ладателем права), 
если иное не будет установлено законом. Однако его выбор ограничен лишь двумя 
возможностями: торги могут быть проведены в форме либо конкурса, либо аукциона. 
Разница между ними заключается в том, что на аукционе выигравшим признается 
лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по 
заключению конкурсной комиссии предложит лучшие условия.
     В свою очередь, и аукцион, и конкурс может быть открытым или закрытым. 
В первом случае участником аукциона или конкурса, а следовательно, и его победителем 
может быть любое лицо; во втором - только лица, специально приглашенные для 
участия в конкурсе (аукционе).
     На организатора торгов возлагаются определенные обязанности как по подготовке 
торгов, так и их проведению. Прежде всего организатор торгов обязан обеспечить 
доведение до предполагаемых участников извещения об их проведении не менее 
чем за 30 дней до этого. Оно должно содержать сведения о времени, месте и 
форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении 
участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о 
начальной цене продаваемого объекта.
     Впоследствии организатор торгов, давший извещение, вправе отказаться 
от их проведения в срок не позднее чем за три дня до наступления объявленной 
даты проведения торгов в форме аукциона и не позднее чем за 30 дней до проведения 
конкурса. Но при этом, если предполагалось провести закрытые торги, их организатору 
придется возместить участникам понесенные ими убытки (реальный ущерб). Что 
же касается открытых торгов, то обязанность возместить их участникам понесенные 
убытки возникает у организатора торгов только в случае нарушения установленных 
сроков отказа от их проведения.
     Определенные обязательные условия должны соблюдаться также участниками 
торгов - они обязаны внести задаток. Размер, сроки и порядок внесения задатка 
определяются извещением о проведении торгов. Судьба задатка, внесенного участниками 
торгов, регулируется специальными правилами, суть которых состоит в том, что 
тем лицам, которые приняли участие в торгах, но не стали их победителями задаток, 
должен быть возвращен. Задаток также подлежит возврату всем участникам, если 
торги не состоялись.
     Иначе решается судьба задатка, внесенного лицом - будущим победителем 
торгов: соответствующая денежная сумма засчитывается в счет исполнения его 
обязательств по оплате приобретенной вещи или имущественного права.
     Результаты торгов удостоверяются протоколом, который подписывается организатором 
торгов и их победителем и имеет силу договора. Если же какая-либо из названных 
сторон будет уклоняться от подписания договора, возникают определенные неблагоприятные 
последствия. Победитель торгов утрачивает внесенный им задаток, а на организатора 
торгов возлагается обязанность возвратить лицу, выигравшему торги, внесенный 
им задаток в двойном размере, а также возместить ему убытки в части, превышающей 
сумму задатка.
     В случаях, когда предметом торгов является право на заключение договора 
(например, договора аренды помещения), соответствующий договор должен быть 
подписан сторонами не позднее 20 дней после завершения торгов и оформления 
протокола, если иной срок не был указан в извещении о проведении торгов. Уклонение 
одной из сторон от оформления договорных отношений дает право другой стороне 
обратиться в суд с требованиями как о понуждении к заключению договора, так 
и о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.
     Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут 
быть признаны судом недействительными, что влечет за собой недействительность 
и договора, заключенного по их результатам.
     Аукцион или конкурс, в которых принял участие только один участник, признаются 
несостоявшимися.

        Глава 29. Изменение и расторжение договора (ст. 450-453)

     Как уже отмечалось, включение в Гражданский кодекс раздела III (гл. 27-29), 
содержащего общие положения о договоре, преследовало цель обеспечить стабильное 
и четкое регулирование договорных отношений в сфере имущественного оборота. 
Не менее важной задачей является стимулирование стабильности самих договорных 
отношений, которая может быть достигнута путем целенаправленных мер по формированию 
постоянных или долговременных связей участников рынка. Преимущество подобных 
договорных отношений представляется бесспорным, если, например, речь идет 
о взаимоотношениях между потребителем, использующим в своем производстве комплектующие 
изделия или сырье, и их производителем.
     Ранее в советский период развития экономики широко использовались институты 
долгосрочных договоров и сложившихся хозяйственных связей, которые, правда, 
зачастую строились на основе вмешательства государства в лице его органов. 
