Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные или предельные) уполномоченными на то государственными органами (см. п.1 ст.424 ГК). Поэтому предусмотрен запрет применения нормы п.3 ст.424. устанавливающей возможность на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги. Так, Федеральным законом "Об образовании" предусмотрено (п.11 ст.39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ними объекты собственности "по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе".
Плата за аренду федеральных зданий и сооружений - один из источников доходов государственного бюджета. Исключение из правила устанавливается в силу закона. Так, названный Закон допустил, что "средства, полученные образовательным учреждением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении".
Изменение арендной платы в период действия договора возможно на условиях, установленных п.3 ст.614 (см. коммент. к ней).
2. Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению - биржевая, банковская, научная, правоохранительная, образовательная деятельность, игорный бизнес, обслуживание социально незащищенных слоев населения и т.д. Арендная плата должна учитывать и технические характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.). Плата за аренду здания или сооружения должна включать и плату за пользование земельным участком (см. коммент. к ст.652), если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю. Если же, допустим, договор не включает такую плату за землю, то действует презумпция, изложенная в настоящей статье.
Коммунальные услуги (вода, газ, тепловая и электрическая энергия, центральное отопление) оплачиваются сверх арендной платы по установленным тарифам, ценам и фактическому потреблению.
3. Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания (помещения) или сооружения - 1 кв.м. или на 1 куб.м. (мастерские художников). Стороны могут предусмотреть и иные показатели - площадь здания в целом (памятники истории, культуры, архитектуры, гараж) или норматив площади в кв.м. на одного сотрудника (см. коммент. к ст.650) и т.д.
Размер арендной платы определяется исходя из фактической площади данного объекта. При длительных сроках аренды используется годовая ставка.

Комментарий к статье 655 ГК РФ

1. Выше отмечалось, что суть договора аренды - в передаче ее объекта (см. вводный коммент. к _4). Договор считается исполненным не в момент его подписания, а в момент реальной передачи арендатору его предмета во владение и пользование. Если подписание договора совпадает с актом передачи, договор будет реально исполнен при его подписании. Документом, подтверждающим реальную передачу, является передаточный акт (иной документ о передаче), фиксирующий санитарное и техническое состояние арендованного здания (помещения) или сооружения, которое должно соответствовать условиям договора и назначению данного объекта (см. коммент. к ст.611). Передаточный акт (иной документ о передаче) подписывается сторонами. Норма фиксирует составление акта передачи как сложившуюся до принятия ГК практику. Это правило действует, если иное не установлено законом или договором.
Если стороны (сторона) уклоняются от подписания акта передачи, закон оценивает эти действия как отказ от исполнения обязанности соответственно арендодателя - по передаче, арендатора - по принятию объекта.
Обоюдный отказ означает расторжение договора по согласию сторон. Настоящая статья допускает и односторонний отказ, что также ведет к расторжению договора, т.к. передача объекта составляет суть договора аренды (см. коммент. к ст.453).
2. Вследствие прекращения договора аренды ее объект подлежит возврату арендодателю также по передаточному акту (или иному документу о передаче), подписываемому сторонами.

_5. Аренда предприятий

Статья 656. Договор аренды предприятия                                   
Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия                      
Статья 658. Форма   и   государственная   регистрация   договора   аренды
            предприятия                                                  
Статья 659. Передача арендованного предприятия                           
Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия             
Статья 661. Обязанности арендатора по  содержанию  предприятия  и  оплате
            расходов на его эксплуатацию                                 
Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие    
Статья 663. Применение   к   договору   аренды   предприятия   правил   о
            последствиях  недействительности сделок,  об  изменении  и  о
            расторжении договора                                         
Статья 664. Возврат арендованного предприятия                            

