лен
семьи члена кооператива, проживающий совместно с ним, которому член
кооператива передал свой пай, или родственник, или другое лицо, кото-
рому член кооператива в установленном порядке передал квартиру.

В случае раздела квартиры между членом кооператива и его бывшим супру-
гом преимущественное право на вступление в данный кооператив имеет
бывший супруг.

Как установлено в п. 51 Примерного устава ЖСК, при выбытии члена ЖСК
из кооператива до заселения дома либо исключения его из кооператива в
связи с выездом на другое постоянное место жительства или неуплатой
паевого взноса член его семьи, состоящий вместе с ним на учете, имеет
преимущественное перед другими лицами право на вступление в коопера-
тив. Супругу члена кооператива, которому принадлежит право на часть
паенакопления, предоставляется преимущество перед другими членами
семьи. Преимущество при вступлении в действующий кооператив имеют так-
же лица, вступающие в него в связи с обменом.

Требования граждан, имеющих это право, о признании неправильным отказа
в приеме их в члены данного кооператива и о праве пользования жилым
помещением рассматривают суды. Что же касается права на вступление вне
очереди и в первую очередь в один из организующихся кооперативов, то
такое право охраняется в административном порядке и судебной защите не
подлежит.

Направление в ЖСК граждан, состоящих на кооперативном учете или в
списке первоочередников либо внеочередников производится местными ор-
ганами исполнительной власти либо по месту работы - администрацией
и профкомом в порядке очередности. О желании вступить в кооператив
граждане подают соответствующее заявление.

Определенного соотношения, в котором в ЖСК граждане должны направлять-
ся вне очереди, в первую очередь и в порядке общей очереди, Жилищный
кодекс и Примерный устав ЖСК не устанавливают. Оно зависит от конкрет-
ных условий: количества квартир в домах ЖСК, организуемых в данном го-
ду; числа граждан, состоящих на кооперативном учете, и в списках пер-
воочередников и внеочередников, сроков пребывания тех и других соот-
ветственно на учете и в списке; числа граждан первоочередников и внео-
чередников, сроков пребывания тех и других в соответствующем льготном
списке и т. д. Однако при всех условиях соотношение, о котором идет
речь, должно быть таким, чтобы оно обеспечивало гражданам, пользующим-
ся льготами в части очередности, их реализацию, а именно - вступ-
ление в кооператив в более короткие сроки по сравнению с гражданами,
не имеющими таких льгот.

- Какой порядок организации и деятельности жилищно-строительных
кооперативов?

Одним из организационных начал жилищно-строительной кооперации являет-
ся принцип добровольности. Кооператив формируется из числа граждан,
желающих вступить в его члены.

Цель организации ЖСК - строительство жилого дома и обеспечение тем
самым жильем членов кооператива и их семей за собственные средства с
помощью банковского кредита.

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 20 ок-
тября 1992 г. "О дальнейшем развитии жилищно-строительной (жилищ-
ной) кооперации" предусмотрено предоставление членам ЖСК льготных
кредитов. Кредиты предоставляются ЖСК на строительство жилых домов в
размере 90% стоимости строительства дома на срок до 30 лет с ежегодным
погашением равными частями. Члены ЖСК, общие годовые расходы которых
на погашение кредита с учетом процентной ставки превышают 20% совокуп-
ного годового дохода семьи, пользуются льготным государственным креди-
том с оплатой 3% годовых. Льготные кредиты предоставляются также дру-
гим категориям граждан, которым эти льготы установлены в соответствии
с действующим законодательством.

Сооружение дома - не завершающая стадия деятельности кооператива,
а только первоначальный этап, поскольку в дальнейшем на кооператив
возлагается обязанность по обеспечению эксплуатации построенного дома.
Законодательством предусмотрено, что ЖСК могут также приобретать под-
лежащие капитальному ремонту и реконструкции жилые дома, осуществлять
их ремонт, реконструкцию и последующую эксплуатацию.

Организуются ЖСК либо по территориальному - при местных органах
исполнительной власти, либо по производственному - при предприяти-
ях, учреждениях, организациях, принципу.

Поскольку после окончания строительства кооперативного дома каждому
члену кооператива должна быть предоставлена отдельная квартира (ст.
141 Жилищного кодекса), число граждан, вступающих в организуемый коо-
ператив, должно соответствовать количеству квартир в доме, запланиро-
ванном к строительству. Это положение закреплено и в Примерном уставе
ЖСК.

На основании заявлений граждан, состоящих на кооперативном учете, с
соблюдением установленной очередности органы исполнительной власти на
местах или администрация предприятия совместно с профкомом составляют
списки граждан, вступающих в данный кооператив, и членов их семей и
проводят общее собрание граждан, на котором принимается решение об ор-
ганизации кооператива.

