о частных собственниках, ибо бесхозяйственное содержание особо 
охраняемых государством культурных ценностей не может стать основанием для 
их изъятия у публичного собственника и передачи собственнику частному (например, 
какой-либо общественной организации), поскольку речь тогда шла бы об их приватизации, 
не предусмотренной законом.
     Наконец, и при наличии указанных выше обстоятельств, подтвержденных в 
судебном порядке, собственник изымаемых культурных ценностей все равно получает 
за них компенсацию - либо в виде вырученной от их продажи суммы, либо в виде 
иной компенсации, установленной по соглашению с выкупающей их публично-правовой 
организацией или решением суда.
     Новым для нашего законодательства правилом является ст. 241 ГК, впервые 
предусмотревшая возможность принудительного выкупа у собственника принадлежащих 
ему домашних животных, если он допускает к ним негуманное отношение. По смыслу 
закона, говорящего о "явном противоречии" поведения собственника правилам 
и нормам гуманного обращения с животными, речь должна идти о случаях грубого, 
вызывающе безнравственного и негуманного отношения к домашним животным со 
стороны их собственников, что и составляет основание для их принудительного 
выкупа.
     Такой выкуп допустим только при наличии специального судебного решения, 
а также уплате собственнику животного соответствующей компенсации (размер 
которой в случае спора также определяется судом). Таким образом, данные правила 
закрепляют баланс интересов общества, требующего гуманного обращения с домашними 
животными, и собственника.
     Предусмотренные ст. 242 ГК случаи реквизиции, то есть принудительного 
изъятия у собственника его имущества в неотложных общественных интересах, 
но с обязательной компенсацией, представляют собой традиционное для всякого 
правопорядка основание прекращения частной собственности граждан и юридических 
лиц. Вместе с тем правила Кодекса и здесь устанавливают четкую регламентацию 
и особые гарантии интересов собственника.
     Раскрывая понятие реквизиции, п. 1 ст. 242 ГК устанавливает ее допустимость 
только в обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (стихийные бедствия, 
аварии, эпидемии, эпизоотии и т. п.). Подчеркивается, что такое изъятие может 
производиться исключительно в интересах общества. Изъятие имущества у частного 
собственника путем реквизиции в силу чрезвычайности обстоятельств, при которых 
оно допускается, может производиться по решению "государственных органов". 
Это не требует обязательного судебного решения, но вместе с тем означает недопустимость 
такого изъятия по решению муниципальных органов. Порядок и условия изъятия 
имущества путем реквизиции должны определяться специальным законом, который, 
однако, в силу правила п. 2 ст. 3 ГК должен соответствовать общим положениям 
ст. 242 ГК.
     В качестве новых, дополнительных гарантий защиты интересов собственника 
реквизированного имущества предусмотрены, во-первых, возможность судебного 
оспаривания размера компенсации, выплаченной за реквизированное имущество 
(п. 2 ст. 242 ГК); во-вторых, возможность истребования по суду сохранившегося 
реквизированного имущества при отпадении обстоятельств, послуживших основанием 
для его реквизиции. Возможные при этом расчеты между прежним и новым собственниками 
будут производиться по нормам обязательств из неосновательного обогащения 
(ст. 133 Основ).
     К числу оснований изъятия у собственника имущества помимо его воли и 
без компенсации относится прежде всего обращение взыскания на его имущество 
по его долгам, прямо предусматриваемое теперь ст. 237 ГК. Такое изъятие по 
общему правилу допустимо только на основании судебного решения. Законом могут 
быть предусмотрены случаи такого рода изъятий и во внесудебном порядке, например 
при обращении взыскания на имущество по исполнительным надписям нотариусов. 
Важно, чтобы такие случаи предусматривались именно законом, а не подзаконным 
актом (ст. 3). Не исключено их возникновение и по договору, например при обращении 
залогодержателем взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке 
- по нотариально удостоверенному соглашению с залогодателем (абз. 2 п. 1 ст. 
349).
     В п. 2 ст. 237 ГК прямо определен момент прекращения права собственности 
на имущество должника, ставшее объектом взыскания кредиторов. Право собственности 
на такое имущество прекращается у прежнего владельца с момента возникновения 
права собственности на него у приобретателя. До этого момента собственник-должник 
несет и риск, и бремя собственности (ст. 210, 211).
     Другим основанием принудительного изъятия имущества у собственника без 
компенсации является его конфискация, представляющая собой санкцию, примененную 
к собственнику за совершенное им правонарушение (ст. 243 ГК). Такая санкция 
может быть применена к собственнику за совершение уголовного преступления 
(в соответствии с нормами Уголовного кодекса) либо иного правонарушения (обычно 
административного). Для гражданских правонарушений конфискационные последствия 
не характерны. Едва ли не единственным исключением из этого правила являются 
нормы ст. 169 ГК, предусматривающей возможность безвозмездного изъятия имущества 
в доход государства в виде санкции за умышленное совершение сделки с целью, 
противной основам правопорядка и нравственности. Однако во всех без исключения 
случаях санкция в виде конфискации имущества должна быть прямо предусмотрена 
законом, а не подзаконным актом.
     По общему правилу конфискация осуществляется только в судебном порядке. 
Административный порядок конфискации может предусматриваться законом (например, 
при изъятии предметов контрабанды таможенными органами, незаконных орудий 
охоты и лова - органами охраны природы и т. д.). Однако в этом случае изъятие 
может быть обжаловано в суд согласно правилу п. 2 ст. 243 ГК, даже если оно 
произведено на основании норм административного, а не гражданского законодательства, 
поскольку этим затрагивается право собственности, содержание и многие гарантии 
которого устанавливает именно гражданский закон.

