, чердаки, 
лестничные площадки и иные общие помещения, несущие конструкции дома, лифты, 
стояки, иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, 
находящееся как за пределами, так и внутри квартиры или иного жилого помещения, 
если оно обслуживает более одной квартиры или жилого помещения (п. 1 ст. 290), 
поскольку без такого рода объектов невозможно нормальное пользование и самим 
жилым помещением.
     Кодекс закрепляет два важных правила, касающихся правового режима перечисленного 
общего имущества собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Во-первых, 
на это имущество устанавливается общая долевая собственность названных собственников 
(ст. 289). Их доли в праве на такое имущество пропорциональны размеру принадлежащих 
им квартир (жилых помещений), а точнее, их общей площади (ср. п. 4 Временного 
положения о кондоминиуме, утвержденного Указом Президента РФ от 23 декабря 
1993 года N 2275).
     Указанное право регулируется общими правилами гражданского законодательства 
о праве общей долевой собственности (см. комментарий к гл. 16 ГК), однако 
с некоторыми изъятиями. Главное из них состоит в запрете собственнику квартиры 
или иного жилья отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома 
и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права 
собственности на жилье (п. 2 ст. 290). В этом и состоит второе важное положение, 
определяющее специфику правового режима объектов общей собственности собственников 
жилья в многоквартирном жилом доме. По сути, это означает, что соответствующая 
доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе 
права собственности на жилье (п. 1 Временного положения о кондоминиуме), будучи 
неразрывно с ним связанной.
     Следует иметь в виду, что данные правила распространяются лишь на собственников 
жилья, но не на их нанимателей или арендаторов. Если, например, в муниципальном 
жилом доме приватизирована лишь часть квартир, отношения общей долевой собственности 
возникнут с участием собственников квартир, то есть граждан, приватизировавших 
свои квартиры, и соответствующего муниципального образования в лице его органа 
управления жилым фондом.
     Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома и надлежащего использования 
общего имущества все собственники квартир должны создать товарищество (п. 
1 ст. 291). Такое товарищество становится юридическим лицом - некоммерческой 
организацией. По своей сути оно может рассматриваться как потребительский 
кооператив, однако п. 2 ст. 291 ГК считает его самостоятельной разновидностью 
некоммерческих организаций, действующей на основании специального закона (что 
вполне соответствует требованиям п. 3 ст. 50). В отсутствие такого закона 
данные организации действуют на основании уже упомянутого Временного положения 
о кондоминиуме. В буквальном переводе с латыни "кондоминиум" как раз и означает 
общую собственность, а "домовладельцы" (собственники жилья) в кондоминиуме, 
согласно п. 2 указанного Положения, составляют товарищество.
     Важной особенностью жилья как объекта права собственности граждан является 
наличие особых, самостоятельных прав на этот объект не только у самого собственника, 
но и у совместно проживающих с ним членов его семьи (ст. 292).
     Кодекс признает за ними "право пользования этим помещением на условиях, 
предусмотренных жилищным законодательством", что дает возможность считать 
это право обязательственным правом арендного типа. Как и всякие титульные 
(законные) владельцы, субъекты этого права (члены семьи собственника жилья, 
проживающие совместно с ним) получают право на его защиту, включая требование 
об устранении любых его нарушений, от всякого лица, включая и самого собственника 
(п. 3 ст. 292).
     В силу правила п. 2 ст. 292 ГК переход права собственности на жилье сам 
по себе не является основанием для прекращения права пользования этим помещением 
со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. 
Иначе говоря, данное право как бы "обременяет" такую недвижимость, в принципе 
следуя ее судьбе, что сближает его с вещными правами. Практически это означает, 
что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим 
ему жильем без согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они продолжают 
пользоваться прежним помещением на законном основании и новому приобретателю 
(или иному владельцу) не удастся прекратить их право. Таким образом, в данном 
"праве пользования" вещные элементы преобладают над обязательственными, что 
и дает основания закону объявить его вещным правом.
     Более того, при наличии в числе членов семьи такого собственника несовершеннолетних 
лиц отчуждение жилья допускается только с предварительного согласия органа 
опеки и попечительства (п. 4 ст. 292), призванного, как известно, следить 
за соблюдением прав и законных интересов несовершеннолетних граждан. Здесь 
собственник жилья ограничивается законом в своем правомочии распоряжения принадлежащей 
ему недвижимостью.

