и,
строениями  и  сооружениями  и предназначенные для этих
целей;  - общего пользования, занятые площадями, улица-
ми, проездами, дорогами, набережными, парками, лесопар-
ками,  скверами, бульварами, водоемами, пляжами и иными
объектами  и предназначенные для удовлетворения общест-
венных нужд населения;  - промышленной,  коммерческой и
коммунально-складской застройки, занятые промышленными,
коммунально-складскими и иными производственными объек-
тами; - транспорта, связи, инженерных коммуникаций, за-
нятые зданиями, строениями и сооружениями железнодорож-
ного,  автомобильного,  речного, морского, воздушного и
трубопроводного  транспорта,  магистралями   инженерной
инфраструктуры и связи; - особо охраняемых территорий и
объектов природно-заповедного, природоохранного, оздо-
ровительного,   рекреационного  и  историко-культурного
назначения,  занятые  памятниками  природы,  природными
парками, национальными парками и дендрологическими пар-
ками,  ботаническими садами,  лесами и используемые для
организованного массового отдыха населения и туризма, а
также земли с источниками,  обладающими природными  ле-
чебными  факторами,  и земли,  на которых располагаются
памятники истории и  культуры,  музеи-заповедники,  му-
зеи-усадьбы;  - водных объектов, занятые поверхностными
водостоками, замкнутыми водоемами, поверхностными водо-
емами,  акваториями, водоохранными зонами, гидротехни-
ческими и другими водохозяйственными  сооружениями;  -
сельскохозяйственного использования, занятые сельскохо-
зяйственными угодьями,  а также зданиями,  строениями и
сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственно-
го производства. Состав и правовой режим земель городов
и поселков городского типа в принципе одинаков. К числу
последних относятся также рабочие,  курортные и  дачные
поселки.  Рабочим  признается  поселок при промышленном
предприятии,  железнодорожной станции, гидротехническом
сооружении и другом важном экономическом объекте, имею-
щий население не менее 3 тыс.  человек,  из которых 85%
рабочих,  служащих и членов их семей.  В исключительных
случаях к категории рабочих могут быть отнесены поселки
с меньшим населением, если они созданы при особо важном
строительстве либо являются экономическими и культурны-
ми  центрами Крайнего Севера или Дальнего Востока.  Ку-
рортный поселок всегда расположен в местности,  имеющей
лечебное значение, с населением не менее 2 тыс. человек
при усло-вии, что ежегодное количество курортников сос-
тавляет не менее 50% постоянного населения.            
Дачным считается  поселок,  находящийся  вне  городской
черты,  где сельским хозяйством занимаются не более 25%
взрослого населения, а остальные отдыхают летом. Значи-
тельная часть территории города (поселка) занята жилыми
домами, объектами культурного назначения, промышленными
зданиями и сооружениями и т.д.  Земли застройки  обычно
окружают сельскохозяйственные и другие угодья.  По мере
развития города они постепенно осваиваются под  городс-
кое,  индивидуальное  жилищное строительство.  Жилищные
органы и частные владельцы обязаны содержать придомовые
территории, улицы и проезды в порядке и чистоте, сохра-
нять зеленые насаждения,  беречь подземные  сооружения.
Если земельные участки заняты ведомственными жилыми до-
мами,  то соответствующие функции в качестве  субъектов
землепользования  выполняют предприятия и организации -
владельцы домов  или  их  жилищно-коммунальные  органы.
Пользователями участков городской застройки, предостав-
ленных для  промышленности,  являются  государственные,
кооперативные и общественные организации,  предприятия.
Вокруг каждого предприятия установлена санитарно-защит-
ная зона; ее ширина зависит от степени вредности произ-
водства.  Земли этой зоны предприятиям  не  передаются.
Однако  участки,  на  законных  основаниях  застроенные
вспомогательными зданиями и сооружениями (гаражи, скла-
ды и т.д.), переходят в пользование предприятий. Терри-
тория санитарно-защитной зоны должна быть благоустрое-
на и озеленена за счет предприятия, при котором она ус-
тановлена.  Промышленные предприятия обязаны  размещать
свои основные и вспомогательные цехи,  склады,  общеза-
водские здания (заводоуправления, столовые и т.п.), ма-
гистрали внутризаводского транспорта и проч.  в строгом
соответствии с генеральными планами промышленных предп-
риятий.  Важной  обязанностью  промышленных предприятий
как землепользователей является  строгое  и  неуклонное
выполнение санитарных требований с тем, чтобы не допус-
тить отрицательного влияния на экологию.  Часть  земель
города (поселка),  которая не используется под застрой-
ку,  предназначена для транспортных магистралей  (улиц,
площадей,  проездов и т.д.), культурно-бытовых объектов
(парки, скверы, бульвары, солярии, пляжи и т.п.). Это -
земли общего пользования, которыми, как правило, ведают
органы культуры, коммунального хозяйства, администрация
парков  культуры  и т.д.  Отдельные участки этих земель
могут временно по договору аренды органа муниципального
хозяйства  с  соответствующим предприятием передаваться
для установки ларьков,  палаток, киосков и других пост-
роек некапитального типа. К землям сельскохозяйственно-
го использования и другим угодьям относятся пашни,  са-
ды,  огороды,  сенокосы,  пастбища, водоемы, торфяники,
каменоломни, карьеры месторождений общераспространенных
полезных ископаемых и так называемые неудобии:  овраги,
солончаки,  крутые склоны,  заболоченные участки и т.д.
