тся отказ в принципе от солидарной ответственности совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора (см. коммент. к ст.687).
Солидарная ответственность этих лиц установлена настоящей статьей как исключение из правила (п.4).
Конструкция единственного ответственного титулодержателя из множества совместно с ним проживающих лиц вступает в противоречие с принципом равенства жилищных прав и обязанностей всех постоянных пользователей (п.2) и аналогична положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю (см. коммент. к ст.680, 685), за действия которых отвечает титулодержатель перед наймодателем. Однако положение постоянных пользователей жилого помещения несопоставимо с положением временно проживающих (временные жильцы и поднаниматели). Постоянные пользователи во всех случаях должны быть сонанимателями, сотитулодержателями наряду с нанимателем. Тогда будет последовательно введено правило о равенстве жилищных прав и обязанностей участников наемных правоотношений.
4. Солидарная ответственность постоянных пользователей допускается как исключение в силу особой договоренности между ними. Солидарные обязанности (ответственность) вводятся при неделимости предмета обязательства, каким и является объект договора найма жилого Помещения, пока договор найма не изменен.
Если постоянные пользователи специально заключают договор с нанимателем о солидарной ответственности (ст.322 ГК) перед наймодателем (сообщив ему об этом), тогда они становятся сонанимателями, т.е. обретают полное равенство в жилищных правах и обязанностях.

Комментарий к статье 678 ГК РФ

Изложенные в настоящей статье обязанности носят общий характер для любой разновидности договора найма (см. коммент. к ст.672).
Жилое помещение предоставляется для проживания, и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними постоянно проживающих лиц.
Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (см. коммент. к ст.676), наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт (см. коммент. к ст.681), повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора (см. коммент. к ст.687).
Обязанность оплаты пользования жильем - важнейшая для нанимателя (см. коммент. к ст.671, 687). О сроках и размерах квартирной платы см. коммент. к ст.682. Большинство централизованных коммунальных услуг (водопровод, канализация, центральное отопление) оплачивается нанимателем сверх квартирной платы через наймодателя (см. коммент. к ст.671), меньшая часть коммунальных услуг (электрическая энергия, газ) оплачивается нанимателем непосредственно коммунальному предприятию. Наметился постепенный переход теплоснабжающих организаций на прямые расчеты с населением за отопление и горячее водоснабжение. В законе заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное не будет установлено в договоре.

Комментарий к статье 679 ГК РФ

На вселение по договору коммерческого найма полагается согласие наймодателя, каждого из постоянно проживающих и нанимателя. В отличие от регулирования договора социального найма настоящая статья вводит новую зависимость - согласие наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей (как и в прежнем регулировании) не требуется.
Вселение новых постоянных пользователей в занимаемое нанимателем жилое помещение осуществляется независимо от регистрации по месту жительства граждан. Регистрационный учет граждан не может носить разрешительного характера и не должен приводить к ограничению конституционного права гражданина выбирать место жительства (см. постановление Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 г. - СЗ РФ, 1998, N 6, ст.783). Он не влияет на возникновение, изменение и прекращение жилищных правоотношений в соответствии с Законом РФ от 23 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения и выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (Ведомости РФ, 1993, N 32, ст.1227) и с учетом постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. (СЗ РФ, 1995, N 18, ст.1708), признавшего положения Закона о процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки, не соответствующими содержанию Конституции.
Норма жилой площади на одного человека (12 кв.м.), требуемая при вселении нового постоянного пользователя, ранее содержавшаяся в утративших силу правилах прописки, восстановлена в требованиях настоящей статьи как норма гражданского права. Исключение из правила установлено для несовершеннолетних детей, которые вселяются независимо от этой нормы.

Комментарий к статье 680 ГК РФ

Настоящая статья носит общий характер для любой разновидности договора найма (см. коммент. к ст.672).
В отличие от нормы действующего жилищного законодательства вводится предварительное уведомление постоянными пользователями наймодателя о вселении временных жильцов. Временных жильцов закон признает и как временных пользователей. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими. Основными признаками временного проживания являются: безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока - до шести месяцев (который раньше вовсе не имел предела), отсутствие самостоятельного права пользования помещением. Срок нахождения в месте временного пребывания должен определяться самими гражданами (постановление Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 г.).
Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении временных жильцов, он также наделен и правом активного запрета на их проживание в случае, если нарушена норма жилой площади на одного человека - 12 кв. метров. Получив такую информацию предварительно, наймодатель вправе не допустить въезд временных жильцов по этому основанию.
Прежнее жилищное законодательство также рассматривало временных жильцов только как проживающих. Как и прежде, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем.
В пределах шестимесячного срока временного проживания может быть установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи дней со дня заявления нанимателя об освобождении.
Настоящая статья не устанавливает последствий согласованного продления срока проживания временных жильцов свыше шести месяцев.

