же собы-
тия,  но с обратным знаком,  происходят и теперь. И это
дает основания полагать,  что право пожизненного насле-
дуемого владения как правовая форма использования земли
имеет временный характер существования.  Какими правами
может пользоваться гражданин, если он приобретает землю
в пожизненное наследуемое владение? Как он может приоб-
рести ее и как прекращается указанное  право?  В  соот-
ветствии с пока не введенной в действие гл. 17 ГК право
пожизненного наследуемого владения приобретается  граж-
данами  по основаниям и в порядке,  предусмотренном зе-
мельным законодательством (ст. 265 ГК). То есть основа-
ния  и порядок приобретения данного права должны содер-
жаться в новом ЗК,  пока не принятом.  В соответствии с
существовавшим  ранее  порядком  предоставления данного
права оно приобреталось путем  предоставления  местными
государственными органами.  Другой порядок приобретения
права владения - наследование земельного участка. В со-
ответствии с ГК,  если из условий пользования земельным
участком, установленных законом, не вытекает иное, вла-
делец  земельного  участка вправе возводить на нем зда-
ния,  сооружения и создавать другое недвижимое имущест-
во, приобретая на него право собственности. Кроме того,
владелец земельного участка может передавать его другим
лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.  
Продажа, залог  земельного  участка и совершение других
сделок его владельцем, которые влекут или могут повлечь
отчуждение земельного участка, не допускаются (ст. 266,
267 ГК).  Так же как и собственники земельного участка,
владельцы  участка  обязаны платить земельный налог.  В
чем, собственно, интерес и преимущества для владельца в
приобретении  земли  на праве пожизненного наследуемого
владения,  сказать сложно.  Законодательство, во всяком
случае, ответа на этот вопрос не дает. Вероятно, единс-
твенное, что можно сказать в пользу пожизненного насле-
дуемого владения,  это то, что во многих регионах мест-
ные органы исполнительной власти на основе этого  права
более  охотно,  чем  на  основании права собственности,
предоставляют земли гражданам.  И граждане охотно полу-
чают землю на основании этого титула,  потому что право
пользования в данном случае так же широко, как и в слу-
чае права собственности на землю позволяет использовать
землю,  а на право продажи они не  претендуют.  Местные
органы  государственной власти в данном случае успокаи-
ваются тем,  что земля остается в  собственности  госу-
дарства.  Сейчас законодательство закрепило возможность
перехода от формы пожизненного наследуемого владения  к
праву собственности или аренде по желанию тех,  кто по-
лучил землю. Законодательством в качестве одного из ви-
дов  права на земельный участок называется право посто-
янного (бессрочного) пользования1 . Чаще всего, сравни-
вая право пользования с другими правами на землю,  ищут
сходства с правом аренды.  Однако обнаружить разницу не
так трудно.  И дело не столько в том, что право пользо-
вания носит безвозмездный характер,  т. е. пользователь
в  отличие  от арендатора использует землю собственника
бесплатно. Основное отличие этого права от права аренды
заключается  в том,  что по гражданскому праву арендные
отношения имеют обязательственный характер, и это отра-
жается на их правовом регулировании, а право постоянно-
го пользования является одним из видов вещных прав, как
право  собственности  и право пожизненного наследуемого
владения.  Изначально право  постоянного  (бессрочного)
пользования предоставлялось юридическим лицам2.  Статья
268 гл.  17 ГК предоставляет это право также и  гражда-
нам,  но сама гл. 17 вступит в действие только с приня-
тием нового ЗК.  Так что ясность в  том,  кто  является
субъектом  права  постоянного  пользования,  наступит с
принятием нового ЗК.  На основании действующего законо-
дательства  пользователь  не  имеет права распорядиться
земельным имуществом. Однако пока не действующая гл. 17
ГК  относится  к праву распоряжения земельным участком,
находящимся в постоянном пользовании,  совершенно  ина1
ГК.  Ст.  216. 2 ЗК. Ст. 12. Эта статья отменена Указом
Президента Российской Федерации от 24 декабря 1993 г. ь
2287.  че. Статья 270 "Распоряжение земельньм участком,
находящимся в постоянном пользовании" дает право  поль-
зователю передать этот участок в аренду или безвозмезд-
ное срочное пользование.  В том,  что касается  прав  и
обязанностей  пользователя,  земельное законодательство
поступило следующим образом.  Оно наделило его  практи-
чески теми же правами и обязанностями,  что и собствен-
ников и арендаторов земли1.  Земельное законодательство
детально не останавливается на вопросе о том, из земель
каких категорий земельные участки могут предоставляться
в постоянное пользование, а из каких - нет. Статьи 26 и
27 ЗК устанавливают  право  предоставления  земель  для
сельскохозяйственных и несельскохозяйственных нужд. Са-
ми эти статьи не указывают,  на основании какого  права
предоставляются эти земли, но следует предположить, что
