, проживающие в другой комнате или наоборот. Неизолированная
комната, которая является единственным путем для выхода в коридор об-
щего пользования, называется проходной, а смежная неизолированная ком-
ната, жильцы которой проходят через эту комнату - запроходной. Под
освободившимися неизолированными жилыми помещениями понимается как од-
на, так и две и более проходных и запроходных комнат.

Соответственно изолированной считается комната, имеющая отдельный вы-
ход в коридор общего пользования.

Освободившееся изолированное помещение в коммунальной квартире предос-
тавляется проживающему в этой квартире нанимателю, по его просьбе, ес-
ли он нуждается в улучшении жилищных условий. При этом общий размер
жилой площади не должен превышать 13,65 кв. м. на каждого из членов
семьи нанимателя, включая его самого. Исключение составляют случаи,
когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную
площадь.

Если освободившееся помещение не может быть передано проживающему в
этой квартире нанимателю по причине отсутствия у него оснований в
улучшении жилья, оно предоставляется другим лицам в общем порядке.

Спорные вопросы предоставления освободившегося в квартире жилого поме-
щения разрешаются в судебном порядке по иску заинтересованного лица
(см. приложение N2).

- Что такое ордер на жилое помещение?

Ордер - это письменное распоряжение исполкома районного Совета,
разрешающее гражданину и членам его семьи вселиться в данное жилое по-
мещение. Ордер - единственное основание для вселения в жилое поме-
щение (ст. 58 Жилищного кодекса).

Ордер порождает, с одной стороны, административно-правовые отношения
между жилищным органом и ЖЭКом, а с другой - гражданско-правовые
отношения между гражданином и ЖЭКом, обязанным заключить с ним, на ос-
новании ордера, договор найма жилого помещения.

Следует подчеркнуть, что и те, и другие отношения порождает именно ор-
дер, а не решение, лежащее в его основе. Согласно только решению о
предоставлении гражданину жилья у ЖЭКа ни перед местным Советом, ни
перед гражданином еще никакой обязанности не возникает. Соответственно
и гражданин только на основании решения о предоставлении ему жилого
помещения еще не вправе требовать от ЖЭКа заключить с ним договор най-
ма.

Все вышесказанное относится только применительно к выдаче ордеров на
вселение в жилые помещения государственного и общественного фонда. Вы-
дача ордеров на заселение квартир в домах ЖСК, а также порядок вселе-
ния граждан в купленные ими квартиры (дома) регулируются особо.

Установлена единая форма ордера. Бланк ордера состоит из самого ордера
и его корешка. Ордер выдается гражданину, на имя которого он выписан,
а корешок остается у жилищного органа, выдавшего ордер.

Согласно п. 69 Правил ордер действителен в течение 30 дней. По истече-
нии этого срока он автоматически утрачивает свою силу, но при наличии
уважительных причин может быть продлен.

- В каких случаях ордер может быть признан недействительным?

Поскольку ордер порождает для получившего его гражданина определенные
юридические последствия, он не может быть односторонне аннулирован вы-
давшим его органом.

Поэтому ст. 59 Жилищного кодекса устанавливает общее правило о том,
что ордер на жилое помещение признается недействительным только в су-
дебном порядке.

Законодательством предусмотрены основания, когда ордер может быть
признан недействительным в связи с отдельными нарушениями порядка и
условий предоставления жилых помещений.

Первая группа таких оснований связана с предоставлением гражданином не
соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении
жилищных условий. Расшифровка того, что понимается под представлением
таких сведений, была дана выше.

Вторая группа оснований связана с нарушением прав других граждан или
организаций на указанное в ордере жилое помещение. Так, например, ор-
дер может быть признан недействительным, когда он выдан на жилое поме-
щение, право на которое сохраняет другой гражданин; в случаях выдачи
ордера с нарушением прав нанимателей на освободившееся в квартире изо-
лированное жилое помещение и т. п. (см. приложение N2).

Третья группа оснований связана с неправомерными действиями должност-
ных лиц при решении вопроса о предоставлении жилья. Здесь имеются в
виду различного рода действия, например, нарушение должностными лицами
установленного законом порядка рассмотрения и разрешения вопросов о
постановке граждан на квартучет, в том числе и с отступлением от их
очередности в получении жилья.

Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в
течение трех лет со дня его выдачи.

При признании ордера недействительным лица, вселившиеся по этому орде-
ру в жилое помещение, подлежат выселению из него. При этом, если ордер
признан недействительным по причине неправомерных действий лиц, полу-
чивших его, выселение производится без предоставления другого жилья.
Но, если лица, подлежащие выселению, ранее пользовались жилым помеще-
нием в домах государственного или жилищного фонда, им должно быть
возвращено прежнее жилье, а если это невозможно - другое жилье.