               Глава 16. Общая собственность (ст. 244-259)

   Общие положения

   Общая долевая собственность

   Общая совместная собственность

                             Общие положения

     Общая собственность представляет собой принадлежность одного и того же 
имущества одновременно нескольким лицам (сособственникам). При этом они же 
являются и субъектами права собственности на данное имущество. Таким образом, 
участники отношений общей собственности сообща являются собственниками одного 
и того же имущества.
     Здесь не происходит "объединения имущества собственниками", не возникает 
ни "коллективной", ни "смешанной" собственности, о чем неудачно говорилось 
в прежнем законодательстве (ст. 3 Закона о собственности). В такой ситуации 
не создается никакого нового субъекта права ("коллектива"), не происходит 
ни объединения, ни "смешения" имущества, не появляется никакой новой "формы 
собственности", а возникает лишь множественность субъектов права собственности 
на одно и то же имущество.
     Право общей собственности возникает на неделимые вещи (ч. 1 ст. 133 ГК), 
если они поступают в собственность нескольких лиц: например, при наследовании 
детьми умершего гражданина принадлежавшего ему жилого дома, который не может 
быть разделен на части в силу своих технических (конструктивных) особенностей. 
Имущество может не подлежать разделу в силу указаний закона: например, неделимыми 
согласно указаниям законодательства являются многие ценные бумаги. Делимые 
вещи также способны быть объектами общей собственности, когда это предусматривают 
либо закон, либо соглашение участников, например договор о совместной деятельности 
(ст. 124 Основ).
     Общая собственность может быть как долевой, так и бездолевой (совместной). 
В первом случае законом или договором определяются точные доли участников 
в праве на общее имущество. В п. 2 ст. 244 ГК прямо отмечено, что речь при 
этом идет о долях не в имуществе, а в праве на имущество. При разделе имущественного 
объекта, например жилого дома, никакой юридической общности не сохраняется 
и каждый из бывших сособственников становится собственником конкретного имущества 
(в данном случае - части дома). Общая долевая собственность означает поэтому 
раздел между участниками принадлежащего им сообща права собственности, а не 
имущества.
     Совместная (бездолевая) собственность означает, что право собственности 
на конкретный объект не делится между собственниками, а принадлежит им сообща, 
совместно. Никто из участников таких отношений не знает заранее своей конкретной 
доли, которая может быть определена лишь на случай раздела или выдела. Очевидно, 
что такая ситуация возможна только в качестве исключения, обусловленного наличием 
между сособственниками особых, лично-доверительных отношений, которые не предполагают 
и не требуют полной определенности в объеме соответствующих правомочий их 
участников. По действующему законодательству такие отношения могут возникнуть 
в двух случаях: между супругами либо между членами крестьянского (фермерского) 
хозяйства, то есть только между гражданами, связанными близкими семейными 
узами и в силу этого находящимися в лично-доверительных отношениях друг с 
другом.
     Согласно п. 3 ст. 244 ГК долевая общая собственность является правилом, 
а образование совместной (бездолевой) собственности исключением, прямо предусмотренным 
законом. В силу этого возникновение совместной собственности по договору исключается 
как противоречащее требованиям закона (ст. 168).
     Допустима и обратная ситуация - участники отношений совместной (бездолевой) 
собственности, возникающей только в силу закона, вправе по своему соглашению 
заменить их отношениями долевой собственности (п. 5 ст. 244). Например, супруги 
могут заключить так называемый "брачный контракт", оговорив в нем конкретные 
доли каждого в общем имуществе (либо вообще установив в нем режим раздельной, 
а не общей собственности на принадлежащее каждому из них имущество). Участники 
крестьянского (фермерского) хозяйства также могут договориться друг с другом 
о конкретных долях в праве на имущество такого хозяйства. Иначе говоря, отношения 
совместной собственности могут быть заменены отношениями долевой собственности 
по воле их участников, тогда как наоборот сделать невозможно.
     Доля в праве на общее имущество входит в состав имущества сособственника. 
Поэтому кредиторы, требующие обращения взыскания на его имущество, могут потребовать 
обратить взыскание и на такую долю. В отличие от ранее действовавшего законодательства 
новый ГК допускает эту возможность в отношении участников не только долевой, 
но и совместной собственности (ч. 1 ст. 255).
     При этом необходимо определить долю участника (в отношениях совместной 
собственности) и выделить ее с соблюдением прав и интересов других сособственников. 
Последние обладают, в частности, правом преимущественной покупки доли, продаваемой 
одним из сособственников (в отношениях долевой собственности), и могут быть 
заинтересованы в приобретении отчуждаемой доли. С учетом этого ч. 2 ст. 255 
ГК допускает для кредитора возможность потребовать, чтобы его должник, являющийся 
сособственником, продал свою долю кому-либо из других сособственников с тем, 
чтобы обратить в погашение долга вырученные от продажи деньги. В интересах 
кредитора-взыскателя закон требует продажи доли по реальной, рыночной, а не 
заниженной цене, в которой могут быть заинтересованы и приобретатели, и отчуждатель 
доли. Если же остальные сособственники откажутся от приобретения доли, приходящееся 
на нее имущество после выдела по судебному требованию кредитора может быть 
продано с публичных торгов. Это правило защищает интересы должника, который 
при таком способе реализации сможет выручить за продаваемое имущество максимально 
возможную цену.
     Сам кредитор-взыскатель не может приобрести долю сособственникадолжника 
в общей собственности в порядке погашения долга, поскольку это могло бы нарушить 
право преимущественной покупки, имеющееся у других сособственников (ст. 250), 
а при их отказе от реализации этого права вступает в силу правило ч. 3 ст. 
255 ГК, требующее продажи имущества с публичных торгов. Речь при этом идет 
об отношениях общей долевой собственности, ибо стать участником отношений 
бездолевой (совместной) собственности не сможет лицо, не связанное с другими 
участниками соответствующими семейными, личнодоверительными отношениями. В 
таком случае кредитор сможет потребовать лишь выдела имущества должника для 
обращения на него взыскания в установленном законом порядке.

