ей.
В каждом населенном пункте городского или сельского типа достигнут определенный средний уровень инженерного благоустройства жилищного фонда (энерго-, водо-, тепло-, газоснабжение, водоотведение, эвакуация бытовых отходов и т.д.). Жилое помещение, которое не отвечает потребительским нормам и требованиям или не оборудовано всеми видами инженерного благоустройства, достигнутыми в данном населенном пункте в среднем, в установленном порядке признается непригодным для постоянного проживания и подлежит переводу в нежилое, если его невозможно восстановить в качестве жилого или принять иные меры (см. п.8). Отсутствие отдельных видов инженерного благоустройства, достигнутых в данном населенном пункте в среднем, переводит занимаемое помещение в число неполноценных.
10. Квартира как объект права собственности (ст.289) состоит из одной или более жилых комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования жилого дома, улицей, двором, придомовым земельным участком. Ее планировка и параметры фиксируются в поэтажном плане и поквартирной экспликации к поэтажному плану жилого дома, имеющим правоустанавливающее значение.
Потребительские свойства жилого помещения, фиксируемые в его техническом паспорте, производны от его функционального назначения. Жилищное право содержит санитарные и технические нормы и требования, имеющие социальный характер, предъявляемые к эксплуатации жилищного фонда, соблюдение которых обеспечивает поддержание потребительских свойств жилища, повышение уровня инженерного благоустройства. Этому же способствует соблюдение правил пользования жилым помещением и придомовым земельным участком. Утрата потребительских свойств и качеств жилья ведет к утрате жилым помещением своего назначения либо его неполноценности.
Чтобы в состав жилищного фонда входили жилые ячейки, отвечающие высоким требованиям, предъявляемым как жилищу, установлен определенный порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством жилых домов-новостроек, призванный исключить приемку домов с недоделками и дефектами. То же относится к домам после реконструкции или капитального ремонта.
11. Объектами общей собственности в многоквартирном жилом доме признаются находящиеся за пределами квартир общедомовое инженерное оборудование, общие строительные несущие и ненесущие конструкции жилого дома, места общего пользования.
В тексте ст.290 не назван придомовый земельный участок как общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме. Его, равно как и пешеходные, транспортные дороги, бассейны, водоемы, многолетние зеленые насаждения, элементы благоустройства и другие подсобные объекты (гаражи и т.п.), объединенные общим земельным участком и элементами инфраструктуры, назвал Закон о товариществах собственников жилья (ст.5, 7). Указанные объекты, включая дом, определяются этим Законом как кондоминиум (см. коммент. к гл.17 и ст.291). Придомовый земельный участок и иное общее имущество могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами (п.5 ст.8 Закона о товариществах собственников жилья).
В квартире также находится инженерное оборудование, обслуживающее несколько квартир (сети газо-, водоснабжения, водоотведения), которое закон относит к общему имуществу жилого дома. В коммунальной квартире, где объектом права собственности является изолированная (непроходная, не запроходная) жилая комната, места общего пользования относятся к общему имуществу всех субъектов права собственности на жилые комнаты этой квартиры. Инженерное оборудование, обслуживающее несколько коммунальных квартир, составляет общее имущество их собственников. Отношения собственности в коммунальной квартире специально не регулируются нормами настоящей главы. Нормы ст.289 и 290 о квартире как объекте права собственности и об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме могут применяться к этим отношениям в порядке аналогии закона.
Общее имущество и в многоквартирном доме, и коммунальной квартире находится в общей долевой собственности соответственно собственников квартир в многоквартирном доме (ст.291) и собственников жилых комнат в коммунальной квартире. Доля нового собственника в праве общей собственности на такое имущество равна доле предшествующего.
По Закону о товариществах собственников жилья в кондоминиуме доля каждого собственника квартиры в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащих ему помещений, измеренных в кв. м. В товариществе может быть установлен иной принцип определения доли, но для этого требуется решение общего собрания собственников помещений (домовладельцев), принятое в установленном законом порядке (см. коммент. к ст.246).