              Глава 19. Право хозяйственного ведения, право
                  оперативного управления (ст. 294-300)

     Право хозяйственного ведения и право оперативного управления составляют 
особую разновидность вещных прав, неизвестную развитому законодательству. 
Это - вещные права юридических лиц по хозяйственному и иному использованию 
имущества собственника. Они призваны оформить имущественную базу для самостоятельного 
участия в гражданских правоотношениях юридических лиц-несобственников, что 
невозможно в обычном, классическом имущественном обороте.
     Появление и сохранение этих вещных прав в отечественном правопорядке 
связано с существованием планово-регулируемой, огосударствленной экономики. 
Государство как собственник основной массы имущества, будучи не в состоянии 
непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему объектами и одновременно 
не желая утратить на них право собственности, объективно было вынуждено выпускать 
в имущественный оборот "самостоятельные" юридические лица "предприятия" и 
"учреждения", закрепляя за ними свое имущество на ограниченном вещном праве. 
С 60-х годов это право стало именоваться у нас "правом оперативного управления", 
а впоследствии в законах о собственности было разделено на более широкое по 
содержанию "право полного хозяйственного ведения", предназначенное для производственных 
"предприятий", и более узкое "право оперативного управления" - для госбюджетных 
и аналогичных им "учреждений".
     Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, 
самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом, граждане, включая индивидуальных 
предпринимателей, товарищества и общества, кооперативы и т. д. Сохранение 
в нашем имущественном обороте "предприятий" и "учреждений"-несобственников 
свидетельствует о его переходном характере, обусловленном, в свою очередь, 
переходным характером самой экономики, неизбежно, но временно и в модифицированном 
виде сохраняющей определенные элементы прежней хозяйственной системы. К числу 
таких элементов относятся и вещные права, предусмотренные гл. 19 Кодекса.
     Субъектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления могут 
быть только юридические лица и притом не любые, а лишь существующие в специальных 
организационно-правовых формах "предприятия" и "учреждения". Поскольку "предприятия" 
с 8 декабря 1994 года могут создаваться лишь на базе государственной и муниципальной 
собственности (а к ранее созданным и сохраняющимся до 1 июля 1999 года "предприятиям", 
принадлежащим иным собственникам, в соответствии с п. 5 ст. 6 Вводного закона 
применяются нормы об унитарных предприятиях, основанных на праве оперативного 
управления), следует признать, что субъектом права хозяйственного ведения 
по действующему законодательству может быть только государственное или муниципальное 
унитарное предприятие (ст. 113-114 ГК) как разновидность коммерческих организаций.
     Субъектом права оперативного управления теперь могут быть как унитарные 
(казенные) предприятия (ст. 115), строго говоря, принадлежащие к категории 
коммерческих организаций, так и учреждения (ст. 120), относящиеся к некоммерческим 
структурам, а также предприятия, принадлежащие частным собственникам. При 
этом учреждения могут создаваться как государственными и муниципальными образованиями, 
так и другими (частными) собственниками - гражданами и юридическими лицами. 
Они в определенных рамках могут заниматься и приносящей доходы деятельностью, 
что влечет появление у них особого права на полученное таким образом имущество, 
которое также можно квалифицировать как право хозяйственного ведения (п. 2 
ст. 298).
     В связи с этим не соответствуют закону и потому не порождают юридических 
последствий попытки закрепления имущества на праве оперативного управления 
за предприятиями, не являющимися казенными, либо доходов, полученных субъектами 
права оперативного управления от разрешенной собственником предпринимательской 
деятельности (пп. 6 и 21 устава Российской государственной цирковой компании, 
утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 февраля 1995 года N 196<188>), 
а также попытки наделения филиалов и представительств, не являющихся самостоятельными 
субъектами права, имуществом на указанных ограниченных вещных правах (разъяснение 
МВД РФ "О порядке регистрации транспортных средств филиалами и представительствами 
юридического лица", зарегистрированное Министерством юстиции РФ 3 апреля 1995 
года; рег. N 822<189>).
     Различие прав хозяйственного ведения и оперативного управления состоит 
в содержании и "объеме" правомочий, которые они получают от собственника на 
закрепленное за ними имущество. Право хозяйственного ведения, принадлежащее 
либо предприятию как коммерческой организации, либо учреждению, осуществляющему 
разрешенную ему собственником предпринимательскую деятельность, в силу этого 
является более широким, нежели право оперативного управления, которое может 
принадлежать либо некоммерческим по характеру деятельности учреждениям, либо 
казенным предприятиям.
