ото-
рых стоит поговорить отдельно. И среди них наиважнейшим
является арендная плата. Внесение арендной платы - одна
из существенных обязанностей арендатора. Основные усло-
вия ее внесения регулируются ст.  614 ГК В соответствии
с этой статьей порядок, условия и сроки внесения аренд-
ной платы определяются по договоренности сторон (т.  е.
договором).  На основании ГК арендная плата может уста-
навливаться  в  целом  за весь земельный участок или за
каждое угодье в отдельности в виде:  -  определенных  в
твердой сумме платежей,  вносимых периодически или еди-
новременно; - установленной доли полученных в результа-
те  использования  арендованного  имущества  продукции,
плодов или доходов;  - предоставления арендатором опре-
деленных  услуг;  -  передачи  арендатором арендодателю
обусловленной договором  вещи  в  собственность  или  в
аренду;  
_________________________________________________________
1. Здесь перечислены обязанности, не потерявшие
силу с изменением гражданского и  земельного  законода-
тельства. 2. ГК. Ст. 612. 3. Там же.
_________________________________________________________
                     
- возложения на арендатора обусловленных договором зат-
рат на улучшение арендованного имущества. Перечисленны-
ми формами перечень не исчерпывается:  на основании за-
кона стороны договора могут устанавливать арендную пла-
ту  в виде сочетания приведенных видов оплаты или уста-
новить свою собственную форму.  Все  эти  формы  оплаты
вполне  приемлемы и при аренде земельного участка.  При
определении размера арендной платы за земельный участок
учитываются многие факторы, среди них не последнее мес-
то занимает размер  участка,  его  кадастровая  оценка,
расположение,  имеются  ли  на нем значимые для хозяйс-
твенной деятельности природные объекты, в стоимости мо-
жет  быть  также  учтено направление хозяйственного ис-
пользования участка и др.  Законодательством предусмат-
риваются и условия изменения арендной платы:  по согла-
шению сторон, в сроки, предусмотренные договором, но не
чаще  одного раза год.  Предусматривается и возможность
установления  минимальных  сроков  пересмотра  арендной
платы  или  сроков  пересмотра для отдельных видов иму-
щества.  Оговоримся,  что для аренды земельных участков
такая особенная норма пока не принята, значит, действу-
ет общая норма ГК. Арендатор на основании ГК может пот-
ребовать  уменьшения  размера арендной платы в случаях,
нами уже рассмотренных. Следующее условие связано с пе-
реходом прав по договору аренды.  Вскользь мы уже каса-
лись этого вопроса,  теперь обратимся к нему  несколько
более  подробно.  Свои права по договору может передать
не только арендодатель,  но и арендатор.  Право  аренды
может  перейти к другому лицу не только по воле аренда-
тора, который вправе заложить или внести в качестве до-
ли  в  уставный  капитал  юридического  лица свое право
аренды.  Право аренды может перейти и по закону -  нас-
леднику умершего арендатора. Это устанавливает ст. 617.
Она гласит, что в случае смерти гражданина, арендующего
недвижимое имущество,  его права и обязанности по дого-
вору аренды переходят наследнику,  если законом или до-
говором  не предусмотрено иное.  Арендодатель не вправе
отказать такому наследнику во вступлении в  договор  на
оставшийся  срок  его действия,  за исключением случая,
когда заключение договора было обусловлено личными  ка-
чествами арендатора. Еще одна важная особенность, кото-
рая может быть установлена в договоре на основании  за-
кона,  - это выкуп арендованного имущества1. На основа-
нии нормы ГК в законе или договоре  аренды  может  быть
предусмотрено,  что  арендованное имущество переходит в
собственность арендатора по истечении или до  истечения
срока  аренды  при  условии  внесения  арендатором всей
обусловленной договором выкупной цены.  
_________________________________________________________
1. ГК.  Ст. 624.
