ание использования земельных ресурсов".
А вот понятие "земельный участок" непосредственно  свя-
зано с предоставлением,  изъятием земли или совершением
с землей тех или иных сделок. Это уже гражданско-право-
вая тематика,  как вы заметили. Конечно, не будет боль-
шой ошибки, если мы скажем: "я сдаю в аренду землю" или
" на той стороне оврага - земля моего соседа". В каждом
случае мы знаем, о чем идет речь. А речь как раз идет о
земельном.  участке. Юридически это более точно, потому
что в каждом случае арендуется или  предоставляется  не
какая-то  земля  -  земля "вообще",  - а участок земли,
имеющий свой размер,  положение на карте и, что немало-
важно, свою стоимость. Таким образом, говоря о предмете
(или объекте) прав граждан и юридических лиц на  землю,
мы  будем  иметь в виду в подавляющем числе случаев зе-
мельные участки.  
__________________________________________________________
1. ГК.  Ст.  121.
__________________________________________________________
 Те или иные права на
земельный  участок  могут быть предоставлены гражданину
или юридическому лицу независимо от того, к какой кате-
гории земель тот или иной участок принадлежит.  Но раз-
ница в правовом регулировании использования земель раз-
ных категорий все-таки существует,  и об этом рассказы-
вается в отдельных главах. 
 3. Оборот земельных участков
 С принятием части II ГК решение многих вопросов пе-
рехода права на земельный участок взял на себя этот за-
конодательный акт.  И,  хотя нормы земельного законода-
тельства тоже иногда обращаются к переходу права  собс-
твенности,  опираться мы будем все же на ГК. В этот па-
раграф не вошел раздел,  рассказывающий об особенностях
аренды  земельных участков,  хотя на основании договора
аренды также происходит переход прав на землю. Он вошел
в главу "Наши права".  Какие земельные участки не вклю-
чаются в гражданско-правовой оборот?  Ответить на этот
вопрос общей фразой легко.  Земли, не являющиеся недви-
жимым имуществом и не принадлежащие на праве  собствен-
ности гражданам или юридическим лицам,  в данный оборот
не включаются.  Но что это за земли конкретно?  И  хотя
предметом разговора они не станут,  выяснить это стоит.
В конечном счете этот вопрос сводится к выяснению того,
земли  каких  категорий  не  предоставляются  в частную
собственность.  Это земли историко-культурного назначе-
ния, изъятие которых для нужд, противоречащих основному
целевому назначению,  и любая деятельность на  которых,
не  соответствующая  установленному режиму на этих зем-
лях,  не допускается1, это первые зоны земель оздорови-
тельного  назначения2,  а также земли,  предоставленные
для нужд обороны.  Кроме того,  Указом Президента  Рос-
сийской Федерации от 14 июня 1992 г.  ь 631 был утверж-
ден Порядок продажи участков при приватизации государс-
твенных  и муниципальных предприятий,  расширении и до-
полнительном строительстве этих  предприятий,  а  также
предоставленных   гражданам   и   их  объединениям  для
пред-принимательской деятельности3.  Этим Указом  уста-
новлено  также,  что  продаже в порядке приватизации не
подлежат земли общего пользования в населенных пунктах,
земли заповедников,  памятников природы, национальных и
дендрологических парков,  ботанических садов; земли оз-
доровительного и историко-культурного назначения;  зем-
ли,  предоставленные для ведения  сельского  хозяйства,
использования и охраны недр; земли, зараженные опасны-
ми веществами и 
___________________________________________________________
1. ЗК.  Ст.  93.
2. ЗК.  Ст.  91.
            3. ВВС.1992. ь 25. Ст. 1427.