                       Общая долевая собственность

     Долевая собственность по своей сути требует четкого определения долей 
участников в праве на общее имущество. Такие доли могут быть определены в 
законе (например, при наследовании по закону доли наследников одной очереди 
признаются равными в силу правила ч. 1 ст. 532 ГК 1964 года) либо устанавливаться 
соглашением сторон (например, участников договора о совместной деятельности). 
В отсутствие таких указаний они предполагаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). 
Такая презумпция дает возможность участникам отношений долевой собственности 
не определять прямо свои доли в праве на общее имущество, что будет означать 
их равенство, то есть разделение по количеству участников.
     Новыми являются правила о правовом режиме улучшений, произведенных в 
общем имуществе одним из сособственников. Эти правила важны с учетом длительного 
характера отношений по использованию общего имущества, например какого-либо 
объекта недвижимости. Закон предоставляет возможность сособственникам самим 
договориться о правилах изменения их долей в зависимости от вклада каждого 
в приращение общего имущества (п. 2 ст. 245). Если же такое соглашение отсутствует, 
вступают в силу правила п. 3 ст. 245 ГК, согласно которому имеет значение 
характер произведенных улучшений общего имущества.
     Улучшения, отделимые от основного объекта общей собственности (без несоразмерного 
ущерба его хозяйственному назначению), по общему правилу поступают в собственность 
того из участников, кто их произвел, то есть не составляют объекта общей собственности. 
По соглашению сособственников они могут остаться в составе общего имущества 
и тогда повлечь соразмерное увеличение доли произведшего их участника.
     Неотделимые от основного объекта общей собственности улучшения становятся 
объектом общей собственности всех участников. Сделавший их участник может 
требовать соразмерного увеличения своей доли в праве на общее имущество, если 
он осуществил такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного 
порядка использования общего имущества, то есть они касались той его части, 
которая была предоставлена ему в пользование. Например, сособственник жилого 
дома, пользующийся одной из его комнат в соответствии со своей долей и произведший 
пристройку к этой комнате в виде, допустим, террасы, может требовать увеличения 
своей доли в праве на общее имущество, поскольку оно увеличилось за его счет 
(при этом сама терраса как часть дома составляет объект общей собственности, 
а не объект собственности построившего ее участника).
     Поскольку право собственности на общее имущество принадлежит всем сособственникам 
(в объеме, соответствующем их долям), его реализация, включая право распоряжения, 
может осуществляться только по единогласному решению всех сособственников 
(п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247). При отсутствии согласия хотя бы одного из них, 
независимо от размера его доли в праве на общее имущество, конкретный способ 
использования этого имущества можно будет применить только по решению суда.
     Участник отношений общей долевой собственности вправе по своему усмотрению 
распорядиться своей долей, составляющей часть принадлежащего лично ему имущества. 
При этом вовсе не требуется предварительный выдел имущества, приходящегося 
на эту долю, ибо объектом соответствующих сделок будет отчуждение именно доли 
как части права собственности на общее имущество. Однако возмездное отчуждение 
доли путем ее продажи или мены возможно только с соблюдением установленных 
