наниматель и совместно проживающие с ним лица
обязаны освободить жилое помещение, а в случае отказа - подлежат
выселению в судебном порядке без предоставления жилья.

Закон гарантирует нанимателю сохранение договора и пользование занима-
емым жильем в случае перехода права собственности на квартиру (дом) к
другому лицу, например, в силу купли-продажи, дарения, наследования и
т. д.

В соответствии с общим принципом жилищного законодательства о допусти-
мости расторжения договора найма жилого помещения только по основани-
ям, установленным законом, ст. 170 Жилищного кодекса устанавливает
правило, по которому при переходе права собственности на квартиру
(дом), в которых находится сданное внаем жилое помещение, к другому
лицу договор сохраняет силу до окончания указанного в нем срока, т. е.
он является обязательным для нового собственника жилья.

- В каком порядке обеспечиваются жильем граждане, если принадле-
жащий им дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка?

При сносе находящихся в частной собственности граждан жилых домов в
связи с изъятием земельных участков для государственных или обществен-
ных нужд этим гражданам, членам их семей, а также другим гражданам,
постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным
нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного
фонда.

Кроме этого, собственникам домов по их выбору либо выплачивается стои-
мость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право
использовать материалы от разборки этих домов и строений по своему ус-
мотрению.

По желанию граждан вместо предоставления квартир им предоставляется
возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них
квартир.

Перечисленные выше права закреплены в ст. 171 Жилищного кодекса.

Выбор вида компенсации за подлежащий сносу дом зависит от самого собс-
твенника.

При сносе дома, принадлежащего совместно проживающим супругам и их не-
совершеннолетним детям, семье предоставляется квартира и выплачивается
денежная компенсация за дом.

Если дом принадлежит на праве общей долевой собственности двум или
нескольким собственникам, которые проживают самостоятельными семьями,
каждый из них может претендовать на предоставление ему отдельной квар-
тиры и выплаты денежной компенсации пропорционально принадлежащей каж-
дому из них доли в доме.

Предоставляемые квартиры должны находиться в черте данного населенного
пункта, быть благоустроенными и отвечать установленным санитарным и
техническим требованиям.

Гражданину-собственнику сносимого дома жилье должно предоставляться в
виде отдельной квартиры, независимо от того, что в принадлежащем ему
доме или части его он такой квартирой не пользовался. При решении воп-
роса о том, какую квартиру по числу комнат следует предоставить высе-
ляемому собственнику, исходят из того количества комнат, которыми он и
члены его семьи пользовались в сносимом доме. Это количество комнат
определяется по плану дома.

С меньшим числом комнат квартира может предоставляться тогда, когда в
противном случае у собственника образуются излишки жилой площади.

Жилое помещение, предоставляемое собственнику сносимого дома, должно
быть не меньше того, которое он занимал с семьей, но в пределах нормы
жилой площади. Это означает, что предоставление жилья производится в
размерах не ниже средней обеспеченности жилой площадью в данном насе-
ленном пункте, а если собственник имел жилую площадь большую такой
средней обеспеченности, то ему соответственно должно быть предоставле-
но жилое помещение не меньше того, которое он занимал, но не более
13,65 кв. м. на одного человека.

Когда в семье есть временно отсутствующие лица, за которыми по закону
сохраняется жилая площадь, квартира предоставляется с учетом таких
членов семьи. Если кто-то из проживающих в идущем под снос доме имеет
право на дополнительную жилплощадь и фактически пользуется ею, жилое
помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной жилплощади.

Встречаются случаи, когда собственники без разрешения местных властей
делают к своим домам пристройки, а иногда переоборудуют в жилые поме-
щения веранды, кухни и т. п. Когда же дома сносятся, их владельцы тре-
буют предоставления им квартир с учетом и этой площади, а также возме-
щения стоимости домов вместе с самовольными пристройками и переобору-
дованием. Следует знать, что такие требования удовлетворению не подле-
жат, поскольку они не основаны на законе.

Квартиры гражданам при сносе их домов в связи с изъятием земельных
участков для предприятий, учреждений, организаций предоставляются эти-
ми предприятиями, организациями (кроме жилищно-строительных кооперати-
вов). В остальных случаях предоставление квартир составляет обязан-
ность местных Советов.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность временного
предоставления квартиры собственнику, дом которого идет на снос. Поэ-
тому квартира ему должна предоставляться сразу же в постоянное пользо-
вание.

