исключительных слу-
чаях.  Основаниями для принятия решения об изъятии  зе-
мельных  участков у граждан и юридических лиц для госу-
дарственных и муниципальных нужд являются, как правило,
генеральные планы поселений, планы зонирования земель и
иная утвержденная в установленном  порядке  градострои-
тельная  или землеустроительная документация.  Изъятием
земельных участков с находящейся на  них  недвижимостью
или  без  нее  для государственных и муниципальных нужд
считается изъятие земельных участков в  государственную
или  муниципальную собственность по решению федеральных
органов исполнительной власти,  органов  исполнительной
власти субъектов Российской Федерации или органов мест-
ного самоуправления  за  счет  средств  соответствующих
бюджетов. Федеральные органы исполнительной власти, ор-
ганы исполнительной власти субъектов Российской Федера-
ции  и органы местного самоуправления не вправе изымать
земельные участки в принудительном порядке в целях  пе-
редачи другим лицам.  Изъятие земельных участков или их
частей для государственных  или  муниципальных  нужд  у
собственников  этих земельных участков осуществляется в
порядке выкупа.  При несогласии собственника земельного
участка с предложенными условиями выкупа, в том числе с
возможностью предоставления взамен  другого  земельного
участка,  соответствующий  орган,  принявший решение об
изъятии и о выкупе земельного участка, вправе обратить-
ся  в суд с иском о принудительном изъятии и выкупе.  В
случае изъятия части земельного участка, если собствен-
ник земельного участка не сможет использовать оставшую-
ся часть по прежнему целевому назначению или она  менее
минимальной  нормы,  выкупается весь земельный участок.
Плата (выкупная цена) за земельный  участок,  изымаемый
для государственных и муниципальных нужд, сроки и усло-
вия выкупа определяются соглашением с собственником зе-
мельного участка,  а в случае его несогласия - в судеб-
ном порядке. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпи-
демий,  эпизоотии  и при иных обстоятельствах,  носящих
чрезвычайный характер,  земельный участок или его часть
по  решению  органов  государственной власти могут быть
изъяты для государственных и муниципальных нужд у собс-
твенника  земельного  участка в порядке,  установленном
законом,  с возмещением убытков (реквизиция).  Лицо,  у
которого реквизированы земельный участок или его часть,
вправе при прекращении действий обстоятельств,  в связи
с  которыми произведена реквизиция,  требовать возврата
ему этого земельного участка или его части.  В  случаях
наступления  указанных обстоятельств и отсутствия необ-
ходимости реквизиции земельного участка или  его  части
они могут быть временно, на период действия этих обсто-
ятельств,  использованы для государственных  и  муници-
пальных нужд с возмещением убытков, связанных с времен-
ным ограничением прав владельца этого земельного участ-
ка. Размеры компенсационных платежей за убытки владель-
цу земельного участка могут быть оспорены им в суде.  В
случае объявления карантина и запрета хозяйственной де-
ятельности на определенный период земельные участки  не
реквизируются,  их собственникам, владельцам, пользова-
телям,  арендаторам возмещаются причиненные в  связи  с
этим убытки. В случае невозможности возврата реквизиро-
ванного  земельного  участка  собственнику  возмещается
стоимость этого земельного участка.  В случаях, предус-
мотренных законом, земельный участок может быть безвоз-
мездно изъят у собственника,  владельца,  пользователя,
арендатора по решению суда в виде санкции за  совершен-
ные преступления или иные правонарушения (конфискация).
