огласие на продажу должны были дать цент-
ральные ведомства. Кроме того, надел нельзя было прода-
вать некрестьянам или лицам, не занимающимся сельскохо-
зяйственным  трудом,  а  также отдавать в залог частным
лицам и некредитным учреждениям.  В дополнение к  этому
община  не могла распорядиться самостоятельно деньгами,
вырученными за  отчуждение  надела  на  государственные
нужды.  Сумма  поступала в Государственный банк и могла
быть израсходована только на покупку нового надела зем-
ли.  В распоряжении общества оставались только проценты
от вклада.  Таким  образом,  Закон  ограничил  движение
крестьянских земель границами,  как бы мы сейчас сказа-
ли,  одной цели использования. Земельный оборот был, но
это был особый крестьянский оборот. Существовали ли ка-
кие-либо ограничения на продажу в распоряжении отрубны-
ми и хуторскими землями? Земли хуторов и отрубов подчи-
нялись регулированию общим, а не крестьянским правом. И
поэтому  законодательство  устанавливало ограничения на
право собственности этих земель с  точки  зрения  общих
государственных  и общественных интересов,  а не узкок-
рестьянских.  Ограничений на продажу хутора сразу после
его  образования из надельных земель не было.  Еще один
вид ограничений - это предоставление  законодательством
прав  гражданам  на  земельные  участки,  находящиеся в
собственности других. Речь идет прежде всего о сервиту-
те.  С принятием нового ЗК и вступлением в силу гл.  17
ГК регулирование сервитута будет более внятным, чем те-
перь.  Но  и  сейчас  собственники земли сталкиваются с
разнообразными проблемами,  связанными с необходимостью
прохода, проезда, прогона скота по его владениям. Собс-
твенно, такое и схожее с ним пользование "чужими земля-
ми" и входит в содержание сервитута. Ограничения подоб-
ного рода тоже имеют в российском праве свою историю. В
свое  время  в России конца прошлого - начала нынешнего
века, в частности, в том, что касалось ограничений прав
собственников  на  недвижимость,  существовала градация
именно на ограничения в интересах общества и в  интере-
сах отдельных лиц.  В общественных интересах российское
право налагало следующие ограничения:  собственник  был
не вправе препятствовать свободному проходу,  проезду и
провозу по дороге,  пролегающей через его угодья,  если
эта  дорога сама по себе не являлась собственностью го-
сударства. Хозяева прогоняемого по большим дорогам ско-
та  имели право пасти его в лугах при дороге на ограни-
ченном расстоянии. Владелец участка, прилегающего к су-
доходной  реке,  не имел права строить на ней мельницы,
плотины и иные преграды, мешающие проходу судов; на ма-
лых  реках владелец не имел права строить мост в мешаю-
щих сплаву дров местах.  Кроме того,  владелец земли  у
судоходной реки или озера, если на них ему не принадле-
жало рыболовство на расстоянии 10 саженей (более 21 м),
не имел права препятствовать работам,  связанным с обс-
луживанием речных судов,  а также работе рыбаков, имев-
ших на этих водоемах промысел. Что касается ограничения
прав собственников в пользу частных лиц,  то они заклю-
чались в следующем.                                    

Владелец земельного участка, нахо-                     
дящегося внутри чужих владений,  имел право  прохода  к
своей собственности. Существовало право прохода соседей
к источникам воды и прогона скота к водопою, если на их
участке не было воды.  Как видим, большинство из предс-
тавленных ограничений права собственности и сейчас  яв-
ляются  повседневной практикой земельных отношений,  и,
значит, законодательство в скором времени придет к раз-
витию  этого  института.  Об  обязанностях  перед иными
гражданами действующее  ныне  законодательство  говорит
немногословно.  Во-первых, одновременно и для государс-
тва,  и для соседей собственника важно, чтобы собствен-
ник вел любое строительство, руководствуясь действующи-
ми нормами и правилами.  Во-вторых,  существует и более
краткое,  но  широкое  по  охвату действий собственника
обязательство - не нарушать права других собственников,
землевладельцев,  землепользователей и арендаторов (ст.