____________________________________________________________
                                  
подверженные биогенному  заражению;  земельные участки,
находящиеся во временном пользовании.  Земли иных кате-
горий  в соответствии с ЗК могут находиться в собствен-
ности граждан или юридических  лиц,  но  с  требованием
соблюдения особого режима их использования.  Приватиза-
цию земельных участков мы рассматриваем в этом  разделе
в связи с тем, что с приватизацией земли, т. е. перехо-
дом земельных участков гражданам  и  юридическим  лицам
путем  предоставления  государственных земель в предус-
мотренном законом порядке, земельные участки становятся
недвижимым  имуществом и включаются в гражданско-право-
вой оборот.  Приватизация  земли  началась  уже  давно,
практически  одновременно  с  общими  приватизационными
процессами в нашей экономике.  Одним из наиболее обшир-
ных процессов приватизации земли был процесс предостав-
ления земель гражданам  для  сельскохозяйственного  ис-
пользования, и он достаточно подробно рассмотрен в раз-
деле,  специально посвященном этим землям.  Другой про-
цесс  связан  с  приватизацией в несельскохозяйственной
сфере, и прежде всего с приватизацией объектов недвижи-
мости.  В  свое время по этому поводу было принято нес-
колько нормативных актов. Среди них одним из первых был
Указ Президента Российской Федерации "О продаже земель-
ных участков гражданам и юридическим лицам при привати-
зации  государственных  и муниципальных предприятий" от
25 марта 1992 г.  ь 3011.  Этот Указ предоставил  право
гражданам  и  юридическим  лицам при приватизации госу-
дарственных и муниципальных предприятий,  а  также  при
расширении и дополнительном строительстве объектов этих
предприятий наряду с арендой этих участков  приобретать
их в собственность.  Кроме того,  он установил, что зе-
мельные участки, предоставленные гражданам и их объеди-
нениям для предпринимательской деятельности,  по их же-
ланию могут быть проданы им в  собственность.  В  соот-
ветствии с этим документом Указом Президента Российской
Федерации от 14 июня 1992 г.  ь 631 был утвержден Поря-
док продажи участков при приватизации государственных и
муниципальных предприятий,  расширении и дополнительном
строительстве этих предприятий, а также предоставленных
гражданам и их объединениям для предпринимательской де-
ятельности2.  Порядок, в частности, установил, что про-
давцом земельных участков является орган,  уполномочен-
ный  соответствующим органом государственной власти,  а
договоры купли-продажи и аренды земельного участка под-
лежат государственной регистрации. Особенности привати-
зации,  затрагивающие проблемы  приватизации  земельных
участков,  регулируются  также  Законом  о  прива-
_________________________________________________________
1. ВВС.
1992. ь 14. Ст. 761. 2 ВВС. 1992. ь 25. Ст. 1427.
_________________________________________________________
      
тизации, Законом  о  приватизации  жилищного  фонда   в
РСФСР,  Указами  Президента  Российской Федерации от 24
декабря 1993 г. ь 2284, от 22 июля 1994 г. ь 1535 и др.
Новый ГК содержит ст. 217, посвященную приватизации го-
сударственного и муниципального имущества.  Эта  статья
устанавливает  определение и основные принципы привати-
зации.  Она гласит,  что имущество, находящееся в госу-
дарственной  и муниципальной собственности,  может быть
передано в собственность граждан и  юридических  лиц  в
порядке,  предусмотренном законами о приватизации госу-
дарственного и  муниципального  имущества.  Особенности
купли-продажи  земельных  участков заслуживают внимания
читателей.  Сейчас законодательные препятствия к реали-
зации  права продажи земельного участка практически от-
сутствуют:  разработан Порядок купли-продажи гражданами
Российской Федерации земельных участков1, Типовой дого-
вор купли-продажи (купчая) земельного  участка2.  Общие
положения купли-продажи регулируются ч. П ГК. В качест-
ве основных  положений  необходимо  сказать  следующее.
Сделка оформляется договором купли-продажи, заключаемым
в письменной форме по  установленному  образцу,  сделку
заключают  собственник  и покупатель или уполномоченные
ими лица.  В соответствии  с  Порядком  при  совершении
сделки  купли-продажи  земельного  участка продавец или
покупатель не вправе изменить  его  целевое  назначение
(это касается прежде всего земель сельскохозяйственного
назначения), а также ограничить право проезда по участ-
ку, технического обслуживания или ремонта зданий и дру-
гие условия использования. Цена участка и условия опла-
ты определяются по договоренности сторон или по резуль-
татам конкурса или аукциона.  К купчей прилагается план
участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не
подлежит регистрации.  При отсутствии плана участка  он
изготовляется  за  счет средств продавца или покупателя
по соглашению между ними.  Право собственности на учас-
ток  переходит  от  продавца к покупателю с момента ре-
гистрации районным (городским) Комитетом  по  земельным
ресурсам  и землеустройству нотариально удостоверенной
купчей. Право собственности покупателя регистрируется в
местной администрации. Налогообложение и взимание госу-
дарственной пошлины при купле-продаже участка  произво-
дится в соответствии с законодательством Российской Фе-
дерации и республик  в  составе  Российской  Федерации.
Указ о регулировании земельных отношений и развитии аг-
рарной реформы в России  добавляет  к  
____________________________________________________________
1.  Порядок  купли-продажи 
 гражданами  Российской  Федерации земельных
участков утвержден постановлением Совета Министров Рос-
сийской федерации от 30 мая 1993 г.,  ь503 (САПП. 1993.
ь23. Ст.2114). 2 Типовой договор купли-продажи (купчая)
земельного участка утвержден Комитетом Российской Феде-
рации по земельным ресурсам и  землеустройству  2  июня
1993 г. (РГ. 1993. 24 июля). 
____________________________________________________________
                          
установленному порядку положение,  по которому  продажа
земель  может производиться на аукционах или конкурсах.
