изаций в техническом обслуживании и ремонте жилых домов и создание, развитие конкурентной среды, что должно образовать предпосылки для выбора собственником организации, обеспечивающей необходимый уровень качества работ и услуг по сравнительно низким ценам. Собственник не ограничен в выборе управляющей организации в зависимости от ее форм собственности, т.е. государство вправе определить частную фирму для выполнения задач управляющей государственным жилищным фондом организацией. Так, постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. N 46 (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 9, с.36) на государственную дирекцию единого заказчика возложена обязанность заключать договоры найма жилого помещения, находящегося в государственной и муниципальной собственности г.Москвы, на основании выписки из решения органа исполнительной власти. Право заключать договоры найма жилого помещения, находящегося в государственной и муниципальной собственности г.Москвы, может быть предоставлено иным юридическим лицам на конкурсной основе.
Наймодатель в государственном и муниципальном жилищном фонде выполняет функции заказчика на техническое (санитарное) обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства на основе государственного (муниципального) заказа. Подрядные организации, выполняющие на основе государственного (муниципального) контракта подрядные работы в жилищном фонде - техническое (санитарное) обслуживание и ремонт жилых домов государственной и муниципальной собственности, определяются государственным (муниципальным) органом, обладающим необходимыми инвестиционными ресурсами, или организацией, наделенной соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами (см. коммент. к _5 гл.38 ГК).
Так, в Москве дирекции единого заказчика, являющейся государственным унитарным предприятием и имеющей на своем балансе жилые дома, принадлежащие на праве собственности г. Москве как субъекту РФ, поручено заключать такого рода договоры с ремонтно-строительными организациями разных форм собственности, службами коммунального хозяйства (водоканалом, энергосистемой и т.п.).
Существенные условия договора найма жилого помещения как общие нормы для всех его разновидностей - оплата, наниматель и объект договора.
Договор возмездный (см. коммент. к ст.682). Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы и переводит в регулирование гл.36 ГК. "Безвозмездное пользование" и жилищного законодательства.
В отличие от аренды нежилых помещений (см. коммент. к ст.608) в качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин (см. коммент. к ст.672, 677), хотя настоящая статья его не называет, но этот признак следует из требований п.2 настоящей статьи (см. коммент. к п.2). При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст.672, 677 ГК. Это множество лиц определено - в социальном найме как члены семьи и лица, утратившие семейные связи с нанимателем (ст.672), - в коммерческом найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст.677). В социальном найме названные лица - сонаниматели, в коммерческом найме - или сонаниматели (если названные лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.
От аренды этот договор отличается также специальным объектом - жилым помещением (см. коммент. к ст.288, 650, 673), которое удовлетворяет требованиям нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих и на котором сторона остановила свой выбор. Жилое помещение здесь - обобщенное понятие (см. коммент. к ст.673). Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится нанятое жилое помещение, не допускается без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (см. коммент. к ст.681).
2. Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды (см. коммент. к ст.650) или договора безвозмездного пользования (см. коммент. к ст.689). По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю по договору найма (см. ст.240).
Вместе с тем имеют место факты, когда юридические лица, став в этом случае арендаторами, заключают с пользователями арендованного жилого помещения не договор его найма, а договор субаренды, что ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя (см. Положение о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г.Москвы - Вестник мэрии Москвы, 1997, N 9, с.36-44; Положение о порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г.Москвы и предназначенных для продажи - Вестник мэрии Москвы, 1997, N 18, с.33-43).