Они временно                                           
или бессрочно предоставляются сельскохозяйственным коо-
перативам,  колхозам,  совхозам, крестьянским (фермерс-
ким) хозяйствам, предприятиям, учреждениям, организаци-
ям и объединениям граждан для подсобных хозяйств,  кол-
лективных садов и огородов,  выгонов для скота и других
сельскохозяйственных целей. Допускаются здесь и индиви-
дуальные формы землепользования граждан, в основном для
огородничества и сенокосов. При необходимости расширить
городскую  застройку  или земли общего пользования наз-
ванные сельскохозяйственные и другие угодья изымаются у
их владельцев.  Разумеется,  прежнему землепользователю
компенсируются все убытки.  Земли,  занятые  городскими
лесами, водоемами и объектами особо охраняемых террито-
рий, выполняют санитарно-гигиеническую функцию, улучша-
ют микроклимат, служат местом отдыха, защищают экологи-
ческое благополучие города (поселка). Городскими лесами
ведают организации лесопаркового хозяйства,  другие уч-
реждения,  призванные сохранять и улучшать леса (дирек-
ции парков,  спортивные и оздоровительные организации и
т.п.).  Земли  железнодорожного,  водного,  воздушного,
трубопроводного  транспорта,  горной  промышленности  и
т.д.  используются в соответствии со специальным назна-
чением,  но благоустройство,  строительство администра-
тивных зданий и других сооружений осуществляются в  со-
ответствии с утвержденными проектами планировки и заст-
ройки города (поселка) и  по  согласованию  с  органами
власти данного города. 
 3. Специфика управления землями поселений
 Поскольку земли населенных  пунктов  нахо-
дятся в ведении городских, поселковых и сельских предс-
тавительных и исполнительных органов,  они планируют  и
организуют  эксплуатацию земель предоставляют и изымают
земельные участки. Предприятие, желающее получить зем-
лю,  должно прежде всего обратиться в местную админист-
рацию по месту нахождения земельного участка Эти же ор-
ганы ведут также государственный учет земель и контроль
за их правильным использованием, рассматривают конфлик-
ты,  связанные использованием земельного участка. Взаи-
модействие органов государственной власти и  управления
Российской  Федерации,  республик  в составе Российской
Федерации краев, областей, автономной области, автоном-
ных округов,  городов Москвы и Санкт-Петербурга и орга-
нов местного самоуправления в области градостроительной
деятельности осуществляется,  как это определено ст. 13
Закона об основах градостроительства, путем со-вместной
разработки  и  реализации федеральной градостроительной
политики,  соответствующих республиканских и  межрегио-
нальных градостроительных программ и прогнозов,  проек-
тов и нормативных актов,  обеспечивающих  благоприятные
условия проживания насе-                               
ления, а  также создания банков данных о состоянии тер-
риторий, поселений и ведения территориального кадастра.