_________________________________________________________
Если  условие о выкупе имущества не установлено догово-
ром, оно может быть предусмотрено дополнительным согла-
шением  сторон,  которые при этом вправе договориться о
зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную  це-
ну.  Однако та же ст. 624 ГК предусматривает, что зако-
ном может быть установлен запрет  выкупа  арендованного
имущества.  Правда, для земельного имущества такой зап-
рет не предусмотрен.  
Глава 13. Плата за землю 
1. Кто освобождается от платы за землю? 
 Использование земли в
Российской Федерации является платным. Это общий прин-
цип. Он закреплен Земельным кодексом (ст. 47) и законо-
дательством о плате за землю. На основании Закона РСФСР
"О плате за землю" от 11 октября 1991 г.1 земельный на-
лог уплачивают все физические и юридические  лица,  ис-
пользующие  землю на праве собственности,  пожизненного
наследуемого владения,  пользования. Арендаторы уплачи-
вают  арендную плату,  которая является самостоятельным
видом платежа. Земельным законодательством устанавлива-
ется  перечень  лиц (юридических и физических) и объек-
тов, которые освобождены от уплаты налога, это: - запо-
ведники, национальные и дендрологические парки, ботани-
ческие сады;  - предприятия, а также граждане, занимаю-
щиеся  традиционными  промыслами  в местах проживания и
хозяйственной деятельности малочисленных народов и  эт-
нических групп,  а также народными художественными про-
мыслами и народными ремеслами в местах их традиционного
бытования. При предоставлении этой льготы следует руко-
водствоваться п.  2 Указа Президента Российской Федера-
ции  "О  мерах государственной поддержки народных худо-
жественных промыслов" от 7 октября 1994 г.  ь 1987, ко-
торым установлено,  что: к народным художественным про-
мыслам относятся все виды  производства  художественных
изделий утилитарного или декоративного назначения,  ос-
нованные на  преемственности,  исторически  сложившихся
традициях  народного декоративно-прикладного искусства;
к изделиям народных художественных промыслов  относятся
изделия  признанного  художественного достоинства,  при
изготовлении которых применяется ручной или механизиро-
ванный творческий труд художников и мастеров,  развива-
ются традиции народного искусства,  сохраняются стилис-
тические  особенности данного промысла;  к предприятиям
народных художественных промыс-
_________________________________________________________
1. ВВС.  1991.  ь 44.  Ст.1424.                    
_________________________________________________________
лов относятся предприятия,  в объеме промышленной  про-
дукции  которых изделия народных художественных промыс-
лов составляют не менее  50%;  -  научные  организации,
опытные,  экспериментальные  и учебно-опытные хозяйства
научно-исследовательских учреждений и учебных заведений
сельскохозяйственного  и лесохозяйственного профиля,  а
также научные учреждения и организации другого  профиля
за земельные участки,  непосредственно используемые для
научных,  научно-экспериментальных, учебных целей и для
испытаний сортов сельскохозяйственных и лесохозяйствен-
ных культур. К указанным выше научным учреждениям и ор-
ганизациям другого профиля независимо от форм собствен-
ности  относятся  научно-исследовательские   институты,
конструкторские организации,  проект-но-конструкторские
и проектно-технологические институты,  научно-техничес-
кие центры, комплексные научно-исследовательские и про-
ектно-конструкторские  (технологические)   организации,
которые  в  соответствии с Указом Президента Российской
Федерации "О некоторых изменениях в  налогообложении  и
во  взаимоотношениях  бюджетов различных уровней" от 22
декабря 1993 г.  ь 2270 освобождаются от уплаты земель-
ного налога только за землю, используемую для научных и
научно-экспериментальных целей;  -учреждения искусства,
кинематографии,  образования, здравоохранения, финанси-
руемые за счет средств соответствующих бюджетов либо за
