и  еще  одну
возможность для владельцев земельной доли - передать ее
на условиях договора ренты и  пожизненного  содержания.
Такие договоры также регулируются новым ГК. По договору
ренты собственник земельного пая передает его  в  собс-
твенность другому лицу,  которое в обмен обязуется вып-
лачивать периодически ренту (в виде определенной денеж-
ной  суммы либо предоставления иных средств на содержа-
ние).  Причем может быть установлена обязанность выпла-
чивать ренту бессрочно - это будет постоянная рента или
на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). До-
говор  ренты  следует удостоверить нотариально,  а пос-
кольку речь идет о передаче земли,  то и  зарегистриро-
вать  в  государственных органах.  Необходимо отметить,
что земельная доля при договоре ренты может передавать-
ся  и бесплатно,  и за плату - в зависимости от Догово-
ренности сторон.  За просрочку выплаты ренты плательщик
уплачивает получателю ренты проценты.  Их размер по об-
щему правилу ст.  395 ГК Российской Федерации определя-
ется  существующей  в месте жительства получателя ренты
учетной ставкой банковского  процента  на  день,  когда
должна была состояться очередная выплата ренты. Но до-
говором может быть установлен и другой  размер  процен-
тов. Права на получение постоянной ренты можно уступить
по договору другим лицам либо передать по наследству.
Постоянная  рента  выплачивается  в деньгах в размере,
устанавливаемом догово-                                
ром, причем может быть предусмотрено увеличение размера
выплачиваемой ренты пропорционально увеличению установ-
ленного законом минимального размера оплаты труда. Мож-
но предусмотреть в договоре  выплату  постоянной  ренты
путем предоставления вещей, выполнения работ или оказа-
ния услуг,  соответствующих по стоимости денежной сумме
ренты. Если договором не предусмотрено иное, постоянная
рента выплачивается по окончании  каждого  календарного
квартала. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться
от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, но он обя-
зан  сообщить об этом в письменной форме не позднее чем
за три месяца до прекращения выплаты  ренты.  Договором
может  быть установлен и более длительный срок.  Можно,
например,  предусмотреть, что право на выкуп постоянной
ренты  не  может быть осуществлено при жизни получателя
ренты или в течение иного срока (но не свыше 30  лет  с
момента заключения договора).  Обязательство по выплате
ренты не прекращается до получения  всей  суммы  выкупа
получателем  ренты (если иной порядок выкупа не предус-
мотрен договором).  В определенных случаях сам  получа-
тель  постоянной  ренты вправе требовать ее выкупа пла-
тельщиком.  Например, если плательщик просрочил выплату
ренты более чем на год,  если он признан не-платежеспо-
собным,  если земельная доля передана в общую собствен-
ность; договором могут быть предусмотрены и другие слу-
чаи. Выкуп производится по цене, определенной договором
постоянной  ренты.  Если  в договоре условия о выкупной
цене отсутствуют, устанавливается цена, соответствующая
годовой сумме подлежащей выплате ренты,  плюс, если зе-
мельная доля передавалась под выплату ренты  бесплатно,
в  выкупную  цену  включается цена этой земельной доли.
Пожизненная рента может быть установлена на период жиз-
ни  гражданина,  передающего земельную долю под выплату
ренты, либо на период жизни другого указанного им граж-
данина.  Допускается  установление  пожизненной ренты в
пользу нескольких граждан. Тогда их доли в праве на по-
лучение  ренты  считаются равными (если иное не предус-
мотрено договором пожизненной ренты).  В случае  смерти
одного из получателей ренты его доля в праве на получе-
ние ренты переходит к пережившим его получателям  ренты
(но  договором  может  быть предусмотрено и иное),  а в
случае смерти последнего получателя ренты обязательство
выплаты ренты прекращается. Пожизненная рента определя-
ется в договоре как денежная сумма, периодически выпла-
чиваемая  получателю  ренты (как правило,  по окончании
каждого календарного месяца) в течение его жизни.  Раз-
мер пожизненной ренты,  определяемой в договоре, в рас-
чете на месяц должен быть не менее минимального размера
оплаты труда, установленного законом, и подлежит увели-
чению по мере его увеличения.                          


В случае существенного нарушения  договора  пожизненной
ренты  плательщиком получатель вправе требовать от пла-
тельщика ренты выкупа ренты или расторжения договора  и
возмещения  убытков.  Если  же  под выплату пожизненной
ренты земельная доля отчуждалась бесплатно,  получатель
ренты  вправе  потребовать так-же выплаты ее стоимости.
