изъятии земель или ограничении ис-
пользования земель в случаях отнесения земельных участ-
ков  в установленном законодательством порядке к землям
природоохранного, природно-заповедного, оздоровительно-
го, рекреационного и историко-культурного назначения; -
консервации деградированных сельскохозяйственных угодий
и земель, загрязненных токсичными промышленными отхода-
ми и радиоактивными веществами,  в случаях, если винов-
ные  в деградации угодий и загрязнении земель юридичес-
кие лица не установлены, а также в случаях, если винов-
ные лица своевременно выполнили необходимые мероприятия
по восстановлению деградированных  сельскохозяйственных
угодий и реабилитации загрязненных земель.  Потери воз-
мещаются в полном объеме при предоставлении  сельскохо-
зяйственных  угодий во временное пользование с условием
рекультивации нарушенных  земель  под  несельскохозяйс-
твенные  угодья.  Потери  возмещаются в размере 50%  от
норматива при нанесении снятого плодородного слоя почвы
на  малопродуктивные  или непродуктивные угодья за счет
средств предприятий,  организаций и учреждений, которым
предоставляется  земельный  участок.  Потери сельскохо-
зяйственного производства подлежат зачислению на счет в
банке соответствующей местной администрации. Статья 126
ЗК предусматривает возмещение убытков и  вреда,  причи-
ненных нарушением земельного законодательства. Так. са-
мо-                                                    
вольно занятые  земельные  участки  возвращаются  по их
принадлежности без возмещения затрат,  произведенных за
время  незаконного  пользования.  Приведение  земельных
участков в пригодное для использования состояние при их
захламлении или самовольном занятии,  снос строений при
самовольном занятии или  самовольном  строительстве,  а
также восстановление уничтоженных межевых знаков произ-
водятся предприятиями,  учреждениями,  организациями  и
гражданами,  виновными в указанных нарушениях,  либо за
их счет. Предприятия, учреждения, организации и гражда-
не обязаны в полном объеме возместить вред, причиненный
ими в результате нарушения земельного законодательства.
Раздел III. Что можем и должны мы 
 Глава  11.  Граждане,юридические  лица и
 оборот земельных участков 
 1.  Кто понимается под гражданами и физическими лицами? 
 Прежде
чем  давать  общую характеристику прав граждан и юриди-
ческих лиц на земельные участки,  надо  определиться  -
что надо под чем понимать.  Итак,  по современному рос-
сийскому законодательству граждане,  т.  е.  мы с вами,
могут  приобретать те или иные права на землю,  или зе-
мельные участки. Так или иначе используя землю - разби-
вается ли сад или строится дом,  граждане и юридические
лица становятся субъектами земельных отношений. Получив
право на землю, мы вправе ее использовать (или, как еще
говорят,  можем реализовать свои права) таким  образом,
чтобы  извлекать из земли максимум пользы для себя,  но
при этом не нарушать законных прав других граждан и  не
выходить за рамки прав, предоставленных нам. Но сначала
разберемся в том,  кто же такие граждане  и  кто  такие
юридические  лица и почему земельное право (и не только
земельное) называет их субъектами  правоотношений.  Кто
может  обладать  правами на землю в качестве гражданина
либо юридического лица? Или, может быть, земельному за-
конодательству это все равно и,  кем бы вы ни были,  вы
можете купить,  продать либо арендовать землю? На самом
деле не так все просто.  И земля не такая обычная вещь,
чтобы закон не обращал внимание на то,  кто ею владеет,
пользуется или распоряжается. Начнем с того, что разбе-
рем, кто такие граждане. Вступая в любую игру, и мы это
знаем, необходимо соблюдать ее правила. С большой долей
допуска,  то же можно сказать и о правовых  отношениях.