53 ЗК).  Если первое имеет  основание  в  разработанных
землеустроительных,    архитектурно-градострои-тельных,
противопожарных нормах,  санитарных нормах и это облег-
чает контроль за соблюдением обязанностей,  то,  что же
такое права других граждан, которые собственник не дол-
жен  нарушать,  нужно  еще расшифровать.  Прежде всего,
речь здесь идет о нарушении прав иных собственников  и
пользователей  земли  в ходе использования своего собс-
твенного участка.  Собственник не вправе реализовать ни
одно из своих перечисленных прав способами пре-        
пятствующими реализации  тех же прав иными лицами,  ис-
пользующими соседние земельные участки. Законодательст-
во  не перечисляет всех возможных нарушений этого ряда,
упоминая только некоторые, говоря об ответственности за
нарушение земельного законодательства. Это нерациональ-
ное использование земель,  засорение сельскохозяйствен-
ных угодий сорняками,  невыполнение обязательных мероп-
риятий по улучшению земель и охране почв, использование
земель способами, приводящими к порче земель, уничтоже-
ние межевых знаков границ землепользователей. Эти формы
нарушения использования земельных участков быстрее дру-
гих могут негативно повлиять на соседнее землепользова-
ние.  Однако нарушены или не нарушены те или иные права
соседей использованием собственником его участка и сле-
дует  ли  привлекать его к ответственности,  должно ре-
шаться судом.  Так что к приведенному списку нарушений,
за которые следует административная (а возможно, и уго-
ловная) ответственность,  конкретное судебное  разбира-
тельство добавит свои.  Значительное количество ограни-
чений права собственности на земельный участок  связано
с обязанностью использовать землю по ее целевому назна-
чению. Один из видов ограничений, связанный с изменени-
ем целевого назначения земель сельскохозяйственного ис-
пользования,  мы уже упомянули.  Однако это  далеко  не
все. Собственник обязан эффективно использовать землю в
соответствии с целевым назначением,  повышать ее плодо-
родие,  применять природоохранные Технологии, не допус-
кать ухудшения экологической обстановки на территории в
результате  своей  хозяйственной  деятельности.  К этим
обязанностям примыкает обязанность осуществления  комп-
лексных  мероприятий по охране земель,  заключающихся в
рациональной организации территории, в восстановлении и
повышении плодородия почв;  в защите от водной и ветро-
вой эрозии,  селей, подтопления, заболачивания, вторич-
ного засоления,  иссушения, уплотнения, загрязнения от-
ходами производства,  химическими и радиоактивными  ве-
ществами,  от других процессов разрушения;  в защите от
заражения сельскохозяйственных угодий и  других  земель
карантинными  вредителями и болезнями растений и других
видов ухудшения культуртехнического состояния земель; в
рекультивации нарушенных земель, восстановлении их пло-
дородия и других полезных свойств земли,  своевременном
вовлечении ее в хозяйственный оборот; в снятии, исполь-
зовании и сохранении плодородного слоя почвы при прове-
дении работ, связанных с нарушением земель (ст. 53 ЗК).
