аключающие договор. Законом могут устанавливаться мак-
симальные (предельные) сроки договора для отдельных ви-
дов аренды, а также для аренды отдельных видов имущест-
ва. Земельное законодательство в том, что касается сро-
ков  аренды  земельных участков,  пока не определилось.
После отмены ст. 13 ЗК, устанавливающей условия аренды,
где эти сроки определялись, на федеральном уровне новые
условия установления сроков аренды  земли  не  принима-
лись.  Надо полагать, новый ЗК поставит точку в решении
этого вопроса.  Практически же существуют краткосрочные
(до  3 лет) и долгосрочные (до 50 лет) сроки аренды.  В
том, что касается момента возникновения арендных обяза-
тельств,  будет правильно, если мы начнем издалека. Как
мы уже уяснили, основой арендных отношений наряду с за-
коном является договор. Поэтому на договор аренды расп-
ространяется ст.  425 ГК,  на основании которой договор
вступает  в силу и становится обязательным для сторон с
момента его заключения2.  Заключенным же договор аренды
земельного участка считается в соответствии с ч.  3 ст.
433 ГК с момента его регистрации.  Гражданским кодексом
предусмотрены  гарантии выполнения обязательства по пе-
редаче арендодателем арендованного имущества в срок. На
основании ч.  3 ст. 611 ГК, если арендодатель не предс-
тавил арендатору сданное внаем имущество в указанный  в
договоре  срок аренды,  а в случае,  если такой срок не
указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать у
него это имущество в соответствии со ст. 398 ("Последс-
твия неисполнения обязательства  передать  индивидуаль-
но-определенную  вещь")  ГК  и  потребовать  возмещения
убытков,  причиненных задержкой исполнения, либо потре-
бовать 
_________________________________________________________
1. ГК. Ст. 131. 2 ГК. Ст. 425. 
_________________________________________________________
                  
расторжения договора и возмещения убытков,  причиненных
его неисполнением.  Как правило, договор аренды земель-
ного участка заключается на определенный срок,  и с ис-
течением этого срока прекращаются  и  обязательства  по
договору - земельный участок возвращается во владение и
пользование собственника,  а право владения и пользова-
ния  арендатора участком прекращается или договор пере-
заключается с тем же арендатором. Однако арендные отно-
шения могут закончиться и досрочно. Или по волеизъявле-
нию сторон (по взаимной договоренности или  в  односто-
роннем порядке) - об этом подробнее в части,  посвящен-
ной правам и обязанностям участников  арендных  отноше-
ний.  Или по Другим основаниям. Такие основания предус-
матривает и гражданское,  и земельное законодательство.
В соответствии с земельным законодательством основанием
прекращения права аренды являются:  - взаимное волеизъ-
явление сторон; - смерть собственника и отсутствие пра-
вопреемника; - смерть арендатора и отсутствие наследни-
ка,  желающего  воспользоваться преимущественным правом
аренды;  - в случае невыполнения арендатором обязатель-
ств, предусмотренных договором аренды, а также в случа-
ях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав
на  землю.  Содержание прав и обязанностей арендатора и
арендодателя имеет  очень  важное  значение,  поскольку
действенность  выполнения условий договора аренды зави-
сит во многом от того,  какими правами и  обязанностями
наделяют  стороны договор и закон.  Сначала поговорим о
правах арендатора.  Прежде всего,  из существа договора
арендатор получает право владеть и пользоваться земель-
ным участком.  Использует арендатор земельный участок в
соответствии с законом и договором.  Сначала о том, как
регулирует правовое положение арендатора закон. Как уже
говорилось,  арендатор  на основании ст.  606 и в соот-
ветствии с договором имеет право собственности на  пло-
ды, продукцию и доходы, полученные в результате исполь-
зования земельного  участка.  ЗК  (ст.  14)  утверждает
практически то же самое,  указывая, что арендатору при-
надлежит право собственности на посевы и посадки  сель-
скохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы
от ее реализации. Земельное законодательство предостав-
ляет арендатору,  за изъятием некоторых случаев,  те же
права,  что и собственнику,  а именно: - самостоятельно
хозяйствовать на земле;  - использовать общераспростра-
ненные полезные ископаемые,  торф, лесные угодья и вод-
ные объекты; - возводить жилье, производственные, куль-
турно-бытовые и иные строения и сооружения; - проводить
мелиоративные работы;                                  
- строить пруды и иные водоемы; - участвовать в решении
вопроса мелиорации земель;  - передавать землю во  вре-
менное  пользование1.  Арендатор  вправе заложить право
аренды,  при этом он вправе отчуждать договор аренды  с
переводом  на  приобретателя  долга  по  обязательству,
обеспеченному залогом,  с предварительным  уведомлением
банка.  Представляется,  что в данном случае при залоге