Конфискация или  реквизиция  земельного  участка  может
быть произведена в случаях,  предусмотренных ГК.  Такое
решение может быть обжаловано в суд.  Ограничение  прав
собственников,  владельцев, пользователей и арендаторов
земельных участков в  случаях  возникновения  государс-
твенных  или муниципальных нужд устанавливается в соот-
ветствии с принятыми решениями о территориальном плани-
ровании использования земель,  о зонировании земель, об
установлении публичных сервитутов и в иных случаях, ус-
тановленных законом. В пригородных зонах и на резервных
землях поселений в соответствии с генеральными  планами
поселений  и  зонированием  земель могут ограничиваться
предоставление земельных участков в  частную  собствен-
ность граждан и юридических лиц из земель,  находящихся
в государственной и муниципальной собственности, возве-
дение зданий, строений и сооружений, а также инвестици-
онная деятельность.  В пригородных зонах и на резервных
землях  поселений  пользование  недрами и использование
природных ресурсов  ограничиваются  или  запрещаются  в
случаях, если такие действия могут создать угрозу жизни
и здоровью людей,  нанести ущерб природным объектам или
окружающей природной среде. Конкретный перечень ограни-
чений по использованию земельных участков в при-       
городных зонах и на резервных землях  поселений  должен
утверждаться  органами  исполнительной власти субъектов
Российской Федерации или органами местного самоуправле-
ния.  По  нашему  мнению,  изъятие  или выкуп земельных
участков для государственных  и  муниципальных  нужд  у
граждан могут производиться после выделения по их жела-
нию органами исполнительной власти субъектов Российской
Федерации  или органами местного самоуправления другого
земельного участка с зачетом его стоимости  в  выкупную
цену;  строительства  на новом земельном участке жилых,
производственных и иных зданий,  строений и сооружений,
аналогичных по назначению,  взамен изымаемых, если иное
не установлено соглашением сторон;  возмещения в полном
объеме всех других убытков, в том числе упущенной выго-
ды. На наш взгляд, собственники, владельцы, пользовате-
ли и арендаторы земельных участков должны быть не позд-
нее чем за один год до  предстоящего  выкупа  (изъятия)
земельного участка уведомлены об этом органом,  приняв-
шим решение о выкупе (изъятии) земельного участка.  Вы-
куп  (изъятие)  земельного участка до истечения года со
дня получения уведомления должен допускаться  только  с
согласия собственника,  владельца, пользователя и арен-
датора земельного участка.  Расходы,  понесенные  собс-
твенником,  владельцем, пользователем и арендатором зе-
мельного участка на осуществление застройки  земельного
участка  зданиями капитального типа и проведение других
мероприятий,  существенно повышающих стоимость  земель,
после  уведомления  о  предстоящем выкупе (изъятии) зе-
мельного участка возмещению не подлежат.  Рыночная цена
выделяемого взамен земельного участка, стоимость строи-
тельства на новом земельном участке зданий,  строений и
сооружений  взамен изымаемых в сумме не могут превышать
стоимость изъятого имущества. 
5. Возмещение убытков и потерь
  Постановлением Правительства Российской Федера-
ции от 28 января 1993 г.  ь 77 утверждено  Положение  о
порядке возмещения убытков собственникам земли, землев-
ладельцам,  землепользователям,  арендаторам  и  потерь
сельскохозяйственного производства1. Согласно названно-
му Положению убытки,  причиненные  пользователям  земли
изъятием  или  временным занятием их земельных участков
для государственных и общественных нужд,  а также огра-
ничением прав пользователей земли,  подлежат возмещению
в полном объеме (кроме  случаев  установления  охранных
зон  или округов санитарной охраны вокруг земель приро-
доохранного,  природ-но-заповедного и  оздоровительного
назначения). При ухудшении качества их земель в резуль-
тате влияния,  вызванного  деятельнос-тью  предприятий,
учреждений,  организаций  и граждан,  убытки воз
_________________________________________________________
1. САПП.
1993.  ь 6. Ст. 483. (См. изменения, установленные пос-
тановлением  Правительства  РФ  от 27 ноября 1995 г.  ь
1176,  - СЗ РФ 1995,  ь 49. Ст. 4808).