Все эти обязанности ставят собственника  перед  фактом,
что он владеет,  пользуется и распоряжается ценным при-
родным объектом, имеющим важнейшее экологическое значе-
ние.  При этом, если в границы владений хозяйства попа-
дают и особо охраняемые  объекты,  список  обязанностей
становится  еще шире.  Так,  земли природно-заповедного
назначения хотя по закону и не подлежат изъятию у собс-
твенников,  тем  не  менее их использование подчиняется
именно режиму особо охраняемых территорий,  а не, как в
нашем случае,  режиму земель сельскохозяйственного наз-
начения (ст.  90 ЗК); на землях оздоровительного назна-
чения, принадлежащих собственникам, вводится особый ре-
жим использования,  ограничивающий или  запрещающий  те
виды деятельности, которые несовместимы с целями их ис-
пользования (ст.  91 ЗК). Так или иначе порядок исполь-
зования земель особо охраняемых территорий регулируется
специальным законодательством  Российской  Федерации  и
субъектов Федерации. Основными нормативными актами, ре-
гулирующими правовое положение  водоохранных  зон  (по-
лос),  помимо Водного кодекса являются:  на федеральном
уровне - Положение о водоохранных зонах водных объектов
и  их прибрежных защитных полосах,  утвержденное поста-
новлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. В соот-
ветствии  с Положением водоохранной зоной является тер-
ритория,  прилегающая к акватории рек, озер, водохрани-
лищ, на которой устанавливается специальный режим в це-
лях предотвращения загрязнения,  засорения, истощения и
заиления  водных объектов.  Водоохранная зона создается
как составная часть природоохранных мер, а также мероп-
риятий по улучшению гидрологического режима и техничес-
кого состояния, благоустройству рек, озер, водохранилищ
и их прибрежных территорий (см. об этом 4 гл. 6 посо-
бия).  Минимальная ширина водоохранных зон устанавлива-
ется: для участков реки протяженностью от их истока: до
10 км - 15 м; от 11 до 50 км - 100 м; от 51 до 100 км -
200 м; от 101 до 200 км - 300 м; от 201 до 500 км - 400
м;  свыше 500 км - 500 м. Минимальная ширина прибрежных
защитных полос устанавливается для рек, озер и водохра-
нилищ в размерах: Виды угодий, Ширина прибрежной защит-
ной  полосы (м) при прилегающих к крутизне склонов при-
легающих        территорий        водному        объек-
  ту обратный уклон до 3
градусов более _____________________ _________3  граду-
сов Пашня 15 - 30 35 - 55 55 - 100 Луга,  сенокосы 15 -
25 25 - 35 35 - 50 Лес,  кустарники__ 35  35-50  55-100
Размеры  прибрежных  полос  рек,  озер и водохранилищ в
пределах населенных пунктов устанавливаются  исходя  из
конкретных условий планировки и застройки по утвержден-
ному генеральному плану.                               
Использование сельскохозяйственных земель в  водоохран-
ной  зоне для выращивания овощей,  картофеля,  кормов и
других сельскохозяйственных культур надо производить  в
соответствии  со строгими требованиями.  В водоохранной
зоне рек,  озер и водохранилищ запрещается:  проведение
авиационно-химических  работ;  применение  ядохимикатов
при борьбе с вредителями, болезнями растений и сорняка-
ми; использование навозных соков на удобрение; размеще-
ние складов ядохимикатов,  минеральных удобрений и  га-
зосварочных материалов, площадок для заправки аппарату-
ры ядохимикатами,  животноводческих комплексов и  ферм,
мест захоронения и складирования промышленных,  бытовых
и сельскохозяйственных отходов,  кладбищ и скотомогиль-
ников, скоплений сточных вод; складирование навоза, му-
сора,  стоянка, мойка, заправка топливом и ремонт авто-
мобилей;  мочка льна,  конопли, мочал и кож; проведение
без согласования с Министерством природных ресурсов  РФ
добычи местных строительных материалов и полезных иско-
паемых,  строительства новых и  расширения  действующих
объектов; рубка главного пользования. Установлены и не-
которые другие запреты.  В  пределах  прибрежных  полос
рек,  озер и водохранилищ дополнительно к ограничениям,
указанным выше,  запрещается:  распашка земель;  выпас,
организация летних лагерей скота; применение удобрений;
установка палаточных городков,  движение автомобилей  и
тракторов.  Прибрежные полосы, как правило, должны быть
заняты древесно-кустарниковой растительностью или  за-
лужены. Районные администрации обязаны доводить до све-