Вместе с тем опыт формирования длительных хозяйственных связей несет в себе 
и много полезных свойств, главное из которых заключается в том, что при таком 
подходе обеспечивается перманентное развитие производства под нужды конкретного 
потребителя (заказчика) производимой продукции и товаров. Кроме того, между 
контрагентами складываются нормальные деловые отношения, построенные на сотрудничестве 
и взаимопомощи. К примеру, появляется возможность "выручать" друг друга путем 
предоставления займов, кредитования товарами, прямых инвестиций в производство.
     Однако, учитывая, в каких условиях развивается российская экономика в 
настоящее время, проблема формирования стабильных договорных отношений вряд 
ли может быть признана задачей сегодняшнего дня.
     Вместе с тем представляется актуальной проблема обеспечения стабильности 
конкретного договора. Нельзя допускать, чтобы заключенный договор, который 
реально исполняется сторонами или хотя бы одной из них, в связи с чем уже 
понесены определенные затраты, вдруг по воле одной из сторон прекращал свое 
действие.
     Данная проблема решается в Кодексе путем установления жестких правил, 
регулирующих изменение и расторжение гражданско-правовых договоров.
     Как общее правило, установлена презумпция, в соответствии с которой основанием 
изменения или расторжения договора является соглашение сторон (ст. 451). Однако 
ГК, другими законами и договором может быть предусмотрено иное. К примеру, 
если речь идет о договоре в пользу третьего лица, будет действовать обратная 
презумпция: с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться 
своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный 
ими договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено законом, 
иными правовыми актами или договором.
     Как исключение из общего правила предусмотрены два случая, когда допускается 
изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению 
суда.
     Во-первых, когда другой стороной нарушены условия договора и эти действия 
могут быть квалифицированы как существенное нарушение, то есть нарушение, 
которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени 
лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Например, 
к числу существенных могут быть отнесены следующие нарушения условий договоров: 
передача продавцом покупателю товаров ненадлежащего качества, которые не могут 
быть использованы по их прямому назначению (см. п. 3 ст. 77 Основ); систематическая 
просрочка поставщиком поставки товаров сверх предусмотренных договором сроков; 
систематическая или значительная задержка оплаты покупателем поставляемого 
товара сверх предусмотренных договором сроков (ст. 82 Основ); случаи неплатежа 
нанимателем жилого помещения без уважительных причин квартирной платы за шесть 
месяцев подряд (п. 2 ст. 90 Основ); невыполнение заемщиком предусмотренных 
кредитным договором обязанностей по обеспечению кредита (п. 2 ст. 114 Основ) 
и некоторые другие.
     Во-вторых, в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. 
К примеру, основанием для изменения или расторжения договоров присоединения 
по требованию присоединившейся стороны может служить включение в договор условий 
хотя и не противоречащих закону, но являющихся явно обременительными для присоединившейся 
стороны (ст. 428 ГК); значительное превышение приблизительной сметы по договору 
подряда дает право заказчику отказаться от договора (п. 2 ст. 91 Основ). Те 
же последствия возникают при принятии собственником либо уполномоченным органом 
юридического лица решения о его реорганизации (ст. 60 ГК).
     Односторонний отказ от договора возможен только в тех случаях, когда 
это допускается законом или соглашением сторон. Односторонний отказ от исполнения 
договора означает соответственно расторжение или изменение этого договора. 
Еще раз подчеркнем, что данное правило действует лишь в тех случаях, когда 
это предусмотрено законом или договором. Например, после истечения срока договора 
аренды он считается возобновленным на неопределенный срок и каждая из сторон 
вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону 
не менее чем за три месяца (п. 4 ст. 86 Основ); по договору поручения доверитель 
вправе отменить поручение, а поверенный - отказаться от него во всякое время 
(ст. 115 Основ) и некоторые другие.
     В Кодексе (ст. 452) содержатся нормы, устанавливающие определенный порядок 
изменения и расторжения договора. Правило о форме соглашения об изменении 
и расторжении договора заключается в том, что она (форма) должна быть идентичной 
той, в которой заключался договор (ст. 434). Правда, законом, иным правовым 
актом или договором могут быть предусмотрены иные требования к форме соглашения 
об изменении и расторжении договора. Иное может вытекать и из обычаев делового 
оборота. Например, договором, содержащим условие о предварительной оплате 
товаров, может быть предусмотрено, что оплата их в меньшей сумме, чем предусмотрено 
договором, означает отказ от части товаров, то есть изменение условия договора 
о количестве подлежащих передаче товаров. В этом случае, несмотря на то, что 
договор заключался в простой письменной форме, основанием его изменения будет 
считаться не письменное соглашение сторон, как того требует общее правило, 
а конклюдентные действия покупателя.