и на праве постоянного  (как,  впрочем,  и  временного)
пользования в том числе.  В принципе же на праве посто-
янного пользования может быть предоставлена земля любой
категории, разумеется с условием соблюдения того режима
использования, который установлен для каждой из катего-
рий.   Документом,   удостоверяющим  право  постоянного
(бессрочного)  пользования,  является   Государственный
акт,  форма которого была утверждена постановлением Со-
вета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. ь 4932. Эта
форма  была  общей для документов,  выдаваемых на право
собственности,  пожизненного  наследуемого  владения  и
постоянного  (бессрочного) пользования земельным участ-
ком. Обращаясь к праву временного пользования земельным
участком,  мы  снова переходим от вещных к обязательст-
венным правам. Временное пользование земельным участком
оформляется  договором,  форма которого была утверждена
постановлением Правительства Российской Федерации от 19
марта 1992 г.  ь 177.  Право предоставить землю во вре-
менное пользование имеет как собственник,  так и земле-
пользователь,  землевладелец и арендатор (как юридичес-
кое,  так и физическое лицо).  Пользователем могут быть
также юридические лица и граждане. Существует некоторая
сложность в определении предельных сроков  предоставле-
ния земель во временное пользование - ст.  14 ЗК, опре-
делявшая их ранее, отменена. Этой статьей устанавливал-
ся  предельный срок временного пользования - не более 3
лет,  а для отгонного животноводства и северного олене-
водства  -  до 25 лет.  Наиболее распространенным видом
временного  пользования  земельным  участком   является
пользование  служебным  земельным  наделом на основании
ст. 85-87. В этом случае срок пользования наделом огра-
ничивается  (в наиболее общем случае) сроком службы ли-
ца,  его использующего. 
   _________________________________________________________
1. ЗК. Разд. II "Права и обязан-
ности собственников земли,  землевладельцев, землеполь-
зователей и арендаторов,  защита и гарантия их прав". 2
Постановление  Совета  Министров  РСФСР  от 17 сентября
1991 г. ь 493 "Об утверждении форм Государственного ак-
та на право собственности на землю, пожизненного насле-
дуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования
землей". 
_________________________________________________________
                                              
Как и в постоянное, во временное пользование могут пре-
доставляться земли практически  всех  категорий.  
 4.Аренда  земельного  участка 
 После права собственности,
безусловно,  наиболее распространенной правовой  формой
использования  земли  является  аренда.  Как  известно,
аренда - это один из видов обязательств, и арендные от-
ношения возникают из договора между арендатором и арен-
додателем. Поскольку отношения по поводу аренды земель-
ного  имущества подчиняются общим требованиям,  которые
предъявляет гражданское законодательство к арендным от-
ношениям,  то  и  основу законодательного регулирования
составляет Гражданский кодекс, а именно практически все
разделы,  регулирующие те или иные стороны обязательст-
венных отношений как таковых1.  Разумеется, особенности
аренды  земельных  участков  регулируются и действующим
земельным законодательством. ГК определяет объект арен-
ды,  понятие арендодателя,  устанавливает форму и общие
условия сроков заключения договора,  а  также  основные
условия выполнения договора аренды.  Все эти вопросы мы
рассмотрим по порядку в преломлении к особенностям пра-
вового  регулирования аренды именно земельных участков.
Прежде всего,  что такое ооговор  аренды.  По  договору
аренды  арендодатель  обязуется предоставить арендатору
имущество за плату во временное владение и  пользование
или во временное пользование2.  Если мы вспомним право-
мочия,  составляющие право собственности,  то  нетрудно
будет понять,  что при передаче имущества, и земельного
участка в том числе, в аренду арендатору переходит пра-
во  владения и пользования,  у собственника же остается
право распоряжения имуществом.  Таким образом,  аренда-
тор,  получив землю в аренду,  владеет ею и пользуется,
т. е. извлекает из земли полезные свойства, и как поль-
зователь  арендатор приобретает по закону и в соответс-
твии с договором3 право собственности на плоды, продук-
цию и доходы,  полученные им в результате использования
земли. За собственником же остается право распорядиться
земельным участком,  но с условием соблюдения законода-
тельных и договорных требований,  предъявляемых к арен-
додателю.  По определению ст.  606 ГК,  имущество может
быть передано только в пользование, без передачи его во
владение.  В принципе эта возможность может распростра-
няться и на земельное имущество, хотя как можно исполь-
зовать  земельный  участок,  не владея им,  представить
достаточно сложно.
_________________________________________________________ 
1. Это гл. 21-29 разд. III ГК, а так-
же 1 и некоторые положения 4 гл.  34 "Аренда" разд.
