кие, учебные и для других целей использования.
Нежилые здания могут иметь жилые помещения (как вкрапления в нежилую площадь здания, например, служебная квартира в здании больницы). Жилые здания зачастую также включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.) на первом этаже.
Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (см. ст.131) и технической инвентаризации в установленном порядке. Самовольная постройка не является объектом аренды (см. ст.222).
Единый государственный реестр прав, ведение которого предусмотрено Законом о регистрации прав на недвижимость, содержит краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или документам), назначение и др. необходимые данные. Эти сведения открыты, и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав*(2), обязан в течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю или выдать ему мотивированный отказ, который может быть обжалован им в суд.
Если в нормативных актах употребляется понятие "гражданские здания", оно объединяет в одну группу жилые и иные непроизводственные здания: торговые, канцелярские, коммунально-бытовые, культурно-просветительские и т.п.
2. Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность (см. ст.135). Основным считается здание, "главенствующее по капитальности" постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль. Это строения, в основном, некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т.п.).
Такое деление значимо для четкого выявления индивидуально-определенного объекта договора аренды здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества (см. ст.131).
Объектом государственной регистрации недвижимого имущества могут быть либо основное и служебные строения, сооружения на одном земельном участке как единый объект учета, либо только здание без вспомогательных (служебных) строений под самостоятельным порядковым номером по улице (набережной), площади, переулку.
В первом случае целесообразно включать в объект договора аренды не только основное здание, но и обслуживающие его служебные постройки. Во втором - такое правило не сопровождает аренду помещения.
3. К арендуемым сооружениям относятся гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и др. инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.
4. Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. Содержанием договора является сама передача арендованного имущества и ее оформление (см. коммент. к ст.606, 608). К ее оформлению закон (и общие положения об аренде - ст.607 ГК, и особенные нормы настоящего параграфа - ст.655 ГК) предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально определенные признаки объекта, т.е. те же, что и в договоре купли-продажи недвижимости, в т.ч. данные, определяющие ее расположение на земельном участке, нежилое помещение в составе здания (см. ст.554 и коммент. к ней, а также коммент. к ст.651). При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся (см. коммент. к п.3 ст.607). О форме и государственной регистрации договора см. коммент. к ст.651.
Стороны по договору - арендодатель и арендатор. Арендодатель - собственник здания, сооружения или его уполномоченный (например, Мингосимущество РФ). Заключению договора должно предшествовать четкое разграничение прав на сдаваемое внаем имущество, особенно при совместном владении объектом, возникающее в результате приватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц (см. коммент. к ст.613).
В Едином государственном реестре прав зафиксированы право собственности и иные вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на каждый объект недвижимости арендодателя, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности гражданина и реквизиты юридического лица, адрес правообладателя, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. Так, во исполнение постановления Правительства РФ относящиеся к федеральной собственности арендуемые помещения переданы в оперативное управление правоохранительным органам, судам г.Москвы и Московской области, а также экспертным учреждениям органов юстиции и органов здравоохранения РФ (СЗ РФ, 1997, N 7, ст.857). Мингосимущество РФ закрепляет находящиеся в федеральной собственности административные здания, нежилые помещения и сооружения на праве оперативного управления за федеральными органами государственной власти, федеральными государственными учреждениями и федеральными казенными предприятиями и на праве хозяйственного ведения - за федеральными государственными унитарными предприятиями.
Единый государственный реестр прав содержит записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимость (например, об уже имеющейся аренде недвижимости, заявлении о праве требования на него, ипотеке и т.д.), дату внесения записи, имя регистратора и его подпись. При этом в реестре названы срок действия ограничения, лица, в пользу которых оно осуществлено, наименование документа, по которому возникает ограничение (обременение) права, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется свидетельством.
Об аресте имущества и реализации арестованного имущества, обращении взыскания на заложенное имущество, исполнении исполнительного документа о выселении должника и вселении взыскателя см. Закон об исполнительном производстве.
Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, казенных, унитарных предприятий, установлен федеральными законами и указами Президента РФ.
Так, ГК (ст.295, 297, 298) установил, что федеральные государственные унитарные или казенные предприятия вправе сдавать в аренду принадлежащие им соответственно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления здания, нежилые помещения и сооружения лишь с согласия уполномоченного Правительством РФ Мингосимущества РФ. Федеральное государственное учреждение вообще не вправе передавать в аренду закрепленную за ним недвижимость. Арендодателем в этом случае всегда выступает Мингосимущество РФ.
По постановлению Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" (СЗ РФ, 1998, N 2, ст.264) Мингосимущество РФ всегда передает в аренду находящиеся в федеральной собственности административные здания, нежилые помещения и сооружения, если даются поручения Президента РФ и Правительства РФ (см. также коммент. к ст.651), даже когда эти объекты находятся у федеральных государственных унитарных или казенных предприятий, со всеми вытекающими из этого последствиями для предприятий.
Если здания, нежилые помещения и сооружения относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, то действует порядок передачи этих объектов недвижимости в аренду, установленный ГК (см. указанные выше статьи): субъекты РФ и муниципальные образования, как правило, уполномочивают соответствующие структуры по управлению собственностью давать согласие на передачу в аренду либо выступать в качестве арендодателя. Особенности применительно к структурам по управлению государственной собственностью субъекта РФ и муниципальной собственностью, аналогичные положению Мингосимущества РФ, могут быть установлены актами субъектов РФ и муниципальных образований.
5. Нельзя смешивать употребляемое в договорной практике понятие "балансодержатель" государственного или муниципального здания или сооружения с понятием "арендодатель".
Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя, его управляющий арендованным имуществом. Он эксплуатирует закрепленный за ним объект за счет собственных средств или средств, выделенных по смете. Он не наделен правом заключать договор аренды, его подписывает соответствующий уполномоченный орган по управлению имуществом - титулодержатель объекта (Мингосимущество РФ и соответствующий орган субъекта РФ, орган местного самоуправления).
6. Закон не запрещает законодателю передавать заложенные здания (помещения) и сооружения в аренду. И если в договоре о залоге не предусмотрен такого рода запрет, то залогодатель здания (помещения) или сооружения вправе заключить договор аренды относительно предмета залога, получив на это согласие залогодержателя (ст.346 ГК).
7. Помимо предмета, существенным условием договора является срок предоставления объекта (см. коммент. к ст.610), хотя закон не выдвигает срок в качестве такого условия. В ГК не определен ни максимальный, ни минимальный срок аренды (см. коммент. к настоящему параграфу), но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся. Будет ли аренда краткосрочной или долгосрочной, решают стороны.
8. Третья существенная характеристика настоящего договора - оплата (см. коммент. к ст.654). Договор считается незаключенным, если сторонами не согласован вопрос о размере арендной платы, причем в письменной форме.
9. Если отношения аренды входят в предмет регулирования смешанного договора (например, о совместной деятельности), соблюдение всех существенных условий аренды так же обязательно, как и при заключении самостоятельного договора аренды зданий и сооружений.
Отдельные субъекты РФ устанавливают для соискателя проведение аукционов или конкурсов (за исключением ряда организаций и обеспечения отдельных мероприятий) на право аренды зданий (нежилых помещений), находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности. Победитель аукциона (конкурса) заключает договор аренды в установленном порядке.
10. Помимо отражения в нем характерных для аренды отношений, договор учитывает норматив потребности в площади, оговариваются размещение рекламы на наружной части арендуемого здания (помещения), санкции за нарушение обязанностей сторон (пени), дополнительные условия досрочного расторжения и др. (см. коммент. к настоящему параграфу). Так, названным постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 3 работников федеральных органов и организаций предложено размещать, исходя из нормы 9 кв.м. общей площади на каждого. Этот же норматив служит и для определения размера закрепляемой за государственными органами и организациями, указанными в этом акте Правительства РФ, на праве оперативного управления или хозяйственного ведения площади под административные цели.