     Вместе с тем оба этих вещных права значительно сужены по сравнению со 
своими прототипами, закреплявшимися ранее в законах о собственности. Такой 
подход вызван необходимостью более строгого контроля собственника, прежде 
всего публичного (государственного или муниципального), за целенаправленным 
характером деятельности созданных им юридических лиц-несобственников. В условиях 
развития рыночных отношений и появления сильного частного сектора экономики 
конструкции таких ограниченных вещных прав, как и их субъектов-несобственников, 
обнаружили свои очевидные слабости и недостатки, скрытые прежними условиями 
хозяйствования. Один из основных недостатков состоит в значительных возможностях 
злоупотребления такими организациями (а точнее говоря, их органами) предоставленной 
им собственником экономической свободой, используемой отнюдь не в интересах 
собственника и даже не в интересах такой организации, а с целью передачи имущества 
собственника в частный сектор на убыточных для собственника условиях. Именно 
поэтому право хозяйственного ведения ни по названию, ни по содержанию уже 
не является "полным", близким к праву собственности.
     В соответствии со ст. 294 ГК право хозяйственного ведения - это право 
государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться 
и распоряжаться имуществом собственника в пределах, установленных законом 
или иными правовыми актами.
     Поскольку имущество, передаваемое унитарному предприятию на праве хозяйственного 
ведения, выбывает из фактического обладания собственника-учредителя и зачисляется 
на баланс предприятия, сам собственник уже не может осуществлять в отношении 
этого имущества по крайней мере правомочия владения и пользования (а в значительной 
мере - и правомочие распоряжения). Следует учитывать и то, что имуществом, 
находящимся у предприятий на праве хозяйственного ведения, они отвечают по 
своим собственным долгам и не отвечают по обязательствам создавшего их собственника, 
поскольку оно становится "распределенным" государственным или муниципальным 
имуществом (ср. абз. 1 п. 4 ст. 214 и абз. 1 п. 3 ст. 215).
     В отношении такого имущества собственник-учредитель сохраняет правомочия, 
предусмотренные п. 1 ст. 295 ГК, то есть он вправе создать предприятие-несобственника 
(включая назначение директора, утверждение устава и определение объема правоспособности); 
реорганизовать и ликвидировать его (только в этой ситуации допускается изъятие 
и перераспределение переданного собственником предприятию имущества без согласия 
последнего, но, разумеется, с соблюдением прав и интересов его кредиторов); 
осуществлять контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего 
предприятию имущества (в частности, проведение периодических проверок его 
деятельности); получать часть прибыли от использования переданного предприятию 
имущества. В отличие от ранее действовавшего Закона о собственности ГК не 
предусматривает необходимости заключения учредителем-собственником какого-либо 
договора со своим унитарным предприятием, хотя наличие у него "права на получение 
части прибыли" не исключает возможности согласования размера этой части с 
предприятием, если она прямо не определена в утвержденном собственником уставе. 
Детальный порядок осуществления этих прав должен предусматриваться специальным 
законом о государственных и муниципальных унитарных предприятиях.
     Вместе с тем теперь невозможно, как ранее, говорить о полной самостоятельности 
и свободе унитарного предприятия за пределами перечисленных правомочий и возможностей 
собственника-учредителя. Осуществление принадлежащих ему правомочий может 
быть дополнительно ограничено специальным законом или даже иными правовыми 
актами. Из правомочия распоряжения в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК теперь 
изъята возможность самостоятельного, без предварительного согласия собственника 
(в лице соответствующего комитета по управлению имуществом), распоряжения 
недвижимостью. Продажа, сдача в аренду или в залог, внесение в качестве вклада 
в уставный или складочный капитал обществ и товариществ и иные формы отчуждения 
и распоряжения недвижимым имуществом не допускаются без согласия собственника 
(в соответствии с п. 3 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 года N 1230 
"О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных 
и муниципальных предприятий, сданного в аренду" полномочия арендодателя при 
сдаче в аренду недвижимости, закрепленной за такими предприятиями, принадлежат 
соответствующим комитетам по управлению имуществом, а не самим предприятиям). 
Аналогичные ограничения ранее уже были предусмотрены п. 7 постановления Правительства 
РФ от 10 февраля 1994 года N 96 "О делегировании полномочий Правительства 
Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности"<190>.
