еще
10,5 кв. м.) оплачивается в одинарном размере. Плата за пользование
остальной излишней общей площадью берется в повышенном размере.

Конкретный размер платы за пользование жильем, так же, как и размер
повышенной платы, устанавливается Кабинетом Министров Украины.

Общая площадь, право пользования которой сохраняется за временно от-
сутствующими, законодательством к категории излишней не относится.

Что же касается платы за коммунальные услуги (водоснабжение, газ,
электрическая и тепловая энергия, другие услуги), то она взимается по-
мимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам.

Обязанностью нанимателя является своевременное внесение квартплаты и
платы за коммунальные услуги.

Льготы по квартплате и плате за коммунальные услуги устанавливаются
законодательством Украины.

Так, в соответствии с Законом Украины "О социальной и правовой за-
щите военнослужащих и членов их семей" (п. 6 ст. 12) военнослужа-
щие, проживающие в домах государственного жилищного фонда оплачивают
жилье и коммунальные услуги в размере 50%. Такая же льгота предостав-
лена Законом Украины "О милиции" работникам милиции и членам
их семей. Те же из работников милиции, кто проживает в сельской мест-
ности, а также члены их семей, обеспечиваются жилой площадью бесплат-
но. При увольнении со службы по возрасту, болезни или выслуге лет пра-
во на льготы за указанными категориями граждан сохраняется.

Освобождены от платы за квартиру и коммунальные услуги инвалиды Вели-
кой Отечественной войны и лица, приравненные к ним Законом Украины
"О статусе ветеранов войны, гарантиях их социальной защиты."
Этим же Законом предусмотрено 75% снижение платы за жилье в пределах
норм, предусмотренных законодательством, и 75% снижение платы за ком-
мунальные услуги участникам боевых действий, 50% снижение квартплаты и
платы за коммунальные услуги - для участников войны.

Оплата в размере 50% квартплаты и 50% платы за коммунальные услуги ус-
тановлена Законом Украины "О статусе и социальной защите граждан,
пострадавших в результате Чернобыльской катастрофы" для I и II ка-
тегорий граждан, отнесенных этим Законом к числу пострадавших. Льготы
по квартплате предоставляются названным выше категориям граждан, про-
живающих в домах государственного и общественного жилищного фонда, а
по оплате коммунальных услуг также и тем, кто проживает в домах ЖСК и
в домах (квартирах), принадлежащих гражданам на праве частной собс-
твенности.

Имеют право на бесплатное пользование жилым помещением с отоплением и
освещением специалисты, работающие и проживающие в сельской местности
- педагогические работники, врачи, другие специалисты.

Законодательством могут быть определены и другие категории граждан,
пользующихся рассматриваемыми льготами.

Льготы по квартплате и оплате коммунальных услуг предоставляются неза-
висимо от того, с кем заключен договор найма: непосредственно с лицом,
имеющим право на льготу, или с кем-либо из совместно проживающих с ним
членов его семьи.

- Каков порядок признания лица утратившим право пользования жиль-
ем из-за отсутствия сверх установленных сроков?

Выше мы уже говорили о том, что при временном отсутствии нанимателя
или членов его семьи за ними сохраняется жилое помещение в течение
шести месяцев. Рассматривались и случаи, когда жилье может сохраняться
и свыше этого срока (ст. 71 Жилищного кодекса).

Если же все сроки, указанные в законодательстве, прошли, а лицо про-
должает отсутствовать, оно теряет право пользования данным жилым поме-
щением.

Порядок признания лица утратившим право пользования жильем, согласно
ст. 72 Жилищного кодекса, - судебный.

Истцами при этом могут быть как наниматель, члены его семьи (в том
числе и бывшие), так и наймодатель - жилищно-эксплуатационная ор-
ганизация.

При этом следует иметь в виду, что названные выше заинтересованные ли-
ца получают право постановки вопроса о выселении отсутствующего только
при условии пропуска им сроков возможного отсутствия, установленных
законодательством (см. приложение N1).

Если же лица, проживающие в данной квартире чинят препятствия во все-
лении временно отсутствовавшего в пределах срока, когда он имеет право
на вселение (например, заменяют замки), то отсутствующий может предъ-
явить к проживающим в квартире иск о признании за ним права на жилпло-
щадь. Если, вследствие невозможности вселения, такой гражданин отсутс-
твовал свыше шести месяцев, он должен ссылаться на вынужденность неп-
роживания в связи с невозможностью вселения в суде.

- Каковы основные правила обмена жилых помещений?

Порядок обмена жилых помещений регулируется ст. 79-90 Жилищного
кодекса, Правилами обмена жилых помещений, утвержденными постановлени-
ем Совета Министров УССР от 31 января 1986 г.

