных объектов имеет ряд особенностей:
а) участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст.11 Закона о недрах, ст.46-53 Водного кодекса). Участки лесного фонда - на основе решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов;
б) по-разному регулируются отношения, связанные с пользованием отдельными видами природных объектов: водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст.46, 54 Водного кодекса); участки недр - на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договора (ч.3 ст.11 Закона о недрах); предусматривается широкое применение системы аукционов и конкурсов на получение права такого пользования. Осуществление конкретных видов лесопользования на участках лесного фонда допускается только на основании лесорубочных билетов, ордеров или лесных билетов, выдаваемых в соответствии с договором аренды, безвозмездного пользования или концессии участка либо протоколом о результатах лесного аукциона, а в случаях, предусмотренных Лесным кодексом, - непосредственно по решению органа государственной власти субъекта РФ (ст.34-37, 42-43 Лесного кодекса). Краткосрочное пользование лесным участком - на срок до одного года - возможно без заключения договора;
в) специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в т.ч. предусматривает предельные сроки пользования (см. п.3 ст.610 и коммент. к нему). Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействительным.
4. П.3 ст.607 подчеркивает необходимость четкого определения объекта аренды. Для этого в договоре нужно указывать: наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние. Особые требования установлены в отношении природных объектов. Так, в договоре аренды участка лесного фонда следует указывать границы участка, а также виды и объемы лесопользований (ст.33 Лесного кодекса); в договоре пользования водным объектом - пространственные границы (координаты) предоставляемого в пользование объекта или его части, а при необходимости - места забора (сброса) воды (ст.48, 57 Водного кодекса).
Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям любого договора найма имущества, при отсутствии которых он считается незаключенным.
ГК значительно сокращает по сравнению с Основами законодательства об аренде (п.2 ст.7 Основ) перечень условий, признаваемых существенными в силу закона (п.1 ст.432 ГК). Для отдельных видов аренды предусмотрены дополнительные условия, признаваемые существенными. Например, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы (ст.654 ГК). Значительное число обязательных условий, в т.ч. касающихся сроков аренды, размера арендной платы, порядка пользования имуществом, предусмотрено законодательством об аренде природных объектов (помимо определения объекта аренды).
Вопрос о включении в договор аренды условий, не отнесенных законом к обязательным, решается по усмотрению сторон.

Комментарий к статье 608 ГК РФ

1. Сдача имущества в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего собственник (ст.209 ГК): он и назван в качестве основного арендодателя. Это положение распространяется на субъектов разных форм собственности, а потому арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника.
2. В коммент. статье говорится также, что арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном данная норма относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности (хотя может применяться и в других случаях).
В качестве арендодателей объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (п.4 ст.214 , п.3 ст.215 , ст.295 и 296 ГК), либо специально уполномоченные органы.
3. В соответствии с п.2 ст.295 ГК указанные предприятия могут быть арендодателями:
по объектам недвижимости - только с согласия собственника (п.2 ст.295 ГК);
по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами (в отличие от п.1 ст.607 ГК, предусматривающего возможность введения ограничений на объекты аренды только законом).
Уполномоченными государственными органами являются Мингосимущество РФ и комитеты по управлению государственным имуществом - соответственно по объектам федеральной собственности и собственности субъектов РФ (п.15 постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" с последующими изменениями - Ведомости РФ, 1992. N 13, ст.697, а также постановление Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" - СА РФ, 1994, N 8, ст.593).
Исключение из общего правила предусмотрено Федеральным законом от 20 июля 1995 г. "О федеральном железнодорожном транспорте" (СЗ РФ, 1995, N 35, ст.3505), согласно которому недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного веления предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (абз.3 п.2 ст.4 указанного Закона).
Широкие права предоставлены образовательным учреждениям. Они могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного учреждения, с использованием полученных от аренды средств на развитие образовательного процесса (п.11 ст.39 Федерального закона "Об образовании" - Ведомости РФ, 1996, N 3, ст.150).
Постановлением Правительства РФ от 27 марта 1997 г. N 342 (СЗ РФ, 1997, N 13, ст.1549) государственным научным организациям, подведомственным федеральным органам исполнительной власти, Российской академии наук и отраслевым академиям наук предоставлено право сдавать закрепленное за ними и временно не используемое имущество, включая недвижимое, в краткосрочную аренду - до одного года. Этим же постановлением определен порядок использования получаемых средств: 70% направляется на содержание и развитие материально-технической базы этих учреждений, а оставшиеся 30% перечисляются в федеральный бюджет.
Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к собственности муниципальных органов, решаются этими органами (ст.6 Федерального закона от 28 августа 1995 г. "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" - СЗ РФ, 1995, N 35, ст.3506).
С введением в действие части первой ГК утратили силу положения ст.3 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. N 1230, согласно которым арендодателями недвижимого имущества государственных и муниципальных предприятий могли быть исключительно комитеты по управлению государственным имуществом. Теперь они вправе сдавать в аренду лишь те объекты государственной собственности, которые не находятся в хозяйственном ведении предприятий.
4. Арендодателями земельных участков могут выступать:
а) собственники земельных участков (ст.260 ГК);
б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст.270 ГК);
в) уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование.
Договоры на предоставление в аренду водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов РФ и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, то договор заключается со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов (ст.54 Водного кодекса).
Арендодателями участков недр выступают уполномоченные на то государственные органы (ст.11 Закона о недрах); участков лесного фонда - лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст.31 Лесного кодекса).