А в соответствии с Указом Президента Российской Федера-
ции  "О  налогообложении  продажи  земельных участков и
других операций с землей" от 7 декабря 1993 г.  при со-
вершении  сделки купли-продажи граждане,  продающие зе-
мельный участок,  уплачивают налог в соответствии с За-
коном  о  подоходном  налоге с физических лиц.  Особен-
ностью сделки  по  купле-продаже  земли  является  обя-
за-тельное   требование  приложения  к  договору  плана
участка.  При современном, весьма неблагополучном поло-
жении  с  учетом  земли в сельской местности оно обяза-
тельно и обоснованно,  так как оформляется право на до-
полнительные немалые затраты,  на которые стороны могли
и не рассчитывать.  Другая особенность - продажа  земли
через  конкурсы  и аукционы.  Цель установления данного
порядка - придать гласности совершение сделок с землей.
Таким  образом,  в том,  что касается права продажи зе-
мельных участков,  современное законодательство вырабо-
тало  ряд  следующих принципов:  публичность совершения
сделки;  сохранение целевого назначения - как правило и
изменение его - как исключение,  с особой санкции орга-
нов государственной власти субъекта Федерации;  сочета-
ние  общего  договорного  права и требований земельного
законодательства при подготовке документов  (подготовка
плана  участка),  переход к собственнику ограничений по
режиму использования земель и установленных сервитутов;
нотариальное  заверение  и  государственная регистрация
договора. Бросается в глаза то, что новым законодатель-
ством  не предусмотрены права арендаторов и пользовате-
лей земли при переходе права собственности. Этот вопрос
требует  решения в ближайшее время и в том смысле,  что
права на аренду и пользование земельным участком сохра-
няются за лицами,  заключившими с прежним собственником
договор аренды (пользования) в объеме этих договоров. В
то  же  время договор в том же объеме должен быть пере-
заключен с новым собственником земли. В качестве особо-
го  случая  ГК рассматривает право на земельный участок
при продаже здания,  сооружения и другой находящейся на
нем  недвижимости1,  а  также право на недвижимость при
продаже земельного участка2. В первом случае по догово-
ру  продажи здания,  сооружения или другой недвижимости
покупателю одновременно с передачей права собственности
на  такую недвижимость передаются права на ту часть зе-
мельного участка,  которая занята этой недвижимостью  и
необходима для ее использования. В случае, когда прода-
вец является собственником земельного участка, на кото-
ром находится продаваемая недвижимость,  гласит ст. 552
ГК, покупателю передается право собственности либо пре-
доставляется право арен
____________________________________________________________
1. ГК. Ст. 552. 2 ГК. Ст. 553.   
____________________________________________________________
ды или  предусмотренное  договором продажи недвижимости
иное право на соответствующую часть земельного участка.
Если  договором  не  определено передаваемое покупателю
недвижимости право на соответствующий  земельный  учас-
ток,  к  покупателю переходит право собственности на ту
часть земельного участка,  которая занята недвижимостью
и необходима для ее использования.  Продажа недвижимос-
ти,  находящейся на земельном участке, не принадлежащем
продавцу на праве собственности, допускается без согла-
сия собственника этого участка,  если это не противоре-
чит условиям пользования таким участком,  установленным
законом или договором.  При продаже такой  недвижимости
покупатель  приобретает право пользования соответствую-
щей частью земельного участка на тех же условиях, что и
продавец недвижимости.  В случае, когда земельный учас-
ток, на котором находится принадлежащая продавцу недви-
жимость, продается без передачи в собственность покупа-
теля этой недвижимости,  за продавцом сохраняется право
пользования  частью земельного участка,  которая занята
недвижимостью и необходима для ее использования, на ус-
ловиях, предусмотренных договором продажи1. Особенности
передачи земельных участков в уставный (паевой) капитал
также  должны  быть интересны лицам,  владеющим землей.
Право передавать земельный участок в качестве взноса  в
уставный фонд акционерного общества,  товарищества, ас-
социации,  кооператива,  объединения,  в  том  числе  с
иностранными  инвестициями,  является  еще одним правом
собственника земель,  которое является  основанием  для
включения их в оборот.  Особенности же передачи земель-
ного участка в качестве паевого взноса в уставный капи-
тал того или иного вида юридического лица рассмотрены в
разделе,  посвященном субъектам земельно-правовых отно-
шений.  Особым вниманием в современном законодательстве
пользуется право залога земельного участка. Много гово-
рилось  об экономических выгодах и проблемах реализации
этого права.  Сейчас право залога еще раз  подтверждено
Указом Президента Российской Федерации "О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной реформы в  Рос-
сии"(п. 2). Порядок залога земельного участка регулиру-
ется ГК (общие положения залоговых отношений  распрост-
раняются  и на залог земельного участка).  Как и другое
имущество,  земельный участок является предметом залога
в  качестве  обеспечения выполнения обязательства собс-
твенника земли. Взыскание обращается на земельный учас-
ток при невыполнении этого обязательства по решению ар-
битражного суда.  Какие проблемы  возникают  или  могут
возникнуть в связи с залогом земли? 