Согласно ст. 79 Жилищного кодекса, наниматель вправе с письменного
согласия проживающих с ним членов семьи, включая временно отсутствую-
щих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимате-
лем или членом ЖСК, в том числе с проживающим в другом населенном
пункте.

Для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо
разрешения, т. к. при этом гражданин реализует не привилегию, а свое
право на распоряжение жильем, установленное законом, а также право вы-
бора нового места жительства.

Осуществление этого права допускается с момента получения ордеров все-
ми участниками обмена; какой-либо увязки продолжительности проживания
в данном жилом помещении и права гражданина на его обмен в законода-
тельстве не существует.

Предметом обмена может быть:

- отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение,
состоящее из одной или нескольких комнат;

- часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя (члена
ЖСК) или члена его семьи, в том числе смежная комната или часть комна-
ты. Такой обмен (т. наз. семейный) допускается при условии, что въез-
жающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи оставшихся
проживать в этом помещении лиц. В качестве членов семьи могут вселять-
ся: супруг, дети, родители, дед, бабка, внуки, родные братья и сестры
(п. 6 Правил обмена жилых помещений).

Обмен жильем может быть совершен между гражданами, проживающими в од-
ном или разных жилых домах, расположенных как в данном, так и в разных
населенных пунктах. Обмен производится без ограничения количества
участников, кроме случаев обмена части жилого помещения, который может
быть только двусторонним.

Обмен части одного жилого помещения на часть другого не допускается.

- Как быть, если соглашение между членами семьи по вопросу обмена
отсутствует?

Этот вопрос разрешается ст. 80 Жилищного кодекса. Если между членами
семьи не достигнуто соглашения об обмене, любой из них вправе требо-
вать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения
на помещения в разных домах (квартирах) (см. приложение N3).

Суд, рассматривая такой спор, должен вначале установить, имеет ли ис-
тец право на обмен, а затем уже приступить к оценке вариантов обмена,
предложить которые могут как истец, так и ответчик.

При этом надо принимать во внимание, что бывшие члены семьи (разведен-
ные супруги), став нанимателями отдельных комнат в квартире, т. е. по
существу соседями, имеющими самостоятельные договоры найма, не вправе
требовать принудительного обмена в судебном порядке. Поэтому, если
между членами семьи, в том числе и бывшими, и не обязательно супруга-
ми, произошел раздел жилья, изменен договор найма, то права на прину-
дительный обмен у таких лиц не возникает. В таких случаях наниматель
одного из помещений вправе требовать принудительного обмена через суд
только при наличии иных оснований, как то - систематическое нару-
шение другим нанимателем правил общежития и невозможность в этой связи
совместного проживания в одной квартире или даже в одном доме.

- В каких случаях обмен жилыми помещениями не допускается?

Наниматель, член кооператива и члены их семей должны осуществлять свои
жилищные права в соответствии с их назначением. Только в таких случа-
ях, как отмечалось ранее, эти права будут охраняться законом. Поэтому
с целью недопущения осуществления жилищных прав в противоречии с их
назначением, охраны прав других лиц, ст. 86 Жилищного кодекса устанав-
ливает перечень случаев, когда обмен не допускается.

Обмен жилыми помещениями не допускается:

- если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении до-
говора найма жилого помещения или о признании ордера недействительным;

- если один из участников обмена является членом ЖСК, в отношении
которого рассматривается вопрос об исключении из кооператива;

- если обмен носит корыстный или фиктивный характер. Чаще всего
это бывает при так называемом неравноценном обмене, когда помещение
большей площади обменивается на меньшее. Но при всех неравноценных об-
менах для отказа в их оформлении или выдачи ордера необходимо распола-
гать конкретными доказательствами, с достоверностью подтверждающими
корыстный характер сделки. При этом бремя доказывания наличия корыст-
ного характера обмена лежит на лицах, сделавших такое заявление. Если
оно исходит от местной власти, обязанность доказывания наличия непра-
вомерного соглашения лежит на ней;

- если дом, в котором находится обмениваемое помещение, подлежит
сносу либо грозит обвалом, или подлежит переоборудованию для других
целей;

- если дом подлежит капитальному ремонту с переоборудованием или
перепланировкой обмениваемого жилья;

- если жилое помещение является служебным или находится в общежи-
тии;

- если одно из обмениваемых помещений находится в доме предприя-
тия, учреждения, организации важнейших отраслей народного хозяйства
согласно списка, утвержденного Кабинетом Министров Украины, кроме слу-
чаев, когда наниматель получил жилье в таком доме не в связи с трудо-
выми отношениями, когда наймодатель утратил право на его выселение, и
когда наниматель другого обмениваемого помещения состоит с этим предп-
риятием, учреждением, организацией в трудовых отношениях;

- если в связи с обменом в квартиру, в которой проживает два и бо-
лее нанимателя, вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического
заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире;

- если в результате междугороднего обмена на жилые помещения в го-
родах республиканского подчинения и в курортных местностях размер жи-
лой площади, приходящийся на каждого члена семьи, окажется меньше ус-
тановленного норматива.

