ьного  имущества,
нет.  Общие положения заключения договора дарения регу-
лируются ГК1,  и в соответствии с ним по договору даре-
ния  одна сторона (даритель) безвозмездно передает дру-
гой стороне (одаряемому) вещь (в нашем случае  это  зе-
мельный  участок) в собственность.  Договор дарения зе-
мельного участка должен быть оформлен письменно и заре-
гистрирован в государственном органе регистрации сделок
с земельными участками. 
Глава 12. Наши права на землю 
1.Право собственности на земельный участок
 По законо-
дательству Российской Федерации правом собственности на
землю обладают как граждане Российской Федерации, так и
лица без гражданства,  иностранцы,  а также юридические
лица.  Это право гарантировано положением, закрепленным
в новой  Конституции  Российской  Федерации  (ст.  36):
граждане  и их объединения вправе иметь в частной собс-
твенности землю. После приня
____________________________________________________________
1. ГК. Гл. 32. 
____________________________________________________________
             
тия нового ЗК войдет в действие гл. 17 ГК, регулирующая
земельные  отношения,  после  чего  будут решены многие
гражданско-правовые аспекты этого ряда  отношений.  На
основании  ГК  право  собственности распространяется на
земельный участок как на недвижимое имущество1. Но зем-
ля является ценным природным объектом, она же составля-
ет территорию государства, поэтому в регулирование пра-
ва собственности на землю как недвижимое имущество вме-
шиваются природоохранные,  государственные и другие ин-
тересы. Поэтому реализация собственниками своих прав на
земельные участки, с одной стороны, это сфера гражданс-
ко-правовых отношений, с другой стороны, благодаря осо-
бенному положению земли среди  других  объектов,  можно
говорить  о специфике правового режима земли как недви-
жимости.  Так мы и обратимся к праву  собственности  на
землю:  сначала  разберемся  в  общих  положениях права
собственности на землю,  затем перейдем к особенностям.
ГК гласит, что собственнику принадлежат права владения,
пользования и распоряжения своим имуществом  -  это  не
отдельные  права,  а  неотъемлемые  составляющие  права
собственности.  Именно эти составляющие права собствен-
ности  имеет  в виду Конституция Российской Федерации в
ч. 2 ст. 36: "Владение, пользование и распоряжение зем-
лей  и  другими  природными ресурсами осуществляются их
собственниками свободно, если это не наносит ущерба ок-
ружающей  среде и не нарушает прав и законных интересов
других лиц".  Итак, владение, пользование, распоряжение
составляют  правомочия права собственности.  Правомочие
владения дает возможность обладать землей на  основании
закона:  числить  ее  на балансе,  определять земельный
участок как часть своего хозяйства,  просто иметь его в
наличии.  С  правомочием  владения тесно связано другое
правомочие - пользование.  Пользование дает возможность
извлекать  из земли ее полезные свойства.  Собственник,
осуществляя правомочие пользования земельным  участком,
по ныне действующему ЗК вправе:  самостоятельно хозяйс-
твовать на земле,  использовать в установленном порядке
для нужд хозяйства имеющиеся на земельном участке обще-
распространенные  полезные  ископаемые,  торф,   лесные
угодья,  водные объекты, пресные подземные воды; возво-
дить жилье,  культурно-бытовые и иные строения и соору-
жения с соблюдением требований законодательства; распо-
ряжаться собственностью на посевы и посадки  сельскохо-
зяйственных  культур,  полученную продукцию и доходы от
ее реализации;  проводить  оросительные,  осушительные,
культуртехнические  работы.  Собственно,  в  правомочии
пользования сейчас наиболее наглядно  проявляются  осо-
бенности  земельного участка как недвижимого имущества.
Дело в том, что собственник
 ____________________________________________________________
1. ГК. Ст. 130.