- Каковы порядок заключения договора найма жилого помещения и его
основные положения?

В соответствии со ст. 61 Жилищного кодекса, пользование жилыми помеще-
ниями в домах государственного и общественного жилищного фонда осу-
ществляется согласно договору найма жилого помещения.

Договор заключается в письменной форме между наймодателем, в лице ко-
торого выступает жилищно-эксплуатационная организация (а при ее от-
сутствии - соответствующее предприятие, организация) и нанимателем
- гражданином, на имя которого выписан ордер.

В отличие от ранее действовавшего законодательства, предусматривавшего
заключение договора найма сроком на 5 лет, сейчас он заключается на
неопределенный срок, исходя из установленного ч. 2 ст. 9 Жилищного ко-
декса правила о том, что жилые помещения предоставляются гражданам в
бессрочное пользование.

Договор заключается на основании Типового договора найма жилого поме-
щения в домах государственного жилищного фонда, утвержденного поста-
новлением Совета Министров УССР от 11 августа 1988 г.

Типовой договор предусматривает в качестве необходимых реквизитов ука-
зание в договоре о сторонах, его заключивших, характеристики предмета
договора, которая в виде паспорта квартиры с характеристикой жилых,
подсобных помещений и оборудования прилагается к договору, а также об
обязанностях, правах и ответственности сторон по договору.

Наличие Типового договора не препятствует сторонам конкретизировать
отдельные его положения, касающиеся их прав, обязанностей и ответс-
твенности по договору. Однако условия, которые ограничивают или ка-
ким-либо иным образом ущемляют права нанимателя и членов его семьи, по
сравнению с условиями, предусмотренными законодательством, являются
недействительными. Если, например, в договоре найма будет оговорен
срок его действия, возможность пользования жилым помещением без права
нанимателя на вселение в него других лиц, раздела, обмена и т. п., эти
условия, как ограничивающие права нанимателя, являются недействитель-
ными и при возникновении спора во внимание не принимаются.

В пользование нанимателя в домах государственного и общественного жи-
лищного фонда может быть передано не всякое помещение, а лишь такое,
которое прямо предназначено для проживания в нем, и отвечает необходи-
мым санитарным и техническим требованиям. Поэтому, согласно ч. I ст.
63 Жилищного кодекса, предметом договора найма является отдельная
квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной
или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом. В связи с
этим не могут являться предметом договора помещения, предназначенные
для удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.

При заключении договора на одну или несколько комнат в общей квартире
кухня, ванная, туалет, кладовая и другие подсобные помещения остаются
в общем пользовании с нанимателями других комнат той же квартиры. По-
рядок пользования такими помещениями устанавливается по взаимному сог-
ласию всех проживающих в квартире лиц, а в случае недостижения согла-
сия или нарушения уже установленного порядка пользования споры об этом
рассматриваются судом.

Законодательством установлено несколько случаев, при наличии которых
исключается заключение договора найма. Не могут быть самостоятельным
предметом договора:

а) жилое помещение, хотя и является изолированным, но размером меньше
установленного для предоставления одному человеку. Размер предоставля-
емого жилого помещения, как уже отмечалось, не может превышать 13,65
кв. м. на одного человека, но и не должен быть меньше уровня средней
обеспеченности граждан жильем в данном населенном пункте. При освобож-
дении, например, изолированной комнаты жилой площадью 8,5 кв. м., на-
ходящейся в общей квартире в г. Днепропетровске, она не может являться
предметом самостоятельного договора найма, поскольку в этом городе
уровень средней обеспеченности жилой площадью определен 9 кв. м. Такое
освободившееся помещение подлежит передаче другим проживающим в квар-
тире нанимателям.

б) поскольку предметом договора может являться только изолированное
помещение, часть комнаты или комната, связанная с другой общим входом,
как запроходная, так и проходная, независимо от их размера, также не
могут являться предметом самостоятельного договора найма;

в) не выступают в качестве самостоятельного предмета договора кухня,
коридор, кладовая и другие подсобные помещения, которые являются не-
отъемлемой принадлежностью жилого помещения.

По Типовому договору найма жилого помещения наймодатель (ЖЭК) обязует-
ся обеспечивать сохранность и надлежащее содержание дома и придомовой
территории; своевременно производить ремонт жилого дома, обеспечить
бесперебойную работу его технических устройств; при капитальном ремон-
те жилого дома с выселением проживающих в нем лиц предоставить нанима-
телю и членам его семьи жилое помещение, не расторгая при этом догово-
ра найма на ремонтируемую квартиру, компенсировать нанимателю затраты
по переселению; своевременно проводить подготовку жилого дома и его
технических устройств к эксплуатации в осенне-зимний период.