Договор ренты может быть заключен также в форме догово-
ра  пожизненного  содержания с иждивением,  по которому
гражданин передает принадлежащую ему земельную  долю  в
собственность  плательщика ренты,  а тот обязуется осу-
ществлять пожизненное содержание с иждивением граждани-
на  и(или)  указанного им третьего лица (лиц).  Обязан-
ность плательщика ренты в этом  случае  может  включать
обеспечение потребностей в жилище,  питании и одежде, а
если этого требует состояние здоровья гражданина, также
и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оп-
лата плательщиком ренты ритуальных  услуг.  В  договоре
пожизненного  содержания с иждивением должна быть опре-
делена стоимость всего общего содержания с  иждивением.
Она  должна составлять на месяц не менее двух минималь-
ных размеров оплаты труда, установленных законом. Споры
об объеме содержания,  если они возникли между сторона-
ми,  разрешаются судом. Договором может быть предусмот-
рена возможность замены предоставления содержания с иж-
дивением в натуре выплатой в течение  жизни  гражданина
периодических платежей в деньгах.  При существенном на-
рушении плательщиком ренты своих  обязательств  получа-
тель  ренты вправе потребовать возврата земельной доли,
переданной в обеспечение пожизненного содержания,  либо
выплаты  ему выкупной цены.  Передача земельной доли на
условиях выплаты ренты или  пожизненного  содержания  -
один  из  наиболее удобных вариантов распоряжения своей
земельной долей для пенсионеров,  которые могут  заклю-
чить соответствующий договор с сельскохозяйственной ор-
ганизацией.  В Указе Президента Российской Федерации "О
реализации конституционных прав граждан на землю" ниче-
го не говорится о возможности  залога  земельной  доли.
Этот вопрос будет решен в Дальнейшем законодательстве с
принятием нового ЗК и специального закона, регулирующе-
го порядок внесения в залог земельных Участков. Все вы-
шеперечисленные способы распоряжения  земельной  до-лей
были связаны с ее отчуждением,  т. е. переходом в собс-
твенность другого лица.  Существует еще возможность пе-
редачи  земельной  доли  в пользование за плату другому
лицу или организации, при которой у владельца земельной
доли  остается право собственности на нее - это сдача в
аренду земельной доли.  Земельная доля может быть пере-
дана в аренду только крес-тьянским (фермерским) хозяйс-
твам,  сельскохозяйственным органи-зациям или гражданам
для ведения личного подсобного хозяйства.              
Арендодатель и арендатор заключают договор  аренды  зе-
мельной  доли,  который подлежит регистрации в установ-
ленном порядке на местах в комитетах по  земельным  ре-
сурсам  и  землеустройству,  а  по желанию сторон может
быть также заверен нотариально. Договоры аренды земель-
ных долей заключаются на срок не менее трех лет.  Арен-
додателями могут выступать как  отдельный  собственник,
так  и  группа собственников земельных долей (например,
группа работников реорганизованного хозяйства  вступила
в  сельскохозяйственный кооператив и сдала свои земель-
ные доли в аренду этому кооперативу).  В последнем слу-
чае заключается многосторонний договор аренды земельных
долей.  К договору аренды прилагается план  арендуемого
земельного участка,  который выдается арендодателю (од-
ному из арендодателей,  если договор многосторонний)  и
арендатору.  Для того чтобы можно было приступить к ис-
пользованию арендуемой земельной доли,  она должна быть
выделена в натуре в качестве земельного участка.  Реко-
мендации о порядке распоряжения земельными долями гово-
рят о том, что действия по выделению в натуре земельно-
го участка, соответствующего арендованной земельной до-
ле (долям), имеет право осуществлять с согласия арендо-
дателя (арендодателей) арендатор.  Например, если арен-
датор - гражданин,  он возбуждает ходатайство о предос-
тавлении  земельного  участка  в  натуре  для   ведения
крестьянского или личного подсобного хозяйства в том же
порядке,  как если бы получал участок в счет доли, при-
надлежащей  ему на праве собственности.  В тех же Реко-
мендациях упоминается,  что в случае заключения многос-
тороннего  договора  аренды  земельные участки в натуре
каждому арендодателю могут не  выделяться.  Разумеется,
нужды  в  таком  выделении не возникает,  если в аренду
сдаются все земельные доли, полученные работниками дан-
ного хозяйства,  одному сельскохозяйственному предприя-
тию (организации).  В любом случае в  свидетельство  на
право собственности на земельную долю каждого арендода-
теля вносится соответствующая запись о передаче доли  в
аренду. Условия оплаты определяются договором аренды. В
счет арендной платы арендодатель  (арендодатели)  может
получить деньги,  продукцию или услуги. Договором может
быть установлено, что земельный налог выплачивает арен-
датор.  Арендатор может использовать арендуемый земель-
ный участок только для сельскохозяйственного производс-
тва и не имеет права его продавать, закладывать или от-
чуждать каким-либо другим образом. Площадь земель сель-
скохозяйственного назначения, арендуемых для производс-
тва сельскохозяйственной продукции,  не ограничивается.