Решение собрания и список вступающих в кооператив утверждается местным
органом исполнительной власти. При этом с учетом заявлений граждан и
исходя из требований Примерного устава в части предельного размера жи-
лой площади и количества комнат, определяются типы квартир (одноком-
натные, двухкомнатные и т. д.), которые будут предоставляться. На этом
этапе решается вопрос только о типе квартиры. Ее номер и размер площа-
ди становятся известны позднее - после распределения квартир между
членами кооператива.

В соответствии с Примерным уставом ЖСК распределение квартир между
членами кооператива производится перед сдачей дома в эксплуатацию. На
этом (втором) этапе на основании решения, принятого при организации
кооператива, выносится решение о предоставлении члену кооператива
конкретной квартиры того типа, который был определен первоначально.
Следует подчеркнуть, что в соответствии с Примерным уставом ЖСК перво-
начально принятое решения о выделении члену кооператива квартиры опре-
деленного типа может быть пересмотрено только при наличии просьбы об
этом самого члена кооператива.

Распределение квартир является компетенцией общего собрания членов ко-
оператива. Споры о распределении жилья между членами ЖСК судам не под-
ведомственны.

Решение о распределении принимается большинством не менее
3/4 голосов присутствующих на собрании членов кооперати-
ва.

Метод распределения квартир Примерным уставом не определен. На практи-
ке в некоторых случаях распределение поручается правлению кооператива,
инициативной группе или же специально создаваемой для этого комиссии,
предложения которых впоследствии рассматриваются и утверждаются общим
собранием.

Наиболее часто квартиры в кооперативных домах распределяются по жре-
бию. Жеребьевка производится по группам - между членами кооперати-
ва, имеющими право согласно первоначально принятому решению на получе-
ние квартиры данного типа. Иногда она проходит в два этапа - вна-
чале определяется очередность, по которой будет тянуться жребий с но-
мером квартиры данного типа, а затем тянутся сами жребии.

При распределении квартир существенную роль играют поправочные коэффи-
циенты к стоимости квартир, которые в соответствии с Примерным уставом
ЖСК (п. 12) могут быть введены до распределения квартир. В результате
их применения квартиры, расположенные на неудобных этажах, с худшей
ориентацией и т. п. оплачиваются ниже их строительной стоимости.

После утверждения решения об организации кооператива созывается общее
собрание для принятия устава кооператива.

Устав принимается в соответствии с Примерным уставом ЖСК и регистриру-
ется в местном органе исполнительной власти. Устав может уточнять или
дополнять нормы, содержащиеся в Примерном уставе ЖСК. Его положения,
однако, не могут противоречить Примерному уставу. Если имеются расхож-
дения между положениями устава конкретного кооператива и Примерного
устава, действуют положения последнего. Суд не применяет правила, со-
держащиеся в уставе данного кооператива, если они не соответствуют за-
конодательству.

Вносимые в устав кооператива изменения и дополнения также подлежат ре-
гистрации.

Со дня регистрации устава кооператив приобретает права юридического
лица, пользуется штампом и печатью с обозначением своего наименования.

Завершающей стадией организации ЖСК является созыв общего собрания, на
котором избираются правление и ревизионная комиссия. Собрание утверж-
дает также согласованные с местными властями и строительной организа-
цией проект и сводную смету и устанавливает размер вступительного
взноса.

Граждане считаются членами кооператива с дня регистрации. Поэтому пе-
ресмотр утвержденного списка членов кооператива после регистрации не
допускается. Вопрос об исключении из кооператива может быть решен
только при наличии предусмотренных законодательством оснований и в ус-
тановленном порядке.

Контроль за деятельностью ЖСК, за эксплуатацией и ремонтом принадлежа-
щих им домов, осуществляют местные органы исполнительной власти. Сог-
ласно ст. 138 Жилищного кодекса, местный орган исполнительной власти
вправе отменить решение общего собрания или правления кооператива, ес-
ли оно противоречит законодательству.

- Каков порядок предоставления квартиры члену ЖСК?

Как уже отмечалось, распределение квартир между членами вновь органи-
зуемого кооператива и предоставление квартир является исключительной
компетенцией общего собрания членов кооператива. Решение общего собра-
ния приобретает юридическую силу после его утверждения местным органом
исполнительной власти.

Квартиры в кооперативных домах предоставляются членам ЖСК в постоянное
пользование. Это означает, что член кооператива может быть лишен права
на квартиру только в случае исключения его из кооператива по основани-
ям и в порядке, установленном законодательством.

Предоставление квартир производится в пределах 13,65 кв. м. жилой пло-
щади на одного человека, но не менее уровня средней обеспеченности
жильем в данном населенном пункте.