счет  средств  профсоюзов (за исключением курортных уч-
реждений), детские оздоровительные учреждения независи-
мо от источников финансирования, государственные органы
охраны природы и памятников истории и культуры, а также
религиозные объединения, на земле которых находятся ис-
пользуемые ими здания,  охраняемые государством как па-
мятники истории, культуры и архитектуры. Постановлением
Совета Министров - Правительства  Российской  Федерации
"О  специально  уполномоченных  государственных органах
Российской Федерации в области охраны  окружающей  при-
родной среды" от 22 сентября 1993 г. ь 943 установлено,
что Министерство охраны окружающей  среды  и  природных
ресурсов Российской Федерации и его территориальные ор-
ганы являются специально уполномоченными  государствен-
ными органами Российской Федерации в области охраны ок-
ружающей природной среды и в пределах своей компетенции
координируют деятельность специально уполномоченных го-
сударственных органов Российской  Федерации  в  области
охраны  окружающей природной среды и их территориальных
органов,  осуществляющих эти функции в  соответствующих
сферах управления: Комитета Российской Федерации по ге-
ологии и использованию недр,  Комитета Российской Феде-
рации по земельным ресурсам и землеустройству, Комитета
Российской Федерации по рыболовству, Федеральной службы
геодезии и картографии России,  Федеральной службы лес-
ного хозяйства России,  Федеральной  службы  России  по
гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды, Коми-
тета  Российской  Федерации  по  водному  хозяйству;  -
предприятия, учреждения, организации, а также граждане,
получившие  для  сельскохозяйственных  нужд  нарушенные
земли (требующие рекультивации), на первые 10 лет поль-
зования или в целях добычи торфа,  используемого на по-
вышение плодородия почв; -участники Великой Отечествен-
ной войны, а также граждане, на которых законодательст-
вом  распространены социальные гарантии и льготы участ-
ников Великой Отечественной войны. От уплаты земельного
налога  в соответствии с этим подпунктом освобождаются:
участники Гражданской и Великой Отечественной войн, бо-
евых  операций  по защите СССР из числа военнослужащих,
проходивших службу в воинских частях, штабах и учрежде-
ниях,  входивших  в состав действующей армии,  и бывших
партизан. Основанием для предоставления льготы является
"Удостоверение  участника  войны";  лица вольнонаемного
состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов
внутренних  дел  СССР  и  государственной  безопасности
СССР,  занимавших штатные должности в воинских  частях,
штабах  и  учреждениях,  входивших в состав действующей
армии в период Великой Отечественной войны,  либо лица,
находившиеся в этот период в городах, участие в обороне
которых засчитывается в выслугу лет для назначения пен-
сии на льготных условиях,  установленных для военнослу-
жащих частей действующей армии.  Основанием для предос-
тавления  льготы является "Удостоверение о праве на ль-
готы";  бывшие несовершеннолетние  узники  концлагерей,
гетто,  других мест принудительного содержания, создан-
ных фашистами и их союзниками в период  Второй  мировой
войны  (Указ  Президента Российской Федерации от 15 ок-
тября 1992 г.  ь 1235).  Основанием для  предоставления
льготы  является  соответствующее удостоверение о праве
на указанную льготу,  выданное территориальным  органом
социальной защиты населения; граждане, награжденные ме-
далью "За оборону Ленинграда" и  знаком  Ленинградского
городского Совета народных депутатов "Жителю блокадного
Ленинграда" (Указ Президента Российской Федерации от 18
января  1994 г.  ь 163).  Основанием для предоставления
льготы является соответствующее удостоверение  о  праве
на  указанную льготу,  выданное территориальным органом
социальной защиты населения; инвалиды I и II групп. Ль-
гота  предоставляется на основании "Удостоверения инва-
лида Отечественной войны",  "Удостоверения  инвалида  о