     Что касается движимого имущества, то им предприятие распоряжается самостоятельно, 
если только законом либо иным правовым актом не будут предусмотрены соответствующие 
ограничения (абз. 2 п. 2 ст. 295). Таким образом, даже подзаконным актом федерального 
правительства возможно ограничение права унитарного предприятия по распоряжению 
закрепленным за ним на праве хозяйственного ведения государственным или муниципальным 
имуществом, в том числе движимым.
     Вместе с тем Кодекс не предусматривает возможности для учредителя-собственника 
произвольно ограничивать правомочия по владению и пользованию закрепленным 
за унитарным предприятием имуществом, в частности изымать его без согласия 
такого предприятия (если речь не идет о его ликвидации или реорганизации). 
Подобные ограничения во всяком случае не могут устанавливаться иными (подзаконными) 
правовыми актами. С этой точки зрения указание на возможность изъятия у федерального 
предприятия имущества, используемого им не по целевому назначению, содержащееся 
в п. 7 названного постановления Правительства РФ, не может быть признано соответствующим 
правилам ГК, а потому и не подлежит применению (п. 5 ст. 3 ГК).
     Право оперативного управления в соответствии с п. 1 ст. 296 ГК это право 
учреждения или казенного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться 
закрепленным за ним имуществом собственника в пределах, установленных законом, 
в соответствии с целями его деятельности, заданиями собственника и назначением 
имущества.
     Собственник-учредитель вправе изъять у субъекта права оперативного управления 
излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество и распорядиться 
им по своему усмотрению (п. 2 ст. 296 ГК). Из этого следует, что изъятие имущества 
у учреждения или казенного предприятия возможно лишь в этих трех предусмотренных 
законом случаях, а не по усмотрению собственника, что допускал ранее действовавший 
Закон о собственности.
     Кодекс специально регламентирует объем правомочия распоряжения, принадлежащего 
субъекту права оперативного управления. Казенное предприятие не вправе отчуждать 
или иным образом распоряжаться ни движимым, ни недвижимым имуществом собственника 
без его специального согласия, если только речь не идет о производимой им 
(готовой) продукции (п. 1 ст. 297). В отношении последней ГК устанавливает 
иной порядок: этой продукцией казенное предприятие по общему правилу может 
распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом либо иными 
правовыми актами. Иначе говоря, никаким имуществом, кроме готовой продукции, 
казенное предприятие не вправе распоряжаться самостоятельно (без согласия 
собственника).
     Собственник устанавливает также и порядок распределения доходов казенного 
предприятия, не согласуя его с самим предприятием (п. 2 ст. 297 ГК), что отличает 
его возможности от аналогичных возможностей по отношению к обычному унитарному 
предприятию, где он вправе получить лишь часть прибыли от своего имущества. 
В действующем законодательстве эти и другие особенности правового режима имущества 
казенных предприятий предусмотрены в Типовом уставе казенного завода (казенной 
фабрики, казенного хозяйства), созданного на базе ликвидированного федерального 
государственного предприятия, утвержденном постановлением Правительства РФ 
от 12 августа 1994 года N 908 (см. сноску 139) и действующем в части, не противоречащей 
соответствующим правилам ГК.
     Что касается учреждения, то оно в соответствии с прямым указанием п. 
1 ст. 298 ГК вообще лишено права распоряжения, в том числе и отчуждения, закрепленным 
за ним имуществом или имуществом, полученным по смете, если только речь не 
идет о денежных средствах, расходуемых им по смете в соответствии с их целевым 
назначением. Таким образом, учреждение даже с согласия собственника не вправе 
отчуждать закрепленное за ним как движимое, так и недвижимое имущество собственника. 
При возникновении такой необходимости оно вправе просить собственника, чтобы 
он сам (от своего имени) произвел отчуждение принадлежащего ему имущества.
     Особенностью правового положения учреждения как финансируемой собственником 
некоммерческой организации является возможность осуществления им "приносящей 
доходы" (то есть предпринимательской) деятельности в соответствии с учредительными 
документами, то есть с закрепленным в них разрешением собственника. Полученные 
от ведения такой деятельности доходы и приобретенное за их счет имущество 
поступают в "самостоятельное распоряжение" учреждения и учитываются им на 
отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).
     Данное правило закона основано на возможности неполного финансирования 
собственником всех необходимых потребностей созданного им учреждения и вызванной 
этим необходимости ограниченного участия учреждений-несобственников в