дения всех заинтересованных  объединений,  предприятий,
организаций,  учреждений и граждан постановления (реше-
ния) о границах водоохранных зон  и  прибрежных  полос
рек,  озер и водохранилищ, а также о водоохранном режи-
ме, действующем на территории этих зон и прибрежных по-
лос.  Лица,  виновные  в нарушении режима использования
территории водоохранных зон  и  прибрежных  полос  рек,
озер,  водохранилищ,  несут ответственность в соответс-
твии с действующим законодательством.  Приходится приз-
нать,  что  интенсивное использование земли собственни-
ком,  жесткие рыночные условия заставляют забыть его  о
необходимости  соблюдения природоохранных правил и экс-
плуатировать землю, ориентируясь на скорейшее получение
материальной выгоды. Особенно это может касаться совре-
менных собственников,  нуждающихся в высоких доходах  и
подчас не имеющих агрономических знаний.  Никакие зако-
нодательно установленные права и никакие обязанности не
будут играть предназначенной им роли, если не существу-
ет правовых гарантий соблюдения прав и правовой ответс-
твенности за невыполнение обязанностей. Законодательст-
во предлагает следующие варианты соблюдения того и дру-
гого. Прежде всего, право собственности граждан на зем-
лю закреплено ст.  36 Конституции Российской Федерации.
И  это конституционное право граждан действует на всей
территории Российской Федерации,  несмотря на  то,  что
законодательство  некоторых субъектов Федерации его иг-
норирует. Пока не принят новый ЗК, на уровне Российской
Федерации  принимаются  отдельные законодательные акты,
обеспечивающие те или иные аспекты права  собственности
граждан  на  землю.  Последним  из таких актов был Указ
Президента Российской Федерации "О реализации конститу-
ционных прав граждан на землю". Он закрепил, в частнос-
ти, значительное количество правомочий за собственника-
ми земельных долей.  Представляется верным, что законо-
дательство запрещает любое вмешательство в деятельность
собственников, владельцев и арендаторов, не оговоренное
законодательством,  и не только связанное с причинением
материального ущерба.  Это вполне согласуется с принци-
пами защиты прав собственников  вообще.  То  положение,
что  нарушенные земельные права подлежат восстановлению
в судебном порядке в соответствии с  законодательством,
дополняется тем,  что в интересах защиты земельного за-
конодательства некоторые его нарушения, параллельно на-
рушающие  права  лиц,  использующих  землю на основании
предоставленных прав,  подвергаются административной  и
уголовной ответственности (ст.125,  126 ЗК). Увеличению
гарантий права собственности на землю способствуют  по-
ложения гл. 20 ГК ''Защита права собственности и других
вещных прав":  законодательство запрещает любое  вмеша-
тельство  в  деятельность  собственников,  владельцев и
арендаторов,  не оговоренное  законодательством,  и  не
только  связанное  с  причинением материального ущерба.
Это вполне согласуется с принципами защиты  прав  собс-
твенников вообще. В соответствии с ЗК убытки, причинен-
ные нарушением законных  прав  собственников  земельных
участков (землевладельцев,  арендаторов), возмещаются в
полном объеме (см.5 гл.10 пособия).  Существенной
гарантией  стабильности  права  собственности  является
обязанность при выкупе земельного участка для государс-
твенных и муниципальных нужд предоставления равноценно-
го участка,  а также проведения необходимого строитель-
ства  на  новом месте за счет предприятий,  учреждений,
организаций,  которым этот участок  отводится.  Следует
отметить,  что гарантии и защита права собственности на
землю от посягательств государственных органов власти и
управления и вообще любых действий государства, направ-
ленных на незаконное ограничение или прекращение  права
собственности  без  соответствующей компенсации,  очень
важны,  в нашей стране в особенности,  где никакой дру-
гой,  кроме государственной собственности на землю, ра-
нее не существовало.  У новых собственников должна быть
уверенность  в стабильности возникающих и развивающихся
отношений. Поэтому законодательные ограничения деятель-
ности бывшего собственника земли - государства и  орга-
нов, его представляющих, должны занимать важное место в
нормативных актах современной земельной реформы.  