Для  большинства  граждан,  получивших земельные доли в
ходе реорганизации сельскохозяйственных  предприятий  и
желающих                                               
продолжать работу  в сельскохозяйственном производстве,
выбор способов распоряжения земельной долей сводится  к
двум  возможностям:  внесения  доли  в уставный капитал
(паевой фонд) сельскохозяйственной коммерческой органи-
зации либо получения ее в натуре для ведения крестьянс-
кого или личного подсобного хозяйства -  в  зависимости
от того, желает ли человек хозяйствовать на земле инди-
видуально или как участник коллективного  формирования.
Необходимо отчетливо понимать,  что создание в ходе аг-
рарной реформы  организаций  с  коллективной  собствен-
ностью  на землю имеет промежуточный,  временный харак-
тер. Конечная цель - создание условий для повышения эф-
фективности   сельхозпроизводства  путем  формирования
многоукладной экономики на селе,  включающей сеть  ком-
мерческих организаций современных организационно-право-
вых форм и семейных фермерских хозяйств.  То, что в аг-
рарной сфере экономики до сих пор кое-где действуют так
называемые коллективные предприятия (они часто именуют-
ся совхозами, ассоциациями, даже акционерными общества-
ми), уже не соответствует новому законодательству. Ком-
мерческие  организации,  в том числе сельскохозяйствен-
ные, могут функционировать только в тех формах, которые
предусмотрены ГК. При этом ни в хозяйственных обществах
и товариществах,  ни в кооперативах действующим законо-
дательством не предусмотрена коллективная собственность
их участников (или членов) на имущество в том числе  на
землю.  Как уже упоминалось, участники акционерного об-
щества другого общества,  товарищества  обязаны  внести
вклад  в уставный капитал данной организации в порядке,
размерах,  способами и в сроки,  которые  предусмотрены
учредительными  документами этой коммерческой организа-
ции.  В сельском хозяйстве  работники  реорганизованных
колхозов и совхозов,  вступая во вновь создаваемые ком-
мерческие организации,  вносят в качестве таких вкладов
свои имущественные паи и земельные доли.  При этом, как
подчеркива-                                            
             лось, право  собственности  на  эти доли и
паи переходит к самой  коммерческой  организации1.  При
внесении  земельных долей в ус- тавный капитал сельско-
хозяйственной коммерческой организации этой организации
как  юридическому  лицу выдаются свидетельство на право
собственности на земельный  участок,  площадь  которого
соответствует  внесенным земельным долям,  и план этого
участка.  Свидетельство на право собственности  на  зе-
мельную долю лица,  внесшего свою долю в уставный капи-
тал указанной организации,  теряет юридическую силу. Те
доли,  на  которые разделен уставный или складочный ка-
пи-тал в обществах с ограниченной ответственностью и  в
товарищест- вах, не следует путать с земельными долями.
Доли в капитале, так же как акции в акционерном общест-
ве, служат для начисления на 
__________________________________________________________
1 ГК. Ст. 66              
__________________________________________________________
них соответствующего процента прибыли. При выходе граж-
данина  из  состава участников хозяйственного общества,
товарищества ему возмещается стоимость части  имущества
коммерческой  организации,  соответствующая  его доле в
уставном капитале (или  принадлежащим  ему  акциям).  В
дальнейшем при совершенствовании законодательства, воз-
можно,  будут учтены  особенности  сельскохозяйственных
коммерческих организаций, предусмотрена возможность по-
лучения обратно земельного пая  лицами,  выходящими  из
состава таких организаций.  В ст. 1 Федерального закона
"Об акционерных обществах" от 24 ноября 1995  г.  прямо
указано,  что  особенности создания правового положения
акционерных обществ, созданных на базе реорганизованных
колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предп-
риятий,  а также  крестьянских  (фермерских)  хозяйств,
обслуживающих  и  сервисных  предприятий для сельскохо-
зяйственных производителей,  определяются  федеральными
законами. И такие специальные законы уже разрабатывают-
ся.  Благоприятный для владельцев земельных долей поря-
док  установлен Законом о сельскохозяйственной коопера-
ции.  Согласно п. 3 ст. 10 этого Закона при реорганиза-
ции сельскохозяйственной организации ее член (участник)
вправе передать выделенный ему  земельный  участок  или
причитающуюся  ему земельную долю в счет паевого взноса
в паевой фонд кооператива с условием или без условия их
возврата  в натуральной форме в случае выхода из коопе-
ратива.  То есть при вступлении как в  производственный
сельскохозяйственный  кооператив  (в том числе колхоз),
так и в потребительский гражданин может  внести  в  ка-
честве паевого взноса свою земельную долю с условием ее
возврата в дальнейшем,  если он примет решение выйти из
кооператива.  А когда вносится не земельная доля, а не-
посредственно земельный участок,  то может быть постав-