права аренды и при его отчуждении договором может  быть
предусмотрено предварительное уведомление об этом арен-
додателя.  В соответствии с законодательством граждане,
использующие  земельные участки на праве аренды,  имеют
право на компенсацию  вложенных  затрат  для  повышения
плодородия  почв  при добровольном отказе от земельного
участка и на возмещение убытков,  включая упущенную вы-
году,  в случае выкупа для государственных, муниципаль-
ных и общественных нужд2. Арендатор, как и собственник,
имеет право на возмещение убытков в случае изъятия. Мо-
жет возникнуть вопрос,  должен ли арендодатель быть ин-
формирован арендатором о совершении им действий,  право
на которые он имеет по  договору.  Арендодатель  должен
иметь представление об использовании своей собственнос-
ти, иначе ему будет затруднительно отстаивать свои пра-
ва  при незаконном использовании или использовании,  не
предусмотренном договором.  Подтверждает это мнение  то
положение,  что  закон требует от арендатора возведения
построек и вообще ведение любого строительства с согла-
сия арендодателя3.  К правам арендатора также относится
право на возмещение убытков и (или) расторжение догово-
ра,   вызванных   задержкой  предоставления  земельного
участка,  на основании ст. 611 ГК. На основании ст. 612
в случае обнаружения недостатков арендованного имущест-
ва4 арендатор вправе по своему выбору: - потребовать от
арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков
имущества (проведение рекультивации земель,  например),
либо соразмерного уменьшения арендной платы,  либо воз-
мещения своих расходов на устранение  недостатков  иму-
щества;  - непосредственно удержать сумму понесенных им
расходов на устранение данных недостатков  из  арендной
платы,  предварительно уведомив об этом арендодателя; -
потребовать досрочного расторжения договора.  Арендода-
тель, извещенный о требованиях арендатора, на основании
данной статьи может предоставить арендатору другой ана-
_________________________________________________________
1.ЗК.Ст.14.2. ЗК.Ст.52.3. ЗК. Ст. 53. 4. Это может
быть в нашем случае наличие зараженных земель,  соседс-
тво экологически вредного производства, не позволяющее,
например, использовать землю, арендованную для сельско-
хозяйственных  целей,  либо,  если земля арендована под
строительство, недостатком может быть признана структу-
ра  почвы,  не дающая возможности произвести это строи-
тельство.                                              

логичный земельный участок без обнаруженных недостатков
или безвозмездно произвести улучшение земельного участ-
ка (если это,  конечно,  возможно). Если удовлетворение
требований  арендатора  или  удержание  им  расходов из
арендной  платы  не  покрывает  причиненных  арендатору
убытков,  он вправе потребовать у арендодателя возмеще-
ния непокрытой части  убытков1.  ГК,  кроме  названных,
предоставляет арендатору следующие права:  - с согласия
собственника сдавать арендованное имущество в  субарен-
ду2;  -  передавать  свои права и обязанности по аренде
имущества  другому  лицу  (перенаем);  -  предоставлять
арендованное имущество в безвозмездное пользование (см.
соответствующий пункт статьи ЗК);  - отдавать  арендные
права  в  залог;  -  вносить  арендные права в качестве
взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса
в  имущество  юридических лиц.  Мы уже перечислили нес-
колько случаев,  когда арендатор имеет  право  досрочно
расторгнуть договор. На основании ст. 620 ГК к ним сле-
дует добавить также случай, когда в силу обстоятельств,
за  которые  арендатор  не отвечает,  земельный участок
окажется в состоянии,  непригодном  для  использования.
Кроме этого ст. 611 предоставляет арендатору право рас-
торгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если
арендодатель не передал вместе с земельным участком не-
обходимые для его использования документы и  принадлеж-
ности и без них арендатор не может пользоваться земель-
ным участком в соответствии с его  назначением  либо  в
значительной  степени лишается того,  на что вправе мог
рассчитывать. Неисполнение арендодателем обязанности по
предупреждению  арендатора  о правах третьих лиц на зе-
мельный участок также дает право  арендатору  требовать
уменьшения  арендной  платы  или расторжения договора и
возмещения убытков3 И еще одно важное право, предостав-
ленное  арендатору  на основании ГК,  звучит так:  если
иное не предусмотрено  законом  или  договором  аренды,
арендатор,  надлежащим образом исполнивший свои обязан-
ности,  по истечении срока договора  имеет  при  прочих
равных  условиях  преимущественное перед другими лицами
право на заключение договора аренды на новый срок.  Эта
норма,  как и другие условия продления договора, содер-
жится в ст.  621 ГК. В соответствии с ГК за арендатором
сохраняются все права по договору аренды и в случае пе-
рехода права собственности на земельный участок другому
лицу4  Теперь  поговорим об обязанностях арендатора.  