Комментарий к статье 656 ГК РФ

1. Аренда предприятий получила широкое распространение в конце 80-х - начале 90-х годов. В Основах законодательства об аренде этому виду отношений посвящен специальный раздел (ст.16-25). Нормы об аренде предприятий (ст.656-664), содержащиеся в ГК, частично совпадают с положениями Основ, но имеют и существенные отличия. Главное из них в том, что в Основах регулировались преимущественно отношения, связанные с передачей в аренду государственных предприятий их трудовым коллективам - организациям арендаторов (кроме ст.24, касающейся сдачи в аренду предприятий, принадлежащих общественным организациям, и ст.25 о сдаче в аренду предприятий кооперативам). Нормы Основ были, таким образом, ориентированы на разгосударствление этих предприятий, создание базы для их последующей приватизации, что позднее получило развитие в законодательстве (см. ст.16 Закона о приватизации).
Ст.656 и последующие статьи _5 гл.34 ГК регулируют отношения по аренде предприятий любой формы собственности, в т.ч. частных, государственных и муниципальных, принадлежащих общественным организациям и т.п.
Данный вид договора характеризуется рядом присущих только ему черт:
1) предметом аренды является предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (см. ст.132 ГК). Целью аренды предприятия в связи с этим может быть продолжение арендатором его промышленной (хозяйственной) и коммерческой эксплуатации;
2) в тех случаях, когда объектом аренды является государственное или муниципальное предприятие, арендодателем может выступать соответствующий уполномоченный государственный или муниципальный орган (см. коммент. к ст.608). Во всех остальных случаях арендодателями могут быть непосредственно собственники:
3) по договору аренды предприятия арендодатель обязан передать арендатору во временное возмездное владение и пользование все объекты, составляющие основные фонды предприятия, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.;
4) материальные ценности, относящиеся к оборотным средствам предприятия - запасы сырья, материалов, топлива и пр., - арендодатель передает арендатору на условиях, в порядке и в пределах, определенных договором (в отличие от основных фондов, передаваемых в полном объеме);
5) арендатору могут передаваться принадлежащие арендодателю права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием - объектами, являющимися собственностью третьих лиц, но находящимися в пользовании у арендодателя по договору или на другом законном основании. Передача прав на эти объекты производится, как указано в коммент. статье, в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. В данном случае необходимо иметь в виду прежде всего специальное законодательство, регулирующее права арендаторов и прочих пользователей землей, водными и другими объектами, где определяются их возможности по передаче соответствующих объектов в субаренду (см. коммент. к ст.607).
Без согласия собственника могут передаваться указанные права, например, в отношении транспортных средств (см. п.1 ст.638, п.1 ст.647 ГК). Если специальными правилами не предусмотрено иное, то в отношении прочих объектов действует общая норма п.2 ст.615 ГК, согласно которой наниматель имущества может уступать права владения и пользования им другому лицу только с согласия собственника (арендодателя по договору на сдачу внаем конкретного объекта):
6) арендатору предприятия передаются не только материальные ценности, но и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя: на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия (фирменное наименование, товарный знак и т.п.), и другие исключительные права (см. ст.138 ГК);
7) арендодатель может уступить арендатору права требования, в т.ч. вытекающие из договорных обязательств, и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Уступка прав требования осуществляется по правилам ст.382 и др. статей _1 гл.24 ГК. Перевод долгов может производиться с согласия кредиторов (ст.391 ГК) и с соблюдением требований ст.657 ГК (см. коммент. к ней).
2. Ст.49 ГК предусматривает, что юридическое лицо вправе заниматься отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, только на основании специального разрешения (лицензии).
П.2 ст.656 устанавливает, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии), не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или другими правовыми актами. Что касается обязательств сдаваемого в аренду предприятия, исполнить которые арендатор не может из-за отсутствия у него лицензии, то арендодатель от них не освобождается (включая ответственность перед кредиторами).
Перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию, должен определяться законом. До его принятия действует перечень, утв. Постановлением Правительства РФ от 24 декабря 1994 г. N 418.

