венности;  в  дальнейшем  государство
(его органы) могут предоставлять свои земли в собствен-
ность граждан или пользование,  в аренду, или продавать
их. Здесь государство действует как собственник, на не-
го распространяются правила ГК о юридических лицах; го-
сударство в данных случаях  -  равноправная  сторона  в
гражданских и земельных отношениях, в которых оно широ-
ко участвует. Государство (в лице своих органов власти)
может  изымать земли (выкупать у собственников) для го-
сударственных и муниципальных нужд.  Но здесь государс-
тво выступает уже не как собственник земли,  а как пуб-
личная власть.  В ЗК необходимо четко определить  пере-
чень государственных и муниципальных нужд,  для которых
изымаются земли.  Право муниципальной собственности  на
землю  установлено  в 90-х гг.  Муниципальная собствен-
ность на землю - это собственность муниципальных  обра-
зований.  В  муниципальной  собственности находятся все
земли в пределах черты поселений,  за  исключением  зе-
мель, находящихся в государственной собственности и пе-
реданных в частную  собственность,  а  также  земельные
участки за чертой поселений, переданные в муниципальную
собственность органами государственной власти субъектов
Российской Федерации. В собственность муниципальных об-
разований для обеспечения их  развития  могут  дополни-
тельно  безвозмездно передаваться земли,  находящиеся в
государственной собственности.  В  муниципальную  собс-
твенность органами местного самоуправления могут приоб-
ретаться земли у собственников земельных участков  пос-
редством их выкупа или на основании дарения,  отказа от
земельных участков и на иных законных  основаниях.  Уп-
равление и распоряжение землями, находящимися в муници-
пальной собственности, осуществляются органами местного
самоуправления  на основании нормативных правовых актов
или непосредственным волеизъявлением  граждан  в  соот-
ветствии с ЗК,  другими федеральными законами, законами
субъектов Российской Федерации. Объединение, обмен, пе-
рераспределение  муниципальных земель между муниципаль-
ными образованиями производятся в соответствии с  зако-
нодательством субъектов Российской Федерации. Норматив-
ные правовые акты органов местного самоуправления о ре-
гулировании  земельных отношений действуют на всей тер-
ритории муниципального образования  и  обязательны  для
всех  владельцев  земельных участков независимо от форм
собственности и других прав на земельные участки.  Осо-
бенности регулирования земельных отношений для городов,
имеющих общероссийское значение (городов-курортов,  го-
родов-портов,  пограничных городов и др.), устанавлива-
ются федеральными законами и  законами  субъектов  Рос-
сийской Федерации.  Земли,  находящиеся в муниципальной
собственности, могут передаваться гражданам и юридичес-
ким лицам в постоянное (бессрочное) пользование, пожиз-
ненное наследуемое владение или аренду на основании ре-
шений органов местного самоуправления. Порядок передачи
муниципальных земель в частную собственность в  городс-
ких поселениях может устанавливаться на основании феде-
рального закона законами субъектов  Российской  Федера-
ции.  В соответствии со ст.  112 и 130 Конституции Рос-
сийской Федерации и ст.  124 - 127 ГК муниципальные об-
разования - это город,  сельский район,  поселок, сель-
ский населенный пункт.  От их  имени  выступают  органы
местного  самоуправления,  т.е.  муниципальные  органы,
осуществляя права владения,  пользования и распоряжения
муниципальной  земельной  собственностью.  Федеральными
землями, землями субъектов Федерации и частными землями
они не распоряжаются.  В ГК нормы о муниципальной собс-
твенности на землю также сформулированы  очень  кратко,
без  раскрытия  и поэтому должны найти свое раскрытие в
ЗК.  Муниципальные земли также устанавливаются  методом
так  называемого вычитания - это земли на муниципальной
территории,  за исключением земель федеральных, субъек-
тов  Федерации и находящихся в собственности физических
и юридических лиц.  Порядок отнесения земель к  муници-
пальной  собственности устанавливается законодательными
актами Российской Федерации (ЗК и другими правовыми ак-
тами).  В  муниципальную собственность могут включаться
также земли, приобретаемые по решению местной админист-
рации у собственников земельных участков путем их выку-
па в установленном порядке, а также земли, передаваемые
из федеральных земель и земель субъектов Федерации. Му-
ниципальные земли - это земли,  занятые  муниципальными
объектами  (школами,  предприятиями,  объектами и др.),
земли общего пользования (улицы, площади, скверы, водо-
емы,  пляжи,  лесные участки,  парки,  кладбища и др.).
Распоряжение и управление муниципальными  землями  осу-
ществляются органами местного самоуправления,  т.е. му-
ниципальными органами. 
                                
 2. Предоставление участков из государственных 
и муниципальных земель
 Порядок,  условия и нормы предоставле-
ния земельных участков определяются  законодательством.