_________________________________________________________
1.ГК.Ст.612.2. ГК.Ст.615, 618. 3. ГК. Ст. 613. 4. ГК.
Ст. 617. 
_________________________________________________________
                                              
Так же как и права, обязанности арендатора можно разде-
лить на обязанности по исполнению договора и обязаннос-
ти по использованию земли.  Те и другие обязанности мо-
гут и совпадать, но не всегда. В соответствии со ст. 53
ЗК в том,  что касается использования земли,  арендатор
несет те же обязанности,  что и собственники, владельцы
и  пользователи.  Единственное  изъятие из обязанностей
арендатора по закону можно сделать в пункте, предусмат-
ривающем  необходимость своевременного предоставления в
соответствующую администрацию  установленных  законода-
тельством  сведений,  если администрация и арендодатель
не совпадают в одном лице.  Эта обязанность ложится  на
собственника,  которому  арендатор  и должен передавать
соответствующие сведения. В равной степени на арендато-
ра  распространяется и ответственность за нарушение зе-
мельного законодательства.  Договор аренды дополняет  и
конкретизирует положения законодательства,  в частности
точно определяет цель аренды земли. При этом договор не
должен  противоречить  законодательству - в случае раз-
ногласий действует норма закона.  В том,  что  касается
исполнения условий договора, на арендаторе лежат следу-
ющие обязанности:  - своевременное  внесение  платы  за
пользование земельным участком1;  - использование земли
в соответствии с договором2;  - поддержание  земельного
имущества  в  надлежащем  состоянии,  обязанность нести
расходы на поддержание его в этом состоянии,  если иное
не  установлено законом или договором аренды3.  Если на
арендуемом имуществе  лежат  обременения,  связанные  с
правами третьих лиц на земельный участок (сервитут пра-
во залога), то арендатор не вправе прекращать или изме-
нить  эти  права  но  арендодатель  обязан предупредить
арендатора о всех правах третьих лиц на земельный учас-
ток. Неисполнение этой обязанности дает право арендато-
ру требовать уменьшения арендной платы или  расторжения
договора и возмещения убытков4. При прекращении догово-
ра аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во
владение  арендодателя  в  том состоянии в каком он его
получил, с учетом "нормального износа" или в состоянии,
обусловленном  договором5.  В  соответствии  с  той  же
статьей,  которая устанавливает последствия  невозврата
имущества арендатором,  следует сказать следующее.  Не
возвратить арендованный земельный  участок  невозможно,
но  вполне  возможно  не прекратить его использование в
срок, установленный договором, и без согласия арендода-
теля. И в этом случае, если арендатор не прекращает ис-
_________________________________________________________
1.ГК.Ст.614.2. ГК.Ст.615. 3. ГК. Ст. 616. 4. ГК. Ст.
613.  5. ГК.  Ст. 622.
_________________________________________________________
 пользования земли, хотя арендода-
тель предпочитает на этом настоять,  или прекратил  ис-
пользование несвоевременно,  арендодатель вправе требо-
вать внесения арендной платы за все время просрочки.  В
случае,  когда  внесенная плата не покрывает понесенных
арендодателем убытков, он может потребовать их возмеще-
ния1.  Остается только добавить,  что помимо гарантий и
ответственности сторон, предусмотренных законодательст-
вом,  договором могут быть предоставлены дополнительные
гарантии исполнения договора и ответственность  за  его
неисполнение как арендатором, так и арендодателем, пре-
дусмотренные гражданским законодательством. Дело в том,
что  к  договору  аренды (земельного участка) применимы
нормы ГК,  регулирующие обеспечение  исполнения  обяза-
тельств и ответственность за их неисполнение (разд. III
ГК).  Какими правами и обязанностями обладает арендода-
тель? Надо сказать, что современное законодательство не
заостряет  внимания  на  различиях  между   арендодате-
лем-гражданином  или  юридическим  лицом  и арендодате-
лем-государственной администрацией, для него существует
арендодатель "вообще".  Итак, права арендодателя заклю-
чаются в следующем:  Арендодатель на основании ст.  619
ГК вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:
- пользуется земельным участком с существенным  наруше-
нием условий договора или назначения земельного участка
либо с неоднократными нарушениями;  - существенно ухуд-
шает качество земель;  - более двух раз подряд по исте-
чении установленного срока не  вносит  арендную  плату.
Арендодатель имеет право потребовать от арендатора дос-
рочного внесения арендной платы в случае  существенного
нарушения им сроков внесения, если иное не предусмотре-
но договором аренды.  При этом арендодатель  не  вправе
требовать  досрочного внесения арендной платы более чем
за два срока подряд". Договором аренды могут быть уста-
новлены  другие условия расторжения договора по инициа-
тиве арендодателя в соответствии со ст. 450 ГК. Часть 2
этой  статьи предусматривает право расторжения договора
одной из сторон  при  существенном  нарушении  договора
другой стороной.  При этом существенным считается нару-
шение,  которое влечет для другой стороны такой  ущерб,
что  она  в значительной степени лишается того,  на что
она была вправе рассчитывать при  заключении  договора.