Комментарий к статье 609 ГК РФ

1. П.1 ст.609 предоставляет возможность гражданам (физическим лицам) заключать договоры аренды между собой как в письменной, так и в устной форме, но последняя допустима лишь при сроке аренды не более года. Есть, однако, договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия, в частности договор проката (п.2 ст.626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст.633 и 643 ГК), аренды зданий и сооружений (ст.651 ГК), предприятий (ст.658 ГК).
Договоры аренды, в которых хотя бы одна из сторон - юридическое лицо, во всех случаях должны заключаться в письменной форме.
2. Договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственным реестре, за исключением случаев, когда иное предусмотрено законом (ст.131 и 164 ГК). Порядок осуществления ее определен Законом о регистрации прав на недвижимость. Исключение из этого правила установлено для договоров аренды транспортных средств - воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые абз.2 п.1 ст.130 ГК отнесены к недвижимым вещам, но для которых регистрация при сдаче в аренду не требуется (ст.633 и 643 ГК, п.1 ст.4 названного Закона).
3. Договоры, предусматривающие возможность последующего выкупа имущества арендатором, должны заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Например, для договоров продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, причем в виде одного документа, подписываемого обеими сторонами, с обязательной последующей государственной регистрацией (ст.550 , 551 ГК). Дополнительные требования предъявляются к форме договоров продажи предприятий (ст.559 ГК).

Комментарий к статье 610 ГК РФ

1. Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются по соглашению сторон. Вместе с тем ГК, в отличие от Основ законодательства об аренде, не относит срок аренды к существенным условиям договора в силу закона. П.2 ст.610 ГК допускает заключение договора без указания срока его действия. В этом случае он считается заключенным на неопределенный срок. Вместе с тем есть случаи, когда определение срока аренды в договоре является обязательным в силу специального закона, например при аренде участка лесного фонда (см. ст.33 Лесного кодекса), водного объекта (ст.48, 57 Водного кодекса) и некоторых др.
2. При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Однако для некоторых договоров закон предусматривает иной срок, например для проката (см. коммент. к ст.627).
3. П.3 ст.610 ГК содержит правило, допускающее установление в законе максимальных (предельных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В соответствии с этой нормой договоры проката, например, могут заключаться не более чем на один год (п.1 ст.627 ГК).
Предельные сроки аренды (пользования) установлены для природных объектов. В соответствии со ст.42 Водного кодекса водные объекты могут предоставляться в краткосрочное пользование до 3 лет и долгосрочное - до 25 лет.
Ст.10 Закона о недрах дифференцирует предельные сроки в зависимости от целей пользования: до 5 лет - для геологического изучения; до 20 лет - для добычи полезных ископаемых и в целях, не связанных с добычей; до 25 лет - при совмещении разных видов пользования. Предельный срок аренды участков лесного фонда - 49 лет (ст.31 Лесного кодекса).
Ранее действовавшее общее правило (ст.277 ГК 1964) о предельных сроках аренды для договоров между государственными, кооперативными и общественными организациями утратило силу с введением в действие Основ законодательства об аренде (с 1 января 1990 г.).
Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, дата его окончания не обозначена, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.

Комментарий к статье 611 ГК РФ

1. Коммент. статья определяет обязательные требования к предмету аренды и порядку его передачи. Имущество должно быть предоставлено арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора. Имеются в виду Технические характеристики (качество) и целевое предназначение имущества.
2. Закон предусматривает, что имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями, если иное не предусмотрено договором. Например, скрипка или виолончель предоставляются в аренду со смычком. Вместе с имуществом арендатору должна передаваться и соответствующая документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду (прокат) предметов техники, которые в необходимых случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами.
Если принадлежности и необходимые документы не переданы одновременно с имуществом, а без них нельзя пользоваться им так, как следует из условий договора, арендатор вправе потребовать либо их предоставления, либо расторжения договора. И в том, и в другом случае он может требовать от арендодателя возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства.
3. Арендатор, которому имущество не предоставлено в согласованный срок (а при отсутствии в договоре указаний на этот счет - в разумный срок, т.е. реально выполнимый), вправе истребовать его у арендодателя в судебном порядке (ст.398 ГК).
П.3 ст.611 и ст.398 ГК предусматривают способы практического осуществления принципа реального исполнения обязательств. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества, арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Арендатору предоставляется и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков. К убыткам могут быть отнесены дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.

Комментарий к статье 612 ГК РФ

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора. Ответственность наступает и тогда, когда арендодатель не знал об этих недостатках во время заключения договора, т.е. если они являются скрытыми. Арендатору предоставляется право выбора мер, которые он считает необходимым применить. Он может потребовать: а) безвозмездного устранения недостатков, б) соразмерного уменьшения арендной платы; в) возмещения расходов на устранение недостатков, если сделает это своими силами (указанные расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующей суммы из арендной платы, но с предварительным уведомлением арендодателя); г) досрочного расторжения договора.
П.1 ст.612 предоставляет альтернативный выбор не только арендатору, но и арендодателю. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления заменить это имущество другим аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки. Такой способ более приемлем для арендодателя, если он как специалист может удовлетворить требования арендатора более экономичным способом (при условии незамедлительного осуществления указанных мер).
В заключительной части п.1 ст.612 содержатся положения, направленные на полную компенсацию арендатору всех потерь, вызванных наймом имущества с недостатками. Если удовлетворение требований арендатора, а в соответствующих случаях - удержание им расходов из арендной платы не покроет причиненных убытков, он вправе взыскать с арендодателя их непокрытую часть.
2. В п.2 ст.612 содержатся исключения из указанных в п.1 правил. Арендатор не несет ответственности за недостатки, которые были оговорены при заключении договора либо заранее были известны арендатору, а также за те, которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении. Речь идет о явных (не скрытых) недостатках, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма направлена на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арен