Комментарий к статье 681 ГК РФ

1. Настоящая статья носит общий характер для любой разновидности договора найма (см. коммент. к ст.672).
2. В найме жилья действует тот же принцип, что вообще в имущественном найме (аренде): текущий ремонт нанятого помещения - за нанимателем, капитальный ремонт строения в целом и его ячейки - помещения - за наймодателем. Норма диспозитивна, иное может быть установлено договором найма жилого помещения.
3. П.3 устанавливает одно условие переоборудования наймодателем дома в целом - согласие нанимателя, если в результате переоборудования существенно изменятся условия его пользования занимаемым жилым помещением. Мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае не принимается по внимание, если они не являются сонанимателями (см. коммент. к ст.671). Условия пользования касаются предмета договора найма (см. коммент. к ст.673). Изменения, намеченные в проекте капитального ремонта дома с переоборудованием, или реконструкция (надстройка, пристройка к дому и т.п.) не должны снижать уровень пригодности жилого помещения к постоянному проживанию. К сожалению, настоящая статья в отличие от ЖК не содержит общего требования к переоборудованию, его цель - повышение благоустройства жилого помещения, что позволяет наймодателю решать задачи переоборудования, не руководствуясь целью повышения уровня благоустройства жилого помещения. Во всех случаях вопросы согласования с нанимателями дома проекта будущего переоборудования должны решаться заблаговременно, на стадии подготовки проекта к утверждению в установленном порядке (см., например, соответствующие правила, утв. мэром Москвы 31 июля 1996 г. N 166/1-РМ - Вестник мэрии Москвы, 1996, N 19).
4. ЖК употреблял понятие "перепланировка жилого помещения" наряду с его переоборудованием, что в ГК исключено, но продолжает употребляться в иных правовых актах и технической документации. Очевидно, под переоборудованием в настоящей статье следует понимать не только собственно переоборудование инженерных коммуникаций жилого помещения и его санитарно-технического и иного оборудования, но и перепланировку жилого помещения. Например, под переоборудованием жилых помещений можно понимать перенос (замену на иную конструкцию) нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов, устройство и переоборудование туалетных помещений, ванных комнат, вентиляционных каналов, а также перенос и разборку перегородок между комнатами, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, остекление балконов и лоджий, переустройство оконных проемов.
Самовольное переоборудование помещений приведет к необходимости восстановить прежнее положение, и оно не отражается в технической учетной документации жилищного фонда, что имеет существенное значение для сделок с жилыми помещениями.

Комментарий к статье 682 ГК РФ

1. Статья адресована только договору коммерческого найма, где квартирная (наемная) плата, в основном, не лимитирована в отличие от договора социального найма (см. постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" и утвержденное им Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг - СЗ РФ, 1996, N 26, ст.3139, а также концепцию реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренную Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 - СЗ РФ, 1997, N 18, ст.2131).
Как правило, в договоре коммерческого найма плата за нанятое жилье определяется по усмотрению сторон в договоре.
Вместе с тем государство принимает меры к минимальному регулированию квартирной (наемной) платы и в коммерческом найме, и оказанию государственной поддержки малоимущим. Указанным постановлением Правительства РФ установлена структура платежей населения за жилье всех форм собственности. Она должна включать первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых домах, второй платеж - за коммунальные услуги. Третий платеж - собственно плата за наем жилья (на компенсацию затрат для его строительства и реконструкции). Органами местного самоуправления утверждаются нормативы потребления коммунальных услуг, а также ставки и тарифы на коммунальные услуги (кроме тарифов на электроэнергию и газ, которые утверждаются централизованно). Компенсации (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются лишь нанимателям, в т.ч. и коммерческого найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, членам ЖСК, ЖК, а также гражданам, имеющим в собственности жилые помещения: при этом собственные расходы граждан, располагающих совокупным доходом семьи на одного человека, не превышающим установленный прожиточный минимум на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы, площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, не должны превышать половину минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом. Эти вопросы решаются органами местного самоуправления. Таким образом, наниматель в договоре коммерческого найма пользуется компенсациями (субсидиями) только в одном случае - проживая в домах государственного и муниципального фонда.
В домах, находящихся в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг по договору коммерческого найма жилья работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров (СЗ РФ, 1996, N 3, ст.147).
Открытые акционерные общества, созданные посредством преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий, отвечают по обязательствам, которые содержатся в коллективных договорах, действовавших до преобразования предприятий (ст.27 Закона о приватизации).
2. В договоре коммерческого найма введен запрет на одностороннее изменение размера квартирной платы, допустим, в сторону увеличения, наймодателем. Его может изменить закон или договор.
3. Срок внесения квартирной платы теперь определяется в договоре. На случай, если он там не будет назван, действует норма настоящей статьи - оплата производится ежемесячно. Порядок внесения платы нанимателем жилого помещения регламентируется специальным жилищным законом - Жилищным кодексом (ст.56, 57).