____________________________________________________________
1. ГК. Ст. 553.     
____________________________________________________________
Сейчас преобладает  тенденция,  при которой земли в за-
лог,  вне зависимости от субъекта права  собственности,
могут быть заложены кредитному учреждению (банку).  При
этом не предусматривается каких-либо региональных  гра-
ниц  между  контрагентами при заключении сделок.  Таким
образом,  собственник земли становится перед лицом мел-
ких и крупных банков,  которые, по всей видимости, хотя
и в рамках закона, будут диктовать свои условия залога.
Как  представляется,  законодательству важно установить
регулирование наиболее существенных  пунктов  отношений
землевладельцев и банков,  чтобы отношения не стали ра-
зорительными для собственников земли.  Это, прежде все-
го,  процентные ставки, а также условия обращения взыс-
кания на предмет залога. Кроме того, имеет смысл созда-
ние системы,  конкурирующей с банками в вопросах креди-
тования крестьянских хозяйств. Российская история имела
интересный опыт местного кредитования в кассах взаимно-
го кредита,  получение ссуды в этой кассе было если  не
менее значительным по размеру сумм,  но менее обремени-
тельным для крестьян.  Формировались подобные кассы  из
средств самих же крестьян и земских денег. Создание по-
добных кредитных учреждений, организованных главами хо-
зяйств данного района,  могло бы оказать им большую по-
мощь и дополнить кредитную систему для крестьян,  кото-
рая  пока что не совсем утвердилась.  Пожалуй,  одна из
проблем,  которая возникает при введении залоговых опе-
раций в наше время,  это проблема оценки земли. В самом
деле,  как оценивать предмет залога там,  где он еще не
вошел в рыночный оборот?  Так как принципы оценки имеют
экономический,  а не правовой характер, приводить их не
будем.  Скажем  только,  что в отношениях залога оценке
земли отводится очень важное место, так как от стоимос-
ти земли зависит размер кредита, и здесь для нормальных
залоговых отношений очень важно присутствие нормального
рынка земли; как указано в законодательстве, сроки зак-
лючения договора о  залоге  устанавливаются  сторонами,
однако скорее всего сроки эти будут достаточно длитель-
ными,  поэтому контрагенты должны быть застрахованы  не
только от обстоятельств, за которые отвечают обе сторо-
ны по договору,  но и от тех обстоятельств,  которые от
сторон не зависят.  Это стихийные бедствия, изъятие зе-
мель для государственных и иных нужд,  а также инфляци-
онные  процессы,  которые  будут очень сильно тормозить
развитие залога земли.  Что можно использовать для пре-
дотвращения  последствий  инфляции,  так  это пересмотр
оценки земли и возможную индексацию сумм возврата  кре-
дита. Действующий ЗК в перечне, раскрывающем содержание
права собственности на землю (ст.  52), не предусматри-
вает  права  на обмен земельного участка.  Тем не менее
данное право установлено Указом  Президента  Российской
Федерации  от 27 октября 1993 г.  (п.  2):  "Граждане и
юридические лица имеют право... обменивать... земельный
участок". Пункт 5 того же Указа предоставляет право об-
мена собственнику доли (пая) земельного участка,  нахо-
дящегося в общей долевой собственности.  В том же,  что
касается порядка обмена земельного участка, то он регу-
лируется  соответствующими положениями ч.  II ГК,  пос-
кольку российское  законодательство  относит  земельный
участок к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК, п. 1 Указа
Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г.).
На  земельные  участки могут распространяться гражданс-
ко-правовые нормы,  регулирующие обмен имущества. В со-
ответствии с ГК обмен имущества, принадлежащего гражда-
нам и юридическим лицам на праве собственности,  произ-
водится  по договору мены.  В соответствии с положением
ГК к договору мены применяются статьи ГК,  регулирующие
сделки купли-продажи,  при этом обе стороны выступают в
качестве продавцов своего имущества и покупателей  того
имущества, которое они получают по договору мены. Форма
договора мены земельного участка не разработана. Однако
при заключении договора возможно использование основных
положений договора купли-продажи земельного  участка  и
договоров  мены имущества в соответствии с вышеизложен-
ными положениями  ГК.  Соответственно,  договор  должен
быть  заверен нотариально и зарегистрирован в земельном
комитете.  Что касается права дарения,  то этот  способ
отчуждения  имущества достаточно разработан гражданским
законодательством,  и изъятий для земельного имущества,
кроме требований,  предусмотренных для других гражданс-
ко-правовых способов отчуждения  земел