ет руководствоваться при дарении квартиры
(дома)?

В соответствии с действующим законодательством дарение - это сог-
лашение, по которому одна сторона передает бесплатно другой стороне
имущество в собственность. Понятно, что даритель должен быть при этом
собственником квартиры, дома. Когда же речь идет об их общей собствен-
ности, на дарение необходимо согласие всех остальных собственников.

Дарение оформляется соответствующим договором, который должен быть но-
тариально удостоверен. Такое удостоверение возможно только при наличии
письменного согласия собственников, если таковые имеются.

После нотариального удостоверения договора и фактической передачи
квартиры (дома) новому владельцу договор регистрируется в бюро техни-
ческой инвентаризации.

Получение ордера на вселение в подаренную квартиру не требуется, равно
как и необязательно использование такого жилья в качестве места посто-
янного проживания, т. е. гражданин, которому подарена квартира, при
наличии у него постоянной прописки в жилом помещении даже в другом го-
роде, не обязательно должен оттуда выписываться и прописываться в по-
даренное ему жилье.

Что же касается возможной отмены, т. е. признания договора дарения не-
действительным, то здесь действуют правила, уже рассмотренные нами при
освещении вопроса о возможной недействительности договоров купли-про-
дажи.

- Каков порядок передачи квартир (домов) по наследству?

Под наследованием понимают переход гражданских прав и обязанностей
умершего гражданина (наследователя) к его правопреемникам (наследни-
кам). Правила, регулирующие связанные с этим переходом отношения, сос-
тавляют отдельный институт гражданского права - наследственное
право (ст. 524-564 Гражданского кодекса).

Законодательством установлено два основания наследования: по завещанию
и по закону. Наследование по закону имеет место тогда, когда нет заве-
щания. Для наследования по закону важно то, что порядок, условия этого
наследования, переход прав и обязанностей указаны в самом законе, а
при наследовании по завещанию - как определение круга наследников,
так и переходящий к ним объем прав и обязанностей всецело определяется
волей завещателя.

Завещание - это личное распоряжение гражданина на случай смерти с
назначением наследников. При наследовании по завещанию наследователь
не связан кругом лиц, в пользу которых он может распоряжаться своим
имуществом. Он вправе назначить наследниками лиц, не связанных с ним
отношениями родства. В завещании завещатель может лишить прав наследо-
вания одного, нескольких или всех наследников по закону. Завещать свое
имущество можно, наконец, не только гражданам, но и организациям, го-
сударству.

Завещание должно быть составлено в письменной форме, с указанием места
и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и но-
тариально удостоверено. Устные завещания, хотя бы в присутствии свиде-
телей, никакого юридического значения не имеют. Завещание, составлен-
ное позднее, отменяет предыдущее.

Если в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам заве-
щатель не может подписать завещание собственноручно, тогда в присутс-
твии нотариуса или другого должностного лица, совершающего нотариаль-
ные действия, по его поручению завещание подписывается другими гражда-
нами. При этом должны быть указаны причины, по которым завещатель не
мог сделать этого сам.

При наследовании по закону, то есть при отсутствии завещания, круг
лиц, призываемых к наследованию, определен в законе, и наследники при-
зываются к наследованию в порядке установленной очередности. Гражданс-
кое законодательство устанавливает две очереди наследников по закону.

Круг наследников первой очереди определяется ст. 529 Гражданского ко-
декса, где указано, что при наследовании по закону наследниками первой
очереди являются в равных долях дети, супруг и родители умершего. К
числу наследников первой очереди относится также ребенок умершего, ро-
дившийся после его смерти. Внуки являются наследниками по закону, если
ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который
был бы наследником: они наследуют поровну в той доле, которая причита-
лась бы при наследовании по закону их умершему родителю.

К наследникам второй очереди закон относит братьев и сестер умершего,
а также деда и бабку умершего как со стороны отца, так и со стороны
матери (ст. 530 ГК), которые наследуют при отсутствии наследников пер-
вой очереди или при непринятии наследства.

Обращаем внимание на то обстоятельство, что по действующему на Украине
гражданскому законодательству племянники и племянницы после умерших
теть и дядь и наоборот наследниками не являются.

Особую категорию наследников по закону составляют нетрудоспособные иж-
дивенцы, к числу которых относятся женщины старше 55 лет, мужчины 60
лет, инвалиды I, II, III группы, а также лица, не достигшие 16 лет, а
учащиеся - 18 лет. Нетрудоспособные иждивенцы относятся к числу
наследников по закону, если они состояли на иждивении умершего не ме-
нее одного года до его смерти. При наличии других наследников они нас-
ледуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к нас-
ледованию. Если же кроме них других наследников нет, все наследство
полностью переходит к ним.

Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя,
местом открытия - последнее постоянное место его жительства. Соб-
людение этого правила имеет практический смысл, поскольку правильное
определение места открытия наследства позволит определить ту нотари-
альную контору, которая осуществит выдачу свидетельства о праве на
наследство или примет меры к охране наследственного имущества. Местом
открытия наследства не всегда является место смерти наследодателя, ес-
ли смерть наступила не по месту его постоянного жительства.

Открытие наследства еще не означает, что данное лицо стало наследни-
ком. Для получения наследства необходимо, чтобы наследник был призван
к наследованию и принял его, т. е. выразил свою волю на приобретение
имущественных прав и обязанностей. Не допускается принятие наследства
под условием или с оговорками (ст. 548 Гражданского кодекса). В ст.
549 ГК содержатся указания на действия, которые свидетельствуют о при-
нятии наследником наследства: если он фактически вступил в управление
или владение наследственным имуществом, если он подал в государствен-
ную нотариальную контору по месту открытия наследства заявление о при-
нятии наследства. Эти действия должны быть совершены в течение шести
месяцев со дня открытия наследства.

Заявление наследник может лично представить в нотариальную контору,
либо отправить его по почте. После принятия заявления наследнику может
быть предложено представить недостающие для оформления наследства до-
кументы.

В той же нотариальной конторе наследнику выдается свидетельство о пра-
ве на наследство, являющееся правоподтверждающим актом.

Свидетельство выдается наследникам по закону по истечении шести меся-
цев со дня открытия наследства. При наследовании как по закону, так и
по завещанию оно может быть выдано и ранее, если в нотариальной конто-
ре имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, заявивших о выдаче
свидетельства, других наследников нет.

За выдачу свидетельства о праве на наследство взимается госпошлина. Ее
размер составляет при выдаче свидетельства:

- одному из супругов, родителям, совершеннолетним детям - 0,5%
суммы наследства;

- внукам, правнукам, братьям, сестрам, деду, бабушке - 5% сум-
мы наследства;

- другим наследникам - 10% суммы наследства.

Вместе с тем, в соответствии с п. 16 ст. 4 Декрета Кабинета Министров
Украины "О государственной пошлине" граждане освобождаются от
уплаты госпошлины за выдачу свидетельств о праве наследования на жилой
дом, пай в ЖСК или квартиру, принадлежащие наследодателю на праве
частной собственности, если они проживали в этом доме, квартире в те-
чение шести месяцев с момента смерти наследодателя. Такая же льгота
предусмотрена и при выдаче свидетельств о праве наследования на жилые
дома в сельской местности при условии постоянного проживания граж-
дан-наследников в этих домах и их работы в сельской местности.

- Кто осуществляет контроль за содержанием домов, квартир, при-
надлежащих гражданам?

Контроль за содержанием домов, квартир, находящихся в частной собс-
твенности граждан, осуществляют исполнительные органы власти на мес-
тах. Контролируется не только состояние домов, квартир, но и соблюде-
ние их собственниками строительных, архитектурных, противопожарных,
санитарных и других установленных правил. Поэтому производить перест-
ройку, перепланирование квартир, надстройку домов, сооружение надвор-
ных построек собственник может только после получения на это соответс-
твующего разрешения.

- Каковы гарантии прав граждан, имеющих в частной собственности
жилой дом, квартиру?

Согласно Конституции Украины, Закону "О собственности" право
собственности в Украине охраняется законом. Развивая это принципиаль-
ное положение, ст. 155 Жилищного кодекса устанавливает юридические га-
рантии прав собственника жилья. Она гарантирует, что принадлежащий ему
дом, квартира не могут быть у него изъяты и он не может быть лишен
права пользования своей собственностью. Исключения из этого общего
принципа указаны в ст. 105, 107 Жилищного кодекса. В частности, жилой
дом может быть изъят у гражданина, построившего или строящего дом,
осуществившего его перестройку или пристройку без установленного раз-
решения, или с существенными отступлениями от проекта, с грубым нару-
шением строительных норм и правил.

Такое изъятие производится только в судебном порядке по иску местных
органов исполнительной власти.

Принимая решение об изъятии дома (или его части), суд может лишить
гражданина, осуществившего самовольное строительство, и лиц, проживаю-
щих вместе с ним, права пользования жилой площадью в изымаемом доме
(ст.107 Жилищного кодекса).

