орские
корабли,  суда внутреннего плавания,  космические объекты. Проект закона
"Об ипотеке" к недвижимости относит и имущественные  права  на  недвижи-
мость.
   Что еще нужно знать о недвижимости?  Главное в том, что права на нед-
вижимость  всегда оформлялись особым,  отличным от прав на движимое иму-
щество,  путем.  Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной
регистрации.  Не  все это знают и поэтому считают,  что вступают в права
собственности на наследуемый или подаренный дом, квартиру, участок с мо-
мента  подписания  договора у нотариуса.  Бывали случаи,  когда граждане
приобретали квартиру в собственность,  жили и даже собирались продавать,
а потом выяснялось,  что договор не зарегистрирован в уполномоченном го-
сударственном органе.  Спустя какое-то время найти продавца бывает очень
сложно: умер, уехал за границу и т.д.
   Распоряжение недвижимостью осуществляется,  как правило, в результате
совершения сделок отчуждения,  таких, как купля-продажа, дарение, обмен.
Имущество может также переходить от одного собственника к другому на ос-
новании наследования.
   Как при всех этих операциях не попасть в руки  мошенников,  и  пойдет
речь в этой главе.

                           Купить или продать

   Сегодня, когда  прошел первый бум на рынке недвижимости,  покупатели,
продавцы,  съемщики,  участники обмена стали более придирчивы. Смотрят и
на обстановку вокруг,  и на пейзаж,  и на экологию, и на то, когда был в
доме капремонт (да еще дотошно выяснят, что и на что при этом меняли, не
поставили ли пластмассовую ванну, например) и на то, не спаренный ли те-
лефон,  и из какого материала дом сделан.  Недавно службы экологического
контроля внесли в список опасных для здоровья факторов природный газ ра-
дон,  и вот его-то силикатный кирпич,  в отличии от красного,  испускает
очень интенсивно.  Риэлтеры одни из первых смекнули, что оценка квадрат-
ных метров "на глазок" не срабатывает и попытались подойти к этому  воп-
росу по науке. Заказали специалистам исследование. И вскоре появилась на
биржах объемная папочка, которую бесплатно предъявляют клиентам: "Оценки
экологического  состояния внешней среды района и внутренней среды жилища
- потребительские качества квартир".  Там не только экологические  карты
округов и районов города,  карты радиационного загрязнения, таблицы пре-
дельно допустимых концентраций вредных веществ,  шумовые  характеристики
транспортных  потоков на разных магистралях города,  но и параметры мик-
роклимата в квартирах разных типов,  цифры допустимых уровней вибрации и
звука в жилых помещениях, показатели благоприятных санитарно-гигиеничес-
ких условий.  Клиенты наглядно видят, что влияет на цену продаваемых или
приобретаемых метров, и уже подходят к сделке с более реалистических по-
зиций.
   Специалисты другой  риэлторской  организации  -  создали компьютерную
программу специализированной оценки недвижимости в жилищной сфере, вклю-
чившую аж 35 параметров оценки!
   Риэлтеры знают, что в их работе нет мелочей. Два абсолютно одинаковых
дома  могут  существенно  разниться  в цене - один из них чуть дальше от
шумной магистрали или развернут так,  что в окна попадает  меньше  пыли.
Еще  одна тонкость:  квартиры в кооперативных домах стабильно пользуются
повышенным спросом,  хотя приватизация вроде бы уравняла все виды жилья.
Объяснение такое: в ЖСК традиционно селилась более состоятельная и куль-
турная публика,  а значит, на лестницах и в лифтах там написано (в обоих
смыслах этого слова) меньше.  Бывали случаи, когда риэлторские фирмы де-
лали в подъезде косметический ремонт и даже ставили на свои средства ко-
довый замок для того, чтобы продать одну-единственную квартиру.
   Покупатель квартиры - человек состоятельный,  а потому имеет право на
капризы. Недостаточно красивый вид из окна - довольно частая причина для
отказа от сделки.  Иным клиентам жилище не подходит потому лишь, что ря-
дом с домом негде выгуливать любимую собаку. Очень сложный вопрос - бли-
зость к метро. Приятно, когда оно близко. Но слишком хорошо - тоже нехо-
рошо:  станции метро располагаются,  как правило,  на пересечении шумных
улиц, к тому же сейчас они превратились в огромные базары. Так что опти-
мальное расстояние - 5-7 минут пешком. И чем больше торжище - тем дальше
от подземки должен располагаться дом.
