ри обращении взыскания на долю как на предмет залога и т. д.). 
Исключается уступка этого права другим лицам в порядке цессии (п. 4 ст. 250 
ГК).
     В ст. 251 ГК впервые четко определен момент перехода доли в праве на 
общее имущество к ее приобретателю. Приобретатель доли становится полноправным 
сособственником с момента заключения договора об отчуждении доли, если иной 
момент не предусмотрен соглашением сторон. Поскольку объектом отчуждения здесь 
является не вещь, а право, на данные отношения невозможно распространить правила 
ст. 223 ГК, определяющие момент возникновения права собственности на приобретаемое 
имущество. Более того, в отличие от закрепленного в ст. 223 принципа передачи 
ст. 251 закрепляет принцип договора, то есть совершенно иной принцип определения 
указанного момента.
     Однако в тех случаях, когда договор об отчуждении доли подлежит регистрации 
(ст. 164), например при переходе доли в праве собственности на недвижимость, 
новый владелец доли становится сособственником с момента такой регистрации 
в соответствии с положением, закрепленным п. 2 ст. 223 Кодекса.
     Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, означает ее прекращение. 
При выделе доли одним из участников общее имущество, как правило, уменьшается 
в объеме, однако на него сохраняется право общей собственности оставшихся 
сособственников. При этом способы и условия как раздела, так и выдела должны 
прежде всего определяться соглашением самих сособственников и лишь при невозможности 
его достижения - судом.
     Поскольку выделяющийся сособственник был одним из субъектов права собственности 
на общее имущество, он вправе требовать передачи ему соответствующей части 
имущества в натуре. Компенсация за приходящееся на его долю имущество без 
согласия самого сособственника возможна лишь в качестве исключения, условия 
которого прямо определены законом. Такое исключение предусмотрено в абз. 2 
п. 3 ст. 252 ГК на случай невозможности выдела без несоразмерного ущерба общему 
имуществу или запрета выдела самим законом (когда имущество стало неделимым 
по его прямому указанию). Другим исключением является невозможность выдела 
в натуре части имущества, точно соответствующей доле выходящего участника 
(абз. 1 п. 4 ст. 252). Тогда он может быть компенсирован за недостаток выделенного 
ему имущества.
     Наконец, третьим исключением является давно известный судебной практике 
случай выплаты компенсации сособственнику за его долю без его согласия, если 
его доля была незначительна, не могла быть реально выделена и его интерес 
в использовании общего имущества не может считаться существенным (абз. 2 п. 
4 ст. 252). Речь при этом обычно шла о спорах по поводу выдела доли в праве 
собственности на жилой дом. Если доля была настолько незначительной, что на 
нее не могли быть выделены никакие из имевшихся в доме помещений, да и интерес 
владельца доли заключался в периодическом использовании жилья, тогда как оставшиеся 
сособственники постоянно проживали в нем, суды в порядке исключения отказывали 
в выделе имущества в натуре, заменяя его денежной компенсацией за счет других 
сособственников. Эта возможность теперь получила прямое законодательное закрепление.

                     Общая совместная собственность

     Общие положения о праве совместной (бездолевой) собственности, закрепленные 
ст. 253 ГК, применяются лишь постольку, поскольку отсутствуют прямые указания 
закона об особенностях правового режима отдельных видов совместной собственности. 
Такие специальные указания содержатся как непосредственно в Кодексе, так и 
в нормах брачно-семейного законодательства, касающихся совместной собственности 
супругов.
     Участники отношений совместной собственности сообща владеют и пользуются 
общим имуществом, если только соглашением между ними прямо не предусмотрено, 
что какими-то конкретными объектами (частями) общего имущества пользуется 
лишь один из сособственников или определенные сособственники. По согласию 
всех участников осуществляется и распоряжение общим имуществом, включая его 
отчуждение. При этом п. 2 ст. 253 ГК устанавливает презумпцию такого согласия 
независимо от того, кто из участников совместной собственности совершает сделку 
по распоряжению общим имуществом, что важно для их контрагентов. Участниками 
данных отношений могут выступать только граждане-супруги или члены крестьянского 
(фермерского) хозяйства, находящиеся в тесных семейных, личнодоверительных 
отношениях друг с другом. Поэтому третьи лица, участвующие в сделке по поводу 
их общего имущества, не обязаны проверять наличие согласия других сособственников. 
Такое согласие должно быть прямо выражено лишь в сделках, требующих нотариального 
оформления и(или) государственной регистрации.
     Сделки по распоряжению общим имуществом, находящимся в совместной собственности, 
вправе совершать любой из сособственников. По их соглашению совершение таких 
сделок может быть возложено на одного из участников. Однако и в этом случае 
совершение сделки тем из сособственников, кто согласно их общей договоренности 
не имел на это полномочий, не делает сделку оспоримой (недействительной), 
если только другая сторона сделки заведомо знала или должна была знать о наличии 
такого соглашения, то есть действовала недобросовестно. Ведь контрагенты не 
обязаны вникать во внутренние взаимоотношения сособственников, если только 
последние сами не объявят об их особом характере. В этом проявляется специфика 
отношений совместной собственности по сравнению с долевой собственностью.