Гражданам и юридическим лицам земельные участки предос-
тавляются  в  собственность,  постоянное   (бессрочное)
пользование,  пожизненное наследуемое владение, срочное
пользование или аренду из муниципальных земель по реше-
нию органа местного самоуправления;  из государственных
земель по постановлению  уполномоченного  органа  госу-
дарственной власти субъекта Российской Федерации,  сог-
ласованному в установленных  случаях  с  Правительством
Российской Федерации; из государственных земель, распо-
ложенных на территориях нескольких субъектов Российской
Федерации,  по  постановлению  Правительства Российской
Федерации,  согласованному с  органами  государственной
власти субъектов Российской Федерации. Земельные участ-
ки предоставляются посредством изъятия и отвода в нату-
ре  (на  местности)  на  основании землеустроительной и
градостроительной документации в порядке, установленном
Правительством Российской Федерации, законами субъектов
Российской Федерации и  нормативными  правовыми  актами
органов местного самоуправления.  Указанные органы обя-
заны информировать население об имеющихся свободных и о
готовящихся  к  освоению  земельных участках и ежегодно
публиковать в средствах массовой информации  отчеты  об
использовании земель.  Граждане и юридические лица, за-
интересованные в предоставлении земельных  участков  из
государственных и муниципальных земель,  подают заявле-
ния в органы исполнительной власти или органы  местного
самоуправления,  обладающие правом предоставления соот-
ветствующих земельных участков. В заявлении должны быть
указаны цель использования земельного участка, его мес-
тоположение и предполагаемые  размеры,  желаемое  право
владения,  наличие (отсутствие) для выбора оптимального
варианта отвода другого земельного участка.  Подготовку
материалов по изъятию и предоставлению земельных участ-
ков осуществляют соответствующие комитеты по  земельным
ресурсам  и землеустройству и органы архитектуры и гра-
достроительства.  Если в заявлении испрашивается  конк-
ретный земельный участок,  соответствующий уполномочен-
ный орган исполнительной власти или орган местного  са-
моуправления  определяет необходимые согласования буду-
щего предоставления участка с заинтересованными органа-
ми (санэпиднадзора, госоргтехнадзора, пожарной инспек-
ции и др.).  Он же выясняет права и преимущества других
лиц  и владельцев соседних земельных участков,  возмож-
ность его использования по заявленному целевому  назна-
чению  в  соответствии  с территориальным планированием
использования земель и зонированием земель. При положи-
тельном решении вопроса вырабатываются конкретные усло-
вия передачи (продажи)  земельного  участка.  Например,
определяются  обязательства по благоустройству террито-
рии,  сервитуты и т.д.  Если заявитель испрашивает  зе-
мельный участок без конкретного указания его местополо-
жения, предлагаются возможные варианты, чтобы можно был
выбрать наилучший из них. Делопроизводство по заявлению
ведется до тех пор, пока не будет подобран удовлетворя-
ющий  требованиям земельный участок или комиссия по вы-
бору земельного участка не придет к заключению о невоз-
можности  предоставления  в данной местности земельного
участка для заявленной цели.  Заявитель согласовывает с
заинтересованными организациями необходимые условия от-
вода земельного участка своими силами и за  свой  счет.
Отказ  в  предоставлении земельного участка оформляется
постановлением соответствующего  органа  исполнительной
власти  или  решением  органа местного самоуправления и
должен быть мотивирован.  Копия постановления или реше-
ния  об  отказе  вручается заявителю в семидневный срок
после вынесения постановления или решения. Предоставле-
ние  земельных участков в собственность юридическим ли-
цам осуществляется за плату.  Предоставление  земельных
участков  в  собственность  гражданам осуществляется за
плату  или  бесплатно.  Так,  предоставление  земельных
участков в собственность гражданам может осуществляться
бесплатно для:  индивидуального жилищного строительства
и  личного подсобного хозяйства постоянным сельским жи-
телям; коллективного садоводства и животноводства; дач-
но-строительных кооперативов - земельные участки,  пре-
доставленные до 1 января 1992 г.;  иных целей,  предус-
мотренных  федеральными  законами  и законами субъектов
Российской Федерации. Повторное бесплатное предоставле-
ние  земельных участков гражданам не допускается.  Пре-
дельные (максимальные и минимальные)  размеры  и  коли-
чество земельных участков, которые передаются гражданам
из земель,  находящихся в государственной  или  муници-
пальной собственности,  для ведения крестьянского (фер-
мерского) хозяйства в расчете на  хозяйство  (с  учетом
числа  его  членов,  специализации и оптимальных разме-
ров), садоводства, огородничества, животноводства, дач-
ного строительства в расчете на семью,  устанавливаются
законами субъектов Российской Федерации,  а для личного
подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строи-
тельства - нормативными правовыми актами органов  мест-
ного самоуправления. Предельные размеры (максимальные и
минимальные) земельных участков,  предоставляемых граж-
данам в собственность бесплатно,  устанавливаются зако-
нами субъектов Российской Федерации.                   