В случае отсутствия у выселяемых другого жилья, пригодного для прожи-
вания, им предоставляется другое жилье, которое должно соответствовать
санитарным и техническим нормам, но может быть менее благоустроенным,
с меньшим количеством комнат. Жилье должно предоставляться той органи-
зацией, которой передается изымаемый дом.

- Каковы права и обязанности членов семьи собственника жилого до-
ма, не являющихся сособственниками?

Выше мы уже говорили о том, что при приватизации квартир в домах госу-
дарственного жилищного фонда и наниматель, и члены его семьи становят-
ся равноправными сособственниками (совладельцами) жилого помещения и
отношения между ними регулируются нормами гражданского законодательст-
ва об общей собственности.

Иная ситуация возникает, когда гражданин купил квартиру у другого
гражданина или организации, или купил либо построил (за счет собствен-
ных средств) жилой дом. В этом случае члены семьи владельца, проживаю-
щие вместе с ним, за исключением супруга владельца дома или квартиры,
совладельцами такой квартиры (дома) не становятся.

Объем их прав в значительной мере уже прав самого собственника дома
(квартиры). Согласно ст.156 Жилищного кодекса, член семьи собственника
обладает только правом пользования жилым помещением и правом на вселе-
ние в него других членов семьи.

Объем права пользования жилым помещением у членов семьи такой же, как
у самого собственника. Такой вывод следует из ч. I ст. 156 ЖК, где за-
писано, что члены семьи пользуются жилым помещением наравне с собс-
твенником дома (квартиры). Этот принцип действует всегда, за исключе-
нием случаев, когда при вселении членов семьи в жилье собственника,
они заключили между собой специальное соглашение.

Соглашением может быть установлено условие, ограничивающее или, наобо-
рот, расширяющее права вселяемого на пользование жилыми помещениями.
Например, собственник может дать согласие на вселение только при усло-
вии, что данный вселяемый член семьи будет пользоваться какой-то опре-
деленной комнатой из всех, имеющихся в доме (квартире).

Член семьи собственника пользуется правом вселения других членов
семьи, например своего супруга. Но, в соответствии с законом, он имеет
право вселять других членов семьи не в дом или квартиру вообще, т. е.
в любое жилое помещение, а только в то, которое занимает сам. На все-
ление требуется получить согласие собственника. Исключение составляют
случаи вселения несовершеннолетних детей к их родителям, когда такое
согласие не является обязательным.

При прекращении семейных отношений с собственником (например, при раз-
воде) бывшие члены его семьи не утрачивают право пользования занимае-
мыми жилыми помещениями. Но, если собственник не согласен, чтобы быв-
шие члены семьи пользовались его жильем бесплатно, они обязаны платить
ему за пользование жильем и за коммунальные услуги. Размер платы за
жилье устанавливается соглашением сторон. Платность пользования жильем
не означает, вместе с тем, что бывшие члены семьи с момента прекраще-
ния семейных отношений приобретают статус нанимателей, жилищные права
которых будут раскрыты ниже.

Выселение же членов семьи собственника (в том числе и бывших) возможно
только в том случае, если они систематически портят или разрушают жи-
лое помещение, используют его не по назначению, систематически наруша-
ют правила проживания, что делает невозможным для других граждан про-
живание с ними в одной квартире или одном доме. Такое выселение произ-
водится только в судебном порядке и без предоставления выселяемому
другого жилья.

Никакие другие причины, в том числе и ссылка на то, что занимаемое
бывшим членом семьи помещение необходимо для проживания самому собс-
твеннику, юридического значения не имеют и основанием для выселения
служить не могут.

- Каковы основные правила найма жилья в доме (квартире), принад-
лежащих гражданину на праве частной собственности?

Как отмечалось выше, собственник жилья может распоряжаться им по свое-
му усмотрению, в том числе и сдать в наем.

Отношения по найму оформляются соответствующим договором, сторонами в
котором выступают наймодатель (собственник жилья) и наниматель. Дого-
вором предусматривается предоставление наймодателем за плату жилого
помещения нанимателю для проживания в нем.

В соответствии с законом договор заключается в письменной форме и дол-
жен быть зарегистрирован в местном органе исполнительной власти. Не-
соблюдение этих требований не влечет недействительности самого догово-
ра, но лишает стороны права, в случае спора, ссылаться в подтверждение
наличия договора и его условий на свидетельские показания (ст. 46
Гражданского кодекса). В таком случае в качестве доказательств могут
выступать только письменные документы.

Условия договора устанавливаются соглашением сторон, но при этом сто-
роны не должны выходить за пределы, установленные для отдельных прав и
обязанностей законом.