Вступая  в  такие  отношения,  человек уже и называется
по-другому - или гражданин, или физическое лицо. И пра-
во, в этом нет ничего обидного, просто, предоставляя те
или иные права или налагая обязанности, закон часто бы-
вает безразличен к вашему имени, отчеству, фамилии. Од-
нако некоторые особенности человека праву все-таки  не-
безынтересны.  Участники правоотношений должны обладать
правоспособностью и дееспособностью.  Что  это  значит?
Правоспособность  -  это  способность иметь гражданские
права и нести обязанности. Она признается в равной мере
за всеми гражданами и возникает в мо-                  
мент его рождения и прекращается смертью1.  Проще гово-
ря, правоспособность - это основа, на которой у граждан
возникают конкретные права и конкретные обязанности,  в
том числе и по отношению к земле.  Обладая правоспособ-
ностью, граждане (и об этом говорится в ГК) могут иметь
имущество на праве собственности;  наследовать и  заве-
щать имущество;  заниматься предпринимательской и любой
другой не запрещенной законом деятельностью;  создавать
юридические лица самостоятельно или совместно с другими
гражданами и юридическими лицами;  совершать  любые  не
противоречащие закону сделки и участвовать в обязатель-
ствах,  иметь иные имущественные и неимущественные пра-
ва2.  Читателя  не должно смущать то,  что мы говорим о
земельном праве,  но при этом ссылаемся на  Гражданский
кодекс - основной закон гражданского права. Дело в том,
что значительное количество общих положений гражданско-
го  права  действует и для других отраслей права,  и не
только земельного. Разумеется, это относится и к вопро-
сам право- и дееспособности. Если мы теперь перейдем от
общих положений гражданского права к частностям земель-
ного права,  то у нас получится,  что возможность полу-
чить право на землю, как и на иное имущество, возникает
у  гражданина с момента рождения.  Прекращение права на
землю наступает либо со смертью  собственника,  либо  с
отчуждением права на данный земельный участок, в случа-
ях,  предусмотренных законодательством.  Граждане имеют
право заниматься на земле всеми не запрещенными законо-
дательством видами  деятельности,  совершать  с  землей
разрешенные  законом сделки.  Собственно,  это и имел в
виду Указ Президента Российской Федерации "О  регулиро-
вании земельных отношений и развитии аграрной реформы в
России" от 27 октября 1993 г.  ь 17673, который устано-
вил, что граждане и юридические лица - собственники зе-
мельных участков имеют право продавать,  передавать  по
наследству,  дарить,  сдавать в залог,  аренду, обмени-
вать, а также передавать земельные участки или их часть
в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционер-
ных обществ,  кооперативов,  в том числе с иностранными
инвестициями. Однако помимо правоспособности земельному
праву интересна и такая вещь,  как дееспособность.  Что
это  такое?  По  определению дееспособностью называется
способность гражданина своими действиями приобретать  и
осуществлять  гражданские  права,  создавать  для  себя
гражданские обязанности и исполнять их4.  Разница здесь
очевидна.   Родившийся  ребенок,  обладая  правоспособ-
ностью, получает в наследство земельный участок на пра-
ве собственности. Вырастая и приобретая с совершенноле-
тием и дееспособность, гражданин поку-
_________________________________________________________
1 ГК. Ст. 17. 2ГК.
Ст.  18. 3САПП. 1993. ь 44. Ст. 419. 4 ГК. Ст. 21.
_________________________________________________________
 пает
дополнительный земельный участок и в результате  совер-
шенной сделки (другими словами, в результате совершения
определенных действий) приобретает право частной  собс-
твенности на новый участок земли. Ограничимся этим при-
мером,  хотя практика земельно-правовых отношений может
предложить еще множество. Предлагаем читателю порассуж-
дать самостоятельно и перейдем к  особенностям  дееспо-
собности.  В  отличие  от правоспособности приобретение
дееспособности подчинено некоторым условиям. Она насту-
пает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.