     Обязательным условием изменения или расторжения договора по решению суда 
является соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора 
непосредственно между сторонами договора.
     Необходимо отметить, что и до введения в действие ГК процессуальное законодательство 
требовало соблюдения установленного порядка доарбитражного урегулирования 
споров. До настоящего времени, к примеру, действует положение, согласно которому 
спор может быть передан на разрешение арбитражного суда лишь после принятия 
сторонами мер по непосредственному урегулированию спора, за исключением некоторых 
категорий споров, которые не имеют отношения к изменению и расторжению договоров 
(ст. 2 АПК).
     Порядок доарбитражного урегулирования споров установлен Положением о 
претензионном порядке урегулирования споров, утвержденным постановлением Верховного 
Совета РФ от 24 июня 1992 года<203>. Кроме того, в арбитражно-судебной практике 
применяется постановление Пленума ВАС РФ N 14 от 17 сентября 1992 года "О 
вопросах, связанных с применением арбитражными судами Положения о претензионном 
порядке урегулирования споров"<204>. Однако ни Положение, ни постановление 
Пленума не предусматривали особые правила соблюдения доарбитражного урегулирования 
в отношении споров, связанных с изменением и расторжением договоров. Поэтому 
в подобных случаях применялся общий порядок предъявления и рассмотрения претензий.

 Согласно Федеральному закону от 5 мая 1995 г. N 71-ФЗ с 1 июля 1995 года 
Постановление ВС РФ от 24 июня 1992 г. N 3116-1 "Об утверждении Положения 
о претензионном порядке урегулирования споров" настоящее постановление утрачивает 
силу

 Согласно Федеральному закону от 5 мая 1995 г. N 71-ФЗ Положение "О претензионном 
порядке урегулирования споров" утратило силу с 1 июля 1995 года

     Учитывая, что в самом Положении имеется норма, согласно которой указанное 
Положение применяется, если иное не установлено законодательством (см. ст. 
2 Положения), с введением ГК оно не подлежит применению (в части порядка и 
сроков досудебного урегулирования) к отношениям, связанным с изменением и 
расторжением договоров.
     Существо процедуры досудебного урегулирования состоит в том, что заинтересованная 
сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение 
изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при 
соблюдении одного из двух условий: либо получения отказа другой стороны на 
предложение об изменении или расторжении договора; либо неполучения ответа 
на соответствующее предложение в 30-дневный срок, если иной срок не предусмотрен 
законом, договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть 
договор.
     Юридические последствия нарушения установленного порядка урегулирования 
вопроса об изменении и расторжении договора состоят в том, что арбитражный 
суд, получив исковое заявление стороны об изменении или расторжении договора 
без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим 
предложением в досудебном порядке, будет обязан возвратить исковое заявление 
без рассмотрения (ст. 86 АПК).
     Изменение и расторжение договора влечет определенные последствия для 
составляющих его содержание прав и обязанностей сторон.
     Судьба обязательства, возникшего из договора, зависит от того, имело 
ли место расторжение или изменение договора.
     В случае расторжения договора обязательства, из него возникшие, прекращаются 
(п. 2 ст. 453). Данное положение представляет собой особое основание прекращения 
обязательств и корреспондирует норме, устанавливающей, что обязательство прекращается 
полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК, другими законами, 
иными правовыми актами или договором. Возможность установления в законодательстве 
особых, помимо традиционных (надлежащее исполнение, невозможность исполнения, 
зачет встречного однородного требования), оснований прекращения обязательств 
допускалась и ранее действовавшим законодательством (п. 4 ст. 73 Основ).
     Если же речь идет об изменении договора, то обязательства сторон сохраняются 
в измененном виде (п. 1 ст. 453 ГК). "Сохранение обязательств в измененном 
виде" может означать как их изменение, так и частичное прекращение обязательств, 
возникших из измененного впоследствии договора. Например, в случаях, когда 
поставщик и покупатель достигают соглашения по вопросу об уменьшении объема 
поставки, это означает, что изменение договора привело к частичному прекращению 
обязательств.