Органы государственной власти и управления устанавлива-
ют в пределах своей компетенции  порядок  осуществления
градостроительной  деятельности  на своих территориях и
обеспечивают защиту прав и охраняемых законом интересов
ее участников.  Они контролируют соблюдение нормативных
актов в области финансирования  градостроительной  дея-
тельности,  результаты экспертизы и реализацию градост-
роительной документации,  а также согласовывают вопросы
формирования промышленных,  селитебных, рекреационных и
других функциональных  зон  и  объектов,  использования
природных ресурсов,  охраны историко-культурного насле-
дия и окружающей среды.  В свою очередь органы местного
самоуправления в соответствии с согласованной и утверж-
денной в установленном порядке градостроительной  доку-
ментацией  обеспечивают  ее  реализацию в установленные
сроки, соблюдение градостроительных нормативов, а также
ведение опорного плана территории поселения.  Государс-
твенное  регулирование  градостроительной  деятельности
обеспечивается:  управлением государственными капиталь-
ными вложениями в создание и развитие социальной и про-
изводственной  инфраструктур;  регулированием налоговой
политики; предоставлением дотаций, субсидий, субвенций,
других  бюджетных и внебюджетных видов финансовой и ма-
териальной помощи на развитие объектов  градостроитель-
ной деятельности;  контролем за соблюдением градострои-
тельных нормативов и стандартов; осуществлением антимо-
нопольных  мер  приватизации  объектов  государственной
собственности,  в  том  числе  объектов  незавершенного
строительства; проведением экспертизы, в том числе тех-
нической и экологической,  градостроительной документа-
ции.  Вопросы развития и благоустройства города (посел-
ка), улучшения окружающей среды решаются в соответству-
ющих планах и проектах, являющихся основными градостро-
ительными документами. Разрабатываются эти планы и про-
екты в форме следующих документов:  - генеральная схема
расселения,  природопользования и территориальной орга-
низации  производительных  сил Российской Федерации;  -
схема расселения,  природопользования и территориальной
организации производительных сил крупных географических
регионов и национально-государственных  образований;  -
схемы  и  проекты  районной планировки,  административ-
но-территориальных образований; - генеральные планы го-
родов,  других поселений и их систем; - проекты городс-
кой и поселковой административной черты,  а также сель-
ских поселений;                                        
- генеральные планы территорий,  подведомственных сель-
ским (районным)  администрациям,  а  также  селитебных,
промышленных,  рекреационных  и  других  функциональных
зон; - территориальные комплексные схемы охраны природы
и  природопользования  зон  интенсивного хозяйственного
освоения и уникального природного значения,  включающие
мероприятия  по предотвращению и защите от опасных при-
родных и техногенных  процессов;  -  проекты  детальной
планировки общественного центра, жилых районов, магист-
ралей городов; - проекты застройки кварталов и участков
городов и других поселений.  По заданию заказчика могут
выполняться другие виды градостроительной документации.
Каждый вид градостроительной документации соответствует
конкретным объектам градостроительной деятельности, вы-
полняется в определенном масштабе,  имеет свое назначе-
ние и содержание,  а также порядок проведения эксперти-
зы,  утверждения  и согласования,  установленный Прави-
тельством Российской Федерации и  правительствами  рес-
публик  в составе Российской Федерации в соответствии с
градостроительным законодательством.  Генеральный  план
города, другого поселения, территории, подведомственной
сельской (районной)  администрации,  является  основным
юридическим документом,  определяющим в интересах насе-
ления условия проживания,  направления и границы терри-
ториального   развития,   функциональное  зондирование,
застройку и благоустройство территории,  сохранение ис-
торико-культурного и природного наследия.  Утвержденная
градостроительная документация обязательна для исполне-
ния  всеми  участниками градостроительной деятельности.
Внесение  изменений  в  градостроительную  документацию
осуществляется  только с разрешения утвердившего ее ор-
гана.  Градостроительная документация  разрабатывается,
как правило,  на конкурсной основе,  является собствен-
ностью заказчика и передается в распоряжение  соответс-
твующих органов архитектуры и градостроительства.  К ее
разработке привлекаются специальные проектные организа-
ции, которые ведут обширные исследования социально-эко-
номического  и  архитектурно-планировочного   характера
(перспективы роста населения и его социально-культурных
потребностей,  состояние использования природных ресур-
сов и их охрана,  рациональные архитектурно-планировоч-
ные решения и т.д.). После составления проектов они ут-
верждаются соответствующими государственными органами и
с этого момента приобретают обязательную силу.  Схема и
проект  районной планировки охватывают территорию одно-
го,  нескольких административных районов, целой области
или Республики.  Они утверждаются,  как правило, прави-
тельствами субъектов Российской Федерации. В схемах ра-
йонной  планировки научно согласуются и уточняются ос-
новы перспективного развития                           
охватываемого района,  области,  республики. В них пре-
дусматривается организация комплексного территориально-
го размещения и развития объектов народного  хозяйства,
городов и поселков, а также планомерного, рационального
использования и охраны природных ресурсов.  Срок  дейс-
твия  схемы  районной планировки бывает достаточно про-
должительным (25 лет). Генеральные планы определяют ос-
новные направления эксплуатации земель; их целевую при-
надлежность;  размещение  жилых  районов,  промышленных
центров и мест отдыха;  этажность строительства; защит-
ные санитарные зоны и т.д.  Генеральные планы утвержда-
ются  на срок 25-30 лет и призваны обеспечить оптималь-
ную организацию городских (поселковых) земель.  Проекты
детальной  планировки  разрабатываются  на основе гене-
рального плана и охватывают отдельные части города (по-
селка):  жилые  и  промышленные  районы,  общегородские
центры,  зоны отдыха и экологической защиты.  Они уста-
навливают подробную архитектурно-планировочную и прост-
ранственную организацию застраиваемой территории. Расс-
читаны  проекты на 3-5 лет.  Правила застройки содержат
требования градостроительной дисциплины: порядок выдачи
разрешений  на строительство,  обязанности по благоуст-
ройству,  архитектурно-строительный  контроль,  функции
застройщиков-землепользователей.   Министерство  строи-
тельства Российской Федерации и его  органы  на  местах
осуществляют  государственное  руководство и контроль в
данной сфере, отвечают за развитие и высокий качествен-
ный  уровень  архитектуры и градостроительства в городе
(поселке,  селе). Главным архитекторам краев, областей,
округов,  районов и городов предоставлено право опреде-
лять типы жилых домов и общественных зданий для  строи-
тельства,  их этажность,  разрешать изменения в типовых
проектах и разработку индивидуальных проектов  объектов
жилищно-гражданского  и  коммунального назначения.  Они
вправе предложить застройщику приостановить проектные и
строительные  работы,  выполняемые с нарушением утверж-
денной  технической  документации,  включая  работы  по
застройке  городов,  поселков  и сел.  В разных городах
(поселках) количественное соотношение земель различное.