   Но мало  оценить состояние жилья,  надо реально оценивать и ваши силы
при его купле-продаже.  Надо сразу сказать, риск при совершении сделок о
недвижимом имуществе существует для всех лиц, занятых в этом деле. И для
продавцов, и для посредников, и для покупателя. Но чаще всего при прода-
же квартиры в дураках оказывается покупатель.  К тому же,  если желающий
обзавестись новой квартирой,  совсем не смыслит в тонкостях купли-прода-
жи. А выходит приблизительно все так.

                          В дураках покупатель

   Жилье понравилось. Сделка состоялась: владелец квартиры получил день-
ги,  а новый обладатель жилья - долгожданную крышу над головой. Проходит
время,  и вдруг выясняется, что бывший владелец неправильно оформил при-
ватизацию этой квартиры (не учел,  предположим, интересы своих детей). В
результате  сделки  чада  бывшего  хозяина  по  документам оказались без
жилья. В такой ситуации сделка аннулируется, и новый обладатель квартиры
оказывается опять без угла и, чаще всего, без денег.
   Сегодня департамент муниципального жилья,  во избежание таких  ситуа-
ций, уже начал требовать с продавцов прилагать к договору о купле-прода-
же квартиры выписку из домовой книги о всех членах семьи. Однако при по-
купке  жилья  новым ее владельцам не помешает самим постараться получить
выписку из той же домовой книги и справку из департамента  охраны  детс-
тва,  которая подтверждала бы, что продажа этой квартиры не ущемляет жи-
лищные права проживающих там детей.
   Суды буквально  завалены  делами  о признании сделок куплипродажи не-
действительными.  Ситуации на редкость однообразны. Некто Икс продал не-
коему Игреку квартиру,  получил деньги, а потом подал в суд на признание
сделки недействительной.  По решению суда Иксу возвращается проданная им
квартира, а Игреку - уплаченные ранее деньги. Но фокус в том, что деньги
возвращаются не все,  а только обозначенные в договоре купли-продажи,  а
Игрек-то,  желая уклониться от налогов,  в договоре указал сумму намного
меньше той, что заплатил в действительности,
   Следующий наиболее  распространенный  способ обмана покупателя - это,
как говорят профессионалы,  "продажа квартиры по  дубликатам".  Владелец
жилплощади  получает приватизационный документ и делает с него дубликат.
После этого находит двух покупателей и продает свою квартиру  им  обоим:
одному - по приватизационному оригиналу, другому - по дубликату. Пользу-
ясь тем, что весь расчет между сторонами, как правило, происходит до ре-
гистрации  договора,  продавец получает деньги с того и с другого.  Вла-
дельцем же квартиры окажется тот,  кто  быстрее  зарегистрирует  договор
купли-продажи.  Как  советуют  эксперты  из Московской центральной биржи
недвижимости, если вам показывают приватизационный документ, следует по-
интересоваться  в  приватизационном управлении,  не выдавался ли к этому
документу дубликат. Если выдавался, то его обязательно нужно потребовать
у хозяина квартиры.  И,  конечно же, в случае каких-то сомнений отложить
выплату денег до регистрации договора о покупке квартиры.
   Необходимо помнить и то,  что с 1 ноября 1994 года в Бюро технической
инвентаризации всем владельцам, желающим продать свои квартиры, выдается
справка по форме 11,  необходимая для подписания договора о купле-прода-
жи, где указывается владелец продаваемой квартиры. В случае, если сделка
состоялась и новый владелец не получил от продавца этот документ,  дого-
вор считается недействительным со всеми вытекающими отсюда  последствия-
ми.  И если вдруг нотариус,  заверяющий договор, "не заметил" отсутствия
формы 11, значит, он находится в сговоре с теми, кто продает эту кварти-
ру.