Вероятно, в тексте предыдущего абзаца имеется в виду постановление Правительства РФ от 24 декабря 1994 г. N 1418

3. В отличие от Основ законодательства об аренде (ст.20), Кодекс не затрагивает вопросов, связанных с трудовыми отношениями работников предприятия, передаваемого в аренду, поскольку они регулируются законодательством о труде. По общему правилу, при сдаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к его работникам переходят к арендатору в порядке, установленном для перехода таких прав и обязанностей в случае реорганизации юридического лица (см. п.1 ст.33 и 34 КЗоТ).

Комментарий к статье 657 ГК РФ

В целях защиты интересов кредиторов и с учетом требований ст.391 ГК о переводе долга на другое лицо, который допускается только с согласия кредитора, ст.657 обязывает арендодателя до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включаемым в состав предприятия.
Если кредитор, получивший такое уведомление, не сообщит арендодателю письменно о своем согласии на перевод долга, то он вправе в течение трех месяцев потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных этим убытков. Под прекращением обязательств в данном случае следует понимать досрочное расторжение договора (когда обязательства носят договорный характер).
Кредитор, не уведомленный о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск с соответствующими требованиями - об исполнении или прекращении обязательств и возмещении убытков - в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Арендодатель и арендатор несут в этих случаях солидарную ответственность (см. ст.322 ГК) по долгам, включенным в состав сданного в аренду предприятия.

Комментарий к статье 658 ГК РФ

1. Закон обязывает заключать договор аренды предприятия только в письменной форме путем составления одного документа. Тем самым исключается возможность использования иных способов письменного оформления договора, названных в п.2 ст.434 ГК (обмен письмами и пр.). Строгие требования к форме этого договора связаны с особенностями объекта - его сложностью, высокой стоимостью и др., а также характером складывающихся между сторонами отношений. Несоблюдение их влечет признание договора недействительным.
2. Данный договор подлежит государственной регистрации и только с момента ее осуществления считается заключенным. Эта норма установлена в соответствии со ст.164 ГК. предусматривающей обязательную регистрацию сделок с землей и другим недвижимым имуществом. Согласно п.1 ст.132 ГК предприятие в целом (как имущественный комплекс) признается недвижимостью.
Государственная регистрация аренды осуществляется в порядке, установленном Законом о регистрации прав на недвижимость.

Комментарий к статье 659 ГК РФ

Предприятие подлежит передаче арендатору по передаточному акту. До этого на предприятии должна быть проведена инвентаризация, составлен баланс, отражающий все активы и долги предприятия.
Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утв. приказом Минфина РФ от 13 июня 1995 г. N 49 ("Экономика и жизнь", 1995, N 29). Передаточный акт составляется на основе данных, полученных по итогам инвентаризации и отраженных в его балансе, при этом в акте должны быть перечислены все объекты, входящие в состав предприятия и передаваемые в аренду, указаны их балансовая стоимость, процент износа и остаточная стоимость. Кроме того, необходимо перечислить передаваемые арендатору права и обязанности по заключенным договорам. Передаточный акт подписывается арендодателем и арендатором.
Ст.659 возлагает обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление передаточного акта и представление его на подпись, на арендодателя. На него относятся и связанные с этим расходы, если стороны не согласуют иное.