лено условие возврата его в натуральном виде. Статья 18
Закона о сельскохозяйственной кооперации гласит,  что в
соответствии  с уставом кооператива либо в соответствии
с решением общего собрания членов кооператива и с  сог-
ласия лица,  выходящего из кооператива, может быть пре-
дусмотрена выплата стоимости паевого взноса в натураль-
ной  форме  в  виде земельного участка или другого иму-
щества кооператива.  При выдаче  земельного  участка  в
счет паевого взноса размер земельного участка определя-
ется исходя из размера паевого взноса выходящего  члена
кооператива и стоимости земельного участка,  на основа-
нии которой он был засчитан в паевой взнос.  Место  на-
хождения  земельного  участка,  выдаваемого  выходящему
члену кооператива в счет его паевого взноса в соответс-
твии с уставом кооператива,  или решением общего собра-
ния членов кооператива, или решением суда, устанавлива-
ется  решением  правления кооператива.  Однако наиболее
удобно для владельцев земельных долей пользоваться дру-
гим разрешенным законом механизмом - внесением         
в уставный капитал не самой земельной доли, а лишь пра-
ва пользования ею.  При этом право собственности на зе-
мельную долю остается у лица, передавшего ее в качестве
доли участия в уставном капитале,  а сельскохозяйствен-
ная организация получает право  использовать  земельный
участок,  равный этой доле,  в своей хозяйственной дея-
тельности.  Такая передача права пользования отличается
от  передачи  в аренду:  в последнем случае пользование
долей сельскохозяйственной организацией  осуществляется
за плату и, соответственно, означает, что гражданин ни-
чего не вносит в уставный капитал или паевой фонд  этой
организации (он может и не быть вообще членом, участни-
ком данной организации). Поскольку доля участия каждого
лица  в  уставном  капитале,  паевом  фонде должна быть
рассчитана, то и право пользования земельной долей оце-
нивается в рублях.  Такая оценка устанавливается согла-
шением участников сельскохозяйственной коммерческой ор-
ганизации. Она учитывается наряду с имущественными пая-
ми и другими вкладами членов данной организации.  Право
пользования земельной долей может быть внесено в устав-
ный капитал организации на срок не более трех лет - за-
тем можно вносить его снова.  Главное, что по истечении
срока,  на который было внесено право  пользования  зе-
мельной долей в уставный капитал, собственник земельной
доли сохраняет возможность выделения в натуре земельно-
го участка в счет своей доли (разумеется,  по основани-
ям, предусмотренным законодательством). В случае внесе-
ния  в уставный капитал сельскохозяйственной коммерчес-
кой организации права пользования земельными  долями  к
ее  учредительному договору прилагается план земельного
участка,  общая площадь которого соответствует  площади
земельных долей, на которые передано право пользования,
и список лиц,  внесших это право.  В  свидетельство  на
право собственности на земельные доли лиц, внесших пра-
во пользования земельными долями  в  уставный  капитал,
районным  комитетом  по  земельным ресурсам и землеуст-
ройству вносится соответствующая запись  о  совершенной
сделке.  При внесении права пользования земельной долей
в уставный  капитал  сельскохозяйственной  коммерческой
организации  земельные  участки  в натуре каждому собс-
твеннику могут не выделяться  (особенно  если  передает
такое  право пользования целая группа собственников или
даже все члены реорганизуемого хозяйства). Главное, что
делает  возможным  внесение права пользования земельной
долей в уставный капитал  сельскохозяйственной  коммер-
ческой организации,  - это наличие в уставе или учреди-
тельном Договоре данной организации условий осуществле-
ния такого права.  Уставом, учредительным договором мо-
жет быть вообще установлено,  что не допускается внесе-
ние права пользования земельной долей - только внесение
самой земельной доли с передачей права собственности на
нее.  Лицам, внесшим земельную долю или право пользова-
ния ею в уставный капитал сельскохозяйственной  коммер-
ческой организации,                                    
на основании ее учредительного договора выдается  доку-
мент, удостоверяющий долю их участия в уставном капита-
ле. Формирование земельных массивов из земельных участ-
ков,  соответствующих земельным долям, переданным в ус-
тавный капитал сельскохозяйственной коммерческой  орга-
низации,  производится с согласия собственников земель-
ных долей и с учетом требований по рациональной органи-
зации территории и компактного землепользования. В слу-
чае возникновения разногласий между лицами, вносящими в
уставный капитал свои земельные доли,  и лицами, внося-
щими в него право пользования земельными долями, приме-
няется  порядок  распределения  земли,  предусмотренный
постановлением Правительства  Российской  Федерации  "О
реформировании  сельскохозяйственных предприятий с уче-
том практики Нижегородской области" от 27 июля 1994  г.
ь 8741,  о котором пойдет р