   Практикуется также продажа квартир по заниженной стоимости.  Кому хо-
чется  платить большой налог?  Самое грустное при таких сделках то,  что
покупатели,  как правило, остаются ни с чем. "Продавцы" почти всегда под
каким-нибудь предлогом находят способ расторгнуть сделку,  и даже если у
вас на руках имеется расписка о всей сумме, которую вы отдали за кварти-
ру,  все  равно  вряд ли вы сумеете получить эти деньги в скором времени
назад.  Суд, правда, обязывает это сделать, но... бывший хозяин говорит,
что  потерял деньги или у него их украли.  По нашим российским законам в
этом случае из заработка продавца будут ежемесячно высчитывать 30%. При-
киньте,  в каком колене вернутся к вашим родственникам те миллионы,  что
вы уплатили сейчас.  Так что будьте бдительны и не  верьте  всевозможным
сладостным речам пусть даже внушающих доверие незнакомцев.
   В последнее время участились случаи продажи квартир с так называемыми
поддельными адресами. В этом случае продается квартира, явно не пользую-
щаяся спросом.  Но при осмотре покупателю показывают не эту квартиру,  а
снятую  на время по соседству,  более престижную и комфортабельную.  Для
того чтобы покупатель ничего не заподозрил, меняют даже таблички с номе-
рами домов, названиями улиц и номерами квартир. Когда же сделка соверша-
ется,  новые хозяева неожиданно для себя выясняют, что им продали совсем
не то,  что показывали.  Поэтому прежде, чем подписывать договор и отда-
вать деньги,  желательно проверить со специалистами  все  документы,  не
фальшивые  ли  они,  да  и на адрес предлагаемой квартиры стоит обратить
внимание.
   Вообще же,  деньги лучше отдавать, только когда из квартиры выпишется
прежний ее владелец и физически освободит жилплощадь. Случается, что че-
ловек, продав квартиру, не выписывается из нее и не съезжает, хотя перед
продажей намеревался.  Раздумал! Суд в таком случае, как правило, встает
на  его сторону,  руководствуясь неотъемлемым правом человека на жилье и
обязывает его выплачивать полученную и уже  истраченную  сумму  в  тече-
ние... Об этом мы уже говорили.
   Но если вы полностью сведущи в покупке квартир и изучили все  моменты
и нюансы, как не стать жертвой маклеров-мошенников, то самый легкий путь
купить квартиру подешевле - оставить за бортом посредников  при  оконча-
тельных  расчетах.  Правда,  это  не всегда удается и может быть чревато
неприятностями. Путь посложнее - искать квартиру без посредников. Напри-
мер,  трехкомнатную квартиру в соседних домах можно купить и за 160000$,
и за 130000$.  В последнем случае,  естественно, без поддержки посредни-
ков.  Для этого не ленитесь внимательно читать частные объявления. Прав-
да,  в рекламной газете найти дешевую квартиру сложно -  90%  объявлений
дают фирмы или частные посредники.  При этом не забывайте: дешевая квар-
тира продается быстрее,  чем выходит объявление в газете.  Поэтому,  чем
раньше  позвоните по приглянувшемуся объявлению,  тем больше вероятность
успеть.  Можно,  конечно,  самому давать объявления о страстном  желании
прикупить какую-нибудь жилплощадь.  После этого остается только сидеть и
ждать,  пока вам не принесут то,  что вам хочется.  Можно  обклеить  все
подъезды понравившегося вам района своими объявлениями. Как правило, это
дает очень неплохие результаты. На объявления реагируют те продавцы, ко-
торые газет, в принципе, никогда не читают.
   А самое главное,  не забывайте,  что при покупке  можно  торговаться.
Сбить цену на две-три тысячи долларов всегда можно,  если вы имеете дело
непосредственно с продавцом квартиры. Для этого обратите внимание хозяи-
на на все недостатки квартиры,  а если таковых не имеется, то придумайте
их.  Причем,  сделать это стоит, даже если квартира вам определенно нра-
вится.  Постарайтесь убедить хозяина, что он подсовывает вам товар "вто-
рой свежести" и под этим соусом сбивайте цену. И, наконец, самый ответс-
твенный момент - сакраментальная фраза "я покупаю эту квартиру".  В этот
миг цена также может быть снижена за счет того,  что вы пообещаете расп-
латиться немедленно. Завтра, например. И под этим предлогом постарайтесь
выторговать еще пару тысяч. Если вы уверены в "чистоте" квартиры, можете
оставить  задаток.  Он может колебаться от тысячи долларов до пятидесяти
тысяч,  в зависимости от стоимости квартиры и  от  конкретной  ситуации.