  3.Право пожизненного наследуемого владения
 и пользования землей
 Право пожизненного наследуемого владения возник-
ло в союзном законодательстве в то время, когда о праве
частной собственности на землю говорить вслух было  еще
страшновато.  Это  был как бы компромиссный вариант при
политическом отрицании права  собственности  на  землю.
Правовое содержание этой конструкции сразу вызвало мно-
жество вопросов.  Дело в том,  что оно не вписывалось в
правовые  формулировки и находилось как бы между правом
собственности  и  правом  бессрочного  пользования,  не
отождествляясь ни с тем, ни с другим. По своему положе-
нию право пожизненного  наследуемого  владения  следует
отнести к правовому титулу реформенного переходного пе-
риода.  Отношение современной земельной реформы к праву
пожизненного наследуемого владения устоялось не вполне,
и если Указом Президента Российской Федерации "О приве-
дении  земельного законодательства Российской Федерации
в соответствие с Конституцией (Основным  Законом)  Рос-
сийской Федерации" право пожизненного наследуемого вла-
дения было отменено, то ГК вновь его восстанавливает. А
Указ  Президента  Российской  Федерации  "О  реализации
конституционных прав граждан на землю" гласит,  что зе-
мельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991
г.  и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении
и пользовании, в том числе сверх установленных предель-
ных размеров,  и используемые ими для  ведения  личного
подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищ-
ного либо дачного строительства, сохраняются за гражда-
нами  в полном размере.  Запрещается обязывать граждан,
имеющих указанные участки,  выкупать  их  или  брать  в
аренду.  Право  пожизненного  наследуемого  владения не
имеет ничего общего с правомочием владения как одним из
составляющих права собственности. Речь идет о самостоя-
тельном праве на землю с несколько, на наш взгляд, пос-
пешно выбранным названием,  поскольку из-за слова "вла-
дение" оно долго наводило на неверные  аналогии.  Право
пожизненного  наследуемого  владения  не одиноко в ряду
различного рода прав на землю  времен  реформ.  История
помнит чисто реформенные виды прав на землю, изобретен-
ные,  в частности,  специально для предоставления земли
крестьянам.  Таким было право на надел (надельная собс-
твенность,  появившаяся в 1861 г.),  которое сравнивали
сначала с оброчным пользованием (вид долгосрочной арен-
ды в российском праве,  где арендатор имел  расширенный
список прав в сравнении с правом аренды как таковым), а
затем, после отмены выкупных платежей, с разновидностью
права собственности. Но основания появления и существо-
вания надельной собственности и права владения (в  сов-
ременном понимании) если и сходны по глубинным социаль-
ным мотивам - поиск все того же компромисса  между  от-
жившими и нарождающимися социально-экономическими отно-
шениями,  - то надельная  собственность  имела  большее
прикладное значение.  Так как она (для чего и возникла)
была обременена обязанностью с чисто сословным значени-
ем:  не  дать возможности перейти крестьянским землям в
руки иных сословий с  потерей  своего  значения.  (Надо
сказать,  что в сравнении с историей ни тех, ни других,
ни каких-либо собственных обременений современное право
пожизненного  наследуемого  владения  не несет.) Была и
после  революции,  в  период  нэпа,  попытка  примерить
крестьянскую   экономику   к  новым  политэкономическим
взглядам.  Так появилось право трудового землепользова-
ния,  которое  предоставлялось гражданам для сельскохо-
зяйственной обработки земли в  крестьянских  хозяйствах
пожизненно с правом наследования.  И пожалуй, право по-
жизненного наследуемого владения и по содержанию,  и по
основаниям  возникновения  наиболее  близко  подходит к
праву трудового землепользования.  Однако эта форма ис-
пользования  земли исчезла с всеобщей коллективизацией,
другими словами, после того как пропала необходимость в
компромиссе  между политикой и экономикой.  Те