Наниматель обязуется соблюдать Правила пользования жилыми помещениями,
своевременно принимать меры по устранению выявленных неисправностей;
не позднее 10 числа следующего за оплачиваемым месяца вносить квартир-
ную плату и плату за коммунальные услуги; содержать в чистоте и поряд-
ке жилые и подсобные помещения квартиры, не допускать их переустройс-
тва или установки дополнительного оборудования без соответствующего
разрешения; соблюдать правила пожарной безопасности; экономно расходо-
вать воду, газ, электрическую и тепловую энергию; проводить своевре-
менно, не реже одного раза в пять лет, ремонт жилых и подсобных поме-
щений (перечень работ по ремонту квартиры, выполняемые за счет нанима-
теля, определены в договоре); беспрепятственно допускать в дневное
время, а при авариях и в ночное время, в занимаемую квартиру работни-
ков ЖЭКа для осмотра или ремонта; при выезде вместе с семьей из квар-
тиры освободить и сдать по акту наймодателю жилье, подсобные помещения
и оборудование в исправном состоянии; возмещать наймодателю убытки от
повреждения элементов жилого дома.

Типовым договором определены также права сторон. Наймодатель, в част-
ности, имеет право помимо требования от нанимателя выполнения возло-
женных на него обязанностей, предъявлять в суд иск о выселении на вре-
мя капитального ремонта, представлять материалы прокурору для выселе-
ния из грозящего обвалом дома. Наниматель вправе в установленном по-
рядке вселять в занимаемую квартиру других лиц, производить ее обмен,
сохранять при временном отсутствии, бронировать, сдавать в поднаем,
требовать изменения договора, выполнения наймодателем входящих в его
обязанности работ по устранению неисправностей конструкций квартиры.

За несоблюдение или ненадлежащее выполнение возложенных на стороны
обязанностей Типовым договором предусматривается ответственность, ко-
торая устанавливается уголовным, административным, иным законодатель-
ством Украины.

- Распространяются ли права и обязанности нанимателя жилого поме-
щения по договору найма на членов его семьи?

Да, распространяются. В соответствии со ст. 64 Жилищного кодекса, чле-
ны семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с
нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из дого-
вора найма. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимате-
лем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из
указанного договора.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и роди-
тели. Членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, если
они постоянно проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее
хозяйство. К таким лицам относятся не только родственники, но и не
состоящие с нанимателем в родстве лица (это фактические супруги, лица,
брак с которыми признан недействительным, опекуны, попечители, ижди-
венцы и др.), но обязательным условием для признания их членами семьи
помимо совместного проживания является ведение с нанимателем общего
хозяйства.

Приобретенные права и обязанности, вытекающие из договора найма, члены
семьи нанимателя продолжают осуществлять и в случае, если они переста-
ли быть членами его семьи (при расторжении брака, вступлении в брак
одного из членов семьи и т. п.) при условии, что они продолжают прожи-
вать в занимаемом жилом помещении.

При прекращении договора найма жилого помещения по установленным зако-
ном основаниям с нанимателем одновременно прекращаются права и обязан-
ности, вытекающие из этого договора, и у членов его семьи.

Если наниматель ставит вопрос о прекращении договора найма в связи с
улучшением жилищных условий, то право пользования этим помещением за
членами его семьи автоматически не прекращается. Они обязаны освобо-
дить его только в случае, если были включены в ордер вместе с нанима-
телем и дали письменное согласие на проживание во вновь предоставлен-
ном жилом помещении либо когда обстоятельства дела бесспорно свиде-
тельствуют, что эти лица выразили согласие поселиться в это жилое по-
мещение.

- Имеет ли право наниматель вселить в занимаемое им помещение
других лиц и каковы условия реализации этого права?

Как свидетельствует судебная практика, наибольшее количество жилищных
споров возникает именно в связи со вселением в занимаемое нанимателем
и членами его семьи жилье других лиц и приобретением ими прав и обя-
занностей, вытекающих из договора.

Наниматель вправе, согласно ст. 65 Жилищного кодекса, вселить в зани-
маемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, а также
других лиц при наличии двух условий: соблюдения установленного порядка
вселения и получения письменного согласия всех проживающих совместно с
ним членов семьи.