Предельные размеры обособленных водных объектов  (замк-
нутых водоемов искусственного происхождения и водоемов,
не имеющих гидравлической связи с поверхностными водое-
мами),  которые могут находиться в частной собственнос-
ти, устанавливаются законами субъектов Российской Феде-
рации. Для иных не запрещенных законом целей предельные
размеры земельных участков устанавливаются  по  утверж-
денным нормам отвода земель для этих видов деятельности
или в соответствии с градостроительной и проектной  до-
кументацией. Размеры земельных участков зависят от мно-
гих объективных причин: наличия земель в данном районе,
сложившихся  традиций землепользования граждан в городе
и на селе,  целевого использования предоставляемых  зе-
мельных участков конкретными категориями граждан и т.д.
По общему правилу установленные предельные размеры  зе-
мельных участков,  предоставляемых гражданам, не должны
превышаться. В некоторых случаях, прямо указанных в за-
коне,  допускаются  исключения из этого общего правила.
Так,  согласно п. 5 Указа Президента Российской Федера-
ции  "О реализации конституционных прав граждан на зем-
лю" от 7 марта 1996 г.1 площадь  земель  сельскохозяйс-
твенного назначения,  арендуемых для производства сель-
скохозяйственной продукции, не ограничивается. Следова-
тельно,  гражданин  может арендовать столько сельскохо-
зяйственных угодий, сколько может обработать. Безуслов-
но,  он  не  может сдавать эти земли в субаренду другим
лицам, так как подобные сделки с землей запрещены зако-
ном. Или другой пример. Пунктом 3 Указа Президента Рос-
сийской Федерации "О праве собственности граждан и юри-
дических  лиц на земельные участки под объектами недви-
жимости в сельской местности" от 14  февраля  1996  г.2
размер  и  границы предоставляемого земельного участка,
на котором расположен объект недвижимости, определяются
(устанавливаются) как в соответствии с назначением дан-
ного объекта, так и в соответствии с проектно-техничес-
кой документацией.  Если фактическая площадь предостав-
ляемого в собственность  земельного  участка  превышает
установленный  размер,  то собственник объекта недвижи-
мости  уплачивает  дополнительный  земельный  налог  за
часть площади сверх установленного размера.  В Московс-
кой области нормы земельных участков граждан определены
решением  Мособлсовета "О предельных размерах земельных
участков,  предоставляемых гражданам на территории Мос-
ковской  области"  от 16 декабря 1992 г.  ь 4/28.3 Этим
решением установлены следующие предельные  размеры  зе-
мельных участков.  В собственность или пожизненное нас-
ледуемое владение (по желанию гражданина)  предоставля-
ются: 
__________________________________________________________
1. РГ. 1996.12 марта. 2 РГ. 1996. 16 февр. 3 Вест-
ник Мособлсовета. 1992. ь 5. С. 2
__________________________________________________________
                     
- для ведения крестьянского (фермерского)  хозяйства  -
до 40 га; - для ведения садоводства - до 0,12 га; - для
ведения животноводства - до 0,20 га.  Земельные участки
под  дачами граждане вправе иметь в размере до 0,12 га.
Если эти участки превышают названную площадь, то часть,
превышающая предельный размер, не подлежит изъятию; она
закрепляется за данным гражданином в пользование.  Ука-
зом Президента Российской Федерации "О реализации конс-
титуционных прав граждан на землю" от 7 марта  1996  г.