е.  по достижении восемнадцатилетнего возраста. Гражда-
нин,  не достигший восемнадцатилетнего возраста, приоб-
ретает дееспособность в полном объеме со времени вступ-
ления  в брак.  При этом,  если брак расторгается пусть
даже и до совершеннолетия,  полная  дееспособность  все
равно  сохраняется за гражданином.  Исключение из этого
правила возникает только в том случае,  если брак приз-
нается судом недействительным.  Тогда гражданин утрачи-
вает приобретенную  благодаря  браку  дееспособность  в
день  вынесения судебного решения.  Почему приобретение
дееспособности требует совершеннолетия - понятно:  если
она  связана  с  совершением определенных действий,  то
гражданин должен отдавать себе отчет в том,  что он де-
лает, и отвечать за свои действия. Другими словами, че-
ловек должен быть способен совершать разумные  действия
и сознавать их значение1.  В полном объеме для правовых
отношений это возможно после восемнадцати лет.  Однако,
скажете  вы,  каждый из нас получает паспорт в шестнад-
цать,  а не в восемнадцать лет,  и неужели  гражданское
право  игнорирует  этот  факт и интересуется дееспособ-
ностью граждан только с  восемнадцатилетнего  возраста?

Вовсе нет.  Во-первых,  на основании ст. 26 ГК несовер-
шеннолетние уже с четырнадцатилетнего возраста приобре-
тают  право  на  совершение  ряда сделок самостоятельно
(перечень этих сделок приведен  в  упомянутой  статье),
все другие сделки совершаются подростками с письменного
согласия своих  законных  представителей  -  родителей,
усыновителей или попечителя.  Если какая-нибудь из сде-
лок, требующих такого согласия, уже совершена, а о раз-
решении  на ее совершение подросток не позаботился,  то
она становится действительной только в том случае, если
потом  законные  представители  гражданина  предъявляют
письменное ее одобрение. Во-вторых, закону известно та-
кое понятие,  как эмансипация.  Нет,  представьте, речь
идет не о женской эмансипации,  в данном случае не  это
важно для Гражданского кодекса.  А важно то,  что несо-
вершеннолетний,  достигший шестнадцатилетнего возраста,
может быть объявлен полностью дееспособным, если он ра-
ботает по трудовому договору, в том числе по контракту,
или  с согласия родителей,  усыновителей или попечителя
занимается предпринима-                                
 
_________________________________________________________
1. Комментарий к ГК РФ. М., 1995. С. 43.               
_________________________________________________________
тельской деятельностью.  Собственно, это и есть эманси-
пация по ГК1.  Она производится по решению органа опеки
и попечительства,  если на эмансипацию согласны оба ро-
дителя,  усыновителя или попечитель. Если такого согла-
сия  нет,  она может быть объявлена по решению суда.  А
как быть с теми, кому еще не исполнилось даже четырнад-
цати лет?  Тем более читатель может напомнить, что пра-
во,  в том числе и на землю, может возникнуть у гражда-
нина непосредственно с момента рождения.  И получается,
что малолетний обладатель земельного участка  имеет  на
него право собственности, но продать или сдать в аренду
его не может.  Статья 28 ГК уточняет:  не  может  этого
сделать он сам,  но за несовершеннолетних, не достигших
четырнадцати лет, сделки, за исключением некоторых нез-
начительных,  перечисленных в этой статье, могут совер-
шать только (и закон это ограничение подчеркивает  осо-
бо) их родители,  усыновители или опекуны. При этом за-
кон строго регламентирует действия законных  представи-
телей малолетнего по распоряжению его имуществом.  Дело
в том,  что в соответствии со ст. 37 все того же ГК до-
ходы  малолетнего,  как  и  любого  другого подопечного
гражданина2,  в том числе доходы,  причитающиеся такому
гражданину  от  управления его имуществом,  расходуются
опекуном или попечителем (к ним закон относит  также  и
родителей,  и  усыновителей)  исключительно в интересах
подопечного и с предварительного разрешения органа опе-
ки  и  попечительства. Кроме того,  опекун не вправе без
предварительного разрешения органа опеки и  попечитель-
ства  совершать,  а попечитель давать разрешение на со-
вершение сделок по отчуждению, в том числе и обмену или
дарению,  имущества  подопечного,  сдаче  его  внаем (в
аренду),  в безвозмездное пользование или в залог, сде-
лок,  влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав,
раздел его имущества или выдел из него долей,  а  также
совершение  любых  других  сделок,  влекущих уменьшение
имущества подопечного. Но и это еще не все. Опекун, по-
печитель,  их  супруги и близкие родственники не вправе
совершать сделки с подопечным,  за исключением передачи
имущества подопечному в качестве дара или в безвозмезд-
ное пользование,  а также представлять подопечного  при
заключении  сделок или ведении судебных дел между подо-
печным и супругом опекуна или попечителя и их  близкими
родственниками.  Вот,  собственно, и все, что может нас
заинтересовать в зависимости возраста и  дееспособности
гражданина.  Но законодательство знает и другие случаи,
когда гражданин является совершеннолетним,  но  дееспо-
собность  его  ограничена либо он вообще недееспособен.
