два и более собственников, рекомендуется
определить ответственное лицо, имеющее право требовать исполнения ус-
тановленных правил всеми жителями квартиры.

Распределение общих затрат на свет, отопление, ремонт подсобных поме-
щений, другие услуги в квартирах, где проживает двое или более собс-
твенников, производится по их соглашению. В случае недостижения такого
соглашения оплата распределяется: за электроэнергию при общем счетчике
- пропорционально мощности бытового электрического оборудования
каждого собственника; за пользование телефоном - по количеству жи-
телей в квартире (за исключением детей дошкольного возраста); за газ,
отопление, освещение подсобных помещений - по количеству членов
семьи, проживающих в квартире, а также временных жильцов и детей
школьного возраста.

- Что такое товарищество (объединение) собственников квартир и
как его организовать?

Как уже отмечалось, товарищество собственников квартир многоквартирно-
го дома создается с целью обеспечения эффективного использования при-
ватизированных квартир и управления ними, обеспечения сохранности жи-
лого дома, выполнения санитарно-гигиенических требований по содержанию
придомовой территории.

Товарищество собственников создается по инициативе собственников при-
ватизированных квартир. Количество членов товарищества должно быть не
менее 3 человек.

Инициативная группа собственников квартир составляет список граждан,
изъявивших желание создать товарищество, разрабатывает проект устава,
организует проведение общего собрания с участием представителей орга-
нов территориального самоуправления, на котором принимается решение об
организации товарищества и утверждается его устав.

Типовой устав товариществ (объединений) собственников квартир (домов)
утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 8 октября 1992
г.

Решение собрания об организации товарищества и утвержденный им устав
регистрируются исполкомом местного Совета. Со дня регистрации товари-
щество собственников приобретает права юридического лица. Товарищество
имеет расчетный счет в банке, печать со своим наименованием, штамп.

Общее собрание членов товарищества избирают правление и ревизионную
комиссию.

Деятельность товарищества направлена на организацию содержания дома,
обеспечения его отоплением, газом, водой, электроэнергией; организацию
участия всех собственников квартир в работах и затратах, связанных с
содержанием дома и придомовой территории; на проведение работы среди
членов товарищества и других жильцов по рациональному использованию
топливно-энергетических ресурсов и обеспечения сохранности дома.

Товарищество принимает участие в затратах, связанных с санитарным и
техническим обслуживанием, ремонтом дома согласно заключенных догово-
ров.

В доме, где часть квартир находится в государственной собственности,
товарищество заключает договор с собственником неприватизированных
квартир о совместном владении и пользовании жилым домом и участии в
затратах по содержанию дома и придомовой территории. Договором опреде-
ляется уполномоченный сособственник дома, на которого возлагается обя-
занность заказчика по содержанию дома.

В соответствии с типовым уставом товарищество имеет право: заключать
договоры на выполнение работ по содержанию дома, страхованию и т. п.;
организовывать культурно-бытовое обслуживание членов товарищества и их
семей; осуществлять оценку качества выполненных работ по содержанию
дома и применять санкции к другой стороне за невыполнение или нека-
чественное выполнение договорных обязательств.

Товарищество обязано своевременно производить оплату стоимости квартир
при их приватизации в рассрочку, выполнять требования Правил пользова-
ния помещениями жилых домов и придомовых территорий, о которых говори-
лось ранее; производить ежегодные отчисления средств на ремонт дома.

Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему
имуществом, на которое, в соответствии с законом, может быть наложено
взыскание.

Споры между товариществом собственников и государственными и иными ор-
ганизациями рассматриваются арбитражным судом.

Средства товарищества состоят из вступительных взносов членов товари-
щества, взносов на проведение ремонта дома, взносов на обслуживание
дома и придомовой территории, иных поступлений.

Размер вступительных взносов определяется общим собранием членов това-
рищества.

Размер взносов на проведение ремонта дома определяется исходя из восс-
тановительной стоимости занимаемых членами товарищества квартир и раз-
мера норматива отчислений, утвержденных общим собранием.

Взносы на техническое обслуживание домов и санитарное обслуживание
вспомогательных помещений и придомовых территорий производятся в раз-
мерах, необходимых для покрытия фактических затрат товарищества на эти
цели, пропорционально общей площади квартир, занимаемых собственника-
ми.

По решению общего собрания членов товарищества могут создаваться спе-
циальные фонды на цели, отвечающие направлениям деятельности товари-
щества: благоустройство территории, спортивно-оздоровительная работа
среди членов товарищества и членов их семей и т. п.

- Какими правами пользуются члены семьи нанимателя при приватиза-
ции жилья?