Предоставление временного жилья может иметь место только с согласия
гражданина. При этом организация, которая обязана по закону предоста-
вить жилье, должна дать письменное обязательство об этом. В обязатель-
стве должны быть указаны срок предоставления, размер жилой площади,
количество комнат, показатели, характеризующие степень благоустройства
квартиры и т. д. При наличии этого обязательства собственник имеет
право требовать в судебном порядке предоставления ему квартиры той ор-
ганизацией, которая выдала обязательство и отказывается добровольно
его исполнить после сноса дома и истечения указанного в обязательстве
срока.

Бывшие члены семьи собственника дома, которые продолжают проживать в
нем, но ведут отдельное хозяйство, обеспечиваются жильем наравне с на-
нимателями.

Если кто-нибудь из членов семьи прекратил вести общее с собственником
хозяйство и создал самостоятельную семью, но продолжает проживать в
доме, независимо от того, занимает ли он отдельное помещение или живет
в комнате вместе с собственником, ему при выселении предоставляется
отдельная квартира.

К другим гражданам, которые наряду с собственником дома и членами его
семьи обеспечиваются квартирами в случае сноса, относятся бывшие члены
семьи собственника, наниматели и другие лица, вселившиеся в установ-
ленном порядке (по договору найма, имеющие прописку и т. п.) при усло-
вии, что дом, идущий под снос, является их единственным постоянным
местом проживания.

Предусмотренное законом право собственника сносимого дома на получение
в виде компенсации стоимости дома, строений сохраняется и тогда, когда
собственник в доме не проживает и обеспечен жильем по установленным
нормам.

Стоимость подлежащих сносу домов и строений определяется по оценочным
нормам в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины. Компенса-
ция выплачивается либо теми организациями, которым данный земельный
участок отводится, либо органами исполнительной власти на местах.

- IV. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ФОНДА 7 ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬ-
НЫХ КООПЕРАТИВОВ

- Что такое жилищно-строительный кооператив?

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) является организацией граждан,
добровольно объединившихся на основе членства для удовлетворения своих
жилищных потребностей путем строительства жилого дома за собственные
средства, а также с помощью банковского кредита и последующей эксплуа-
тации и управления этим домом.

Право граждан создавать и вступать в ЖСК, закрепленное ст. 133 Жилищ-
ного кодекса, представляет собой одну из форм реализации конституцион-
ного права граждан Украины на жилище.

Получение квартиры в доме ЖСК неразрывно связано с членством в ЖСК,
последнее является непременным условием предоставления кооперативной
квартиры. Это в равной мере относится как к первоначальному заселению
дома ЖСК, так и к случаям заселения освободившихся в нем квартир. Поэ-
тому жилье в доме ЖСК не может быть предоставлено лицу, не принятому в
члены данного кооператива в установленном законом порядке.

- Какими нормативными актами регулируется правовой статус ЖСК?

Такими нормативными актами являются Жилищный кодекс, Правила учета
граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, утверж-
денные постановлением Совета Министров УССР и Укрсовпрофа 5 июня 1988
г. с последующими изменениями и дополнениями, Примерный устав жилищ-
но-строительного кооператива, утвержденный постановлением Совета Ми-
нистров УССР 30 апреля 1985 г., постановление Кабинета Министров Укра-
ины "О дальнейшем развитии жилищно-строительной (жилищной) коопе-
рации" от 20 октября 1992 г., ряд других актов.

- Каков порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК?

Порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК урегулирован ст.
134-136 Жилищного кодекса, положения которых развиты и конкретизи-
рованы в Правилах учета граждан, желающих вступить в жилищно-строи-
тельный кооператив (далее - Правила). Правила регулируют также по-
рядок направления граждан в кооперативы. Органы исполнительной власти
на местах, министерства, ведомства, предприятия, учреждения, организа-
ции независимо от подчиненности обязаны строго соблюдать упомянутые
Правила.

Вступлению граждан в ЖСК предшествует принятие их на учет желающих
вступить в кооператив. Такой учет ведется местными органами исполни-
тельной власти, а также на предприятиях, в учреждениях, организациях,
при которых организуются кооперативы. Их работники вправе становиться
на учет и по месту работы и по месту жительства.

Если в семье есть несколько работающих, то в соответствии с п. 3 Пра-
вил она может состоять на кооперативном учете по месту работы одного
из членов семьи (по их выбору) и по месту жительства. Семья также мо-
жет одновременно состоять и на квартирном, и на кооперативном учете.

Пенсионеры принимаются на кооперативный учет по месту прежней работы
при условии, что они оставили там работу именно в связи с уходом на
пенсию. На учет по месту жительства они принимаются независимо от при-
чин увольнения.

Общим основанием для принятия граждан на кооперативный учет является
их нуждаемость в улучшении жилищных условий. Такая нуждаемость имеется
прежде всего у тех, кто обладает правом быть принятым на квартирный
учет (основания принятия на квартучет рассмотрены нами ранее).