Предметом договора может быть как изолированное, так и неизолированное
жилое помещение, а также часть комнаты. Не могут выступать предметом
договора найма помещения, непригодные для проживания (например, под-
вал, сарай и т. п.). Эти помещения могут сдаваться собственником в
найм (аренду), но при этом должен заключаться другой договор -
имущественного найма, который регулируется нормами не жилищного, а
гражданского законодательства.

В домах и квартирах, принадлежащих гражданам, в отличие от найма жилья
в государственном и общественном жилищном фонде, помещения могут сда-
ваться внаем на определенный срок, либо без указания срока - по
соглашению сторон.

Что же касается прав и обязанностей членов семьи нанимателя в домах
(квартирах), принадлежащих гражданам, то они такие же, как и у членов
семьи нанимателя в домах государственного и общественного жилищного
фонда. Совместно проживающие члены семьи нанимателя пользуются наравне
с ним всеми правами и несут все обязанности по договору.

Несколько отлично от статуса нанимателя государственного жилья решает-
ся вопрос о праве нанимателя вселять в снимаемое им по договору поме-
щение других лиц. Одного желания нанимателя здесь недостаточно. Закон
исходит из того, что вселение новых жильцов может повлиять на права и
законные интересы хозяина жилья, а поэтому для вселения супруга нани-
мателя, совершеннолетних детей, других лиц (не обязательно родственни-
ков) требуется письменное согласие собственника жилья. Исключение
здесь составляет только вселение несовершеннолетних детей к родителям.

Плата за пользование жильем, сроки ее внесения, порядок внесения платы
за коммунальные услуги устанавливаются соглашением сторон. При опреде-
лении размера платы учитывается площадь сдаваемых помещений, фактичес-
кие затраты собственника жилья на обслуживание и ремонт квартиры (до-
ма), сумма возмещения собственнику стоимости жилья и другие затраты.

Следует подчеркнуть, что полученные гражданином-владельцем квартиры
или дома суммы от сдачи жилья в наем (за минусом затрат) являются его
доходами и подлежат налогообложению.

Собственники квартир обязаны подавать в налоговую инспекцию декларацию
о доходах от сдачи жилья (абз. 3 п. 16 Правил пользования помещениями
жилых домов и придомовыми территориями).

При производстве капитального ремонта жилого дома (квартиры в доме),
когда ремонт нельзя произвести без выселения нанимателя, он должен вы-
селиться. При отказе нанимателя освободить жилое помещение, собствен-
ник может требовать его выселения в судебном порядке. В отличие от вы-
селения из домов государственного жилищного фонда, при выселении по
этому основанию из частных домов, квартир владелец не обязан предос-
тавлять нанимателю на время проведения ремонта другое жилье.

Однако, так же как и в государственных квартирах, по окончанию капре-
монта нанимателю должно быть возвращено занимаемое им по договору
жилье.

При решении вопроса о возможности изменения договора найма действуют
те же правила, что и в домах государственного жилищного фонда: измене-
ние условий договора допускается только по соглашению сторон.

Законодательство предоставляет нанимателю частного жилья широкие права
на расторжение договора найма. Он может расторгнуть договор в любое
время по любому основанию или даже не указывая основания (ст. 167 Жи-
лищного кодекса). Согласие собственника жилья не является обязательным
даже в том случае, когда договор был заключен на строго определенный
срок. Предоставляя такие права нанимателю в части расторжения догово-
ра, закон не обязывает его возместить собственнику жилья убытки, кото-
рые он может понести из-за расторжения договора нанимателем. Естест-
венно, наниматель должен выполнять все лежащие на нем обязанности и
нести ответственность за их нарушение до дня расторжения договора.

Что же касается расторжения договора по инициативе владельца жилья, то
его права в этом отношении значительно меньше, чем у нанимателя.

Согласно ч. II ст. 168 Жилищного кодекса, по инициативе наймодателя
(собственника) договор может быть расторгнут только с согласия нанима-
теля.

Законом установлено два исключения из этого правила. В том случае, ес-
ли договор был заключен на неопределенный срок и у наймодателя возник-
ла необходимость использовать сдаваемые помещения для проживания чле-
нов своей семьи, он может потребовать расторжения договора, предупре-
див нанимателя за три месяца.

Второе исключение имеет место тогда, когда наниматель или лица, прожи-
вающие с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение, ис-
пользуют его не по назначению или систематическим нарушением правил
проживания делают невозможным для других проживание с ними в одной
квартире или одном доме, а также когда они систематически не платят
квартирную плату и плату за коммунальные услуги. В этом случае согла-
сия нанимателя на расторжение договора, независимо от того, заключен
ли он на определенный срок или без указания срока, не требуется.

При прекращении договора