_________________________________________________________
 мещаются также в
полном объеме. В стоимость убытков включается и упущен-
ная выгода в расчете на предстоящий период, необходимый
для восстановления нарушенного производства. При выкупе
или продаже  земельных  участков  убытки  собственников
земли, включая упущенную выгоду, учитываются в стоимос-
ти (цене) выкупаемого или продаваемого участка.  Возме-
щение убытков,  включая упущенную выгоду,  производится
предприятиями,  учреждениями и  организациями,  которым
отведены земельные участки,  а также предприятиями, уч-
реждениями,  организациями и  гражданами,  деятельность
которых  вызывает  ограничение прав пользователей земли
или ухудшение качества их земель.  Возмещению подлежат:
стоимость  жилых  зданий,  объектов  культурно-бытового
назначения, производственных и иных зданий и сооружений
или  затраты  по их переносу на новое место;  стоимость
плодово-ягодных,  защитных и иных многолетних  насажде-
ний, незавершенного производства; убытки (затраты), вы-
зываемые возникающими неудобствами землевладения и зем-
лепользования,  убытки (затраты), необходимые для восс-
тановления ухудшенного качества земель;  убытки (затра-
ты), связанные с ограничением права пользователя земли,
упущенная выгода. Оценка жилых домов, объектов культур-
но-бытового назначения,  производственных и иных зданий
и сооружений,  расположенных на изымаемом или  временно
занимаемом  земельном  участке,  а также находящихся за
пределами этого участка, если дальнейшее их использова-
ние окажется невозможным, производится по сметной стои-
мости строительства новых зданий,  объектов и  сооруже-
ний, равных имеющимся по полезной площади, вместимости,
емкости и уровню  механизации  (по  типовым  проектам).
Предприятия, учреждения и организации, которым отведены
изымаемые земельные участки,  по согласованию с заинте-
ресованными пользователями земли вместо возмещения сто-
имости расположенных на этих участках зданий,  объектов
и  сооружений могут осуществлять своими силами и средс-
твами (а также силами привлекаемых организаций) перенос
их на новое место либо строительство новых зданий и со-
оружений.  В случае,  если при строительстве новых зда-
ний,  объектов и сооружений предусматривается их модер-
низация или расширение,  то дополнительные  затраты  на
это оплачиваются пользователем земли,  для которого ве-
дется строительство.  Стоимость мелиоративных объектов,
построенных  за счет бюджетных средств до 1 января 1991
г.  (т. е. до начала земельной реформы) и не переданных
в  собственность  юридических лиц на землях которых они
расположены,  при изъятии или временном занятии земель-
ных  участков  возмещается  новыми пользователями земли
местным администрациям,  на территории которых располо-
жены эти объекты,  по действующим на момент изъятия зе-
мель расценкам на  мелиоративное  строительство.  Стои-
мость указанных объектов по-                           
строенных после  1  января  1991  г.  за счет бюджетных
средств,  возмещается соответствующей местной админист-
рации,  за  счет средств которой они были построены.  В
случае, если пользователи земли в процессе эксплуатации
мелиоративных  объектов несли затраты на их реконструк-
цию или расширение,  то при изъятии или временном заня-
тии  земельных участков указанные затраты подлежат воз-
мещению понесшим убытки пользователям земли.  При  изъ-
ятии  или  временном занятии земельных участков,  в ре-
зультате которого частично или полностью нарушается ра-
бота оросительных,  осушительных,  противоэрозионньгх и
противоселе-вых объектов и сооружений (систем),  убытки
определяются исходя из сметной стоимости работ на стро-
ительство новых или реконструкцию существующих объектов
и сооружений (систем), включая стоимость проектно-изыс-
кательских работ,  по нормам,  расценкам и ценам, дейс-
твующим на момент изъятия земель.  Оценка водных источ-
ников (колодцев,  прудов,  скважин и т.п.) производится