Предоставляемая квартира должна быть благоустроенной, отвечать уста-
новленным санитарным и техническим требованиям. Не допускается заселе-
ние одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.

Квартира предоставляется члену кооператива на членов его семьи, ука-
занных в заявлении о вступлении в кооператив. Член кооператива имеет
право включить в заявление детей, родившихся после принятия его на
учет, и жену (мужа), позднее вселившегося в жилое помещение, занимае-
мое супругом, состоящим на учете.

В случаях, когда жилая площадь квартиры, предусмотренная принятым для
строительства типовым проектом, превышает для данной семьи предельную
норму (т. е. 13,65 кв. м. на одного человека), эта квартира предостав-
ляется члену кооператива при условии, что количество комнат не превы-
шает число членов семьи.

При наличии у члена кооператива или у кого-либо из членов его семьи
права на дополнительную жилплощадь, размер предоставляемой квартиры, в
отличие от предоставления квартир в домах государственного или общест-
венного жилищного фонда, определяется с учетом такого права. В этом
случае допускается предоставление квартиры с количеством комнат, пре-
вышающим число членов семьи.

Решение о предоставлении квартиры, утвержденное в установленном поряд-
ке, может быть пересмотрено только по просьбе самого члена кооперати-
ва. Сказанное распространяется и на случаи, когда до заселения дома
состав семьи члена кооператива изменяется (уменьшается или увеличива-
ется), в результате чего выделенная ему квартира перестает отвечать
изложенным выше требованиям, предъявляемым к кооперативному жилью. Да-
же в этих случаях (п. 29 Примерного устава ЖСК) другая квартира в дан-
ном доме, соответствующая изменившемуся составу семьи, предоставляется
члену кооператива только при наличии его просьбы об этом.

Заселение квартир в доме ЖСК производится по ордерам, выдаваемым мест-
ным органом исполнительной власти. Такой порядок установлен как для
вновь организуемых, так и для действующих кооперативов. Отказ в выдаче
ордера может быть обжалован в судебном порядке (см. приложение N11).

- Имеет ли член жилищно-строительного кооператива, нуждающийся в
улучшении жилищных условий, при освобождении жилья в доме кооператива
какие-либо преимущества перед другими претендентами?

Да, имеет. Согласно ст. 142 Жилищного кодекса, член ЖСК, нуждающийся в
улучшении жилья, имеет преимущественное право на получение квартиры,
освобождающейся в доме этого кооператива. Поскольку ни Жилищный ко-
декс, ни Примерный устав ЖСК не содержат требования о необходимости
пребывания на квартирном или кооперативном учете, член кооператива,
нуждающийся в улучшении условий проживания, может осуществить преиму-
щественное право на получение освободившейся квартиры и тогда, когда
он на учете не состоит.

В соответствии с Примерным уставом ЖСК при предоставлении члену ЖСК
освободившейся в доме квартиры должны соблюдаться требования в отноше-
нии максимального и минимального размера жилплощади и предельного ко-
личества комнат, о чем было сказано выше. Поскольку других ограничений
в данном случае законодательство не содержит, член кооператива, ис-
пользуя свое преимущественное право, может получить квартиру как боль-
шей жилой площади на всю семью, так и равноценной либо меньшей, в ко-
торую он вправе переехать с отдельными членами семьи, оставив других в
ранее занимаемой квартире.

Решение вопроса о предоставлении освободившегося жилья принимает общее
собрание. Заселение такого помещения производится по ордеру.

Если на освободившуюся квартиру претендует несколько членов кооперати-
ва, то вопрос о том, кому отдать предпочтение, решается общим собрани-
ем с учетом времени возникновения у каждого из претендующих нуждаемос-
ти в улучшении жилья, наличия права на льготы и т. д. Споры между пре-
тендентами суду не подведомственны.

Член кооператива, не нуждающийся в улучшении жилья, но желающий заме-
нить занимаемую им квартиру на другую с таким же количеством комнат,
но на более удобном этаже, с лучшей ориентацией или планировкой и т.
д., также имеет преимущественное право на освободившуюся квартиру. Но
воспользоваться этим правом он может при отсутствии претендентов из
числа членов кооператива, имеющих основания для улучшения жилья, или
при их отказе от квартиры.

В соответствии с Примерным уставом ЖСК члены семьи члена кооператива
при условии вступления в него, также имеют преимущественное право на
получение освободившегося жилья. Но, в отличие от самого члена коопе-
ратива, они должны не только иметь основания для улучшения жилья, но и
состоять на кооперативном учете. Кроме того, реализовать это право они
могут только при отсутствии желающих из числа членов кооператива.