В соответствии с п. 2 ст. 8 Закона "О приватизации государственно-
го жилищного фонда" приватизированная квартира представляет собой
общую собственность всех членов семьи нанимателя, постоянно проживаю-
щих в ней, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется
право на жилье. Поэтому в свидетельстве о праве собственности на квар-
тиру указываются фамилии, имена и отчества всех членов семьи уполномо-
ченного собственника с указанием доли каждого из них.

Согласно п. 3 ст. 4 Закона Украины "О собственности" всем
собственникам обеспечиваются равные условия осуществления своих прав.
Отношения, связанные с общей собственностью на имущество, в том числе
и на квартиру, регулируются нормами гражданского законодательства. Ст.
113 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что владение, пользо-
вание и распоряжение имуществом при общей долевой собственности произ-
водится по согласию всех участников.

Каждый участник общей долевой собственности соразмерно со своей долей
имеет право на доходы от общего имущества, отвечает по обязательствам,
связанным с общим имуществом и должен участвовать в уплате всякого ро-
да налогов и платежей, а также в издержках по содержанию и сохранению
общего имущества. Каждый из участников общей долевой собственности
вправе требовать выдела своей доли из имущества (см. приложение N9).

Что касается несовершеннолетних детей, фактически проживающих в прива-
тизированной квартире, то они также становятся ее сособственниками.
Возраст в данном случае значения не имеет, поскольку интересы детей до
достижения ими совершеннолетия (18 лет) представляют их родители. Тре-
бование же об обязательном письменном согласии на приватизацию только
совершеннолетних членов семьи, предусмотренное п. 2 ст. 8 Закона
"О приватизации государственного жилищного фонда" касается
только процесса оформления приватизации и не лишает несовершеннолетних
детей их законных прав.

- Каковы права собственника на приватизированную квартиру?

Отношения собственности - это отношения по владению, пользованию и
распоряжению имуществом. Гражданин, ставший собственником приватизиро-
ванного жилья, имеет право распоряжаться им по своему усмотрению: про-
дать, подарить, завещать, сдать в аренду, обменять, заложить, заклю-
чить иные соглашения, не запрещенные законом. Порядок осуществления
этих прав собственником регулируется действующим гражданским законода-
тельством Украины, о чем более подробно рассказано ниже.

- Как облагается налогом жилье, находящееся в собственности граж-
дан?

Собственники приватизированного жилья уплачивают ежегодный налог на
недвижимое имущество, размер которого будет определяться Законом о на-
логообложении недвижимого имущества. (По состоянию на 02.1995 г. этот
закон еще не принят). Сумма налога зачисляется в специальный фонд жи-
лищного строительства соответствующего местного Совета народных депу-
татов.

Товарищество собственников квартир, осуществляющее содержание домов
собственными силами, не занимающееся другой деятельностью и не имеющее
целью извлечение прибыли, от налогообложения освобождается.

- Существуют ли какие-либо гарантии социальной защиты населения
при приватизации жилья?

Такие гарантии установлены ст. 13 Закона "О приватизации государс-
твенного жилищного фонда".

До введения реформы системы оплаты труда сохранен действующий порядок
государственных дотаций на обслуживание, ремонт, содержание государс-
твенного и приватизированного жилищного фонда, коммунальные услуги.
Государственная дотация распространяется также и на обслуживание, ка-
питальный ремонт и коммунальные услуги в домах жилищно-строительных
(жилищных) кооперативов, молодежных жилищных комплексов.

Однако, следует принимать во внимание, что в случае наличия в собс-
твенности гражданина нескольких квартир (домов), государственные дота-
ции распространяются только на одну из них.

Нетрудоспособным, инвалидам, пенсионерам, гражданам и членам их семей,
доходы которых ниже установленного прожиточного минимума, другим соци-
ально незащищенным и малообеспеченным категориям граждан по решению
местных Советов народных депутатов и администраций предприятий, орга-
низаций и учреждений могут устанавливаться льготы по квартирной плате,
коммунальным услугам.

До введения в действие Закона "О приватизации государственного жи-
лищного фонда" 22 июля 1992 г. на Украине действовало положение о
возможности приобретения квартиры государственного жилищного фонда на
условиях выплаты 50% остаточной стоимости квартиры в течении последую-
щих 10 лет.

- Имеют ли право граждане, использовавшие такую возможность, и
выкупившие квартиры, в связи с изменением законодательства прекратить
выплаты в соответствии с взятыми на себя обязательствами?