____________________________________________________________
 действитель-
но может использовать землю так,  как посчитает нужным,
но в рамках целевого назначения земельного участка, на-
ходящегося в его владении. То есть, получая землю в ре-
зультате приватизации или покупая ее,  необходимо выяс-
нить  целевое  назначение  земли,  чтобы  цели  покупки
участка не противоречили тому,  что можно, а что нельзя
делать на этом участке.  Например, если вы хотите пост-
роить гостиницу или дом отдыха и присмотрели для  этого
участок земли недалеко от дороги или у реки,  землю вам
могут предоставить или продать, но при этом скажут, что
строить на ней нельзя,  потому что это земли сельскохо-
зяйственного назначения.  Правда,  на  основании  Указа
Президента  Российской  Федерации  "О регулировании зе-
мельных отношений и развитии аграрной  реформы  в  Рос-
сии"1  есть  возможность  изменить  целевое  назначение
сельскохозяйственных  угодий  при  продаже   земельного
участка. Но это может быть только по решению органа ис-
полнительной власти  субъекта  Российской  Федерации  -
республики,  области,  края. Правомочие пользования зе-
мельным участком имеет еще много важных моментов, о ко-
торых будет сказано ниже.  Правомочие распоряжения про-
является в том,  что собственник по  своему  усмотрению
может продать,  подарить,  обменять,  завещать, сдать в
аренду, заложить земельный участок - короче, на основа-
нии  и в порядке,  предусмотренном законом,  определить
его судьбу. После известного, закрепленного прежней ре-
дакцией  Конституции Российской Федерации десятилетнего
запрета  продавать  земельные  участки,  находящиеся  в
собственности  граждан,  и  принятия  новой Конституции
Указом Президента Российской Федерации "О регулировании
земельных  отношений и развитии аграрной реформы в Рос-
сии"2 собственники земли получили право продавать,  пе-
редавать по наследству,  дарить, сдавать в залог, арен-
ду,  обменивать, а также передавать земельный участок в
качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных
обществ,  товариществ,  кооперативов,  в том числе и  с
иностранными инвестициями. Кроме того, собственники зе-
мельных участков могут образовать совместную или  общую
долевую  собственность  путем добровольного объединения
принадлежащих им земельных  участков,  земельных  паев.
Кроме этих законодательных актов распоряжение земельной
собственностью регулируется теперь и ч.  I и II  ГК.  С
принятием  нового ЗК вступит в действие и гл.  17 ч.  I
ГК, которая будет регулировать основные вопросы земель-
ных  отношений,  в  том числе и распоряжение земельными
участками. О том, что вкладывет в правомочие распоряже-
ния  земельным участком законодательство России,  более
конкретно пойдет разговор в разделе,  специально посвя-
щенном  обороту земли.  Как уже говорилось,  граждане и
юридические лица могут обладать правами на землю  инди-
видуально и совместно.  В последнем 
____________________________________________________________
1. САПП. 1993. ь 44.С. 419.
 2. Там же.
____________________________________________________________
                                      
случае возникает право общей  собственности  на  землю.
Правом общей собственности на земельный участок наделе-
ны члены крестьянских хозяйств,  супруги, если они при-
обрели  этот  участок  во время брака;  это право может
возникнуть и в других случаях. Как понимает право общей
собственности  законодательство  и  какие разновидности
этого права бывают? Статья 244 ГК устанавливает следую-
щее понятие права общей собственности: имущество, нахо-
дящееся в собственности двух или нескольких  лиц,  при-
надлежит им на праве общей собственности. Имущество мо-
жет находиться в общей собственности с определением до-
ли  каждого из собственников в праве собственности (до-
левая собственность) или без  определения  таких  долей
(совместная собственность). В равной мере это относится
и к общей земельной собственности.  Владение, пользова-
ние  и  распоряжение земельным участком,  находящимся в
общей собственности,  осуществляется по соглашению всех
участников  права  собственности1.  Основные  положения
права общей собственности на землю регулируются ГК. Зе-
мельное  законодательство  последнего  времени  уделило
много внимания регулированию права общей долевой  собс-
твенности  на  землю.  Способы приобретения права собс-
твенности  различны.  Своеобразие  приобретения   права
собственности на землю заключается в том, что земельный
участок можно получить двумя основными способами.  Один
- путем приватизации, когда гражданин: а) получает зем-
лю от государства - из земель запаса, фонда перераспре-
деления  и  других  предусмотренных  законом источников
(прежде всего это возможно в случае, когда граждане со-
бираются  на полученной земле заниматься сельскохозяйс-
твенным производством); б) выходит из коллективного хо-
зяйства (колхоза и др.) со своей земельной долей.  Дру-
гой - гражданско-правовой,  когда граждане, юридические
лица покупают, получают в дар или в наследство, обмени-
вают земельный участок - в общем,  приобретают право на
землю способами, предусмотренными гражданским законода-
тельством. Между двумя способами есть существенная раз-
ница.  Приватизационные способы предусматривают получе-
ние земли в административном порядке, т. е. через орга-
ны исполнительной государственной власти,  которые либо
предоставляют эту землю, либо закрепляют за новым собс-
твенником выделенную долю.  Гражданско-правовой порядок
предусматривает возможность возникновения  права  собс-
твенности при переходе земельного участка от одного или
нескольких прежних собственников к другому  одному  или
нескольким  собственникам путем совершения сделки (куп-
ли-продажи,  мены и т.п.) или на основании, установлен-
ном гражданским или земельным законодательством,  - по-
лучение земли в наследство по закону или по  завещанию,
возврат  земельной доли при ликвидации юридического ли-
ца.  Но есть между этими способами и общее:  несмотря 
____________________________________________________________
1.ГК.  Ст.  246, 247, 253.