     Раздел и выдел имущества, находящегося в совместной собственности, также 
имеет свои особенности, предусмотренные правилами ст. 254 ГК. Раздел и выдел 
супружеского имущества, как и раздел имущества крестьянского (фермерского) 
хозяйства, влечет прекращение совместной собственности. Поскольку речь идет 
о бездолевой собственности, раздел или выдел общего имущества требует в этих 
случаях прежде всего определения доли каждого из сособственников в праве на 
общее имущество (п. 1 ст. 254). Если закон или соглашение участников не устанавливают 
иных правил, доли сособственников признаются равными. Семейное законодательство, 
в частности, предусматривает отступление от начал равенства при разделе супружеского 
имущества с учетом интересов несовершеннолетних детей, остающихся с одним 
из супругов.
     Определение долей не превращает рассматриваемые отношения в долевую собственность, 
ибо доли устанавливаются лишь на случай раздела или выдела, то есть прекращения 
общей собственности, по крайней мере для выделяющегося участника. Неприменимы 
здесь и некоторые традиционные для долевой собственности правила, например 
о преимущественном праве покупки доли выходящего участника. Наоборот, денежная 
или иная компенсация доли выходящего участника, являющаяся исключением в долевой 
собственности, здесь может применяться достаточно широко, например, при разделе 
супружеского имущества. Поэтому правила о разделе и выделе доли из общего 
имущества, установленные ст. 252 ГК, в данных отношениях могут применяться 
лишь постольку, поскольку иное не установлено специальными правилами закона 
либо не вытекает из существа отношений совместной собственности (п. 3 ст. 
254).
     Применительно к общей собственности супругов закон сохраняет презумпцию 
ее совместного (бездолевого) характера, если только иное не установлено их 
договором ("брачным контрактом"). Последний может предусмотреть режим как 
долевой, так и раздельной собственности супругов. Но в его отсутствие имущество 
будет считаться находящимся в режиме совместной собственности супругов по 
прямому указанию закона. Необходимо отметить, что ГК по-прежнему говорит о 
совместной собственности именно супругов, но не семьи в целом.
     Не всякое имущество, принадлежащее супругам, считается их совместной 
собственностью. Согласно п. 2 ст. 256 Кодекса собственностью каждого из супругов, 
а не их общей собственностью является имущество, принадлежавшее им до вступления 
в брак, а также полученное одним из супругов в дар или в порядке наследования. 
Это же относится и к вещам индивидуального пользования (кроме предметов роскоши), 
хотя бы и приобретенным за счет общих средств супругов во время брака.
     Однако имущество, принадлежащее одному из супругов, может быть признано 
объектом их совместной собственности при условии осуществления в него в период 
брака вложений за счет общего имущества или имущества другого супруга, значительно 
увеличивших стоимость этого имущества. Чаще всего речь в таких случаях идет 
об объектах недвижимости (жилой дом, дача и т. д.). Вместе с тем супруги могут 
своим договором исключить действие этого правила, сохранив реальность своего 
имущества даже при наличии указанных условий.
     Общее имущество супругов не может быть объектом взыскания кредиторов 
одного из них по его личным долгам. Объектом взыскания здесь может служить 
лишь имущество, принадлежащее одному из супругов, а также его "доля" в общем 
имуществе, которая причиталась бы ему при разделе (п. 3 ст. 256 ГК). Иначе 
говоря, кредиторы могут потребовать выдела доли супруга, то есть раздела супружеского 
имущества, с целью обращения на него взыскания по правилам ст. 255 ГК. Однако 
детальные правила о порядке определения долей супругов в общем имуществе при 
его разделе и порядок такого раздела должны устанавливаться не гражданским, 
а брачно-семейным законодательством (п. 4 ст. 256).
     Объектом совместной собственности является также имущество крестьянского 
(фермерского) хозяйства. В отличие от ранее действовавшего Закона о крестьянском 
(фермерском) хозяйстве Кодекс устанавливает презумпцию именно совместной, 
а не долевой собственности на его имущество, что в большей мере соответствует 
сути этого хозяйства как семейно-трудовой общности граждан, связанных близкими, 
лично-доверительными отношениями. Специальный закон или договор участников 
может установить и иную, то есть долевую, собственность этого хозяйства. Общим 
имуществом становятся также продукция, плоды и доходы, полученные в результате 
деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. Пункт 3 ст. 257 ГК не 
устанавливает режим этого имущества как объекта долевой или совместной собственности, 
отдавая решение этого вопроса на усмотрение самих участников.