IV " Отдельные виды обязательств". 2. ГК. Ст. 606. 3. Там
же. 
_________________________________________________________
                                                   
Далее мы  рассмотрим  реализацию этих трех "поделенных"
между арендатором и арендодателем правомочий в той час-
ти, которая расскажет о правах и обязанностях сторон по
договору аренды.  Кто может быть арендодателем? На этот
вопрос ГК отвечает следующим образом1: Право сдачи иму-
щества в аренду принадлежит его собственнику. Арендода-
телями по ГК могут быть также лица,  управомоченные за-
коном или собственником  сдавать  имущество  в  аренду.
Значит,  при  предоставлении  земли в аренду в качестве
арендодателя договор подписывает или  собственник,  или
лицо,  им управомоченное,  или лицо,  собственником не
являющееся,  но управо-моченное законом сдавать землю в
аренду. Кто может быть собственником, а значит, и арен-
датором земельного имущества среди граждан и  юридичес-
ких  лиц,  мы разобрались в разделе,  посвященном этому
вопросу. Уточним только, что от имени юридического лица
в отношения по поводу аренды (причем и в качестве арен-
датора) вступает его орган  управления,  управомоченный
принимать решения по поводу распоряжения землей.  В за-
висимости от вида юридического лица вполне  возможен  и
целесообразен  такой  вариант,  когда решение о сдаче в
аренду земли принимает общее собрание представителей, а
в качестве стороны в договоре аренды от имени юридичес-
кого лица и по решению общего собрания выступает  дове-
ренное лицо - председатель или иное лицо исполнительно-
го органа юридического лица.  Но поскольку земля  может
находиться и в государственной, и в муниципальной собс-
твенности,  то в качестве арендодателя выступают  также
государственные  и муниципальные органы.  Эти органы не
входят в разряд  собственников  земли,  а  управомочены
сдавать  в аренду земли,  находящиеся в государственной
или муниципальной собственности.  Надо сказать,  что  в
современном  законодательстве  условия предоставления в
аренду государственных и муниципальных земель и условия
предоставления  в аренду земель,  находящихся в частной
собственности, разнятся. Кто может быть арендатором7 По
законодательству арендатором,  как и арендодателем, мо-
жет быть любое юридическое (в том числе иностранное или
с иностранным участием) или физическое лицо (в том чис-
ле и иностранцы).  Предмет договора аренды -  следующий
вопрос нашей темы. Так же как без сторон или субъектов,
отношения по договору аренды не могут обойтись без объ-
екта договора,  т.  е.  без земельного участка. Поэтому
рассмотрим,  что из себя представляет земельный участок
как предмет договора аренды.  В ст.  607 ГК прямо уста-
навливается, что объектом аренды могут быть и земельные
участки. 
_________________________________________________________
1. ГК. Ст. 608.
_________________________________________________________
                               
Но земельный участок может быть объектом договора арен-
ды не всегда.  Например, ст. 666 ГК специально указыва-
ет, что земельный участок не может быть предметом дого-
вора финансовой аренды (лизинга).  Та же ст. 607 ГК до-
полняет  норму,  касающуюся регулирования аренды земли,
указанием на то,  что законом  могут  быть  установлены
особенности  сдачи  в аренду земельных участков.  Собс-
твенно,  к этим особенностям обращается земельное зако-
нодательство.  Но  некоторые особенности регулируются и
гражданским законодательством. В частности, кроме собс-
твенно аренды земельного участка, земельный участок по-
падает в поле зрения правового  регулирования  арендных
отношений и при аренде недвижимости. Права на земельный
участок при аренде находящегося на нем здания или  соо-
ружения  регулируются  ст.  652  ГК.  На основании этой
статьи арендатору переходит право на  часть  земельного
участка,  на котором находится арендуемая недвижимость,
и та его часть,  которая необходима для обеспечения ис-
пользования недвижимости. Участок земли переходит арен-
датору на праве аренды или ином,  предусмотренном дого-
вором аренды праве, если земля находится в собственнос-
ти арендодателя или в пользовании.  И участок переходит
арендатору на праве пользования, если в договоре не оп-
ределено право,  на основании которого арендатору пере-
дается соответствующий земельный участок. Аренда здания
или сооружения,  находящегося на земельном участке,  не
принадлежащем арендодателю на праве собственности,  до-
пускается без согласия собственника этого участка, если
это  не  противоречит условиям пользования таким участ-
ком,  установленным законом или договором с собственни-
ком  земельного  участка.  Чтобы стать объектом аренды,
земельный участок должен быть определен точно  так  же,
как и в других случаях,  когда земельный участок высту-
пает  в  качестве   недвижимого   имущества   в   граж-
дан-ско-правовых  отношениях.  То  есть  он должен быть
отграничен в натуре и его границы должны быть  отражены
на плане,  который хранится в органах местной государс-
твенной администрации.  Кроме того, чтобы быть объектом
аренды, земельный участок должен состоять в тех катего-
риях земель, аренда которых не запрещена законом. Целе-
вое  назначение  земель предполагает и то условие,  что
при предоставлении земель какой-либо категории в аренду
их целевое назначение не изменяется или арендатор,  как
и собственник,  должен соблюдать установленный  законом
особый  режим  использования  этих земель (это касается
прежде всего земель  сельскохозяйственного  назначения,
лесов,  вод,  земель  рекреационного и оздоровительного
назначения, земель санитарных и водоохранных зон). Фор-
ма и государственная регистрация договора аренды не мо-
гут не беспокоить широкого читателя. Вообще, если дого-
вор аренды заключается сроком более чем на один год или
одной из сторон в договоре является  юридическое  лицо,
такой договор должен быть заключен в письменной форме1.