____________________________________________________________
 на разницу в приобретении прав
на земельный участок,  все новые собственники  получают
документы,  удостоверяющие  их  право,  а переход права
другому лицу регистрируется в  государственном  органе.
Гражданско-правовые  способы  приобретения  права собс-
твенности на земельный участок мы рассмотрим в разделе,
посвященном земельному обороту.  Здесь же уделим внима-
ние приобретению земли  приватизационными  методами,  а
именно из земель запаса и фонда перераспределения1. При
первых шагах формирования земельных источников для  це-
лей  земельной  реформы  была сделана попытка как можно
меньше затрагивать земельные угодья прежних хозяйствен-
ных  структур.  Закон РСФСР "О земельной реформе" от 23
ноября 1990 г.  объявил,  что земельная  реформа  имеет
целью  перераспределение земли в интересах создания ус-
ловий для равноправного развития различных форм хозяйс-
твования  на земле.  Это означало,  что государство со-
действовало развитию  всех  форм  сельскохозяйственного
производства:   колхозов,  совхозов,  крестьянских  хо-
зяйств,  их кооперативов и ассоциаций.  Появились фонды
перераспределения  земель,  были  разработаны процедуры
получения земли из земель запаса  и  выхода  работников
совхозов и членов колхозов из этих коллективных хозяйс-
тв со своей долей.  По смыслу законодательства в  фонды
перераспределения  входили  земли запаса данного района
(их часть, определенная соответствующими местными орга-
нами  власти),  а также неэффективно используемые земли
сельскохозяйственных предприятий и колхозов,  при этом,
находясь  в  фонде перераспределения,  земли колхозов и
совхозов до предоставления  новым  собственникам  могли
использоваться  прежними  пользователями.  Каким должен
быть размер земельного фонда,  должны были решать мест-
ные  органы  власти  в  зависимости от наличия в районе
подходящих земельных ресурсов. Что же касается качества
земель,  то приходится признать, что фонды, формируемые
по составленным для них принципам,  не-избежно оказыва-
лись,  мягко говоря, далеко не лучшими по району. Граж-
дане,  желающие получить землю из фонда перераспределе-
ния,  земель запаса,  земель лесов,  подают заявление с
необходимыми обоснованиями в районную (городскую) адми-
нистрацию по месту расположения участка.  Местная адми-
нистрация направляет указанное  заявление  в  земельную
комиссию  для  подготовки  материалов по отводу земель,
которые затем направляются обратно в  администрацию.  С
момента  подачи  заявления  и до принятия решения адми-
нистрацией должно пройти не более двух месяцев  Заявле-
ние  должно содержать в себе указание на цель использо-
вания земельного участка,  предполагаемые размеры и его
местоположение  количество трудоспособных членов семьи.
1 О выходе из сельскохозяйственного предприятия и выде-
ле  из  него  земельной  доли подробно рассказывается в
разделе,  посвященом правам на землю сельскохозяйствен-
ных предприятий.                                       
Документом, удостоверяющим  право  собственности на зе-
мельный участок, по Указу Президента Российской Федера-
ции "О регулировании земельных отношений и развитии аг-
рарной реформы в России" является Свидетельство на пра-
во собственности на землю. В соответствии с тем же Ука-
зом государственные акты и свидетельства о предоставле-
нии  земельных  участков,  выданные  ранее вступления в
действие Указа,  являются документами постоянного дейс-
твия  и  имеют  равную законную силу со Свидетельством.
Порядок выдачи документов,  удостоверяющих право  собс-
твенности  на  землю,  в настоящее время закреплен Инс-
трукцией о порядке выдачи (замены) государственных  ак-
тов на право собственности на землю,  пожизненного нас-
ледуемого владения, бессрочного (постоянного) пользова-
ния землей, утвержденной Комитетом по земельной реформе
и земельным ресурсам при Правительстве Российской Феде-
рации  9 марта 1992 г.1,  а также Порядком выдачи и ре-
гистрации Свидетельства о праве собственности на  землю
и  Порядком выдачи и регистрации договоров аренды земли
сельскохозяйственного назначения,  договоров временного
пользования  землей  сельскохозяйственного  назначения,
утвержденными Комитетом по земельной реформе и  земель-
ным  ресурсам при Правительстве Российской Федерации 20
мая 1992 г.2 В этих документах подробно описан  порядок
действий  по составлению и выдаче соответствующих доку-
ментов. Важное место занимают землеустроительные работы
по  установлению границ предоставляемых участков земли.