     Момент, с которого обязательства считаются измененными или прекращенными, 
определяется по-разному в зависимости от того, как осуществлено изменение 
или расторжение договора: по соглашению сторон или по решению суда.
     В первом случае возникшие из договора обязательства считаются измененными 
или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или 
расторжении договора. В свою очередь, этот момент должен определяться по правилам, 
установленным в отношении момента заключения договора (ст. 433). Данное положение 
носит диспозитивный характер: из соглашения сторон или характера изменения 
договора может вытекать иное. Например, в самом соглашении сторон о расторжении 
договора может быть указана дата, с которой обязательства сторон признаются 
прекращенными. Стороны могут достичь соглашения об изменении договора поставки 
в отношении последующих или предыдущих периодов поставки. Очевидно, что в 
данном случае обязательства не могут считаться измененными с момента заключения 
подобного соглашения.
     Во втором случае, когда изменение или расторжение договора производится 
по решению суда, действует императивное правило о том, что обязательства считаются 
измененными или прекращенными с момента вступления решения в законную силу.
     Определенность во взаимоотношения сторон вносит норма, устанавливающая 
презумпцию, лишающую права требовать возвращения того, что было ими исполнено 
до изменения или расторжения договора (п. 4 ст. 453). Данная норма носит диспозитивный 
характер - законом или соглашением сторон судьба исполненного по обязательствам 
может быть решена поиному. Например, если требование о расторжении договора 
предъявлено покупателем в связи с передачей ему продавцом товара ненадлежащего 
качества, покупатель вправе также, возвратив товар продавцу, потребовать от 
него возврата уплаченной за него суммы (п. 3 ст. 77 Основ).
     Требование о расторжении или изменении договора может сопровождаться 
и предъявлением другой стороне требования о возмещении причиненных этим убытков. 
Однако удовлетворение судом такого требования возможно лишь в случае, когда 
основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение 
этой стороной (ответчиком) условий договора (ст. 450 ГК).
     Совершенно особый случай представляет собой изменение и расторжение договора 
в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451). Для российского 
законодательства соответствующие нормы представляют собой абсолютно новые 
положения.
     Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при 
заключении договора, может служить основанием для его изменения или расторжения, 
если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа отношений. 
Данная презумпция представляется чрезвычайно прочной, поскольку в реальные 
договоры контрагенты обычно не включают (и вряд ли будут включать в обозримом 
будущем) подобное условие, которое могло бы выглядеть, к примеру, следующим 
образом: "Если наступит обстоятельство, которое мы сейчас не предвидим, то 
оно не будет являться основанием для изменения или расторжения договора".
     В статье 451 ГК содержится следующее определение существенного изменения 
обстоятельств: "Изменение обстоятельств признается существенным, когда они 
изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор 
вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся 
условиях".
     Данное определение носит абстрактный характер. Конкретные явления, события, 
факты, которые могут признаваться существенным изменением обстоятельств, из 
которых стороны исходили при заключении договора, вряд ли возможно назвать 
в настоящее время. Это в состоянии сделать лишь судебная практика.
     Вместе с тем в ГК имеется определенный ориентир: для того, чтобы какое-либо 
изменение обстоятельств, связанных с конкретным договором, было отнесено к 
категории существенных и тем самым достаточных для изменения или расторжения 
договора на основании решения суда по иску одной из сторон, требуется наличие 
одновременно четырех условий.
     Во-первых, стороны при заключении договора исходили из того, что такого 
изменения обстоятельств не произойдет. Здесь имеет значение не только намерение 
сторон, иначе можно прийти к формуле: "стороны не хотели, чтобы такие изменения 
наступили".
     Видимо, решающим фактором в оценке изменения обстоятельств будет ответ 
на вопрос, могли ли стороны разумно предвидеть такое изменение. К примеру, 
заключая договор в 1994 году, стороны, действующие разумно, не могли не предвидеть 
инфляцию при наличии в договоре условия о том, что расчеты производятся в 
октябре. Однако, вероятно, необходимо признать, что при заключении договора 
они исходили из того, что такое событие, как обвальный курс рубля, имевший 
место в печально известный "черный вторник" (11 октября 1994 года) не наступит. 
И это было бы разумно!
     Во-вторых, изменение обстоятельств должно быть вызвано причинами, которые 
заинтересов