По каким причинам это может  произойти?  Недееспособным
признается  гражданин,  который вследствие психического
расстройства не может понимать значения своих дей-
_________________________________________________________
1  ГК.Ст.  27.
  2. А им,  как выясним дальше, может быть любой
гражданин, на основании закона лишенный дееспособности.
_________________________________________________________
ствий или руководить ими. Недееспособным признает граж-
данина суд в порядке, установленном гражданским процес-
суальным законодательством. Над таким гражданином уста-
навливается опека1.  Естественно, гражданин, признанный
недееспособным,  не  теряет вследствие этого своей пра-
воспособности. Сделки же от имени недееспособного граж-
данина совершаются его опекуном.  Суд может вновь приз-
нать гражданина дееспособным, если отпадут основания, в
силу которых он был признан недееспособным.  Основания,
по которым гражданин может быть признан недееспособным,
могут быть самыми разнообразными.  Среди тех, кто имеет
право подать иск в суд,  могут быть члены семьи гражда-
нина,  прокуратура, органы опеки и попечительства и др.
Однако психическое состояние лица определяют не истцы и
не суд,  который только выносит решение, а судебно-пси-
хиатрическая экспертиза,  заключение которой и является
основанием  для  принятия  решения  судебными органами.
Кроме признания недееспособным законодательство  опери-
рует и таким понятием,  как ограничение дееспособности.
Статья 30 ГК гласит,  что гражданин, который вследствие
злоупотребления  спиртными напитками или наркотическими
средствами ставит свою семью в тяжелое материальное по-
ложение, может быть ограничен в дееспособности в поряд-
ке,  установленном гражданским  законодательством.  Над
ним  устанавливается  попечительство.  Такой  гражданин
вправе совершать мелкие бытовые сделки.  Совершать дру-
гие сделки он может лишь с согласия попечителя.  Но су-
ществует и важная  особенность.  Имущественную  ответс-
твенность по совершенным им сделкам гражданин, признан-
ный  ограниченно  дееспособным,  несет  самостоятельно.
Также самостоятельно он несет ответственность и за при-
чиненный им вред.  Как и в случае признания  гражданина
недееспособным, суд может отменить своим решением огра-
ничение дееспособности, если основания такого ограниче-
ния отпали.  Если вернуться к нашим земельным проблемам
и обратить при этом внимание на дееспособность лиц, со-
вершающих ту или иную сделку, то получится следующее: С
достижением восемнадцатилетнего возраста граждане имеют
право  совершать любые сделки с землей,  не запрещенные
законом.  Продать,  купить или совершить иную сделку  с
землей совершеннолетний гражданин не может только в том
случае,  если суд признает его недееспособным.  Гражда-
нин, которого суд не лишил, а ограничил в дееспособнос-
ти,  сделки с земельными участками совершать может,  но
лишь с согласия попечителя. С четырнадцати до восемнад-
цати лет также можно совершить любую сделку  с  землей,
но тоже только с согласия или одобрения законных предс-
тавителей.  Граждане могут совершать сделки  с  землей,
будучи совершеннолетними, обладающими полной дееспособ-
ностью, и с шестнадца
_________________________________________________________
1. ГК. Ст. 29. 