То есть арендодатель может настаивать на установлении в
договоре условий, при которых он вправе расторгнуть до-
говор  аренды досрочно,  если он предвидит и хочет пре-
дотвратить возможные существенные нарушения условий до-
говора  арендатором.  Перечень  этих условий зависит от
содержания конкретного договора.  
_________________________________________________________
1. ГК.  Ст. 622. 2 ГК.Ст. 614.                    
_________________________________________________________
Но закон  требует,  чтобы  арендодатель,  прежде чем он
досрочно расторгнет договор,  направил арендатору пись-
менное  предупреждение  о  необходимости  исполнения им
обязательства в разумный срок1. ГК не упоминает о праве
арендодателя  распорядиться арендованным земельным иму-
ществом,  т.  е.  продать, обменять, подарить, заложить
этот земельный участок и т.д., но это право принадлежит
ему как собственнику земельного имущества  и  передачей
земли в аренду не прекращается.  Единственное, что сле-
дует заметить, это то, что права арендатора при перехо-
де права собственности другому лицу остаются неизменны-
ми,  что и гарантирует ГК2.  Это были перечислены права
арендодателя,  закрепленные за ним ГК. Что касается со-
держания договора аренды сельскохозяйственного имущест-
ва,  о  котором мы говорили ранее,  то в соответствии с
ним арендодатель имеет право:  - осуществлять  контроль
за использованием и охраной земель арендатором;  - дос-
рочно прекращать право аренды  при  нерациональном  ис-
пользовании  земли  не по целевому назначению,  а также
способами, приводящими к ее порче, при переводе аренда-
тором ценных сельхозугодий в менее ценные, при система-
тическом невнесении арендной платы,  в случаях иных на-
рушений договора;  - на возмещение убытков, причиненных
ухудшением качества земель и экологической обстановки в
результате хозяйственной деятельности арендатора; - из-
менять по согласованию с  арендатором  размер  арендной
платы  в случаях изменения цен на материально-техничес-
кие ресурсы,  продукцию, но не чаще, чем один раз в два
года; - участвовать в приемке в эксплуатацию мелиориро-
ванных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных
лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, со-
оружаемых на сданных в аренду землях. По договору арен-
додатель может иметь и другие права (п.4.1). Как видим,
многие положения договора  пересекаются  с  положениями
ГК. Об обязанностях арендодателей на основании ГК можно
сказать что арендодатель обязан: ' - передать арендато-
ру  земельный участок в сроки и в состоянии,  соответс-
твующем  условиям  договора  и  назначению   земельного
участка.  Земельный  участок должен быть передан вместе
со всеми принадлежностями, необходимыми для его исполь-
зования, в том случае, если земельный участок и принад-
лежности сопровождают  определенные  документы,  и  они
должны быть переданы арендатору -предупредить арендато-
ра о правах третьих лиц на участок.  
_________________________________________________________
1. ГК.  Ст.  619. 2.ГК. Ст. 617.
_________________________________________________________
 Теперь рассмотрим обязанности арендодателя
по договору аренды земель сельскохозяйственного  назна-
чения.  По договору арендодатель, в частности, обязан1:
- передать арендатору землю в состоянии,  соответствую-
щем  условиям  договора  по  площади угодий и качеству,
указанным в приложении к договору;  - содействовать  по
заявкам арендатора выполнению необходимых работ по зем-
леустройству; - в случае смерти арендатора до истечения
срока  аренды  перезаключить  договор аренды с одним из
его наследников при его согласии стать арендатором; - в
соответствии  с условиями договора возмещать по истече-
нии срока аренды полностью или частично расходы,  поне-
сенные арендатором на освоение земель и улучшение сель-
скохозяйственных угодий. В каких еще случаях ГК предус-
матривает ответственность, кроме тех, что мы перечисли-
ли в связи с правами арендатора?  Он (арендодатель) от-
вечает за недостатки сданного в аренду имущества,  пол-
ностью или частично препятствующие пользованию им, даже
если  во  время заключения договора он не знал о недос-
татках2.  В то же время арендодатель не отвечает за не-
достатки  сданного в аренду имущества,  которые были им
оговорены при заключении договора или были заранее  из-
вестны  арендатору  либо  должны  были  быть обнаружены
арендатором во время осмотра имущества  при  заключении
договора или передаче имущества3.  Те условия,  которые
мы с вами рассмотрели,  не исчерпывают содержания дого-
вора аренды. Есть еще несколько важных условий, о к