Комментарий к статье 651 ГК РФ

1. В отличие от общей нормы (см. коммент. к п.1 ст.609) договор аренды здания или сооружения заключается лишь в простой письменной форме (см. ст.160, 161) в виде одного документа независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин, на какой срок аренды договариваются стороны - короткий или длительный.
Договор должен быть подписан сторонами без использования факсимиле либо иного аналога собственноручной подписи. Соглашение сторон не может изменить это правило, установленное законом.
Нарушение простой письменной формы сделки влечет в данном случае, в силу прямого указания в настоящей статье, ее недействительность независимо от суммы сделки и участников договора.
2. В настоящей статье законодателем использовано право по-иному решить вопрос об обязательности государственной регистрации (п.2 ст.609 ГК). Иное - государственной регистрации подлежат только те договоры аренды зданий и сооружений, срок которых превышает один год. Если договор действует менее одного года, он не подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация договора аренды, представление документов на государственную регистрацию прав, основания для этого, требования к документам и основания для приостановления регистрации или отказа в ней регулируются Законом о регистрации прав на недвижимость (см. коммент. к ст.650).
В частности, обязательным приложением к договору аренды являются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием их размеров; план земельного участка, участка недр с указанием кадастрового номера, который сам по себе уникален (не повторяется во времени и на территории Российской Федерации) и присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации). Не принимаются на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, записи карандашом.
Государственная регистрация прав на аренду рассматривается законом как регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав арендодателя правами третьих лиц. Она проводится по инициативе одной из сторон. Если договор аренды регистрируется по инициативе арендатора, то она осуществляется при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) - арендодателя о зарегистрированном ограничении (обременении). Если договор аренды заключен в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, то он регистрируется по инициативе этих органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) зданий и сооружений.
Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Это крайне важная последовательность действий. Регистрация проводится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав; на договоре аренды проставляется специальная регистрационная надпись. Формы такого свидетельства и специальной регистрационной надписи устанавливаются Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Юридически действительны формы свидетельств о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства.
Кроме государственной регистрации, договоры аренды находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений подлежат обязательному учету в реестре договоров Минсгосимущества РФ. Этим же Министерством определяется порядок учета договоров и осуществляется контроль за их исполнением. На него же возложено представление в Правительство РФ ежегодного отчета об использовании находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений.