Кроме того, на кооперативный учет могут быть приняты также граждане,
обеспеченные жильем ниже уровня средней обеспеченности жилой площадью
в данном населенном пункте.

Общим условием принятия на кооперативный учет является постоянное про-
живание в данном населенном пункте, т. е. проживание с соответствующей
пропиской. Обычно требуется постоянная прописка. Однако на практике
некоторые категории постоянных жителей (например, работники, проживаю-
щие в общежитиях) имеют временную прописку, что не лишает их права
быть принятыми на кооперативный учет.

Правила кооперативного учета предусматривают также возможность уста-
новления продолжительности времени постоянного проживания в данном на-
селенном пункте, необходимой для принятия на учет. Но такое условие
может быть установлено не для всех населенных пунктов, а только для
городов Киева, Севастополя, областных центров, городов с населением
свыше 250 тыс. человек и курортных местностей. Продолжительность вре-
мени постоянного проживания определяется решением местных органов ис-
полнительной власти. Это условие не распространяется на лиц, пользую-
щихся правом первоочередного вступления в ЖСК.

П. 10 Правил кооперативного учета содержат исключение из общего прави-
ла о постоянном проживании в данном населенном пункте как необходимом
условии принятия на кооперативный учет. С разрешения местной исполни-
тельной власти (на уровне области) и областного совета профсоюзов
предприятия, учреждения и организации могут принимать на учет своих
работников, проживающих не в том населенном пункте, где расположена их
организация (в пределах одного района), а крупные стройки и строящиеся
предприятия, расположенные в малых населенных пунктах (с населением до
50 тыс. человек) своих работников, проживающих в других населенных
пунктах.

Что касается жителей пригородной зоны, работающих в городе, то для
взятия их на учет требуется, чтобы они проработали на данном предприя-
тии не менее 10 лет.

Если требование о нуждаемости в улучшении жилищных условий предъявля-
ется к гражданам, когда речь идет об общем правиле - принятии на
учет в населенном пункте по месту жительства, то оно является тем бо-
лее необходимым в исключительных случаях, о которых говорилось выше.
При этом отсутствие у работника жилья в том населенном пункте, где он
работает, не рассматривается как наличие у него нуждаемости в улучше-
нии жилищных условий. Последняя определяется исходя из Жилищных усло-
вий гражданина по месту его постоянного жительства.

Граждане принимаются на кооперативный учет: по месту жительства -
решением местного органа исполнительной власти, по месту работы -
совместным решением администрации и профкома, которое затем утвержда-
ется в исполкоме районного Совета.

Граждане состоят на кооперативном учете до получения квартиры в доме
кооператива. Исключение составляет только снятие с учета, которое сог-
ласно п. 22 Правил может происходить по причинам:

1) улучшения жилищных условий;

2) выезда на постоянное место жительства в другой населенный пункт;

3) прекращения трудовых отношений с организацией лица, состоящего на
учете по месту работы, кроме:

а) ухода на пенсию;

б) призыва на военную службу;

в) направления предприятием на учебу;

г) если на том же предприятии, в учреждении, организации работает член
семьи гражданина, состоящего вместе с ним на учете. Сохраняется право
дальнейшего пребывания на учете за членами семьи в случае смерти лица,
состоявшего на учете;

4) осуждения к лишению свободы на срок свыше 6 месяцев;

5) представления не соответствующих действительности сведений, послу-
живших основанием для принятия на учет, или неправомерных действий
должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет.

Снятие с учета производится органами, вынесшими или утвердившими реше-
ние о принятии на учет.

- Каковы условия приема граждан в члены ЖСК?

В соответствии с примерным уставом ЖСК граждане принимаются в члены
кооператива по достижении ими восемнадцатилетнего возраста, а вступив-
шие в брак или поступившие на работу до достижения этого возраста
- соответственно со времени вступления в брак или поступления на
работу.

Как исключение из общего правила, Примерным уставом предусмотрена воз-
можность принятия в члены ЖСК несовершеннолетнего наследника члена ко-
оператива, проживающего совместно с ним. В случае принятия таких лиц в
кооператив до достижения ими совершеннолетия их права и обязанности
осуществляют опекуны (попечители).

Примерный устав не содержит правила о наличии у вступающего в коопера-
тив самостоятельного заработка, поэтому в члены ЖСК в общем порядке
могут приниматься пенсионеры, студенты, аспиранты и т. д.