Когда продавец видит живые деньги,  он с трудом может отказать вам в чем
бы то ни было.  Но не стоит забывать о том,  что всегда есть вероятность
влипнуть  в какую-нибудь историю с этой квартирой.  Желающих разживиться
за ваш счет более чем достаточно, а способов, как это сделать, еще боль-
ше.  Ведь  возможностей  проверить  квартиру и продавца самостоятельно у
вас,  как правило,  не так уж и много.  Тут можно обратиться к риэлтеру.
Ему можно поручить проверку и оформление жилья. В результате вы получае-
те недорогую квартиру,  которую отыскали сами, при этом со всеми возмож-
ными гарантиями. Если, конечно, у риэлтера не возникнет желания прибрать
вашу квартиру к рукам, предложив хозяину большую цену. А если войдете во
вкус, то на перепродаже квартир можно и заработать. При этом совсем нео-
бязательно быть профессиональным риэлтером.  Был случай,  когда  маклеру
предложили двухкомнатную квартиру в неплохом месте города.  Продавец ме-
сяц маялся,  за 3800$ не мог продать.  Маклер купил квартиру  за  35000$
(продавец  с  радостью  уступил),  а квартира через две недели "ушла" за
40000$.
   Помните про  то,  что  в  цене могут отличаться не только две похожие
квартиры. Можно перепродать одну и ту же квартиру. То есть покупаете де-
шевую,  а продаете по цене чуть выше средней. На этой операции можно за-
работать несколько тысяч долларов, причем без особых усилий.

                   В дураках и продавец и покупатель

   У "авторитетов" давно уже ушли в прошлое дешевые жульничества  с  на-
перстками, картами, ломкой денег и всякой другой мелкой дребеденью. Если
и занимается сегодня кто-нибудь подобными глупостями, то только от скуд-
ности собственной фантазии.  На смену грошовым комбинаторам пришли изощ-
ренные мошенники,  работающие изобретательно, вдохновенно и по-крупному.
И торговля недвижимостью сегодня для них - настоящий Клондайк.
   Довольно часты случаи,  когда обманутыми  в  результате  куплипродажи
жилья становятся обе стороны:  и продавец,  и покупатель. Ни для кого не
секрет,  что очень часто желающие купить квартиру обращаются к  "черным"
маклерам, доверяя им больше, чем официальным фирмам. Объясняется все это
довольно просто:  официальные фирмы берут большой процент от  сделки,  а
"черный" маклер, как правило, обещает за свою работу взять меньше. Одна-
ко обещать можно все.
   Чаще всего посредник надувает продавца и покупателя,  используя гене-
ральную доверенность. Причем довольно часто владельца квартиры вынуждают
поставить  свою  подпись путем насилия и шантажа.  Подписывая этот доку-
мент,  хозяин квартиры тем самым доверяет вести все  операции  со  своей
недвижимостью постороннему лицу. Получив свободу действий, посредник на-
ходит покупателя,  заключает с ним договор о купле-продаже,  получает за
нее деньги и исчезает.  Позже выясняется, что договор по каким-то причи-
нам составлен неправильно и является недействительным.  Новый хозяин те-
ряет площадь,  а ее законным владельцем становится уже известный посред-
ник. Поэтому, если при покупке квартиры вы имеете дело не с ее хозяином,
а всего лишь с доверенным лицом,  не стоит испытывать судьбу.  Лучше по-
дыскать что-нибудь понадежнее и без доверенных лиц.

                           В дураках продавец

   Случаи, когда покупатель обманывает продавца,  не столь многообразны.