Для собственников жилых комнат в коммунальной квартире доли определяются с учетом приходящейся на каждого из них общей площади в квартире, установленной пропорционально метражу их жилой площади. Собственники жилых комнат (как и квартир) своим соглашением вправе установить иной принцип определения долей.
Для различных групп собственников жилых помещений в товариществе собственников жилья может быть установлен принцип определения доли, учитывающий вид принадлежащих им помещений (однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры).
Размер земельной доли каждого собственника помещения в кондоминиуме устанавливается особо: площадь помещения умножается на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности в соответствии с порядком определения размеров земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме, установленным Правительством РФ (п.4 ст.10 названного Закона).
Соотношение квартиры (жилой комнаты) как конкретного объекта права собственности и доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (коммунальной квартиры) - это соотношение главной вещи и ее принадлежности (см. коммент. к ст.135). Поэтому ст.290 установила правило, по которому собственник квартиры не вправе распорядиться ее принадлежностью (долей в праве собственности на общее имущество) раньше, чем главной вещью. Принадлежность следует (как ее спутник) судьбе главной вещи. Правило установлено применительно к собственникам квартир. По аналогии закона оно может быть применимо и к собственникам жилых комнат в коммунальной квартире.
Стало быть, отчуждая квартиру (жилую комнату) в многоквартирном доме (коммунальной квартире), собственник одновременно отчуждает и свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (коммунальной квартиры).

Комментарий к статье 291 ГК РФ

1. Деятельность товарищества собственников жилья регулируется одноименным Федеральным законом от 15 июня 1996 г. Его действие распространено также на жилищные и жилищно-строительные кооперативы (с хотя бы одним полностью выплаченным паем членом кооператива) и на другие объединения собственников недвижимости в жилищной сфере. Его нормы применяются к отношениям, возникающим с участием российских и иностранных граждан, лиц без гражданства, юридических лиц, если иное не установлено международными договорами.
2. Временное положение о кондоминиуме, утв. Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. и ныне утратившее силу, замененное Законом о товариществах собственников жилья, определяло кондоминиум через понятие объединения собственников помещения как правосубъектную организацию. По Указу кондоминиумом считалось объединение собственников жилых и нежилых помещений и другой недвижимости, связанной с жилым домом. По Закону о товариществах собственников жилья кондоминиум - лишь комплекс недвижимого имущества, включающий придомовой земельный участок, жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором помещения, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований - домовладельцев частной, государственной, муниципальной и иной форме собственности. Остальные части комплекса - это имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев (ст.1 Закона). Товарищество образуется на базе кондоминиума (см. коммент. к ст.247).
В кондоминиуме может быть не только одно, но и несколько зданий. Важно, чтобы помещения принадлежали не менее чем двум собственникам независимо от того, к какой форме собственности относится объект, а также какими (жилыми или нежилыми) являются помещения. Собственники помещений по своему усмотрению решают, как им согласованно управлять кондоминиумом.
Непосредственное управление кондоминиумом закон связывает с его незначительными размерами и ограниченным числом собственников помещений (не более четырех помещений, принадлежащих не более четырем различным домовладельцам, - ст.21 Закона).
Другой вариант - передача этих функций по договору уполномоченной государством (органом местного самоуправления) службе заказчика, оказывающей такого рода услуги. Такое решение закона исходит из монополии государственных структур в данной сфере, что противоречит Концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 (СЗ РФ, 1997, N 18, ст.2131). Эта Концепция исходит из положения, что обслуживание жилищного фонда должно осуществляться на основе конкуренции, предоставлении потребителям возможности влиять на объем и качество услуг. Частные организации должны иметь равные с государственными (муниципальными) возможности обслуживать жилищный фонд.
И наконец, третий вариант - собственники помещений в кондоминиуме образуют товарищество - некоммерческую организацию, где каждый остается собственником индивидуально-определенного жилого помещения и одновременно - участником долевой собственности на общее имущество для совместного управления и обеспечения эксплуатации, содержания комплекса и приращения недвижимости в кондоминиуме.