по  сметной стоимости работ на строительство новых вод-
ных источников равного дебита и качества воды,  включая
стоимость проектно-изыскательских работ.  Оценка плодо-
носящих плодово-ягодных насаждений,  а также защитных и
других многолетних насаждений производится по стоимости
саженцев и затратам на посадку и выращивание их до  на-
чала  плодоношения или смыкания крон (в ценах на момент
изъятия земель). Незавершенное строительство и неплодо-
носящие плодово-ягодные насаждения оцениваются по фак-
тически произведенным пользователем земли объемам работ
и  затратам  в  ценах на момент изъятия земель.  Убытки
(затраты),  вызванные возникшими неудобствами в исполь-
зовании  земли (образование островов при наполнении во-
дохранилищ,  нарушение транспортных связей,  разобщение
территории коммуникациями и т.п.),  определяются суммой
единовременных затрат на  строительство  дамб,  мостов,
дорог,  подъездов, других сооружений, а также на приоб-
ретение лодок,  катеров,  паромов и  иных  транспортных
средств. Убытки (затраты), необходимые для восстановле-
ния ухудшенного качества земель,  включают  затраты  на
проведение почвенных, агрохимических и других специаль-
ных обследований  и  изысканий,  а  также  мероприятий,
обеспечивающих восстановление качества земель,  и опре-
деляются  проектной  документацией.  Убытки  (затраты),
связанные  с  ограничением  права  пользователей земли,
включают затраты на выполнение  строительных,  мелиора-
тивных и иных работ, приобретение материалов и оборудо-
вания,  необходимых  для  восстановления  сокращающихся
объемов производства.  Упущенная выгода является частью
убытков пользователей земли,  причиненных изъятием  или
временным  занятием  земельных участков.  Убытки в виде
упущенной выгоды вызываются прекращением получения еже-
годного  дохода пользователями земли с изымаемых земель
в расчете на предстоящий период,  необходимый для восс-
тановления нарушенного производства. Возмещение упущен-
ной выгоды производится предприятиями,  учреждениями  и
организациями,  которым  отведены  изымаемые  земельные
участки, в размере единовременной выплаты, равной дохо-
ду, теряемому в течение периода восстановления нарушен-
ного производства.  Ежегодный доход исчисляется по фак-
тическим объемам производства в натуральном выражении в
среднем за 5 лет и ценам, действующим на момент изъятия
земель. Размер ежегодного дохода рассчитывается с прив-
лечением данных налоговых  инспекций  и  в  необходимых
случаях  корректируется в расчете на предстоящий период
в соответствии со сложившимися темпами  инфляции.  Упу-
щенная выгода исчисляется умножением величины ежегодно-
го дохода на коэффициент, соответствующий периоду восс-
тановления нарушенного производства.  При этом применя-
ются следующие коэффициенты:  Продолжитель- Коэффициент
Продолжитель- Коэффициент ность периода пересчета теря-
ность периода пересчета теряевосстановления емого  еже-
год-  восстановления  мого  ежегодного нарушенного ного
дохода нарушенного дохода производства  производства  1
год  0,9  8-10  лет 5,6 2 года 1,7 11-15 лет 7,0 3 года
2,5 16-20 лет 8,2 4 года 3,2 21-25 лет 8,9  5  лет  3,8
26-30  лет  9,3  6-7  лет  4,6 31 и более лет 10 Период
восстановления нарушаемого производства устанавливается
землеустроительным проектом по отдельным видам нарушае-
мого и восстанавливаемого производства. Приведенный вы-
ше  порядок расчета упущенной выгоды используется также
для ее исчисления в случаях ограничения права пользова-
телей земли или ухудшения качества их земель, если дан-
ные ограничения права или ухудшение качества приводят к
снижению  ежегодного  дохода за период,  после которого
права пользователей и качество земель  восстанавливают-
ся.                                                    
В случаях, когда изымаются земли, занятые плодоносящими
плодово-ягодными насаждениями,  упущенная выгода возме-
щается  за весь срок,  включая год изъятия земель и год
получения урожая плодово-ягодных  насаждений  на  новых