Законодательством могут быть установлены и другие условия, при которых
обмен не допускается.

Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций до-
пускается только с их согласия (ст. 82 Жилищного кодекса). Отказ в
согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке (см. прило-
жение N4). При этом отказ предприятия в даче согласия на проведение
обмена должен быть мотивированным, основываться на одном из перечис-
ленных выше оснований.

- С какого момента соглашение об обмене вступает в силу?

Такое соглашение вступает в силу с момента получения ордеров, выдавае-
мых в установленном порядке. Вступление в силу соглашения об обмене
означает, что у каждого его участника возникает право требовать друг
от друга исполнения принятых обязательств по передаче занимаемых ими
помещений, а в случае отказа добровольно исполнить эти обязанности
- обратиться в суд.

Исключением из правила о вселении только на основании ордера, т. е.
вселением без выдачи ордера, являются случаи, когда предметом обмена
служит часть жилого помещения. Вселяющемуся в качестве члена семьи к
оставшимся проживать в жилом помещении выдается выписка из решения ор-
гана, оформившего обмен.

Во всех остальных случаях вселения в обмениваемое жилое помещение без
ордера, обмен признается недействительным.

Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шести-
месячный срок (ст. 83 Жилищного кодекса).

- Может ли обмен жилыми помещениями быть признан недействитель-
ным?

Да, может. Согласно ст. 87 Жилищного кодекса такая возможность законом
предусмотрена. Однако обмен может быть признан недействительным не во-
обще, не по любым причинам, а только по основаниям, предусмотренным
законодательством. Такое признание осуществляется в судебном порядке.

Чаще всего встречаются споры, связанные с признанием обмена недействи-
тельным на том основании, что участник соглашения был введен в заблуж-
дение другой стороной. Здесь во внимание принимается не любое заблуж-
дение, а только то, которое относилось к существенным условиям сделки.

Существенными признаются обстоятельства, когда имело место незнание
либо неправильное представление о санитарно-техническом состоянии
жилья при заключении обмена, но при этом имеющиеся дефекты должны быть
неустранимыми и создающими невозможность проживания.

Заблуждение в мотивах совершения сделки по обмену не влечет за собой
признания его недействительности.

Иск о признании обмена недействительным вправе предъявить только та
сторона, которая действовала под влиянием заблуждения.

Возможен обмен жилыми помещениями под влиянием обмана, который, в от-
личие от заблуждения, представляет собой преднамеренное умышленное
введение в заблуждение одной из сторон. При условии доказанности факта
обмана обмен признается судом недействительным, также как и в случаях
совершения обмена под влиянием угрозы, насилия, злонамеренного согла-
шения участников обмена.

При признании обмена недействительным стороны подлежат переселению в
ранее занимаемые ими помещения.

- Как в законодательстве разрешается вопрос о поднайме жилого по-
мещения?

Отношения, связанные с поднаймом жилого помещения, регулируются ст.
91-97 Жилищного кодекса.

Предоставленными жилыми помещениями наниматель и члены его семьи могут
не только пользоваться сами, но и сдавать все или часть помещения дру-
гим лицам - в поднаем. Обязательными условиями для этого являются:

а) согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов семьи, в
том числе временно отсутствующих, бывших членов семьи, проживающих в
квартире. Письменного согласия для этого не требуется, оно может быть
дано и в устной форме;

б) согласие наймодателя.

Если отказ в согласии членов семьи на поднаем обжалованию в судебном
порядке не подлежит, то отказ наймодателя в заключении договора под-
найма может быть оспорен в суде.

Сдача части или всего помещения в поднаем не освобождает нанимателя от
всех предусмотренных договором найма обязанностей перед наймодателем,
в т. ч. и по возмещению ущерба, причиненного поднанимателем.

Срок сдачи жилого помещения в поднаем определяется сторонами и, в за-
висимости от обстоятельств, договор может быть заключен на неопреде-
ленный срок, на определенный срок и на период временного отсутствия
нанимателя, выехавшего из жилого помещения с правом его сохранения.