Комментарий к статье 683 ГК РФ

1. В отличие от установленной ЖК бессрочности договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда настоящая статья вводит в договор коммерческого найма жилья его срочность. Восстанавливается существовавший ранее в ГК 1964 пятилетний срок договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Истечение этого срока не означает необходимости оставить нанятое помещение, поскольку наниматель наделен правом на возобновление договора на новый срок (см. коммент. к ст.684).
Нанимателю невыгодно воздерживаться в договоре от указания какого-либо срока. Если он не будет назван, договор коммерческого найма жилья все равно будет считаться заключенным на пять лет.
2. Закон выделяет в особую группу договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей. Они лишаются:
права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п.2 ст.677). Вселение граждан осуществляется по правилам ст.679, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих (см. коммент. к ней),
права вселять временных жильцов и поднанимателей (см. коммент. к ст.680, 685);
преимущественного права на возобновление договора на новый срок (см. коммент. к ст.684);
права на замену нанимателя в договоре (см. коммент. к ст.686);
льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилого помещения (чтобы приостановить выселение), послуживших основанием для судебного предупреждения о расторжении договора найма по требованию наймодателя (см. коммент. к п.2 ст.687).
При краткосрочном коммерческом найме объем жилищных прав и обязанностей проживающих может не уменьшаться, если об этом специально договорятся стороны.
В ранее действовавшем жилищном законе также предусматривалось при краткосрочном найме ограничение в индивидуальном жилищном фонде прав нанимателя, заключившего договор на срок не свыше одного года. Но из всех вышеперечисленных ограничений оно касалось лишь невозможности требовать возобновления договора.

Комментарий к статье 684 ГК РФ

1. Статья регулирует коммерческий наем. При срочности договорных отношений (см. коммент. к ст.683) необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающих. Таким правовым инструментом является преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый пятилетний срок, которым наделяются наниматель и совместно с ним постоянно проживающие лица. При этом не имеет значения, является ли наниматель добросовестным пользователем или нет. Ранее такой правовой механизм был установлен исключительно в индивидуальном жилищном фонде, где существовал срочный договор найма.
Настоящая статья связывает отмеченное преимущество нанимателя с предоставлением другой стороне по договору - наймодателю - инициативы в своих намерениях продолжать или прекращать отношения с нанимателем. Однако инициатива наймодателя ограничена определенным сроком - не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма. Если наймодатель пропускает установленный срок для внесения предложений другой стороне, договор считается продленным на следующие пять лет и на тех же условиях (если наниматель не отказывается от продления договора, что действует стимулирующе для наймодателя).
2. Закон предоставил наймодателю широкий выбор вариантов возможных предложений нанимателю, направленных на перезаключение договора на прежних условиях или изменение договора, либо на прекращение договора вообще.
Наниматель стабильно сохраняет условия своего найма лишь в одном из возможных вариантов инициативного поведения наймодателя, в двух остальных случаях - его условия пользования или изменятся, либо вообще прекратятся. Правда, в последнем случае наймодатель ограничен - он может отказаться от возобновления договора найма на следующий срок, если вообще откажется от сдачи внаем жилья не меньше чем на один год. Как только он нарушит течение годичного срока и опять сдаст свободное помещение внаем, прежний наниматель вправе требовать признания заключенного договора с новым нанимателем недействительным и (или) возмещения причиненных убытков. Например, возместить расходы по найму нового жилья, превышающие прежние.
3. Прежнее жилищное законодательство в сравнении с настоящим ГК давало больше гарантий стабильности пользования нанимателю в индивидуальном жилищном фонде, допуская прекращение жилищных правоотношений в двух случаях: при краткосрочном найме (не свыше одного года) и при необходимости жилья в потребительских целях собственника и членов его семьи.
По ГК наниматель также при краткосрочном найме не пользуется преимуществом на перезаключение договора (см. коммент. к ст.683), что расширяет число оснований, по которым договор не может быть возобновлен на новый срок. Если же договор и будет возобновлен, он может быть изменен существенно, что не входит, допустим, в планы нанимателя. Одно из условий будущего договора формулирует настоящий закон: нанимателю запрещается требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих. Это условие нельзя не расценить как кабальное, вопреки жизненной необходимости, которая может возникнуть в течение следующих пяти лет. Закон встают на сторону наймодателя.

Комментарий к статье 685 ГК РФ

1. Пункты 1-3 настоящей статьи носят общий характер для любой разновидности договора найма (см. коммент. к ст.672). Другие пункты статьи адресованы коммерческому найму.
В отличие от временных жильцов (см. коммент. к ст.680) поднаниматель и совместно с ним проживающие, получая в пользование жилую площадь по договору от нанимателя, должны ее оплачивать. Договор поднайма заключается на определенный срок в пределах оставшегося общего срока договора коммерческого найма. ГК содержит запрет поднайма при краткосрочном найме (см. коммент. к ст.683), если иное не предусмотрено договором, т.е. этот запрет может быть преодолен по специальной договоренности.
Согласия совместно проживающих с нанимателем постоянных проживающих на заключение договора поднайма настоящая статья не требует, но, принимая во внимание их равенство между собой (см. коммент. к ст.672 и 677), очевидно, что договор подписывается, кроме нанимателя, также и постоянными пользователями.
Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, оставаясь "в тени" фигуры нанимателя перед наймодателем. Эт