Комментарий к статье 660 ГК РФ

Ст.660 в значительной мере воспроизводит нормы п.1 ст.18 Основ законодательства об аренде, наделявшей арендные предприятия широкими правами по использованию имущества и распоряжению им. В отличие от общего правила п.2 ст.615 ГК, допускающего сдачу арендованного имущества в субаренду, передачу в перенаем, а также предоставление в бесплатное пользование только с согласия арендодателя, ст.660 разрешает арендатору предприятия совершать все эти действия самостоятельно. Арендатор предприятия наделяется также правом продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Устанавливается лишь одно условие, которое арендатор обязан соблюдать при использовании этих прав: не уменьшать стоимость предприятия и не нарушать другие положения договора аренды, в т.ч. определяющие сохранение профиля производства или устанавливающие те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами и т.д. Предусмотренный ч.1 ст.660 порядок не применяется, как указано в ней, в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Права арендаторов земли, участков недр, других обособленных природных объектов определяются специальным законодательством (см. коммент. к п.2 ст.607).
Наделение арендаторов предприятий широкими правами по использованию переданного им имущества (с отмеченными ограничениями) обусловлено необходимостью создать им возможность для самостоятельного ведения производственно-хозяйственной, предпринимательской деятельности, достаточной свободы маневрирования ресурсами, дальнейшего развития производства. В этих целях арендатору предоставляется право без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса (например, замену оборудования), проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

Комментарий к статье 661 ГК РФ

1. Обязанность арендатора - поддерживать предприятие в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии, что относится как к физической сохранности имущества, так и к функционированию производства. На арендатора возлагается в этой связи проведение не только текущего, но и капитального ремонта арендованного комплекса, что отличает правила п.1 ст.661 от нормы п.1 ст.616. П.1 ст.661 носит императивный, т.е. обязательный для сторон характер.
2. П.2 коммент. статьи возлагает на арендатора расходы по эксплуатации арендованного предприятия. В отличие от п.1 эта норма является диспозитивной. Кроме того, предусматривается обязанность арендатора нести расходы по страхованию арендованного имущества.

Комментарий к статье 662 ГК РФ

1. В ч.1 ст.662 воспроизводятся положения ч.1 п.2 ст.10 Основ законодательства об аренде. В соответствии с ними арендатор предприятия имеет право на возмещение стоимости произведенных им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от того, разрешал ли их арендодатель. Норма является специальной, в связи с чем общие правила п.3 ст.623 ГК, в этом случае неприменимы (см. ст.623 и коммент. к ней).
Ч.1 коммент. статьи носит диспозитивный характер и применяется в случае, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
2. Ч.2 ст.662 содержит новую норму, согласно которой суд может освободить арендодателя от обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, если тот докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств либо что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности. Новое правило обязывает арендатора проявлять при проведении реконструкции, переоборудования и иных улучшений предприятия, стоимость которых по закону может относиться на арендодателя, экономичный, рачительный подход. Арендодатель в случае обращения в суд обязан представить доказательства, подтверждающие несоразмерность затрат арендатора на улучшение имущества и фактического повышения его полезных свойств.

Комментарий к статье 663 ГК РФ

Ст.663 содержит положения, направленные на защиту прав и законных интересов кредиторов арендодателя и арендатора предприятия и других лиц. По общим правилам ст.167 при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке (при невозможности возврата в натуре возмещается стоимость в деньгах). Аналогичные последствия могут наступать при досрочном расторжении договора. Если сделка признана ничтожной по основаниям, предусмотренным ст.169 ГК, все полученное и причитающееся по ней может быть взыскано с одной или обеих сторон в доход Российской Федерации. Коммент. статья предусматривает, что указанные последствия могут наступить лишь при условии, что это не приведет к существенному нарушению прав и охраняемых законом интересов кредиторов сторон, а также иных лиц и не будет противоречить общественным интересам. В других случаях, связанных с договором аренды предприятия, они не применяются.

Комментарий к статье 664 ГК РФ

Коммент. статья обязывает арендатора при прекращении договора аренды предприятия возвратить арендодателю имущественный комплекс с соблюдением правил, предусмотренных ст.656, 657 и 659 ГК. Возврат имущества должен осуществляться в полном объеме, со всеми входящими в состав предприятия объектами, соответствующими правами и обязательствами. При этом должны решаться вопросы о переводе долгов с арендатора на арендодателя, урегулировании взаимоотношений с кредиторами и т.д. (см. коммент. к ст.656, 657).
Возврат производится по акту, подписываемому обеими сторонами. В данном случае подготовка пре