Стало быть, в товарищество объединяются не менее двух лиц (граждан, юридических лиц), являющихся исключительно собственниками помещений (жилых и нежилых), принадлежащих одной или нескольким формам собственности. Так, после приватизации жилых помещений в многоквартирном доме может быть образовано товарищество, в состав которого войдут все собственники приватизированных квартир, собственники нежилых (арендованных) помещений (а не арендаторы) и муниципальное образование как собственник той части дома, где квартиры еще не приватизированы. В кондоминиум же этого товарищества войдет жилой дом, нежилые помещения дома (например, для общественного питания и торговли) и земельный участок вместе с сооружениями, расположенными на нем. Товарищество может быть организовано и в одном подъезде многоквартирного дома.
Товарищество образуется на базе не только кондоминиума, находящегося в эксплуатации, но и в целях нового строительства, а также реконструкции существующего кондоминиума, его приращения (например, с целью сделать в доме евроремонт, надстроить мансарду для мастерских художников). В настоящее время в силу происходящей приватизации жилья преимущественно создаются товарищества на основе находящихся в эксплуатации кондоминиумов.
Инициатива в выборе способа управления кондоминиумом может быть проявлена не только домовладельцами, но и органом местного самоуправления, обеспокоенным состоянием жилых домов и других объектов кондоминиума, либо заинтересованным лицом. Способ управления может быть изменен в любое время по решению собственников.
Если в кондоминиуме более половины площади помещений принадлежит частным собственникам и они в течение шести месяцев не приняли решение о способе управления кондоминиумом, Государственная жилищная инспекция может наложить штраф на домовладельцев, а также на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы собственника в кондоминиуме.
Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства дает товариществу возможность также нанять специализированную управляющую организацию, которая в свою очередь привлечет на условиях подряда ремонтно-эксплуатационные организации и организации коммунального хозяйства любой формы собственности либо индивидуального предпринимателя.
Концепция придает товариществу особое значение как инструменту защиты прав объединившихся собственников, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг, позволяющему освободить государство и органы местного самоуправления от непосильных расходов на содержание жилья, как способу привлечь население к финансированию работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда. Кроме того, комплекс ресурсосберегающих мероприятий, проводимый товариществами, позволит значительно уменьшить объем потребления ресурсов за счет предотвращения неоправданных расходов воды, газа и других энергоресурсов.
Органам местного самоуправления рекомендовано освобождать товарищества от части местных налогов с учетом того, что все высвободившиеся средства будут в конечном итоге потрачены на содержание жилищного фонда.
3. Решение об организации товарищества на базе существующего кондоминиума, а также устав товарищества принимается на общем собрании его собственников. С момента государственной регистрации товарищество становится юридическим лицом. В Москве регистрацией занимаются филиалы Московской регистрационной палаты, на территории которых находятся кондоминиумы.
Органы управления товарищества - общее собрание и правление. Членами товарищества могут быть лишь собственники помещений (жилых и нежилых) - граждане и юридические лица (по решению соответствующего собственника ими могут быть государственные и/или муниципальные организации, которым помещения в кондоминиуме принадлежат на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления).
Членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента его регистрации. После этого все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся его членами немедленно после возникновения у них права собственности на помещение. Стало быть, с момента государственной регистрации сделки купли-продажи жилого помещения его покупатель без каких-либо специальных процедур автоматически считается членом товарищества, в кондоминиум которого входит купленное помещение. Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители. С момента прекращения права собственности члена товарищества на помещения в кондоминиуме в связи со смертью гражданина, ликвидацией юридического лица, отчуждением имущества или по иным основаниям членство в товариществе прекращается. При реорганизации юридического лица либо смерти гражданина - членов товарищества - правопреемники (наследники) входят в товарищество с момента возникновения права собственности на помещение в кондоминиуме. В случае смерти гражданина - собственника помещения и отсутствия наследников по закону и по завещанию судьба этого помещения определяется нормами наследственного права.
Средства и имущество товарищества состоят из взносов и обязательных платежей его членов, его доходов от хозяйственной деятельности, дотаций на содержание, текущий и коммунальный ремонты, коммунальные услуги и иных дотаций, предусмотренных законом (ст.19 Закона о товариществах собственников жилья).