     Важно также иметь в виду, что объектом общей совместной собственности 
крестьянского (фермерского) хозяйства являются земля и имущество производственно-хозяйственного 
назначения (хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, 
продуктивный и рабочий скот, сельскохозяйственная и иная техника, оборудование, 
инвентарь, транспортные средства и аналогичное имущество). Иное имущество 
(жилой дом, предметы потребления, домашней обстановки и обихода и т. д.) может 
составлять объект общей собственности супругов или быть собственностью отдельного 
участника хозяйства. Здесь, следовательно, возможно сосуществование различных 
видов общей собственности.
     Крестьянское (фермерское) хозяйство не является самостоятельным субъектом 
имущественных отношений. Оно представляет собой совокупность физических лиц 
(граждан), действующих на базе общего имущества, то есть, по сути, простое 
товарищество (а может вестись даже и одним человеком). Оно не становится юридическим 
лицом, ибо не обособляет "свое" имущество от имущества участников. Признание 
его юридическим лицом в Законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве следует 
считать результатом недоразумения.
     Однако ст. 259 ГК дает возможность создать на этой базе и юридическое 
лицо - коммерческую организацию в форме хозяйственного товарищества или производственного 
кооператива. Такая организация становится собственником своего имущества, 
сохраняя за участниками лишь обязательственные права требования (п. 2 ст. 
48, п. 3 ст. 213), а ее правовое положение определяется по нормам закона, 
регулирующим статус соответственно товариществ или производственных кооперативов. 
Вклады участников такой коммерческой организации должны устанавливаться исходя 
из их долей в праве общей собственности на имущество хозяйства, определяемых 
в соответствии со ст. 258 Кодекса.
     С целью сохранения рассматриваемых хозяйств ГК не предусматривает возможности 
выдела имущества при выходе одного из участников. В этом случае выделяющийся 
участник может претендовать только на получение денежной компенсации, соразмерной 
его доле (п. 2 ст. 258).
     Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, влекущий его 
прекращение, производится по общим правилам о разделе имущества, находящегося 
соответственно в совместной или долевой собственности (ст. 254 и 252). Земельный 
участок подлежит разделу с учетом специальных требований земельного законодательства 
(абз. 2 п. 1 ст. 258). При этом доли участников такого хозяйства как субъектов 
права совместной собственности в соответствии с п. 3 ст. 258 ГК признаются 
равными, если только иное не установлено их соглашением: например, не определен 
режим общей долевой собственности с неравенством долей в зависимости от трудового 
или имущественного вклада в хозяйство.

           Глава 18. Право собственности и другие вещные права
                    на жилые помещения (ст. 288-293)

     Жилые помещения как объекты права собственности получили особый правовой 
режим. Будучи недвижимостью, они, кроме того, имеют теперь строго целевое 
назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья 
и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление 
в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей 
органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые 
условия для реализации этого права.
     Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания 
граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, 
пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться 
в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288).
     Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое 
назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых 
помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, 
с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, 
сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также 
их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений 
в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в 
свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих 
учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности 
на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев 
жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие 
и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) 
образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, 
как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по 
усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.
     Под жилым помещением жилищное законодательство понимает не только жилые 
(в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для 
постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, 
отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве 
в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно 
территориальные бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные 
и ведомственные, а также "специализированные дома" и служащие аналогичным 
целям помещения - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные 
дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов 
и др. Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК специально отмечает, 
что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного 
жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания 
членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, 
как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться 
с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой 
собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК 
сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на 
основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами 
жилищного законодательства.
     Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им 
жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного 
оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного 
законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо 
промышленные производства (п. 3 ст. 288). Последнее ограничение, как следует 
из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в 
нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже 
в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого 
назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию 
значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения 
по их прямому назначению.
     Нарушение предусмотренных законом положений надлежащего осуществления 
права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, 
предусмотренные ст. 293 ГК. В соответствии с ее правилами использование жилого 
помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого 
помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника 
со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного 
самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, 
то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.
     Изложенные в ч. 1 ст. 293 ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся) 
использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо 
систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей (создание 
"обстановки невозможности совместного проживания"), либо начавшееся разрушение 
жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных 
случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом 
местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений 
(в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, 
включая необходимый ремонт разрушаемого помещения) и лишь после этого он подвергается 
риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта 
недвижимости.
     Правила ст. 288 и 293 ГК представляют собой форму публичноправового вмешательства 
в частные дела собственника, что допускается абз. 2 п. 2 ст. 1 в исключительных 
случаях, установленных законом в общественных, а не в частных интересах. С 
учетом этого закон ограничивает всех собственников жилья в осуществлении принадлежащего 
им права собственности, устанавливая его целевые границы. Вместе с тем он 
предусматривает и два дополнительных ограничения, первое из которых касается 
только собственников жилья в многоквартирном жилом доме, а второе - граждан-собственников 
жилья.
     Правовой режим находящейся в многоквартирном доме жилой квартиры как 
объекта недвижимости наряду с целевым назначением обладает еще и той особенностью, 
что неизбежно включает в себя и право на общее имущество дома - подвалы