_________________________________________________________
                    
тилетнего возраста, если они эмансипированы в соответс-
твии с гражданским законодательством.  Что касается ма-
лолетних граждан, то в земельных отношениях от их имени
и  в  их интересах участвуют их законные представители.
При этом все основные действия этих законных представи-
телей  регулируются гражданским законодательством (ГК и
другими нормативными актами Российской Федерации).  Су-
ществует ли какая-нибудь особенная разница между терми-
нами "граждане" и "физические лица"?  Как  ответить  на
этот вопрос? Дело в том, что законодательство принципи-
альной разницы между этими двумя понятиями не  устанав-
ливает и ее не видит.  Во многих случаях различные нор-
мативные акты говорят о гражданах и при этом подразуме-
вают  не  только  граждан России,  но и всех физических
лиц.  Между прочим, вспомним, какие физические лица из-
вестны праву.  Это граждане Российской Федерации,  лица
без гражданства и иностранцы (т.  е. граждане иностран-
ных государств). В принципе, говоря о гражданах в самом
общем смысле,  мы подразумеваем принадлежность человека
к тому или иному государству.  Но когда этот термин ис-
пользуют те или иные отрасли законодательства,  они до-
бавляют  в содержание еще и свое собственное прикладное
значение. К примеру, гражданское законодательство уста-
навливает для иностранцев и лиц без гражданства так на-
зываемый национальный режим. Это значит, что физические
лица  -  "неграждане" России обладают правоспособностью
наравне с российскими гражданами. Это, так сказать, об-
щий случай.  Частные же случаи ограничения правоспособ-
ности иностранных граждан и лиц без гражданства  специ-
ально оговариваются гражданским законодательством. Но и
больше прав,  чем имеют российские граждане, иные физи-
ческие лица иметь не могут на основании все того же на-
ционального режима.  Если же говорить о земельном зако-
нодательстве,  то, хотя здесь и возникает своя специфи-
ка,  о которой мы поговорим позже, тем не менее и в зе-
мельном праве России действует общее правило националь-
ного режима.  Вспомним в связи с этим  положение  Указа
Президента  "О регулировании земельных отношений и раз-
витии аграрной реформы в России".  Этот Указ говорит  о
гражданах вообще, нигде не оговариваясь, что это должны
быть именно граждане Российской Федерации.  Кроме того,
Указ  утвердил,  что  совершение  сделок  с  земельными
участками регулируется гражданским законодательством, в
отношении к гражданству которого мы уже разобрались.  И
вообще российское законодательство  стремится  к  тому,
чтобы предоставить права на землю и иностранцам,  и ли-
цам без гражданства.  Проект нового ЗК содержит в  себе
такое положение. Другое дело - каков объем прав на зем-
ли России, предоставляемые лицам в зависимости от граж-
данства.  Здесь  предвидятся и уже существуют некоторые
особенности.  Ограничения прав иностранцев  и  лиц  без
гражданства  на  российские земли - вещь вполне обосно-
ванная.  Однако не все существующие ограничения  оправ-
данны. Вот один из наиболее интересных примеров. Статья
5 Закона о крестьянском хозяйстве указывает,  что право
на создание крестьянского хозяйства и получение земель-
ного участка для этих целей имеет  каждый  дееспособный
гражданин   РСФСР   (Российской  Федерации),  достигший
18-летнего возраста. Что касается возраста, необходимо-
го  для  получения  земли для ведения крестьянского хо-
зяйства, об этом поговорим подробнее в главе, специаль-
но  посвященной землям кресть