При этом под вселением в установленном законом порядке понимается, как
правило, вселение в жилое помещение с соблюдением положений о пропис-
ке. Только в том случае, когда в прописке было отказано необоснованно,
суд может не принять во внимание ее отсутствие и признать право на
жилье вселившегося лица. Правилами же прописки возможность прописки
обусловлена размером жилой площади, приходящейся на каждого проживаю-
щего в квартире, и допускается, если при вселении еще одного лица та-
кой размер не окажется меньше нормы.

Без учета размера жилой площади прописка может быть осуществлена толь-
ко указанными в правилах лицами. К их числу относятся:

а) супруг - на жилую площадь другого супруга;

б) несовершеннолетние дети и подопечные - на жилую площадь родите-
лей и опекунов;

в) совершеннолетние дети, не имеющие своих семей или имеющие несовер-
шеннолетних детей, но не состоящие в браке - на жилую площадь ро-
дителей;

г) родители - на жилую площадь детей;

д) родные братья и сестры, не достигшие совершеннолетия и не имеющие
родителей, а также родные братья и сестры, являющиеся нетрудоспособны-
ми, независимо от возраста, если они не имеют своих семей - на жи-
лую площадь брата или сестры;

е) военнослужащие, уволенные из Вооруженных Сил по окончании срочной
службы, если они были призваны на военную службу из данного населенно-
го пункта, - на жилую площадь, которую они занимали до призыва,
либо на жилую площадь родителей или других родственников;

ж) уволенные в запас или отставку военнослужащие сверхсрочной службы,
прапорщики, мичманы, офицеры Вооруженных сил, службы безопасности Ук-
раины, лица начальствующего состава органов внутренних дел и члены их
семей - на жилую площадь родственников уволенного в запас или в
отставку или родственников его супруга;

з) лица, освобожденные от наказания в виде лишения свободы; лица, с
которых сняты ограничения, вытекающие из условного осуждения к лишению
свободы с обязательным привлечением к труду либо условного освобожде-
ния из мест лишения свободы для работы на строительстве предприятий
народного хозяйства, - на жилую площадь, занимаемую членами их се-
мей или родственниками, с которыми они проживали до осуждения.

Несоблюдение правил прописки рассматривается как нарушение установлен-
ного порядка вселения.

Вторым необходимым условием вселения в жилое помещение является пись-
менное согласие всех проживающих с нанимателем членов семьи. Согласие
необходимо получить и от бывших членов семьи нанимателя, продолжающих
проживать в данном жилом помещении, поскольку они имеют такие же права
и обязанности, как и наниматель и члены его семьи.

Не требуется согласия как самого нанимателя, так и членов его семьи на
вселение к родителям их несовершеннолетних детей.

Вселившиеся в жилое помещение лица приобретают равное с остальными
членами семьи нанимателя право пользования жилым помещением, если были
соблюдены оба изложенные выше условия. Несоблюдение одного из них та-
кого права не создает, несмотря на то, что лицо могло фактически все-
литься.

Вместе с тем, следует отметить возможность заключения соглашения о по-
рядке пользования жилым помещением между нанимателем, членами его
семьи и вселившимся лицом, при наличии которого принцип равенства прав
и обязанностей может и не соблюдаться. Так, при вселении может быть
достигнуто соглашение, согласно которому вселяющийся приобретает право
пользования не всем жилым помещением, а лишь какой-то его частью; мо-
жет быть достигнута и договоренность о том, что самостоятельного права
на жилую площадь в квартире он не приобретает вообще.

- Имеет ли право наниматель приобрести занимаемое им жилое поме-
щение в частную собственность?

Да, имеет. Согласно ст. 65' Жилищного кодекса наниматель жилого поме-
щения в домах государственного или общественного жилищного фонда с
согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих вместе с ним,
имеет право приобрести занимаемое им жилое помещение в собственность.
Более подробно о порядке и механизме осуществления этого права будет
сказано ниже.

- Каким образом осуществляется плата за жилье?

Закон Украины "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс
Украинской ССР" от 6 мая 1993 г. существенно изменил механизм ис-
числения платы за пользование жилыми помещениями в домах государствен-
ного и общественного жилищного фонда. В отличие от ранее действовавше-
го законодательства, названным выше законом введен механизм исчисления
квартирной платы исходя из общей (а не жилой) площади квартиры. Оплата
жилья производится дифференцированно, в зависимости от его размеров.
Законодательно установлена норма общей площади на одного человека,
составляющая 21 кв. м.

Общая площадь, занимаемая нанимателем и членами его семьи, в пределах
этой нормы (на каждого), а также излишняя площадь, если ее размеры на
всю семью не превышают половины нормы на одного человека (т. е.