4. Если товарищество будет образовано для вновь строящегося кондоминиума, то любой гражданин или юридическое лицо, а также органы исполнительной власти местного самоуправления или группа лиц, действующих совместно, имеющих необходимое разрешение на застройку, вправе построить или реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума.
Товарищество в этом случае образуется заказчиком, застройщиком или иным юридическим лицом (в их числе органы государственной власти или местного самоуправления), или гражданами, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.
Для его регистрации предоставляются: заявление, подписанное лицом или лицами, образующими товарищество; устав товарищества, принятый заявителем; копия разрешения на застройку; другие документы, перечень которых устанавливается законодательством, иными нормативно-правовыми актами.
По настоянию застройщика в уставе товарищества могут быть в этом случае предусмотрены его особые права:
сохранять за собой после начала продажи помещений права на застройку - на строительство или пристройку дополнительных помещений или объектов общего имущества на срок не более трех лет с момента создания товарищества;
установить строительный сервитут на объекты общего имущества для осуществления своих прав на застройку;
иметь административные офисы по продаже и управлению в помещениях кондоминиума, принадлежащих застройщику. При этом никакие изменения в устав товарищества, относящиеся к его особым правам, не могут быть внесены без согласия застройщика. При осуществлении особых прав застройщик несет персональную ответственность. Когда кондоминиум уже возведен и прошел государственную регистрацию (ст.14 Закона о товариществах собственников жилья), право собственности на помещения в нем передается приобретателям по договору. Такой договор сопровождается обязательным условием членства в товариществе. Еще до завершения строительства возможен предварительный договор (см. коммент. ст.429), дающий право в будущем стать собственником помещения во вновь создаваемом кондоминиуме. Он также включает условие членства в товариществе после приобретения помещения.
После передачи прав собственности на 40% помещений в кондоминиуме другим лицам (кроме застройщика) должны быть избраны как минимум 40% членов правления, а когда будет передано более половины помещений - все члены правления путем голосования домовладельцев (без участия застройщика). То же самое должно осуществиться и через два года после регистрации товарищества независимо от количества проданных в кондоминиуме помещений. Выборы членов правления в этих случаях организуются не позднее 60 дней после названных событий на общем собрании товарищества. Таким образом, в период передачи прав собственников на выстроенный кондоминиум застройщик осуществляет контроль над правлением товарищества. Закон предоставил право товариществу в любой момент прекратить любой договор, заключенный товариществом с застройщиком, осуществляющим такой контроль, без применения к нему штрафных санкций, предварительно уведомив его не менее чем за 60 дней.
Ответственность по таким договорам целиком и полностью ложится на застройщика. Ни товарищество, ни его члены не несут ответственности по искам к товариществу в период, когда застройщик осуществлял контроль над правлением, или по искам, связанным с осуществлением застройщиком особых прав (ст.53 Закона о товариществе собственников жилья).

Комментарий к статье 292 ГК РФ

1. В отношениях собственности в отличие от наемных отношений в договоре коммерческого найма жилого помещения (ст.677, 679 ГК) Закон определяет лиц, совместно проживающих с собственником, и объем их имущественных прав. ГК назвал этих лиц членами семьи и придал их правам на жилое помещение вещный характер (см. коммент. к ст.288). Состав семьи собственника жилого помещения определен жилищным законом (ст.53, 127 ЖК), к которому отсылает настоящая статья, и носит он универсальный характер (распространяется и на наемные отношения). К членам семьи относятся супруг собственника (если он не является сособственником жилого помещения), их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами его семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.
Условие осуществления членами семьи собственника своего вещного права на жилое помещение также определены ГК (см. коммент. к ст.288) и ЖК (ст.127), к которому ГК отсылает. Проживающие совместно с собственником члены семьи вправе наравне с ним пользоваться его жильем, если при их вселении не было оговорено иное. Это означает, что в условиях пользования жилым помещением может быть и неравенство. Такое же неравенство закон допускает и в наемных отношениях в силу договоренности между членами семьи нанимателя.
Настоящая статья не регулирует права лиц, прекративших семейные связи с собственником,