Действительно, Закон Украины "О приватизации государственного жи-
лищного фонда" был принят и введен в действие 22 июля 1992 г. С
этого же момента прекратило свое действие постановление Совета Минист-
ров Украины и Укрсофпрофа от 19 мая 1989 г. "Об утверждении поло-
жения о продаже гражданам в собственность квартир в домах государс-
твенного и общественного жилищного фонда".

Однако, названный выше закон, как и любой другой, обратной силы не
имеет, а поэтому, если гражданин добровольно избрал такой путь получе-
ния жилья в собственность, обязательство о рассрочке платежа за выкуп-
ленную квартиру продолжает действовать. Вместе с тем, все граждане,
которые выкупили квартиры, приобрели право на получение жилищных чеков
в полном объеме с соответствующей индексацией, о которой говорилось
выше.

- Если гражданин прописан в данном населенном пункте после введе-
ния в действие Закона "О приватизации государственного жилищного
фонда", имеет ли он право приватизировать занимаемое жилье?

В соответствии с п. 3 Закона Украины "О внесении изменений и до-
полнений в Закон Украины "О приватизации государственного жилищно-
го фонда" если по прежнему месту проживания гражданина государственное
жилье приватизировано не было, никаких ограничений относительно сроков
прописки не существует.

- Имеет ли право гражданин, состоящий на квартучете, приватизиро-
вать занимаемое им жилье и не повлечет ли такая приватизация отказ в
предоставлении другой квартиры?

Каждый гражданин, проживающий в государственном жилье, имеет право на
его приватизацию. Факт пребывания на квартучете в данной ситуации ни-
какого значения не имеет.

Приватизация занимаемого государственного жилья не повлечет за собой
снятия гражданина с квартучета как нуждающегося в улучшении жилищных
условий и отказа в предоставлении нового жилья. Согласно п. 9 Закона
Украины "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс
УССР" от 6 мая 1993 г. жилые помещения предоставляются гражданину
в пределах норм жилой площади, устанавливаемых законодательством. При
этом учитывается жилая площадь, которая имеется в частной собственнос-
ти граждан (которую они приватизировали и если они не использовали жи-
лищные чеки). При передаче гражданами жилья, находящегося в их частной
собственности, органу, который осуществляет улучшение жилищных усло-
вий, они имеют право на получение жилья в пределах установленной нормы
и сохраняют право на приватизацию новой квартиры.

На каких условиях получать новое жилье - с учетом частной жилой
площади или передать ее органу, улучшающему жилищные условия и полу-
чить большую квартиру - решает сам гражданин и его семья.

- Имеет ли право семья, проживающая в приватизированной квартире,
претендовать на получение кооперативной квартиры?

Да. Получение кооперативной квартиры, за которую гражданин платит
собственные средства, никак не связано с приватизацией государственно-
го жилья.

- Владельцы приватизированной квартиры желают построить еще и
дом. Имеют ли они на это право? Сколько квартир одновременно можно
иметь на праве частной собственности?

В соответствии с Законом Украины "О собственности" никаких ог-
раничений количества объектов жилищного фонда не существует. Поэтому
никто не может запретить при наличии не только приватизированной, но и
государственной квартиры строить один или несколько домов, купить одну
или несколько квартир.

- В орган приватизации поданы документы на приватизацию жилья.
Перед выдачей документов уже на право собственности наниматель этого
жилья умирает. Имеют ли какие-либо права на эту квартиру наследники?

Право собственности гражданина на приватизированную квартиру возникает
с момента подписания соответствующего распоряжения органа приватизации
(письмо Гос. Жилкомунхоза от 9 июля 1993 г. N45-9-1022). Соответствен-
но, после смерти гражданина наследники могут обратиться в нотариальную
контору по месту нахождения квартиры и оформить там свои права на нее.

- Если жилье приобретено в частную собственность, требуется ли
получение ордера местного Совета народных депутатов на вселение?

В соответствии со ст. 58 Жилищного кодекса Украины ордер на вселение
выдается в случае предоставления жилого помещения в домах государс-
твенного или общественного жилищного фонда. Что касается жилья, нахо-
дящегося в частной собственности, применяется иной правовой режим.

Статьей 18 ЖК Украины в новой редакции Закона Украины "О внесении
изменений и дополнений к Жилищному кодексу Украинской ССР" от 6
мая 1993 г. установлено, что управление Жилищным фондом осуществляется
собственником или уполномоченным им органом в пределах, определяемых
собственником. Поэтому в данной ситуации нет необходимости обращаться
к местным органам исполнительной власти за ордером.

- III. ПРАВОВОЙ СТАТУС ЧАСТНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

- Как понимать право собственности гражданина на квартиру, жилой
дом?