Договора аренды земельного участка письменная форма его
заключения касается тем более, потому что такой договор
должен подвергнуться государственной регистрации2. Пос-
тановлением  Правительства  Российской  Федерации от 19
марта 1992 г.3 утверждена форма договора аренды  земель
сельскохозяйственного назначения.  20 мая 1992 г. Коми-
тетом по земельным ресурсам и землеустройству (тогда он
назывался  Комитетом  по  земельной реформе и земельным
ресурсам) при Правительстве  Российской  Федерации  был
утвержден Порядок выдачи и регистрации договоров аренды
земель сельскохозяйственного назначения, договоров вре-
менного пользования землей сельскохозяйственного назна-
чения4.  Разумеется,  при принятии этих документов име-
лось в виду предоставление в аренду земель, находящихся
в муниципальной или государственной собственности, поэ-
тому  и  в  постановлении договор аренды рассматривался
как документ, удостоверяющий право на землю, а не прос-
то форма договора.  Тем не менее эта форма договора мо-
жет распространяться и на аренду земель  сельскохозяйс-
твенного назначения, находящихся в частной собственнос-
ти. После того как законодательством было предоставлено
право  сдавать в аренду земельные доли,  была принята и
форма договора предоставления в аренду земельной доли5.
Надо сказать,  что формы договора,  имеющие нормативный
характер,  принимаются и на уровне субъектов Федерации.
Одна из таких форм была принята в приложении к совмест-
ному постановлению правительства города Москвы и прави-
тельства Московской области "О предоставлении земельных
участков для малоэтажного строительства для жителей го-
рода  Москвы и Московской области" от 20 декабря 1994 ь
1162-18.  Государственная регистрация  договора  аренды
земельного участка производится на основании ст. 131 ГК
"Государственная регистрация недвижимости",  а также  в
соответствии со ст. 164 ГК "Государственная регистрация
сделок".  В соответствии со ст.  164 сделки с землей (а
предоставление  земли в аренду и является сделкой) под-
лежат государственной регистрации в случаях и  порядке,
предусмотренном ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав
на недвижимость и сделок с нею.  Такой  закон  пока  не
разработан,  но предусмотрен статьей,  которую мы расс-
матриваем.  То есть договор аренды земельного  участка,
как  и другие сделки с землей,  регистрируется в том же
порядке,  в каком предусматривается ст.  131  государс-
твенная  регистрация  вещных прав на землю.  То есть на
основании 
_________________________________________________________
1. ГК.  Ст.  609.  2. ГК.  Ч.2.  Ст. 609. 3. РГ.
1992.  15 апр.  4. РГ. 1992. 15 апр. 5. Примерный договор
аренды земельной доли, в том числе и при множественнос-
ти лиц, выступающих на стороне арендодателя, был разра-
ботан и принят Роскомземом 16 мая 1996 г.
_________________________________________________________
              
этой статьи регистрируется не только возникновение пра-
ва аренды (проще говоря, заключение этого договора), но
и его переход и прекращение. Все эти изменения заносят-
ся  в  единый государственный реестр учреждениями юсти-
ции1.  Следующее существенное условие договора аренды -
сроки  действия  договора аренды.  Когда заходит речь о
сроках договорных обязательств,  то, как правило, имеют
в  виду следующие сроки:  срок действия договора,  срок
возникновения обязательств по договору,  срок прекраще-
ния  обязательств.  Когда  возникают,  сколько длятся и
когда прекращаются арендные отношения,  важно знать для
того,  чтобы у арендатора и у арендодателя не возникало
разногласий по поводу того, когда у них возникают права
и обязанности по поводу арендованного имущества.  Общее
условие,  которое устанавливает ст. 610 ГК, заключается
в том,  что договор аренды заключается на срок, опреде-
ленный договорам.  То есть срок устанавливают  стороны,
з