Как уже отмечалось, в члены кооператива принимаются граждане, постоян-
но проживающие в данном населенном пункте и состоящие на учете желаю-
щих вступить в ЖСК либо пользующиеся правом внеочередного приема в
члены кооператива.

Условие о постоянном проживании и пребывании на кооперативном учете не
распространяется на лиц, вступающих в члены кооператива в связи с об-
меном (в том числе междугородним) занимаемого ими жилья в домах госу-
дарственного и общественного жилищного фонда или в доме другого ЖСК на
квартиру в доме данного кооператива.

В соответствии с п. 55 Примерного устава независимо от пребывания на
учете принимаются в кооператив члены семьи члена кооператива, исклю-
ченного из него вследствие выезда на другое постоянное место жительст-
ва, а также по причине систематического разрушения, порчи бывшим чле-
ном кооператива жилого помещения или использования его не по назначе-
нию, из-за невозможности совместного проживания с таким гражданином. В
случае раздела квартиры между членом кооператива и его бывшим супругом
на таких же условиях принимается в кооператив бывший супруг.

С целью стимулирования развития жилищно-строительной кооперации в
сельской местности Примерным уставом ЖСК установлено, что в члены коо-
ператива, организуемого в селе или поселке, могут приниматься гражда-
не, постоянно проживающие и состоящие на кооперативном учете не только
в этом селе или поселке, но и в другом населенном пункте в пределах
данного района.

- Что представляет собой очередность приема в члены кооператива?

Законодательство различает очередность приема граждан в организуемые и
в действующие кооперативы.

Очередность приема в члены организуемого кооператива определяется по
времени принятия на учет либо включения в списки лиц, пользующихся
правом первоочередного вступления в кооператив. Для граждан, пользую-
щихся правом внеочередного вступления в кооператив, очередность опре-
деляется по времени включения в отдельный список, который местные ор-
ганы исполнительной власти, предприятия, учреждения, организации ведут
помимо Книги учета лиц, состоящих в очереди на вступление в ЖСК.

Принцип очередности исключает субъективный подход при приеме в члены
ЖСК. Вместе с тем он не означает, что степень нуждаемости в улучшении
жилищных условий, заслуги перед государством, отношение к труду, сос-
тояние здоровья и другие обстоятельства не имеют значения. Именно с
учетом этих факторов наряду с приемом в ЖСК в порядке общей очереди
законодательством предусмотрен прием в них в первую очередь и вне оче-
реди.

В первую очередь в члены ЖСК принимаются граждане, состоящие на учете
для получения жилья в домах государственного и общественного жилищного
фонда, а также граждане, пользующиеся в соответствии с действующим за-
конодательством правом первоочередного получения жилья в домах этих
фондов (круг таких лиц был рассмотрен нами ранее).

Установленный Жилищным кодексом (ст. 54) перечень лиц, пользующихся
правом первоочередного получения жилья в домах государственного и об-
щественного жилищного фонда, не является исчерпывающим. Согласно Пра-
вилам квартирного учета (подп. 14 п. 44) указанное право имеют лица,
проживающие в ветхих домах, не подлежащих капитальному ремонту. В со-
ответствии с законодательством о военнослужащих, правом на получение
жилья в кооперативах в первую очередь пользуются отдельные категории
военнослужащих. Примерным уставом ЖСК (п. 9) предусмотрен первоочеред-
ной прием в ЖСК граждан из числа молодых семей при рождении ребенка в
первые три года после бракосочетания. Первоочередное право на вступле-
ние в ЖСК имеют граждане, передающие предприятиям, учреждениям, орга-
низациям, а также местным органам исполнительной власти квартиры, за-
нимаемые ими в домах государственного и общественного жилищного фонда.
Это право предоставлено также лицам, отнесенным законодательством к
3-й категории граждан, пострадавших в результате катастрофы на Черно-
быльской АЭС.

Вне очереди в члены ЖСК принимаются граждане, пользующиеся в соответс-
твии со ст. 46 Жилищного кодекса правом внеочередного получения жилья
в домах государственного и общественного жилищного фонда. Кроме того,
таким правом обладают отдельные категории военнослужащих (в том числе
бывших). Возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения
в них квартиры имеют граждане, дома которых идут под снос в связи с
изъятием земельных участков. Администрации предприятия, учреждения,
организации и профкому с согласия трудового коллектива разрешается
направлять в ЖСК вне очереди из числа состоящих на кооперативном учете
высококвалифицированных специалистов и других работников с учетом их
трудового вклада.

В члены действующего ЖСК принимаются прежде всего граждане, пользующи-
еся преимущественным правом на вступление в данный кооператив (п. 9
Примерного устава ЖСК). К их числу относятся совершеннолетний ч