землях,  равный достигнутому на изымаемых землях.  Упу-
щенная выгода,  вызванная возникшими неудобствами в ис-
пользовании земель (образование островов при наполнении
водохранилищ, нарушение транспортных связей, разобщение
территории коммуникациями и т.п.),  исчисляется как де-
сятикратная разница ежегодных  затрат  на  эксплуатацию
транспортных  средств после изъятия земель,  создающего
неудобства,  и до изъятия  земель.  Потери  возмещаются
предприятиями,  учреждениями  и организациями,  которым
предоставляются сельскохозяйственные угодья для несель-
скохозяйственных  нужд  или чья деятельность приводит к
ограничению использования,  ухудшению качества сельско-
хозяйственных угодий, а также предприятиями, учреждени-
ями и организациями, вокруг объектов которых устанавли-
ваются охранные,  санитарные и защитные зоны (за исклю-
чением случаев,  когда эти зоны устанавливаются на зем-
лях природоохранного, природно-заповедного и оздорови-
тельного назначения). Потери сельскохозяйственного про-
изводства, вызванные изъятием сельскохозяйственных уго-
дий для использования их в целях,  не связанных с веде-
нием сельского хозяйства, выражаются в сокращении (без-
возвратной потере) площадей используемых сельскохозяйс-
твенных угодий или ухудшении их качества (снижении пло-
дородия почв) под  влиянием  деятельности  предприятий,
учреждений и организаций и возмещаются в целях сохране-
ния  уровня  сельскохозяйственного  производства  путем
восстановления  площадей  сельскохозяйственных угодий и
их качества. Потери возмещаются в размере стоимости ос-
воения  равновеликой площади новых земель с учетом про-
ведения на них мероприятий по окультуриванию и  повыше-
нию  плодородия почв до уровня плодородия изымаемых зе-
мель (по кадастровой оценке). При определении затрат на
эти  цели под освоением новых земель (включая их окуль-
туривание и повышение плодородия почв) понимается комп-
лекс мероприятий по организации новых хозяйств и вовле-
чению в сельскохозяйственное использование земель,  за-
нятых  кустарниками,  малоценными  лесами,  вырубками и
другими несельскохозяйственными угодьями,  путем прове-
дения мелиоративных работ (осушение, орошение, культур-
технические и другие мероприятия). Размер стоимости ос-
воения  новых  земель взамен изымаемых для несельскохо-
зяйственных нужд определяется исходя из нормативов, ко-
торые  обеспечивают  на осваиваемых землях и улучшаемых
угодьях производство сельскохозяйственной  продукции  в
объеме  не  менее  получаемого  на  изымаемых земельных
участках или ранее получаемого до снижения их качества.
Потери,  вызванные ограничением использования или ухуд-
шением качества сельскохозяйственных угодий под влияни-
ем деятельности предприятий,  учреждений,  организаций,
определяются в процентах от норматива стоимости  освое-
ния  новых  земель  пропорционально  снижению  качества
сельскохозяйственных угодий (по кадастровой оценке  зе-
мель). Для определения размера потерь используются пла-
ново-картографические материалы,  данные почвенных обс-
ледований,  земельного  кадастра  и мониторинга земель.
Размеры потерь,  связанные с изъятием земель, определя-
ются на стадии предварительного согласования места раз-
мещения объекта с уточнением при предоставлении земель.
Если потери дополнительно выявились в период строитель-
ства или после введения в действие объекта,  то они оп-
ределяются  на  основании  фактического  отрицательного
воздействия объекта на качество прилегающих  сельскохо-
зяйственных угодий. Потери сельскохозяйственного произ-
водства не возмещаются при:  - предоставлении земельных
участков для строительства мелиоративных систем на зем-
лях сельскохозяйственного назначения;  - предоставлении
естественных  кормовых  угодий под строительство прудов
рыбных  хозяйств,  рыбопитомников,  нерестово-выростных
хозяйств и рыбоводных предприятий;  - отводе земель под
индивидуальное жилищное строительство в границах  насе-
ленных  пунктов;  -