Вследствие раздела кооперативной квартиры между членом кооператива и
его супругом и между наследниками умершего члена кооператива квартира
становится общей - переходит в пользование двух и более членов ко-
оператива. Если один из них выбывает из кооператива и освобождает ком-
нату (комнаты), преимущество перед всеми другими лицами на ее получе-
ние имеет член кооператива, проживающий в данной квартире. Причем этим
правом он может воспользоваться независимо от наличия нуждаемости в
улучшении жилья, размеров квартиры. Образование излишней площади в
данном случае значения не имеет.

Квартира, освобождающаяся в доме ЖСК, может предоставляться гражданам,
вновь принятым в кооператив, только при отсутствии в данном кооперати-
ве претендентов на нее или если они отказались от ее получения.

- Допускается ли обмен квартиры в доме ЖСК?

Член ЖСК имеет право не только бессрочно пользоваться полученной квар-
тирой, но и распоряжаться ею в установленных законом пределах.

Право члена ЖСК на обмен занимаемого им помещения закреплено в ст. 143
Жилищного кодекса.

Правомочия члена ЖСК по распоряжению квартирой ограничены правами про-
живающих совместно с ним членов семьи, которые имеют равное право
пользоваться этим помещением. Поэтому для обмена член кооператива дол-
жен получить письменное согласие указанных выше лиц. Если такого сог-
ласия нет, член кооператива и его супруг, которому принадлежит право
на часть паенакопления, могут требовать принудительного обмена в су-
дебном порядке (п. 39 Примерного устава ЖСК). Принудительного обмена
может требовать бывший супруг, а также другой член семьи, за которым
признано право на часть паенакопления. Остальные члены семьи, не имею-
щие такого права, с иском в суд о принудительном обмене обращаться не
могут.

Обмен кооперативной квартиры допускается при условии приема в члены
кооператива лица, вселяющегося в связи с обменом в указанный дом. По
законодательству, как уже отмечалось, лицо, вступающее в кооператив в
связи с обменом, имеет на то преимущественное перед всеми другими ли-
цами право. При отказе приема в кооператив такого лица спор разрешает-
ся только в судебном порядке.

Обмен квартирами между членами одного и того же ЖСК производится по
решению общего собрания. В случае возражения общего собрания спор так-
же подведомствен суду.

Соглашение об обмене во всех указанных выше случаях вступает в силу с
момента получения ордеров, выдаваемых местными органами исполнительной
власти.

При обмене государственной квартиры на кооперативную лицо, вступающее
в кооператив в связи с обменом, обязано внести на счет кооператива па-
евой взнос, соразмерный размеру паенакопления выбывшего члена коопера-
тива. Невыполнение этого требования является основанием для признания
обмена недействительным. Исключение составляет обмен между близкими
родственниками, к которым в данном случае закон относит родителей, де-
тей, деда, бабку, родных братьев и сестер.

Общее собрание членов кооператива может отказать в обмене квартир в
доме одного и того же кооператива или в приеме в члены кооператива ли-
ца, вступающего в него в связи с обменом, а местные органы исполни-
тельной власти - в выдаче ордера при наличии тех же условий, при
которых не допускается обмен в домах государственного или общественно-
го жилищного фонда. Эти условия были рассмотрены нами ранее.

- Какими правами пользуются члены семьи члена жилищно-строитель-
ного кооператива?

В соответствии с ч. 1 ст. 145 Жилищного кодекса члены семьи, вселивши-
еся в кооперативную квартиру вместе с членом кооператива и проживающие
там, имеют равное с ним право пользования этой квартирой. Это относит-
ся и к лицам, позднее вселившимся в установленном порядке, если при их
вселении не было заключено другое соглашение о порядке пользования по-
мещениями.

При временном отсутствии члена семьи кооператива, которому принадлежит
право на часть паенакопления, за ним сохраняется жилое помещение неза-
висимо от причин и срока отсутствия.

Этот член семьи может быть признан утратившим право на жилое помещение
только в случае выбытия на другое постоянное место жительства.

При временном отсутствии других членов семьи члена кооператива право
пользования жильем за ними сохраняется в порядке, установленном для
домов государственного или общественного жилищного фонда.

Член семьи, в том числе и не имеющий права на часть паенакопления,
имеет право обменять приходящуюся на его долю часть жилой площади при
варианте так называемого "семейного" обмена (когда въезжающий
в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи).

Член кооператива может произвести обмен, а также сдать квартиру (часть
квартиры) внаем только с согласия членов семьи. Их согласие требуется
и для вселения членов кооператива в квартиру своего супруга, детей
(кроме несовершеннолетних), родителей, других лиц. Таким образом, пра-
ва членов кооператива в известной мере ограничены правомочиями прожи-
вающих с ними членов семьи.

Однако, в отличие от члена кооператива, кроме супруга, которому при-
надлежит право на часть паенакопления, члены с