В отличие от обмена, при сдаче жилья в поднаем в коммунальной кварти-
ре, необходимо получить согласие соседей. Их отказ судебному оспарива-
нию не подлежит. Согласие соседей не требуется при сдаче в поднаем
всего занимаемого нанимателем помещения в связи с временным выездом.

Договор заключается только в письменной форме. В нем должны быть ука-
заны место, дата его заключения, фамилия, имя, отчество и место жи-
тельства нанимателя, сдающего квартиру в поднаем, аналогичные данные
лица, выступающего в качестве поднанимателя. Необходимо указание чле-
нов семьи нанимателя, характеристика сдаваемого в поднаем помещения
(количество комнат или часть комнаты, размер площади, принадлежность
дома и т. п.), какие предоставляются коммунальные и другие услуги, ка-
кое имущество передается в пользование поднанимателя при предоставле-
нии ему жилья, указывается срок сдачи помещения.

Поднаниматель в договоре поднайма помещений обязан: использовать поме-
щение и имущество по назначению; содержать помещение и имущество в
надлежащем состоянии; обеспечивать сохранность помещения и имущества;
производить за свой счет текущий ремонт, соблюдать правила пожарной
безопасности, чистоту и порядок в местах общего пользования, ежемесяч-
но вносить плату за пользование помещением, имуществом, оказываемые
услуги в размерах, установленных договором, не позднее согласованного
числа следующего месяца; сдать помещение и вернуть имущество в надле-
жащем состоянии и в оговоренный срок.

В договоре обязательно должна быть указана сумма и размеры ежемесячных
платежей.

Договором может быть предусмотрено, что совместно с поднанимателем в
предоставляемое ему жилье вселяются и члены его семьи. Последующее их
вселение допускается только с согласия наймодателя и нанимателя.

Договоры поднайма жилья в домах государственного и общественного жи-
лищного фонда регистрируются в ЖЭКах.

Законодательно установлены условия, при которых сдача жилого помещения
в поднаем не допускается. Это может иметь место, если:

1) в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, который
будет приходиться на каждого проживающего в этом помещении, в том чис-
ле и нанимателя вместе с членами семьи, окажется меньше установленного
для предоставления жилых помещений, т. е. меньше нормы средней обеспе-
ченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте;

2) в качестве поднанимателя или члена его семьи в коммунальную кварти-
ру вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания,
в связи с чем не может проживать в такой квартире.

Сдача жилья в поднаем с нарушением всех указанных выше требований вле-
чет недействительность договора. Вселившиеся по недействительному до-
говору лица обязаны немедленно освободить занимаемое жилое помещение,
а при отказе от добровольного выселения они подлежат выселению в су-
дебном порядке без предоставления другого жилья. Иск об этом могут за-
являть как наймодатель, так и лица, интересы которых нарушены -
сам наниматель, члены его семьи, соседи. Такой иск может быть предъяв-
лен также и прокурором. Выселение в данном случае производится без
признания судом договора поднайма недействительным, поскольку недейс-
твительным такой договор является в соответствии с законом.

Как уже отмечалось, договор поднайма действует в течение срока, опре-
деленного между нанимателем и поднанимателем. При этом наймодателю
(ЖЭКу) не предоставлено право в какой-либо мере вмешиваться в отноше-
ния между сторонами при определении сроков его действия. По истечении
обусловленного срока договор автоматически прекращает свое действие и
поднаниматель, независимо от добросовестности исполнения его условий,
не вправе требовать возобновления договора, если против этого возража-
ет наниматель. Поднаниматель обязан в этом случае освободить занимае-
мое помещение не только по требованию нанимателя, но и по требованию
наймодателя (ЖЭКа), либо соседей, если речь идет о коммунальной квар-
тире.

В пределах обусловленного срока действие договора зависит от добросо-
вестности исполнения поднанимателем его условий. Досрочное расторжение
допускается при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора как
поднанимателем, так и проживающими с ним лицами.

Такими основаниями являются:

а) систематическое разрушение или порча жилого помещения, мест общего
пользования. Причем основанием для досрочного расторжения договора яв-
ляются не только виновные действия, связанные с прямым разрушением или
порчей помещения, но и невыполнение обязанностей по производству за
свой счет текущего ремонта, вследствие чего жилье разрушается или пор-
тится. Наряду с досрочным расторжением договора виновное лицо обязано
возместить причиненный своими действиями ущерб;

б) использование поднанимателем снятого жилого помещения не по прямому
назначению - оборудование его под мастерскую, складское помещение
и т. п.;

в) систематическое нарушение правил проживания, делающее невозможным
для других проживание в одной квартире или одном доме (скандалы, ос-
корбления,