праве на льготы", пенсионного удостоверения или справки
врачебно-трудовой экспертной комиссии; - земли, занятые
полосой слежения вдоль Государственной границы Российс-
кой Федерации; - граждане, впервые организующие кресть-
янские (фермерские) хозяйства,  освобождаются от уплаты
земельного налога в течение пяти лет с момента  предос-
тавления им земельных участков;  - учреждения культуры,
физической культуры и спорта,  туризма, спортивно-оздо-
ровительной  направленности и спортивные сооружения (за
исключением деятельности не по профилю спортив-        
ных сооружений, физкультурно-спортивных учреждений) не-
зависимо от источника финансирования;  - высшие учебные
заведения,  научно-исследовательские учреждения, предп-
риятия и организации Российской академии наук, Российс-
кой  академии  медицинских  наук,  Российской  академии
сельскохозяйственных наук,  Российской академии образо-
вания;  Российской  академии архитектуры и строительных
наук;  государственные научные центры,  а также  высшие
учебные заведения и научно-исследовательские учреждения
министерств и ведомств Российской Федерации по перечню,
утверждаемому  Правительством  Российской Федерации;  -
государственные предприятия связи, акционерные общества
связи,  контрольный пакет акций которых принадлежит го-
сударству,  обеспечивающие распространение (трансляцию)
государственных программ телевидения и радиовещания,  а
также осуществляющие деятельность в  интересах  обороны
Российской Федерации,  государственные предприятия вод-
ных путей  и  гидросооружений  Министерства  транспорта
Российской Федерации,  предприятия, государственные уч-
реждения и организации морского и речного транспорта, в
том числе за земли, покрытые водой, и искусственно соз-
данные территории  при  строительстве  гидротехнических
сооружений,  за земли, занятые федеральными автомобиль-
ными дорогами общего пользования, аэродромами, аэропор-
тами и ремонтными заводами гражданской авиации,  соору-
жениями и объектами аэронавигации,  отнесенными к феде-
ральной  собственности.  К государственным предприятиям
водных путей и гидросооружений Министерства  транспорта
России,  подлежащих  освобождению  от уплаты земельного
налога,  в настоящее время относятся 10 государственных
предприятий  водных  путей  тех  или иных бассейнов рек
[например,  госпредприятие "Водные пути Волжского  бас-
сейна", в которое на правах его структурных подразделе-
ний,  не являющихся юридическими лицами, входят 6 райо-
нов водных путей (например,  Казанский район водных пу-
тей) и 5 районов гидросооружений  (например,  Самарский
район гидросооружений)] и 4 государственных предприятия
тех или иных каналов (например,  госпредприятие  "Канал
имени Москвы",  в которое также на правах его структур-
ных подразделений,  не являющихся юридическими  лицами,
входят Серпуховской и Муромский районы водных путей и 8
районов гидросооружений, например Рыбинский и Тушинский
районы гидросооружений).  Кроме того, подлежат освобож-
дению от уплаты земельного налога также Саратовский су-
доремонтный и Жигаловский судостроительный заводы, вхо-
дящие в систему предприятий водных путей и  гидросоору-
жений  Министерства транспорта России.  К предприятиям,
независимо от форм  их  собственности,  государственным
учреждениям и организациям морского и речного транспор-
та, освобождаемым от уплаты земельного налога, относят-
ся:  морские  и  речные судоходные компании,  морские и
речные порты, пароходства, администрации морских и реч-
ных портов, районные управления речного транспорта; су-
доремонтные и судостроительные заводы, базы техническо-
го обслуживания флота,  ремонтно-технологическое предп-
риятие атомного флота, завод "Теплоход", верфи, ремонт-
но-эксплуатаци-онные базы флота, Киренский строительный
участок; бассейновые аварийно-спасательные управления и
отряды аварийно-спасательных и судоподъемных работ; уп-
равления морских путей;  Гидрографическое предприятие и