Самое простое,  что он может сделать, так это подсунуть "куклу" зазевав-
шемуся хозяину квартиры.  Второй легкий способ мошенничества у  нынешних
жуликов  - полная подделка документов.  Хотя они и неплохо защищены,  но
сделать фальшивый нотариальный договор о купле-продаже дельцам ничего не
стоит. Говорят, что полный набор печатей на черном рынке можно купить за
1000 долларов.  Третий, не менее распространенный способ надувательства:
неполный расчет. Всем известно, что по балансовой стоимости в документах
указывается одна цена,  а реальная стоимость квартиры иногда в несколько
раз превышает ту,  что указана в документе.  На этом и стараются сыграть
наиболее ушлые покупатели,  оплачивая только ту сумму,  которая стоит  в
договоре.
   Некто Н. решил обменять свою квартиру с доплатой на меньшую. По сове-
ту коллег обратился к "известным риэлтерам". Правда, "риэлтеры" эти были
известны только дружкам Н.  - документов Н.  не проверял.  Обговорили  с
"риэлтерами" детали сделки,  чуть поторговались, сошлись в цене и решили
обмыть договоренность.  Сколько пили и что - Н. не помнит. Но очнулся он
уже в чужой квартире. Вернее, была-то она прежней, родной, в которой пь-
янка начиналась, но вот права на квартиру принадлежали уже его собутыль-
никам, переселенцам из Азербайджана. Пытался позже Н. отстоять свои пра-
ва на нее. Не сумел. Под всеми документами стояла его подпись.
   Для того,  чтобы  обезопасить  себя от нежелательных ситуаций,  лучше
все-таки доверять проведение подобных операций с  недвижимостью  специа-
листам,  а не случайным людям. Профессионалы, работающие в солидных фир-
мах, не только проверяют подлинность всех документов, но и несут в даль-
нейшем ответственность - как юридическую, так и финансовую - перед свои-
ми клиентами. Конечно, эти услуги оказываются не бесплатно, но зато иск-
лючается  возможность оказаться без крыши над головой и без денег в кар-
мане.
   Уже проработаны основные принципы ведения дел с недвижимостью,  обес-
печивающие полную безопасность клиента. Возможно, на первое место следу-
ет поставить так называемое правило экслюзива,  когда собственник недви-
жимого имущества предоставляет на какое-то время (от двух недель до  ме-
сяца) исключительные права на свою квартиру риэлтору-посреднику.  Исклю-
чительность ни в коем случае не означает  выселения  продавца  на  время
подготовки сделки или,  допустим, вселения в эту квартиру маклерариэлте-
ра. На самом деле эксклюзивность не позволяет продавцу обратиться в нес-
колько фирм сразу - только и всего. За предоставление права исключитель-
ной продажи квартира заносится в каталог фирмы бесплатно. Фирма и клиент
заключают  договор на определенный срок.  Если за оговоренное время про-
давцу не находят устраивающего его покупателя, он имеет право либо снять
свою квартиру с торгов в данной фирме и обратиться в другую,  либо прод-
лить срок действия договора. Опять бесплатно, это же не комиссионный ма-
газин,  в котором вещь, не нашедшая нового хозяина, подлежит уценке. Ри-
элтеры получают вознаграждение в виде  процента  от  суммы  состоявшейся
сделки. Следовательно, им выгодно, чтобы сделка была удачной и надежной.
   Работая с клиентами, солидные фирмы стараются объяснить им, что у них
есть выбор.  Мелкие маклеры обещают провести сделку с нотариальным удос-
товерением договора купли-продажи и регистрацией его в установленном за-
коном порядке чуть ли не за сутки.  Это нереально, хотя и возможно чисто
технически. Стремясь выиграть тысячу-другую долларов, люди рискуют поте-
рять всю сумму,  да к тому же, извините, жизнь. Таких любителей рискнуть
ждет,  как правило,  только длительная нервотрепка, потеря времени, здо-
ровья, денег и судебные проволочки.
   Самое главное, что должен выяснить клиент: будет ли кто-то, кроме не-
го  и  его персонального маклера,  знать,  когда,  где,  в какой форме и
сколько он получит денег?  Ведь случаев,  когда к гражданину, продавшему
квартиру,  очень скоро приходят молодые крепкие рэкетиры и требуют поде-
литься прибылью, увы, множество.
   Или другой денежный нюанс. Вся беда в том, что сделку нужно зарегист-
рировать в двух местах.  Сначала - у нотариуса, а затем - в департамен