Оно  показывает степень интенсивности застройки и нали-
чие земельных резервов. Значительная часть городов (по-
селков)  страны  занята сельскохозяйственными и приуса-
дебными угодьями,  придомовыми участками (бывает  свыше
30%  общей территории). Многие земли не используются по
прямому назначению,  сравнительно велики территории так
называемых неудобных земель.  Неравномерность застройки
городов - частое явление,  свидетельствующее о нерацио-
нальном использовании внутригородских территорий. Плот-
ность застройки в среднем ниже нормы в 2,  3,  а то и 4
раза,  и  это  при чрезмерной застроенности центральной
части крупных городов,  в особенности  их  промышленных
зон. Бывает и по-другому: очень низкая плотность в ста-
рых районах и достаточно высокая в новых.  Растянутость
города  приводит не только к неэкономному использованию
земель,  но  и  к  удлинению  инженерных  коммуникаций,
транспортных путей и, как следствие, к удорожанию стро-
ительства, благоустройства и других мероприятий городс-
кого  хозяйства  (например,  к  земельно-хозяйственному
устройству временно пустующих земель).  В  целях  более
экономного использования городских территорий и повыше-
ния качества застройки законодательство отменило  ранее
существующие ограничения этажности жилых домов. Она оп-
ределяется в соответствии  с  генеральными  планами,  а
также  проектами детальной планировки и застройки жилых
районов и микрорайонов городов  и  поселков  на  основе
технико-экономических  расчетов  с учетом местных усло-
вий,  строительной базы и уровня инженерного оборудова-
ния.  Более высокие дома должны строиться с соблюдением
гигиенических и иных условий,  т.е. плотность застройки
должна быть оптимальной. Оптимальная плотность застрой-
ки должна одновременно обеспечивать и комплексность со-
циально-экономического развития городов.  Законодатель-
ство наделило местные администрации  правом  предостав-
лять  участки для строительства любых объектов либо от-
казывать в этом.  Данное право способствует правильному
сочетанию  темпов развития производственного и непроиз-
водственного строительства.  Дело в том,  что  непроиз-
водственная сфера, в том числе жилищное и культурно-бы-
товое строительство,  в значительной степени финансиру-
ется  предприятиями и организациями.  Поэтому земельные
участки предоставляются тем из них,  кто готов выделить
больше средств на указанные цели.  Многие субъекты Рос-
сийской Федерации приняли нормативные акты по  вопросам
рационального использования и охраны земель города (по-
селка,  села). Так, Президент Кабардино-Балкарской Рес-
публики издал 28 июня 1994 г. Указ "О мерах по упорядо-
чению застройки населенных пунктов и стимулированию жи-
лищного  строительства в Кабардино-Балкарской Республи-
ке".  В Иркутской области глава  администрации  области
постановлением  от  25 апреля 1994 г.  утвердил Типовые
правила застройки городов, поселков, населенных пунктов
и зон отдыха Иркутской области.  Органам местного само-
управления  области  поручено  разработать  аналогичные
правила  на подведомственной территории на основе Типо-
вых правил. Перспективы развития законодательства о го-
родах и поселках будут во многом зависеть от того,  ка-
ким образом будет решен во-ПРОС о  праве  собственности
на природные ресурсы.  Как известно,  ст. 9 Конституции
Российской Федерации допус-кает  несколько  форм  собс-
твенности на природные ресурсы: част-НУЮ, государствен-
ную,  муниципальную и иные формы  собственности.  Таким
образом,  в  черте города и другого поселения допустимы
все названные формы собственности на землю.            
Однако, решая эти  принципиально  важные  для  развития
при-родоресурсного  законодательства вопросы,  субъекты
Российской Федерации заняли две диаметрально противопо-
ложные позиции. Одни признали природные ресурсы, в п