Комментарий к статье 652 ГК РФ

1. Арендатор, нанимая здание или сооружение, приобретает и право на земельный участок, на котором расположены эти объекты. Данная формула универсальна и не зависит от того, на каких правах им владеет арендодатель. Настоящая статья выделяет право арендатора именно на занятую арендуемым зданием или сооружением площадь, а не на весь участок, который имеет арендодатель. Судьба пользования остальной площадью земельного участка может решаться сторонами дополнительно в договоре аренды здания или сооружения.
Право арендатора на земельный участок определяется тем, какое конкретное право на него имеет арендодатель: собственность, аренда, бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение и др. правомочия срочного либо постоянного пользования. Набор этих прав устанавливается Земельным кодексом и гл.17 ГК, вводимой в действие со дня вступления в силу Земельного кодекса, подлежащего принятию Государственной Думой Федерального Собрания РФ. Во всех случаях условия пользования соответствующим земельным участком должны быть изложены в договоре аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие о пользовании земельным участком считается несогласованным (см. коммент. к пп.2, 3 ст.607), но не ведет к недействительности договора аренды, поскольку права на землю здесь производны от прав на арендуемые здания и сооружения.
В зависимости от указанных выше обстоятельств настоящая статья определяет варианты правомочий арендатора зданий или сооружений на земельный участок.
2. Первый вариант - самый широкий, поскольку арендодатель является собственником земли, на которой находятся арендуемые здания и сооружения. В этом случае возможен любой вид срочного или постоянного пользования земельным участком либо его частью, которая занята арендуемыми зданиями или сооружениями. П.2 прежде всего называет аренду земельного участка, которая соответствует аренде недвижимости. В выборе вариантов есть еще зависимость от того, какое лицо является арендатором: физическое или юридическое. Так, для юридического лица не применяется пожизненное наследуемое владение, а для граждан - бессрочное пользование.
Арендатор, производно наделенный правом на земельный участок, обслуживающий объект аренды, вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о понуждении арендодателя - собственника земли - заключить договор о форме землепользования в рамках договора аренды здания или сооружения (ст.651). Поэтому, если арендодатель уклоняется от включения в договор условий землепользования, суд должен рассмотреть спор о понуждении арендодателя по иску арендатора включить в содержание договора аренды условие об этом (см. ст.421). Но такого рода отношения складываются лишь с арендодателем - собственником земельного участка.
3. Если же арендодатель - не собственник земельного участка (например, арендатор или бессрочный пользователь), то закон освобождает его (п.3) от необходимости испрашивать у собственника земли согласия на ее передачу арендатору здания или сооружения. Он передает ему земельный участок независимо от мнения собственника относительно этой передачи. В этом случае, однако, возможны только правомочия срочного пользования.
4. Когда стороны не оговорили условия пользования землей (см. коммент. к п.1 статьи), арендатор пользуется земельным участком автоматически в течение срока аренды здания или сооружения (см. коммент. к ст.610).

Комментарий к статье 653 ГК РФ

Переход права собственности и других вещных прав на арендуемые здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (см. коммент. к ст.617). Соответственно этому настоящая статья устанавливает аналогичное правило применительно к земельному участку, на котором находятся арендуемые здания и сооружения: если этот участок продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же условиях, которые имели место до отчуждения земли (см. коммент. к ст.652).
Указ Президента РФ от 26 ноября 1997 г. "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" (СЗ РФ, 1997, N 48, ст.5546) применяется с учетом нормы настоящей статьи.

Комментарий к статье 654 ГК РФ

1. Существенное условие договора - оплата найма имущества (см. коммент. к ст.650). Цена должна быть зафиксирована в договоре аренды (см. коммент. к ст.614). Если этого нет, договор считается незаключенным.