Комментарий к статье 672 ГК РФ

1. Настоящая статья фиксирует новое наименование договора найма в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования - договор социального найма жилого помещения.
Законом о жилищной политике в составе государственного и муниципального жилищного фонда выделены для социально незащищенных слоев населения жилые помещения и дома. К ним отнесены: коммунальные квартиры; жилые помещения, заселенные уже по договору найма, предоставленные в пределах нормы жилой площади и оплачиваемые по лимитированной квартирной плате; специализированные жилые дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. (ст.1, 12-15 указанного Закона).
Конституцией (ст.40) в состав фонда социального использования дополнительно введены и другие фонды (частный жилищный фонд), где могут проживать малоимущие и иные указанные в законе граждане, которым следует предоставлять жилье бесплатно или за доступную плату, что не учитывают настоящая статья и Закон о жилищной политике. Однако соответствующие изменения о включении частного жилищного фонда в состав жилищного фонда социального использования в Закон о жилищной политике не внесены. Поэтому хозяйственные общества и товарищества не вправе предоставлять жилые помещения по договору социального найма, им не могут принадлежать жилые помещения социального использования. Только договор коммерческого найма жилого помещения может реально заключаться во всех разновидностях жилищного фонда: государственном, муниципальном и частном.
По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования проживают те: кто уже до вступления в силу ГК пользовался площадью по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда независимо от занимаемой площади, оплачивающие эту площадь по лимитированной квартирной плате (ст.13 Закона о жилищной политике, а также коммент. к ст.682); кому будут предоставляться жилые помещения в домах этих разновидностей жилищного фонда по ордеру в пределах нормы жилой площади (12 кв. метров на одного человека) и по лимитированной квартирной плате (ст.13, 15 Закона); кто проживает или будет проживать в коммунальных квартирах и специализированных домах (ст.12 Закона). Наниматели, проживающие, и те наниматели, кто будет проживать в частном жилищном фонде, не признаны текущим законодательством как проживающие по договорам социального найма.
2. В настоящей статье сохраняется ранее существовавшее правило равенства жилищных прав и обязанностей между всеми совместно проживающими членами семьи и нанимателем. В этом контексте наниматель не наделен по закону большим объемом жилищных прав и обязанностей, чем остальные совместно с ним проживающие. Приведенное положение закона является общей нормой и для коммерческого найма (см. коммент. к ст.677). Однако в отличие от договора коммерческого найма жилого помещения в договоре социального найма жилого помещения сохраняется понятие членов семьи нанимателя. Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении (см. ст.53 ЖК).
Коммент. статья предусматривает возможность проживающими выбора фигуры нанимателя по усмотрению членов семьи, равно как и перемену нанимателя в процессе пользования жилым помещением, если наниматель умер либо выбыл к другому постоянному месту жительства. В этих случаях договор может быть перезаключен с кем-либо из членов семьи по их усмотрению. Порядок и условия изменения договора найма жилого помещения не определены, и поэтому применяются правила, установленные Жилищным кодексом.
3. Настоящая статья мало регулирует отношения социального найма. П.3 статьи носит отсылочный характер к иным нормам жилищного законодательства, регулирующим эту разновидность договора найма жилого помещения. До вступления нового ЖК РФ действуют нормы ЖК РСФСР 1983 г. в той части, в какой они не противоречат Конституции и ГК. Коммент. статья ряд норм о коммерческом найме специально распространила на договор социального найма: письменная форма договора (ст.674 ГК), сохранение договора при переходе права собственности на жилье (ст.675 ГК), обязанности нанимателя жилого помещения (ст.678 ГК), временные жильцы (ст.680 ГК), ремонт помещения (ст.681 ГК), поднаниматели (пп.1-3 ст.685 ГК). Таким образом, названные нормы приобрели общий характер для двух разновидностей жилищного найма.
Названные нормы (их перечень примерный) не ограничивают применения других норм. Другие нормы настоящего ГК, в т.ч. и настоящей главы, например ст.671, 673, нормы гл.34 (применительно к жилищным отношениям), действуют, но при условии, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Следовательно, приоритет отдается специальным нормам. Однако возможность неопределенного применения иных норм о коммерческом найме к отношениям социального найма затрудняет применение закона.

Комментарий к статье 673 ГК РФ

1. Употребляемое в настоящей статье, равно как и в других статьях главы, понятие "жилое помещение" - обобщенное, объединяющее ряд однопорядковых понятий: "квартира", "жилой дом", понимаемый в этом пункте исключительно как одноквартирный, и, соответственно, их части - и комнаты, и квартиры. В тех случаях, когда под понятием "жилой дом" понимается многоквартирный жилой дом, на это специально указывается (см. п.2). Ключевое слово "жилое помещение" лишь условно включает понятие "многоквартирный дом".
Жилой дом - разновидность здания (см. коммент. к ст.650), особенности которого вытекают из присущего ему качества недвижимости (см. ст.130 ГК). Жилое помещение - замкнутая ячейка жилого дома, имеющая сообщение с домом и внешним окружением (двором, улицей, набережной, переулком). Жилому помещению присущи те же технические и санитарные характеристики, что и дому в целом, и к тому же оно имеет свои особенности, которые должны найти свое отражение в предмете договора коммерческого найма жилья. Эта же норма может быть применима и в договоре социального найма жилого помещения (см. коммент. к ст.672).
ГК восстанавливает высокие социальные требования к жилому помещению в отличие от требований, установленных Законом о жилищной политике (ст.1), снизившим эти требования (против Жилищного кодекса). Прежде всего оно должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Будучи изолированным, оно становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем (с 1992 г., когда был принят упомянутый Закон, помещения признавались жилыми, если были пригодными просто к проживанию, что на порядок ниже требований к постоянному проживанию), что отличает жилье от нежилого помещения, место жительства от места пребывания (см. ст.20 ГК). Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, его всепогодность, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного (например, от барака).
ГК не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. К сожалению, на самом деле ведомственным нормативным актом установлены лишь конструктивные дефекты жилых домов, жилых помещений, наличие которых выводит жилой дом, жилое помещение из числа пригодных для постоянного проживания граждан, и только для домов государственного и муниципального жилищного фонда (см. коммент. к ст.687).
На федеральном уровне стандарт проживания не определен в целом (установлены норма жилой площади на одного человека, социальные нормы общей площади на семью, критерии непригодности жилого помещения). Отдельные субъекты РФ и органы местного самоуправления устанавливают стандарт жилья. Так, постановлением правительства г.Москвы для города установлен следующий стандарт - дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), лифт и мусоропровод независимо от материала стен (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 18, с.49). Нормативы будут совершенствоваться с периодичностью в 5 лет.
2. Все проживающие в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться общим имуществом дома (независимо от его форм собственности), к которому относятся общие помещения дома (лестничная клетка, общее домовое оборудование за пределами квартиры - газовые, электрические, водоканальные сети и сети центрального отопления), и другим имуществом, названным в ст.290 ГК.