Это особенно важно,  во-первых, из-за того, что во мно-
гих  районах  учет земель пребывает в весьма запущенном
состоянии и многие земельные угодья до сих пор не отра-
жены на планах землеустроительных комиссий;  во-вторых,
границы владений, принадлежащих на праве собственности,
требуют  более  пристального контроля,  поскольку земля
здесь становится предметом гражданско-правовых сделок и
получает рыночную стоимость.  В соответствии с упомяну-
той Инструкцией государственный акт составляется в двух
экземплярах, первый выдается собственнику земли, земле-
пользователю,  второй передается на хранение  районному
(городскому)  Комитету по земельной реформе и земельным
ресурсам или сельской,  поселковой, городской админист-
рации.  Заполнению  государственного  акта предшествует
составление чертежей границ землепользований в порядке,
установленном Инструкцией.  Лицо, которому выдается го-
сударственный акт, расписывается в его получении в Кни-
ге записей государственных актов на право собственности
на землю,  пожизненного владения, бессрочного (постоян-
ного) пользования.  Книга записей государственных актов
установ1 Землепользование и охрана земель  //Российское
законодательство  об охране окружающей среды и природо-
пользовании.  Т. 2. Ч. 3. М., 1994. С. 79. 2 Там же. С.
89,  93.  ленного  образца ведется районным (городским)
Комитетом по земельной реформе и земельным ресурсам,  а
в населенных пунктах - сельской,  поселковой, городской
администрацией.  ' В качестве гарантии прав  заявителей
законодательство предусматривает следующие случаи, ког-
да виновные (должностные лица) привлекаются к админист-
ративной ответственности за нарушения сроков и сокрытие
информации о наличии земельного фонда, а в случае отка-
за  в предоставлении земельного участка это решение мо-
жет быть обжаловано в суд.  Следует отметить, что этими
случаями  вряд ли исчерпывается нарушение прав граждан,
подающих заявление о предоставлении земельного участка.
Как,  например,  быть, если земля выделена, но не та, о
которой говорилось в заявлении,  или земельный  участок
не  соответствует размерам,  или заявитель был введен в
заблуждение относительно качества земли (это совсем  не
одно  и  то же,  что сокрытие сведений только о наличии
фонда).  На наш взгляд,  эти и сходные с ними случаи, а
не только отказ в предоставлении участка,  должны стать
предметом судебного разбирательства. Право собственнос-
ти граждан и юридических лиц на землю прекращается нес-
колькими  способами.  Основные  способы   предусмотрены
гражданским законодательством.  Собственник, как мы уже
говорили,  вправе распорядиться своим участком земли, и
при этом в некоторых вариантах осуществления правомочия
распоряжения его право собственности прекращается - это
происходит  в  результате  продажи,  дарения земельного
участка.  При совершении сделки обмена  у  собственника
прекращается  право  собственности  на  один  земельный
участок и возникает на другой, который он получает вза-
мен.  Право собственности прекращается со смертью граж-
данина или ликвидацией юридического  лица.  Собственник
может  отказаться  от  права собственности на земельный
участок,  но отказ от  права  собственности  не  влечет
прекращения  прав и обязанностей собственника в отноше-
нии земельного участка до приобретения  на  него  права
собственности другим лицом (например,  до тех пор, пока
участок земли не выкупит  администрация  района)1.  Зе-
мельный участок может быть изъят путем выкупа для муни-
ципальных и общественных нужд. Кроме того, право на зе-
мельный участок может быть прекращено в связи с обраще-
нием на него взысканий по обязательствам  собственника:
в том случае,  если земельный участок являлся предметом
залога по обязательству или в случае  объявления  собс-
твенника  банкротом.  В этом случае право собственности
на землю прекращается у собственника с момента  возник-
новения права собственности у лица к которому переходит
этот земельный участок2. 
____________________________________________________________
1. ГК. Ст. 236. 2 ГК. Ст. 237.
____________________________________________________________
 
2.  Ограничение права собственности 
Это важный инсти-
тут земельного права,  который необходимо знать гражда-
нам. Наиболее существенными следует считать ограничения
в праве распоряжения земельной собственностью.  Еще не-
давно таким ограничением был десятилетний мораторий  на
продажу земли.  Конечно, земля всегда и везде считалась
особым объектом правового регулирования,  сочетающим  в
себе и экономическую ценность,  и ценность общественную
- как природный объект и  место  жизни  людей.  Поэтому
право  распоряжения подвергалось тем или иным ограниче-
ниям. В истории земельных отношений для земель крестьян
эти  ограничения  сводились именно к особым условиям их
продажи.  Цель ограничений была именно та,  чтобы земли
не уходили из сельскохозяйственной обработки крестьяна-
ми.  По Указу от 9 ноября 1906 г.  и Закону от 14  июня
1910 г. (одному из основных актов Столыпинской реформы)
продать надел можно было только со следующими  условия-
ми: за продажу должны были проголосовать 2/3 домохозяев
общества,  и решение утверждалось местной администраци-
ей,  а  в случае,  если стоимость участка превышала 500
тыс.  руб.,  с