ст. 250 ГК правил о праве преимущественной покупки такой доли, имеющемся у 
других сособственников.
     Во многих случаях невозможно достижение полного соответствия между долей 
участника и той частью общего имущества, которая реально выделяется ему в 
пользование. Например, жилой дом, состоящий из трех неравных по площади комнат, 
достался двум наследникам по закону. В подобных случаях сособственники должны 
договариваться о порядке пользования общим имуществом, хотя бы примерно соответствующем 
размеру их долей. При этом предоставление в пользование одного из сособственников 
части общего имущества меньшей, чем его доля, влечет обязанность других сособственников 
компенсировать ущемление имущественных интересов данного участника (путем, 
например, соответствующего уменьшения приходящихся на его долю обязательных 
платежей и расходов по содержанию общего имущества). Ведь каждый участник 
долевой собственности в соответствии со ст. 249 ГК обязан соразмерно со своей 
долей участвовать в уплате налогов и иных платежей, касающихся общего имущества, 
а также в иных издержках по его содержанию и сохранению.
     Изложенные положения применяются и к правовому режиму плодов, продукции 
и доходов, полученных от использования общего имущества (ст. 248). Они тоже 
становятся объектом общей собственности участников и распределяются между 
ними пропорционально их долям в праве на общее имущество. Однако по соглашению 
участников такое распределение может строиться и иначе: например, пропорционально 
реальной части общего имущества, выделенной в пользование соответствующим 
сособственникам (то есть пропорционально так называемым "реальным", фактическим, 
а не "идеальным", юридическим долям), или поровну.
     Выход участника общей долевой собственности из этих отношений возможен 
путем отчуждения им своей доли иным лицам, а также при ее выделе либо при 
разделе общего имущества.
     В случае продажи своей доли иным лицам остальные сособственники вправе 
требовать, чтобы за указанную отчуждателем цену и на иных установленных им 
условиях доля была продана им. Механизм реализации преимущественного права 
покупки доли выходящего сособственника остающимися участниками долевой собственности 
установлен ст. 250 ГК. В соответствии с ним продавец доли обязан письменно 
известить остальных сособственников о цене и других условиях продажи им своей 
доли. Последние вправе приобрести отчуждаемую долю в праве на недвижимость 
в течение месяца, а в движимом имуществе - в течение 10 дней с момента извещения 
(п. 2 ст. 250). После истечения указанных сроков отчуждатель вправе продать 
свою долю любому постороннему лицу. При нарушении преимущественного права 
покупки сособственников отчуждателем доли любой из них вправе требовать в 
судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли (а 
не признания сделки купли-продажи доли недействительной), что означает обязанность 
уплаты им покупной цены и выполнения других условий заключенной отчуждателем 
доли сделки.
     Преимущественное право покупки касается только случаев купли-продажи, 
а также мены доли (п. 5 ст. 250 ГК), поскольку к договору мены согласно ст. 
255 ГК 1964 года применяются правила о договоре купли-продажи. Оно не распространяется 
на иные случаи отчуждения доли (по договору дарения, в порядке обращения взыскания 
на заложенное имущество и т. д.). Не действует это право и при продаже доли 
с публичных торгов в случаях, предусмотренных законом (при обращении кредиторами 
взыскания на долю сособственника по его личным долгам в порядке, предусмотренном 
ст. 255 ГК, п