Комментарий к статье 674 ГК РФ

Договор найма жилого помещения любой разновидности (см. коммент. к ст.672) оформляется в простой письменной форме (см. ст.161 ГК). Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора (см. ст.167), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства (см. ст.162 ГК). Отказ от заключения договора в письменной форме, в котором надлежит обязательно указать постоянно проживающих (см. коммент. к ст.677), ставит эти лица (в случае оспаривания их жилищных прав на данное жилое помещение) в тяжелое положение при доказывании своих прав в споре и требует от них соблюдения правил, предусмотренных ст.679 (см. коммент. к ней).
Нарушение простой письменной формы, как правило, имеет место в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, где в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт - ордер (см. коммент. к ст.671), которому стороны на практике неосновательно придают значение акта, заменяющего письменную форму договора.

Комментарий к статье 675 ГК РФ

Сохранено традиционное для российского гражданского законодательства правило неизменности договора найма любой разновидности (см. коммент. к ст.672) при перемене собственника помещения, который занимает место прежнего наймодателя.

Комментарий к статье 676 ГК РФ

1. Положения статьи применяются не только к договору коммерческого, но и социального найма, поскольку норма статьи не расходится с прежней нормой жилищного законодательства (см. Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР).
Настоящая статья конкретизирует обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение - оно передается свободным и в состоянии, пригодном для проживания, что отражает сложившуюся практику.
Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо неосновательных претензий самоуправно занявших данное помещение. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.
Относительно пригодности помещения целям постоянного проживания см. коммент. к ст.673.
2. За наймодателем, кроме обязанности передачи помещения нанимателю, числятся обязанности, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять эти требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязанности, входящие в содержание договора найма жилого помещения (см. коммент. к ст.671).

Комментарий к статье 677 ГК РФ

1. Статья адресована нанимателю и множеству лиц, совместно с ним проживающих по договору коммерческого найма жилья. Заключать договор вправе совершеннолетние граждане, а несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет - с письменного согласия своих законных представителей. Возможны замена нанимателя по основаниям и на условиях, установленных ст.686, и наделение постоянно проживающих положением сонанимателей (см. также коммент. к ст.686). Настоящая статья устанавливает единственного титулодержателя нанятого помещения из множества его постоянных пользователей - нанимателя.
2. В отличие от ранее действующего жилищного законодательства настоящая статья содержит указание на обязательное включение в текст письменной формы договора всех совместно проживающих с нанимателем лиц, в т.ч. несовершеннолетних, малолетних, лиц, находящихся под опекой и попечительством. Из закона вытекает, что текущие изменения в составе постоянных пользователей в процессе пользования жилой площадью (ст.679 ГК) также надлежит адекватно отразить в договоре в соответствующих записях. На тот случай, если в договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст.679, т.е. его жилищные права должны быть оформлены согласно требованиям как вселение новых постоянных пользователей. Если они были своевременно оформлены в соответствии с названной статьей, то при наличии доказательств этого вносятся необходимые изменения в текст договора. Такая мера обеспечивает осуществление требования письменной формы договора (см. коммент. к ст.674), но только при заключении договора коммерческого найма.
Другое отличие от прежнего жилищного законодательства, а также и от регулирования договора социального найма жилого помещения (ст.672) - отказ от понятия членов семьи нанимателя и замена его понятием "граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем" по договору коммерческого найма. Это - отказ от европейского типа семьи и замена неравноценным конгломератом случайных лиц, круг которых ограничен усмотрением уже проживающих и прежде всего нанимателя, не связанных между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего домашнего хозяйства, но наделенных всей полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве членов одного сообщества.
Настоящая глава в большинстве своих статей называет только нанимателя как носителя жилищных прав и обязанностей по данному договору, хотя равенство жилищных прав и обязанностей всех постоянно проживающих с ним провозглашается. Как правило, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, что также отличает коммерческий наем от договора социального найма жилого помещения.
Отношения между нанимателем и конгломератом постоянных пользователей, проживающих вместе с нанимателем, регулируются гражданским и жилищным законами.
3. В отличие от прежнего жилищного законодательства в настоящей статье провозглашае