запрещено  обязывать граждан выкупать указанные участки
или брать их в аренду.  Поручено Правительству Российс-
кой Федерации представить в Государственную Думу проект
федерального закона о бесплатном закреплении  этих  зе-
мельных  участков  в  собственность граждан.  Положение
Указа Президента Российской Федерации от 7  марта  1996
г. о запрещении навязывать гражданам выкупать или брать
в аренду имеющиеся у них участки сверх предельной нормы
распространяется  и  на  граждан,  ведущих крестьянское
(фермерское)  хозяйство,  садоводство,  животноводство,
если  они пользуются земельными участками,  полученными
до 1 января 1991 г. (т.е. до принятия Закона "О земель-
ной  реформе" от 27 декабря 1990 г.).  В Московской об-
ласти согласно названному решению Мособлсовета предель-
ные  размеры  земельных участков для личного подсобного
хозяйства и индивидуального жилищного строительства ус-
танавливаются на местах - решениями сельских,  поселко-
вых,  городских администраций. Они могут быть разными и
зависеть  от возможностей органов местного самоуправле-
ния.  Решением Мособлсовета установлены также минималь-
ные размеры земельных участков.  Для ведения крестьянс-
кого (фермерского) хозяйства - 2 га; в отдельных случа-
ях  районные и городские администрации имеют право пре-
доставлять земельные участки для фермеров менее 2 га  с
учетом  специализации хозяйства.  При разделе земельных
участков в садоводческом товариществе между наследника-
ми установлен их минимальный размер - 0,02 га.  По при-
нятому Воронежской областной Думой Закону "О  регулиро-
вании  земельных отношений в Воронежской области" от 25
мая 1995 г.  предельные  (максимальные  и  минимальные)
размеры земельных участков, находящихся в собственности
и аренде у граждан для ведения крестьянского  (фермерс-
кого) хозяйства, а также для садоводства, огородничест-
ва, гаражного строительства, устанавливаются следующие:
-  для крестьянского (фермерского) хозяйства максималь-
ные размеры - 100 га;  минимальные - 2 га;  - для садо-
водства  и  огородничества  максимальные размеры - 1500
кв.м;  минимальные - 400 кв.м; - для гаражей максималь-
ные размеры - 30 кв.  м;  минимальные - 18 кв.м (ст. 55
Закона).                                               
Предельный размер (количество) земельных долей  граждан
в  сельскохозяйственных  предприятиях Закон Воронежской
области устанавливает не более 10 долей (паев). Пример-
но  таким  же  образом  устанавливают  нормы  земельных
участков,  предоставляемых гражданам, и другие субъекты
Российской Федерации.  Не стремясь к излишней детализа-
ции, законодательные органы оставляют решение некоторых
вопросов на усмотрение органов местного самоуправления.
Существуют особенности предоставления земельных  участ-
ков  для  застройки.  В  соответствии с территориальным
планированием использования земель и потребностями раз-
вития  территории органы исполнительной власти и органы
местного самоуправления по собственной инициативе  объ-
являют конкурсы и аукционы,  на право застройки незаня-
тых земельных участков из государственных  или  муници-
пальных  земель  либо строительного подряда для промыш-
ленных, транспортных, коммерческих и иных целей за счет
средств  федерального бюджета,  бюджетов субъектов Рос-
сийской Федерации,  местных бюджетов или средств  заст-
ройщиков.  При этом сообщается,  на каком праве предос-
тавляется земельный участок.  Конкурсы  и  аукционы  на
право застройки объявляются в средствах массовой инфор-
мации не менее чем за три месяца до их проведения.  При
этом  аукцион может быть объявлен после получения необ-
ходимых документов на будущий отвод земельного  участка
и  определения основных показателей застройки.  Конкурс
проводится посредством выбора  предложений  заявителей,
оптимально  отвечающих требованиям устроителя конкурса.
Конкурсы и аукционы на право застройки земельных участ-
ков  проводятся  в соответствии с гражданским законода-
тельством (ст.  447-449,  1057-1061 ГК).  С победителем
конкурса  или аукциона не ранее чем по истечении месяч-
ного срока заключается договор о предоставлении (прода-
же) земельного участка на праве собственности, постоян-
ного (бессрочного) пользования,  пожизненного наследуе-
мого  владения или аренды с определением всех обремене-
ний,  прав и обязанностей застройщика,  в том числе по-
рядка утверждения проектной документации, сроков начала
и окончания строительства, минимальной стоимости строи-
тельства, порядка расторжения договора при невыполнении
обязательств и других условий.  Итоги конкурса или аук-
циона должны быть объявлены публично в средствах массо-
вой информации не позднее чем через семь дней после за-
вершения конкурса или аукциона.  Решение конкурсной или
аукционной комиссии может быть обжаловано в суд  в  ме-
сячный срок и признано судом недействительным, если на-
рушены правила проведения конкурса или аукциона,  в том
числе если ограничено число участников вследствие дейс-
твий должностных лиц органов исполнительной власти  или
органов местного самоуправления либо других участников.
В случае продажи земельного участка в собственность под
застройку  его начальная цена не может быть ниже норма-
тивной цены.  В случае,  если на  конкурс  или  аукцион
явился  единственный  претендент,  конкурс  или аукцион
считается несостоявшимся,  а претенденту  по  истечении
месяца земельный участок может быть предоставлен на об-
щих основаниях.  Свои особенности имеет порядок предос-
тавления земельных участков под застройку при необходи-
мости сноса зданий,  строений, сооружений и изъятия зе-
мельных участков.  В этих случаях органы исполнительной
власти и органы местного самоуправления могут  объявить
конкурс или аукцион на право застройки земельных участ-
ков не ранее,  чем будет утверждена,  объявлена и заре-
гистрирована  в государственном земельном кадастре зона
отчуждения земельных участков и другой недвижимости, на
каком бы праве владения земельные участки ни находились
у граждан и юридических лиц,  и не ранее выкупа их нед-
вижимости.  Средства  на  финансирование отчуждения зе-