входящие в его состав подразделения (гидробазы); строи-
тельный трест "Арктикстрой" и его строительно-монтажные
управления;  предприятия  спутниковых  систем  и  связи
морского и речного транспорта; экспедиция спецморпрово-
док,  объединение "Подводречстрой" и его предприятия. К
искусственно  созданным  территориям  следует  относить
участки площади предприятий, образованные на дне морей,
рек,  озер, водохранилищ или затапливаемых участках бе-
рега путем намыва, отсыпки грунта либо установки специ-
альных конструкций и сооружений.  К ним,  в  частности,
относятся  намытые или отсыпанные территории и площадки
морских и речных  портов,  судоремонтных  заводов,  баз
технического обслуживания флота, молы, пирсы, судоподъ-
емные слипы, оградительные и берегоукрепительные соору-
жения и т.п. К землям, занятым федеральными автомобиль-
ными дорогами общего  пользования,  относятся  земли  в
пределах  полосы отвода этих дорог со всеми входящими в
их состав зданиями и  сооружениями  (земляное  полотно,
проезжая часть дороги,  мосты, трубы, водоотводные, за-
щитные и другие инженерно-дорожные сооружения  дорожные
знаки   и  указатели,  здания  линейно-эксплуатационной
службы и другие объекты, имеющие специальное назначение
по обслуживанию указанных дорог). В полосу отвода авто-
мобильных дорог входят и земельные участки, необходимые
для защитных лесонасаждений и устройств в местах,  под-
верженных снежным и песчаным заносам и другим природным
воздействиям.  Размер  земельных  участков для защитных
лесонасаждений и устройств, равно как и полосы отвода в
целом,  определяется органами местного самоуправления в
соответствии с утвержденными нормами и проектно-сметной
документацией. Освобождаются от уплаты земельного нало-
га предприятия государственные учреждения и организации
воздушного  транспорта и Комиссии по регулированию воз-
душного движения "Росаэронавигации за  земли,  занятые
аэродромами,  аэропортами  и  ремонтными заводами граж-
данской авиации,  сооружениями и объектами  аэронавига-
ции, отнесенными к федеральной собственности           
Аэропортом является комплекс сооружений,  предназначен-
ный  для приема и отправки воздушных судов и обслужива-
ния воздушных перевозок,  имеющих для этих целей аэрод-
ром,  аэровокзал и другие наземные сооружения и необхо-
димое оборудование,  а аэродром (вертодром, гидроаэрод-
ром)  - это земельный или водный участок,  включая зда-
ния,  сооружения и  оборудование,  предназначенный  для
взлета, посадки и обслуживания воздушных судов. Границы
отвода земельных участков для указанных целей определя-
ются генеральным планом, утвержденным органами местного
самоуправления:  - предприятия,  научные организации  и
научно-исследовательские учреждения за земельные участ-
ки,  непосредственно используемые для хранения  матери-
альных  ценностей,  заложенных в мобилизационный резерв
Российской  Федерации;  -  земли,  предоставляемые  для
обеспечения деятельности органов государственной власти
и управления,  а также Министерства обороны  Российской
Федерации;  - санаторно-курортные и оздоровительные уч-
реждения,  учреждения отдыха,  находящиеся в  государс-
твенной и муниципальной,  а также профсоюзной собствен-
ности;  -  внутренние,  железнодорожные  и  пограничные
войска, войска гражданской обороны за земли, предостав-
ленные для их размещения и постоянной  деятельности;  -
граждане,  подвергшиеся воздействию радиации вследствие
катастрофы на Чернобыльской АЭС и  других  радиационных
аварий  на  атомных  объектах гражданского или военного
назначения,  а также в результате испытаний,  учений  и
иных  работ,  связанных с любыми видами ядерных устано-
вок, включая ядерное оружие и космическую технику. Ука-
занная льгота распространяется на граждан,  освобожден-
ных от уплаты земельного налога в соответствии с  Зако-
ном  РСФСР  "О социальной защите граждан,  подвергшихся
воздействию радиации вследствие  катастрофы  на  Черно-
быльской АЭС" от 15 мая 1991 г., Законом Российск