Право собственности - это отношения по владению, пользованию и
распоряжению имуществом. Отношения собственности регулируются Законом
Украины "О собственности", Гражданским кодексом Украины, Жи-
лищным кодексом Украины, Законом Украины "О приватизации государс-
твенного жилищного фонда", другими законодательными актами.

Собственность в Украине выступает в формах частной, коллективной и го-
сударственной. Все формы собственности являются равноправными, всем
собственникам обеспечиваются равные условия осуществления их прав.

Основные жилищные права собственника квартиры, жилого дома (т. е.
частного собственника жилья) закреплены в ст. 150 Жилищного кодекса в
редакции Закона Украины "О внесении изменений и дополнений в Жи-
лищный кодекс Украинской ССР" от 6 мая 1993 г., в соответствии с
которой граждане, имеющие в частной собственности дом, квартиру поль-
зуются ними для личного проживания и проживания членов их семей и име-
ют право распоряжаться этой собственностью на свое усмотрение: прода-
вать, дарить, сдавать в аренду, обменивать, отдавать под залог, заклю-
чать другие, не запрещенные законом, сделки.

- Каковы основания возникновения права частной собственности на
жилье?

Право частной собственности на квартиру, жилой дом у гражданина может
возникнуть различными способами: путем приватизации государственной
квартиры, о чем рассказывалось выше, путем строительства жилого дома,
покупки либо получения квартиры (дома) в порядке наследования. Закон
допускает приобретение жилья по договорам мены, дарения, пожизненного
содержания.

- Каков порядок строительства жилых домов?

Строительство жилого дома непосредственно связано с наличием для этой
цели земельного участка. Порядок предоставления земельных участков ре-
гулируется земельным законодательством. Законом запрещено приступать к
строительству жилого дома до определения соответствующими землеустрои-
тельными органами границ земельного участка в натуре и выдачи докумен-
та, удостоверяющего право пользования земельным участком.

Для осуществления строительства жилого дома в городе застройщик должен
иметь следующие документы: решение соответствующего органа исполни-
тельной власти об отводе земельного участка под индивидуальное строи-
тельство; акт о предоставлении ему земельного участка и об определении
его границ в натуре; надлежаще утвержденный проект застройки; разреше-
ние органов архитектурно-строительного контроля на производство работ.

В сельской местности для строительства собственного дома застройщик
должен иметь: решение об отводе земельного участка, принятое общим
собранием членов колхоза (коллективного сельскохозяйственного предпри-
ятия), либо администрацией государственного сельскохозяйственного
предприятия; решение местной исполнительной власти о согласии на стро-
ительство; надлежаще утвержденный проект; свидетельство на застройку
приусадебного участка. В совокупности эти документы на практике счита-
ются надлежащим разрешением на строительство индивидуального жилого
дома.

Еще совсем недавно в законодательном порядке устанавливался предельный
размер жилого дома, который мог быть в частной собственности граждан
- не более восьмидесяти квадратных метров жилой площади. Сейчас
это ограничение снято.

Вместе с тем, строительство жилого дома без установленного разрешения,
или без надлежаще оформленного проекта, или с существенными отступле-
ниями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и
правил считается самовольным и влечет последствия, предусмотренные ст.
105 Гражданского кодекса. Гражданин, построивший или строящий таким
образом жилой дом не вправе им распоряжаться - продать, подарить,
сдать в наем и т. п. По иску местной исполнительной власти такой дом
может быть безвозмездно изъят судом и зачислен в фонд местного Совета
народных депутатов или даже снесен за счет гражданина, осуществившего
самовольное строительство.

По окончании строительства дом должен быть принят в эксплуатацию ко-
миссией, назначаемой местной исполнительной властью, после чего он
подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации.

- Допускается ли приватизация земельных участков, предоставленных
гражданам для строительства и обслуживания жилых домов?

Да, допускается. В частную собственность, согласно Декрету Кабинета
Министров Украины от 26 декабря 1992 г. N15-92 "О приватизации зе-
мельных участков", гражданам Украины передаются бесплатно земель-
ные участки, предоставленные им не только под строительство и обслужи-
вание жилого дома и хозяйственных сооружений (приусадебный участок),
но и земельные участки под личное подсобное хозяйство, садоводство,
индивидуальное дачное и гаражное строительство.

Ст. ст. 56, 57, 67 Земельного кодекса Украины установлены такие разме-
ры земельных участков, передаваемых в частную собственность граждан
Украины:

- для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных
пунктов в размерах, указанных в земельно-учетных документах в раз